農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題淺析
作者: 姚偉華 發(fā)布時間: 2010-10-28 14:26:27
當(dāng)前許昌市周邊農(nóng)村因房屋拆遷補(bǔ)償,出現(xiàn)了很多已經(jīng)賣了房子多年的村民現(xiàn)在反悔,主張房屋買賣合同無效要求買受人返還房屋的案件,因此類房屋買賣涉及到土地使用權(quán)問題,農(nóng)村宅基地屬集體性質(zhì),全國各地此類案件較多,各地判決不盡相同,以宋莊畫家村案件較為典型。因此,在審判實(shí)踐中存在諸多問題,如果處理不當(dāng),會引發(fā)很多社會問題,甚至群體事件的發(fā)生。鑒于此,有必要對此類合同的效力認(rèn)定進(jìn)行探討。
一、農(nóng)村房屋買賣合同糾紛產(chǎn)生的背景
農(nóng)村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認(rèn)定無效,很大程度上是因?yàn)檗r(nóng)村土地增值以及城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)纫蛩,房屋現(xiàn)價或拆遷補(bǔ)償價格高于房屋買賣價格,出賣人受利益驅(qū)動而反悔,有的要求直接收回已交付的農(nóng)村房屋,有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現(xiàn)狀來看,有的房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為,如果確認(rèn)買賣合同無效還涉及對因房屋翻建、擴(kuò)建、添附等價值評估鑒定、費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難題,甚至遭遇執(zhí)行難題。在許昌市魏都區(qū)城市發(fā)展中,因城中村改造拆遷補(bǔ)償?shù)仍颍芏嘁郧百u了房屋的人起訴至法院,要求確認(rèn)所簽合同無效,相互返還財產(chǎn),引發(fā)一系列糾紛。
二、對農(nóng)村房屋買賣合同效力的分析
農(nóng)村房屋買賣涉及到宅基地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)讓問題,2007年10月1日開始施行的《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定:“已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的,應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記!痹撘(guī)定已經(jīng)明確了宅基地使用權(quán)是可以轉(zhuǎn)讓的。但是轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是有條件的,《土地管理法》等法律雖有涉及,但比較原則,在具體實(shí)施方面通常由國家政策和行政規(guī)章予以規(guī)范和調(diào)整?偟膩碚f,轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)須同時具備以下條件:1、轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)為同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的成員;2、受讓人沒有住房和宅基地,且符合宅基地使用權(quán)分配條件;3、轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟(jì)組織同意;4、宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。
因此,在實(shí)踐中對于農(nóng)村房屋買賣合同的效力,有兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,因房屋是建筑在宅基地上的,為土地的附著物,具有不可分離性,而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系,農(nóng)村村民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)有一定限制。農(nóng)村房屋買賣在房地一體的格局下,處分房屋的同時也處分了宅基地,此類行為損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益,是法律法規(guī)明確禁止的。國務(wù)院辦公廳1999年5月6日發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》第二條第二款規(guī)定:“農(nóng)村的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得違法為建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”;2004年12月24日,國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》再次強(qiáng)調(diào):“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”。由此可見,國家不允許宅基地使用權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織之外的城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓,城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村住房的房屋買賣合同當(dāng)屬無效。本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)村村民購買農(nóng)村住房和宅基地的買賣合同,因違反了集體經(jīng)濟(jì)組織的成員權(quán)屬性,也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)是否經(jīng)過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件,未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力。只要買賣合同符合合同的有效要件,合同即為有效!逗贤ā返谒氖臈l第二款規(guī)定的合同生效必須辦理的批準(zhǔn)登記手續(xù)與房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是兩個不同性質(zhì)的問題。房屋過戶登記行為是物權(quán)行為,房屋買賣合同則屬于債權(quán)行為,進(jìn)行過戶登記并不是房屋買賣合同有效的要件。沒有辦理過戶登記手續(xù),是房屋買賣合同未履行完畢,并不影響合同的效力。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》(法釋[1999]19號)第4條規(guī)定:“合同法實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”國務(wù)院1999年和2004年兩個文件并非行政法規(guī),不能作為認(rèn)定合同無效的依據(jù),故農(nóng)村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由。
三、司法實(shí)踐中農(nóng)村房屋買賣合同效力如何認(rèn)定
對農(nóng)村房屋買賣合同效力的認(rèn)定主要適用《合同法》,而合同法的基本精神是意思自治、誠實(shí)信用,農(nóng)村房屋買賣體現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治的原則。而目前有關(guān)土地管理法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的規(guī)定皆為禁止性規(guī)定,而不是強(qiáng)制性效力規(guī)范,不能以此確認(rèn)房屋買賣合同的效力。而房屋出賣方在違規(guī)出賣房屋獲得利益后,因土地升值、拆遷補(bǔ)償?shù)仍蛑鲝埡贤瑹o效,違反了誠實(shí)信用原則。因此如確認(rèn)此類合同無效,將嚴(yán)重?fù)p害社會的公序良俗和誠實(shí)信用的社會根基,違反誠實(shí)信用的賣房者獲益,而遵守誠實(shí)信用的買房者卻蒙受損失,賣方贏得了訴訟卻要承擔(dān)高額的締約過失賠償責(zé)任,而買方獲得了賠償卻要面臨騰房搬遷。
在我國房屋被賦予了很多社會意義,房屋不僅是居住場所,也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前,經(jīng)過多年的經(jīng)營,房屋買受人對涉案房屋已具有了強(qiáng)烈的認(rèn)同感,建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系,確認(rèn)合同無效意味著買受人穩(wěn)定的生活將面臨巨大改變,在感情上難以接受。并且大多買賣行為依約履行了合同義務(wù),出賣人交付了房屋,買受人入住并支付了房款,很多辦理了房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);甚至房屋已經(jīng)過裝修、翻建、改建等添附行為。因此,需要認(rèn)真審查房屋買賣的現(xiàn)實(shí)情況,包括合同履行、房屋的權(quán)屬、是否經(jīng)過登記、有無翻建、是否具備騰房條件等。
在實(shí)踐中要全面考慮到合同無效對雙方當(dāng)事人利益影響,尤其出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益,以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格差異受到的損失,來確認(rèn)房屋買賣合同效力。對于出賣人因土地升值或拆遷補(bǔ)償利益,而惡意主張合同無效的情形,應(yīng)確認(rèn)房屋買賣合同有效。判決要以“有利于妥善解決糾紛、有利于規(guī)范交易行為”為指導(dǎo),起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果,以實(shí)現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機(jī)統(tǒng)一。
(作者單位:河南省許昌市魏都區(qū)人民法院)
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。) |