隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐的加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農(nóng)村的房屋；而部分城鎮(zhèn)居民則由于向往農(nóng)村田園式的生活或其他原因而打算在農(nóng)村買房。在這種供需的雙重刺激下，農(nóng)村房屋在農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民之間的交易日益增多。

      　　實(shí)踐中，相當(dāng)一部分群眾的法律意識不強(qiáng)，合同簽訂后沒有及時(shí)辦理過戶手續(xù)。

      　　以浙江省溫州市為例，近年來，溫州的房地產(chǎn)市場火暴，房價(jià)一路攀升，從合同簽訂到買受人要求出賣人協(xié)助辦理過戶手續(xù)，房價(jià)可能已經(jīng)上漲了許多。一些出賣方為了獲取更大的經(jīng)濟(jì)利益，拒絕協(xié)助買受方辦理過戶手續(xù)，導(dǎo)致此類糾紛不斷增多。而此類糾紛的徹底解決既涉及農(nóng)村房屋買賣的效力問題，又事關(guān)房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的過戶手續(xù)問題，也在立法、司法和行政方面存在著如何協(xié)調(diào)和互動(dòng)的關(guān)系問題。

      　　為了解情況，筆者所在的溫州市中級人民法院以此為課題組成調(diào)查組，選擇甌海、瑞安和蒼南三個(gè)法院進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。

      　　部分農(nóng)村的房屋買賣糾紛近年來呈明顯上升趨勢

      　　關(guān)于農(nóng)村房屋買賣糾紛案件，最高人民法院沒有明確規(guī)定一個(gè)特定的案由，因原告的訴訟請求不同，各地法院在立案時(shí)確立的案由也不盡一致。審判實(shí)踐中，一般將其歸類為買賣合同，至于是一般買賣合同還是特殊買賣合同，尚無定論，導(dǎo)致在調(diào)查中難以獲得法院實(shí)際受理這類案件的準(zhǔn)確數(shù)字。這類案件大部分的訴訟請求是要求法院確認(rèn)買賣合同有效和責(zé)令被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)。

      　　調(diào)查結(jié)果顯示，甌海和瑞安法院受理這類案件的數(shù)量多并呈逐年快速上升趨勢。具體情況為，瑞安法院2002年受理13件，2003年受理29件，2004年受理97件，2005年1至4月受理35件，共計(jì)174件。甌海法院從2003年1月至2005年4月，共受理119件，特別是從2005年開始，這類案件快速增長態(tài)勢明顯，到當(dāng)年5月中旬，已受理50多件。從兩地的特點(diǎn)看，甌海區(qū)處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，瑞安市的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，近幾年的房價(jià)上升較快；從買賣主體方面看，四五年前農(nóng)村房屋買賣一般只在本村村民之間進(jìn)行，近兩年，買賣主體擴(kuò)大，買方由本村村民擴(kuò)大到外村村民以及城鎮(zhèn)居民。

      　　蒼南縣的經(jīng)濟(jì)相對于甌海區(qū)和瑞安市落后些，房價(jià)上漲的幅度不大，房屋在農(nóng)村居民與城鎮(zhèn)居民之間交易較少，交易雙方通常為同村人，合同基本上得到履行，故提起訴訟的不多，從2002年至2005年4月，法院共受理7件。

      　　多數(shù)法官認(rèn)為，應(yīng)適用合同法，認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣有效；少數(shù)法官認(rèn)為，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合土地管理法規(guī)定

      　　在司法實(shí)踐中，相當(dāng)一部分人長期以來認(rèn)為農(nóng)村房屋買賣是受限制的，這樣的案例很多，如2003年2月20日《人民法院報(bào)》以《城里人鄉(xiāng)下買房不合法被判無效》為題，報(bào)道了江蘇省海安縣法院審結(jié)的一起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛；又如2005年7月13日《人民日報(bào)》以《聚焦宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓：在農(nóng)村買房，慎之！》為題，報(bào)道湖南省瀏陽市一位市民購買農(nóng)村房屋幾年后被告知是違法等。

      　　關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力，溫州市法院系統(tǒng)絕大多數(shù)法官的觀點(diǎn)是農(nóng)村房屋買賣有效。他們認(rèn)為，對合同的效力認(rèn)定應(yīng)適用合同法的規(guī)定，只要該類合同是雙方真實(shí)意思的表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在合同法第四十四條、第五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。法院就應(yīng)認(rèn)定合同有效，以維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全。

      　　國務(wù)院辦公廳在1999年頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售”，“有關(guān)部門不得為購買的住宅發(fā)放土地使用證和產(chǎn)權(quán)證”。但大多數(shù)法官認(rèn)為，《通知》不具有行政法規(guī)的效力，不宜作為認(rèn)定合同無效的依據(jù)。

      　　審判實(shí)踐中的具體情況為：對經(jīng)村委會(huì)同意，出賣人有產(chǎn)權(quán)證的，或雖由于年代久遠(yuǎn)或正在辦證而沒有產(chǎn)權(quán)證的，買受人應(yīng)向法院提供該無證房屋可以辦理權(quán)屬初始登記和轉(zhuǎn)移登記的證據(jù)，如訴爭房屋的建設(shè)許可證等相關(guān)證件，未提供的，法官應(yīng)予以釋明，并可以按原告的申請向房管部門出具查詢函，只要房管部門認(rèn)為可以辦理產(chǎn)權(quán)證初始登記的，一般都認(rèn)定房屋買賣有效（除非訟爭房屋權(quán)屬不清或系違章建筑等本身存在問題），并要求出賣方協(xié)助辦理過戶手續(xù)，在執(zhí)行時(shí)則向有關(guān)部門發(fā)協(xié)助執(zhí)行通知書。

      　　調(diào)查中，也有少數(shù)法官認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣合同無效。其理由是，我國憲法第十條第四款規(guī)定“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”。可見，作為宅基地的集體土地的轉(zhuǎn)讓不符合上述法律規(guī)定。國務(wù)院辦公廳1999年頒布的《通知》雖不是認(rèn)定合同無效的依據(jù)，但它是對上述條文內(nèi)容的具體化和明確化，有參照價(jià)值。據(jù)此，法院應(yīng)認(rèn)定合同無效，根據(jù)過錯(cuò)責(zé)任原則，出賣方因出賣法律禁止出賣的房屋而導(dǎo)致合同無效，可認(rèn)定其單方違約，由其賠償因此給買受人造成的損失。

      　　政策調(diào)整導(dǎo)致判決無法履行，法院不得不采取變通做法

      　　自2004年11月國土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》出臺后，溫州地區(qū)國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋土地使用權(quán)的過戶手續(xù)，這對法院作出農(nóng)村房屋買賣有效的判決產(chǎn)生了很大的影響，導(dǎo)致判決無法履行，形成“房產(chǎn)交易合法，土地交易非法”的被動(dòng)局面。

      　　為了應(yīng)對這種局面，法院對此采取了一些措施，如甌海法院，一般先建議原告對要求被告協(xié)助辦理土地證過戶手續(xù)的訴訟請求撤訴，若原告堅(jiān)持的，則采取其他一些做法：如有的在判決主文中注明“如因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”，有的在判決被告協(xié)助辦理土地過戶手續(xù)的同時(shí)要求申請執(zhí)行人保證暫不申請法院執(zhí)行過戶手續(xù)等。而瑞安法院仍判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)，同時(shí)建議有關(guān)部門對法院協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行登記備案，在舊村改造、拆遷安置等政策處理時(shí)作為依據(jù)。

      　　拍賣是一種特殊的買賣形式。目前，就溫州市的情況而言，對法院受理的申請強(qiáng)制執(zhí)行涉及農(nóng)村房屋拍賣的案件，在執(zhí)行實(shí)踐中的做法是在拍賣公告中注明該拍賣物是農(nóng)村房屋，或只注明其具體坐落的位置，對競買人的身份沒有作限制，完全遵循買賣自由的原則。法院出具的裁定書一般只解決房屋所有權(quán)的問題，而不涉及土地使用權(quán)的問題。至于拍賣后土地使用權(quán)的過戶問題，一般有以下幾種做法：1.由買受人自行處理；2.國土資源局對土地使用權(quán)暫緩過戶；3.國土資源局予以過戶，但土地的集體性質(zhì)保持不變；4.國土資源局予以過戶，但先征為國有后再轉(zhuǎn)讓。后兩種做法在《意見》出臺后不再實(shí)行。

      　　在溫州市，目前對認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣有效的判決，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記在實(shí)踐中不存在障礙。法院可以判決出賣人限期履行協(xié)助辦理房屋所有權(quán)過戶義務(wù)，在執(zhí)行階段可向房管部門發(fā)送協(xié)助執(zhí)行通知書。

      　　至于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移問題，尚有爭議�！兑庖姟烦雠_之前，溫州地區(qū)的國土資源局大體上有兩種做法，一種是改變土地所有權(quán)的性質(zhì)，即先將集體土地征為國有后再出讓，如甌海區(qū)和蒼南縣國土資源局針對個(gè)案出臺文件，具體做法為：經(jīng)集體土地所有權(quán)人同意，先將房屋占用范圍內(nèi)的集體土地征為國有，再向房屋買受人辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)。買受人請求出賣方協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的，如在法庭辯論終結(jié)前已經(jīng)辦理土地征用手續(xù)，法院判決出賣人履行協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。

      　　另一種做法是保持集體土地的性質(zhì)不變，只變更土地使用權(quán)人，如瑞安市國土資源局的做法是本著房產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移的原則予以辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)，土地集體所有的性質(zhì)不改變，只是變更土地使用權(quán)人。

      　　但自《意見》出臺后，溫州地區(qū)的國土資源局停止辦理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓后的土地使用權(quán)的過戶手續(xù)。

      　　禁止農(nóng)村房屋買賣政策的背景及其負(fù)面影響

      　　據(jù)新華社北京2004年11月7日電文稱，針對一些地方城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、違法建造住宅、侵占耕地的現(xiàn)象，為保護(hù)有限的土地資源，2004年11月國土資源部《意見》出臺，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證；同時(shí)要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，正確引導(dǎo)農(nóng)村居民住宅建設(shè)合理，節(jié)約使用土地，切實(shí)保護(hù)耕地。

      　　而事實(shí)上，《意見》出臺的目的并不能通過禁止農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定來實(shí)現(xiàn)。

      土地管理法第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！钡诹�十二條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)�！庇纱丝梢�，法律對于因房屋轉(zhuǎn)讓而出現(xiàn)的宅基地使用權(quán)的變更的情形從轉(zhuǎn)讓人和面積等方面已經(jīng)作出重重限制，通過此種限制可以防止耕地的流失。

      　　農(nóng)村房屋占用土地的用途原本就是建設(shè)用地，無論房屋的所有者是本村村民、外村村民或城鎮(zhèn)居民，其用途都不會(huì)因此而改變。在我們倡導(dǎo)民族大團(tuán)結(jié)的背景下，各民族形成“大雜居，小聚居”的狀況，在城鄉(xiāng)發(fā)展日益融合的今天，城鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民的居住情況亦可形成這一局面，法律沒有理由禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋。因此，《意見》不僅起不到保護(hù)農(nóng)村土地資源的作用，反而會(huì)引發(fā)一系列負(fù)面影響。

      　　負(fù)面影響之一是，禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地有違法律的平等原則。一方面，僅允許農(nóng)村居民到城鎮(zhèn)購置房地產(chǎn)，而不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購置宅基地，對城鎮(zhèn)居民來說是不公平的；另一方面，允許城鎮(zhèn)居民自由轉(zhuǎn)讓其房屋，而不允許農(nóng)民自由處分其房屋，實(shí)際上剝奪了農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民財(cái)產(chǎn)上的平等權(quán)利，對農(nóng)民來說是不公平的。

      　　判決農(nóng)村房屋買賣有效，必然涉及農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的過戶問題。目前，溫州市的實(shí)際情況是房產(chǎn)證的辦理不存在障礙。至于土地證的辦理，在《意見》出臺前，雖然各地國土資源局的做法不一，但也是不存在障礙的；但《意見》出臺后，除了買賣雙方為同一集體的村民外，國土資源管理部門不再辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。其結(jié)果是“地隨房走”的原則在此不再適用，即便是通過法院拍賣而來的農(nóng)村房屋，也只有房屋所有權(quán)，而無土地使用權(quán)，一旦碰到舊村改造、拆遷安置、征地等，也難以保證得到土地補(bǔ)償。這是負(fù)面影響之二。

      　　此外，在市場經(jīng)濟(jì)日益完善的今天，人為地將農(nóng)村房屋買賣從大市場中分離出來，縮小交易范圍，限制交易主體，導(dǎo)致交易價(jià)格的降低和交易量的減少，這一做法違背了市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作規(guī)律，在一定程度上限制了農(nóng)民的融資手段。其結(jié)果是導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞，致使農(nóng)村的房屋財(cái)產(chǎn)缺乏有力保護(hù)，最終損害了農(nóng)民的利益，加大了農(nóng)村居民和城鎮(zhèn)居民的收入差距，在拍賣的情況下亦損害了債權(quán)人的利益，對社會(huì)的穩(wěn)定構(gòu)成了威脅，不利于和諧社會(huì)的構(gòu)建。這種狀況已不利于農(nóng)村人口流動(dòng)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的市場化發(fā)育。

      　　審理農(nóng)村房屋買賣糾紛案件中遇到的困惑

      　　由于現(xiàn)行法律法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣問題缺乏明確系統(tǒng)的規(guī)定，法院在處理此類案件時(shí)首先面臨著法律適用方面的困惑。

      　　同類案件，由于援引不同法律，甚至援引同一部法律的不同條文，如土地管理法第六十三條或第六十二條，判決結(jié)果截然不同。

      　　如有的法官認(rèn)為，根據(jù)土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外”，同時(shí)結(jié)合有關(guān)政策的規(guī)定，應(yīng)判決農(nóng)村房屋買賣合同無效。有的法官認(rèn)為，土地管理法第六十二條第四款規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，反推此規(guī)范即含許可買賣之意，同時(shí)結(jié)合合同法的有關(guān)規(guī)定，且現(xiàn)行法律和行政法規(guī)沒有禁止農(nóng)村房屋買賣，“法不禁止即為自由”，應(yīng)判決合同有效。

      　　筆者經(jīng)調(diào)查了解到，對此問題，理論界亦無統(tǒng)一觀點(diǎn)。如中國人民大學(xué)法學(xué)院王利明教授認(rèn)為，宅基地具有一定的身份性質(zhì)，并不適合自由轉(zhuǎn)讓，而只能在集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間進(jìn)行自由轉(zhuǎn)讓。而尹飛博士則認(rèn)為目前在我國遷徙自由將被承認(rèn)，在戶籍制度已經(jīng)放開的情況下，城市居民、農(nóng)村居民的區(qū)分已經(jīng)沒有太大的實(shí)際意義。強(qiáng)行禁止城市居民取得農(nóng)村房屋及其宅基地使用權(quán)，在操作上也是十分困難的。

      　　法院遇到的另一困惑就是生效判決的執(zhí)行問題。

      　　審判實(shí)踐中，原告起訴時(shí)提出要求被告協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求的，審判人員雖采取了一些措施，但從法律的角度看，這些做法不盡妥當(dāng)，比如要求原告保證暫不申請執(zhí)行的做法實(shí)際上是損害了原告的權(quán)利，同時(shí)，保證書與法律文書不具有同等法律效力，其并不能改變法律文書的內(nèi)容；比如在判決主文中注明“因政策等客觀原因不能辦理土地使用權(quán)過戶的，被告方不負(fù)責(zé)任”的做法，使得判決的結(jié)果不確定，與其應(yīng)具有的確定性的特性不相符；比如，判決被告履行合同的協(xié)助義務(wù)的做法，雖然是出于保護(hù)買受人的權(quán)利考慮，但這將損害判決的嚴(yán)肅性，因土地使用權(quán)過戶手續(xù)根本是無法辦理的，且權(quán)利人的權(quán)利保護(hù)最終能否落實(shí)還是個(gè)未知數(shù)等。

      解決問題的司法對策

      　　法院的判決要兼顧法律效果和社會(huì)效果，而認(rèn)定此類合同無效的判決則同時(shí)大大降低其法律效果和社會(huì)效果。

      　　從法律效果方面看，現(xiàn)行法律、行政法規(guī)對農(nóng)村房屋買賣沒有禁止性強(qiáng)制規(guī)范，法院認(rèn)定農(nóng)村房屋買賣無效的法律法規(guī)層面的依據(jù)主要源于有關(guān)對宅基地禁止轉(zhuǎn)讓方面的規(guī)定，但事實(shí)上，這兩者之間并不存在當(dāng)然的因果關(guān)系，上述法條的立法本意是保護(hù)農(nóng)村耕地，但對于已在其上面建好房屋的宅基地而言，其用途并不因房屋的所有權(quán)人或宅基地的使用權(quán)人的變更而改變，判決農(nóng)村房屋買賣有效并不違背這些法條的立法本意。而明確作出禁止農(nóng)村房屋買賣的規(guī)定只是一些政策性的文件，但其畢竟不具有行政法規(guī)的效力，不能成為法院判決的法律依據(jù)。

      　　根據(jù)“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的憲法原則，只要是中華人民共和國的公民，不因戶籍或其生活的地域（城鎮(zhèn)或農(nóng)村，不同農(nóng)村之間）的不同而在行使權(quán)利時(shí)有所區(qū)別；另一憲法原則規(guī)定，公民對其私有財(cái)產(chǎn)可以處置。同時(shí)，合同法規(guī)定，只要買賣雙方簽訂的合同不違反法律和行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，就應(yīng)認(rèn)定有效等。因此，若判決農(nóng)村房屋買賣合同無效，不僅無任何法律依據(jù)，而且與憲法有關(guān)的基本原則相抵觸，與合同法等基本法律的有關(guān)規(guī)定不符，不能不說是對現(xiàn)行法律法規(guī)的一種漠視。

      　　從社會(huì)效果方面看，認(rèn)定無效的判決會(huì)極大地阻礙社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)正常、有序地運(yùn)行，破壞交易秩序的安全和穩(wěn)定，損害了農(nóng)民和農(nóng)村的利益。具體表現(xiàn)為：1.農(nóng)村和城鎮(zhèn)之間的物資和人口呈單向流轉(zhuǎn)，導(dǎo)致農(nóng)村的資金更加匱乏和城市的人口更加擁擠；2.就目前房地產(chǎn)市場情況看，由于影響房價(jià)的因素不確定，房價(jià)升升降降，買方或賣方受利益的驅(qū)使，為了獲得更大的利益，起訴到法院要求確認(rèn)買賣合同無效，而法院認(rèn)定無效的判決則無形中助長了故意毀約行為的發(fā)生。

      　　綜合上述情況及目前溫州市農(nóng)村房屋買賣糾紛的調(diào)查情況，筆者認(rèn)為，法院應(yīng)做農(nóng)村房屋買賣有效的認(rèn)定，這樣的判決才能達(dá)到社會(huì)效果和法律效果的統(tǒng)一。至于原告提出要求被告協(xié)助辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)的訴訟請求，為了兼顧判決的可執(zhí)行性和買受人的權(quán)利保護(hù)，法院可將有關(guān)情況告知原告，建議其目前最好撤回該訴訟請求，待以后法律法規(guī)允許時(shí)可再提起訴訟。

      　　在目前的法律框架下，判決農(nóng)村房屋買賣有效的司法對策終究不是徹底解決此類糾紛的長遠(yuǎn)之計(jì)。要想從根本上解決此類糾紛，消除司法不統(tǒng)一的現(xiàn)象，應(yīng)在立法層面尋找出路。