4月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1．1倍。購(gòu)買(mǎi)90平米以上首套房首付款比例不得低于30%。4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，其中規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款。
”
國(guó)家行政機(jī)關(guān)出臺(tái)這一系列遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，不可避免產(chǎn)生的直接影響之一就是，部分已經(jīng)在2010年4月14日之前簽約的貸款購(gòu)房者難以支付高比例的首付款而出現(xiàn)被迫“違約”。這種未必真正構(gòu)成合同法上的“違約”狀態(tài)也被社會(huì)公眾形象地稱(chēng)之為“政策性違約”。
這種情況下退房首先要看雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同是如何約定的，是否有關(guān)于銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的處理方式。如果有約定，那么從約定；如果沒(méi)有約定的，那么國(guó)家政策的變動(dòng)能否作為退房或者解約的法定理由呢？
一手房可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條的規(guī)定：“ 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人�！庇捎趪�(guó)家信貸政策變動(dòng)，不能按買(mǎi)賣(mài)合同約定的首期款以外的余款向銀行貸款并訂立貸款合同，導(dǎo)致一手房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由，買(mǎi)方可以請(qǐng)求解除合同并且不承擔(dān)違約責(zé)任。
那二手房如何界定呢？從目前發(fā)生的二手房糾紛來(lái)看，購(gòu)房者向法院提起訴訟，訴訟請(qǐng)求一般為要求判令解除其與賣(mài)房人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，請(qǐng)求判令賣(mài)房人退還其已交納的款項(xiàng)。購(gòu)房者的事實(shí)依據(jù)非常明確，均直接指向國(guó)家行政機(jī)關(guān)及地方政府對(duì)樓市的調(diào)控政策，導(dǎo)致合同無(wú)法履行。而法律依據(jù)則各有不同：
一、主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“不可抗力”，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》第九十四條“因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人可以解除合同”的規(guī)定，解除合同。
我國(guó)《合同法》規(guī)定不可抗力可以免責(zé)，不可抗力是法定的解除合同的理由，只要發(fā)生不可抗力使合同不能履行或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方都可以解除合同，且不需向?qū)Ψ匠袚?dān)任何責(zé)任。 所謂“不可抗力”，根據(jù)《合同法》第一百一十七條的規(guī)定，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并且不能克服的客觀(guān)情況。構(gòu)成不可抗力必須具備以下要件： A.不可預(yù)見(jiàn)的偶然性。不可抗力所指的事件必須是當(dāng)事人在訂立合同時(shí)不可預(yù)見(jiàn)的事件，它在合同訂立后的發(fā)生純屬偶然。當(dāng)然，這種預(yù)料之外的偶然事件，并非是當(dāng)事人完全不能想象的事件，有些偶然事件并非當(dāng)事人完全不能預(yù)見(jiàn)。但是由于它出現(xiàn)的概率極小，而被當(dāng)事人忽略不計(jì)，把它排除在正常情況之外，但結(jié)果這種偶然事件真的出現(xiàn)了，這類(lèi)事件仍然屬于不可預(yù)見(jiàn)的事件；B.不可控制的客觀(guān)性。不可抗力事件必須是該事件的發(fā)生是因?yàn)閭鶆?wù)人不可控制的客觀(guān)原因所導(dǎo)致的，債務(wù)人對(duì)事件的發(fā)生在主觀(guān)上既無(wú)故意，也無(wú)過(guò)失，主觀(guān)上也不能阻它發(fā)生。債務(wù)人對(duì)于非因?yàn)榭蓺w責(zé)于自己的原因而產(chǎn)生的事件，如果能夠通過(guò)主觀(guān)努力克服它，就必須努力去做，否則就不足以免除其債務(wù)。
不可抗力事件的不可預(yù)見(jiàn)性和偶然性決定了人們不可能列舉出它的全部外延，不能窮盡人類(lèi)和自然界可能發(fā)生的種種偶然事件。
從不可抗力的要件來(lái)看，房地產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)的情形，但并未達(dá)到不能避免并且不能克服的客觀(guān)程度，不應(yīng)認(rèn)定為不可抗力。如果將此種情況認(rèn)定為不可抗力，則可能出現(xiàn)的后果是不可抗力認(rèn)定范圍的過(guò)寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。當(dāng)事人將動(dòng)輒以政策的變化構(gòu)成不可抗力為由任意違約。
并且，這次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的新政旨在打壓過(guò)高的房?jī)r(jià)，抑制投機(jī)炒房活動(dòng)帶來(lái)的不利影響，不是不可預(yù)見(jiàn)的因素，也不具有偶然性。理由是：一、過(guò)去，2007年出臺(tái)過(guò)類(lèi)似的調(diào)控政策；二、房?jī)r(jià)虛高到了泡沫階段，已經(jīng)高到了全國(guó)人們喊打的地步了，作為投資或者普通購(gòu)房者理應(yīng)該預(yù)見(jiàn)到國(guó)家可能有嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)政策出臺(tái)，且國(guó)家相關(guān)部門(mén)一再先期強(qiáng)調(diào)將遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，特別是春節(jié)前后一段時(shí)間，但是很多投資者或者購(gòu)房者并沒(méi)有在乎國(guó)家的這個(gè)打壓房?jī)r(jià)的跡象，仍大量進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)或者高位購(gòu)置房產(chǎn)，顯然是有所預(yù)見(jiàn)但是輕信市場(chǎng)仍還會(huì)大漲。所以筆者認(rèn)為本次國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的新政不能作為購(gòu)房者不可抗力解約的法定理由，二、主張上述政策調(diào)整構(gòu)成合同法上的“情勢(shì)變更”，因此，要求依據(jù)我國(guó)《合同法》司法解釋(二)第二十六條關(guān)于“情勢(shì)變更”原則的規(guī)定，解除合同。
關(guān)于“情勢(shì)變更”，在我國(guó)合同法上并未明文規(guī)定。僅在2009年最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的司法解釋?zhuān)海ǘ昂贤闪⒁院罂陀^(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除�！�，“情勢(shì)變更”是一個(gè)法律術(shù)語(yǔ)，是指合同有效成立之后、履行之前，如果出現(xiàn)某種不可歸責(zé)于當(dāng)事人原因的客觀(guān)變化，若仍然履行合同會(huì)給一方當(dāng)事人造成顯失公平的結(jié)果，法律允許當(dāng)事人變更或解除合同而免除違約責(zé)任的承擔(dān)。
因此，情勢(shì)變更原則的適用必須符合以下條件：1、有情勢(shì)變更的事實(shí)，也就是說(shuō)合同賴(lài)以存在的客觀(guān)情況確實(shí)發(fā)生變化；2、情勢(shì)變更為當(dāng)事人不能預(yù)見(jiàn)；3、情勢(shì)變更必須不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人；4、情勢(shì)變更的事實(shí)發(fā)生在合同成立后，履行完畢前；5、情勢(shì)變更后，如果繼續(xù)履行合同，會(huì)對(duì)當(dāng)事人顯失公平。同時(shí)，情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)了情勢(shì)變更與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的不同。
同意者：從房地產(chǎn)新政來(lái)看，國(guó)家政策規(guī)定對(duì)于雙方來(lái)說(shuō)都是必須接受的，如果需要繼續(xù)履行，買(mǎi)賣(mài)合同雙方在合同中的相應(yīng)條款必須相應(yīng)變更。在此情況下，如果要求購(gòu)房人提高首付款比例或者貸款利率，則毫無(wú)疑問(wèn)，違背了購(gòu)房人訂立合同時(shí)的基本條件，也并非買(mǎi)房人的合理預(yù)期。另外，房地產(chǎn)新政使購(gòu)房人增加的負(fù)擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。如果因?yàn)檎哒{(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買(mǎi)賣(mài)合同的履行方式，比如要求購(gòu)房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強(qiáng)制購(gòu)房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來(lái)的全部不利后果，而賣(mài)房人利益不受實(shí)質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。因此，將房地產(chǎn)新政認(rèn)定為情勢(shì)變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。
反對(duì)者：情勢(shì)變更一般主要表現(xiàn)為影響合同履行的社會(huì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的劇變事件，而這次新政不論是首期款的提高以及利率的上漲，僅僅能視為購(gòu)房者買(mǎi)房的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵?007年房產(chǎn)市場(chǎng)非常火爆的時(shí)候，貸款利率一再提高、首期款額度要求嚴(yán)格的前提下，幾乎所有購(gòu)房者仍然愿意繼續(xù)履行合同，同時(shí)賣(mài)方也未能主張情勢(shì)變更要求解除合同而再將房屋另售高價(jià)。所以，新政帶來(lái)的僅為購(gòu)房者的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。若是認(rèn)定為“情勢(shì)變更”而解除合同，很容易讓部分僅因預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)下跌而不愿意繼續(xù)購(gòu)買(mǎi)房屋的購(gòu)房者搭順風(fēng)車(chē)，從而影響賣(mài)方的利益，從法理角度來(lái)說(shuō)是不公平的。
筆者認(rèn)為：對(duì)于因貸款政策變動(dòng)主張情勢(shì)變更解除合同的：首先、簽訂合約的時(shí)間必須是在2010年4月14日之前；其次、在合同中有無(wú)明確約定貸款不能獲得如數(shù)通過(guò)應(yīng)如何操作的條款。若有約定從約定；最后、當(dāng)事人不得自行適用情勢(shì)變更原則變更或解除合同，只能向法院或仲裁機(jī)構(gòu)請(qǐng)求依法適用，而最終是否變更或解除合同并免責(zé)，取決于人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的裁量。如何說(shuō)明自己購(gòu)房前后出現(xiàn)了不能預(yù)見(jiàn)的和防止的“情勢(shì)變更”，并且在主觀(guān)上無(wú)過(guò)錯(cuò)，事實(shí)上無(wú)法繼續(xù)履行合同，還需進(jìn)一步舉證。（來(lái)自漢宇地產(chǎn)）
