陳甲、代某訴陳乙恢復(fù)原狀糾紛案法律問(wèn)題分析

【案情】

　　原告陳甲、代某夫妻二人原為黑石頭村村民。1992年4月14日，兩原告與劉娘府大隊(duì)的駱家簽訂了房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契約證書(shū)，購(gòu)買(mǎi)駱家所有的西小府（為劉娘府大隊(duì)所轄）8號(hào)院房屋及院墻。由于房子小且破舊，陳甲1992年5月7日向劉娘府大隊(duì)申請(qǐng)建房，在建房用地證說(shuō)明一欄中載明：本戶(hù)是黑石頭大隊(duì)的社員，在1992年4月14日經(jīng)石證字第87號(hào)文買(mǎi)原西小府村駱家的宅院，有三間舊北房和院落，房子舊和小。申請(qǐng)多次建西和東附屬房。四至情況為東至院東墻，南至院內(nèi)南墻，西至陳丙（本案被告陳乙之父）院東墻離50公分，北至北房前。村公所同意陳甲在院內(nèi)建附屬用房，并加蓋北京市石景山區(qū)石景山鄉(xiāng)人民政府劉娘府村公所印章。

　　另查，2000年本案被告之父陳丙去世后，被告陳乙享有西小府9號(hào)院房屋的繼承權(quán)。此后，兩原告與被告互為鄰里期間，因門(mén)前水溝流水問(wèn)題時(shí)常發(fā)生糾紛。2006年7月14日，經(jīng)中間人楊某某調(diào)解，代某與陳乙達(dá)成協(xié)議，內(nèi)容如下：坐落在西小府9號(hào)院的東墻，鄰院代某門(mén)樓西3.5米的院墻屬9號(hào)院陳乙所有，靠院墻門(mén)樓處留水溝眼不是永久的，如9號(hào)院門(mén)樓改造，此院墻不存在留水溝眼的問(wèn)題，鄰院自己想辦法解決。注：水溝眼只允許走雨水。中間人楊某某在協(xié)議上簽字確認(rèn)。經(jīng)法院向中間人楊某某詢(xún)問(wèn)，楊某某表示駱家與代某之間的買(mǎi)賣(mài)契約中已表明該院南墻賣(mài)給了代某家，2006年7月14日所簽協(xié)議是為了鄰里和睦，不讓陳乙堵墻門(mén)樓處的水溝眼，所以代某才承認(rèn)該墻是陳乙的。陳乙于2009年6月13日將鄰院代某門(mén)樓西3.5米的院墻拆除,并新建一門(mén)樓及院墻。原告代某認(rèn)為被告陳乙拆墻的行為損害了其財(cái)產(chǎn)，遂以恢復(fù)原狀為由提起訴訟。

　　原告代某訴稱(chēng)，原告1992年4月從駱家購(gòu)買(mǎi)西小府8號(hào)院的房子和院落。原、被告系鄰居關(guān)系，2009年6月被告陳乙翻蓋房子并重修大門(mén)和院墻，將屬于原告家的院南墻強(qiáng)行拆毀，重新建起被告的一面墻。被告不聽(tīng)派出所和原告勸阻，侵占、拆毀原告家院墻，給原告進(jìn)出、生活造成不便。故訴至法院，要求被告返還侵占原告的南院墻并恢復(fù)原狀。

　　被告陳乙辯稱(chēng)，首先，位于石景山區(qū)西小府8號(hào)院屬劉娘府大隊(duì)集體所有，屬宅基地。二原告在1992年4月從原房主駱家購(gòu)買(mǎi)此院落，其行為已構(gòu)成違反國(guó)家宅基地買(mǎi)賣(mài)、使用的相關(guān)法律規(guī)定，原告不是劉娘府村的村民，不能買(mǎi)賣(mài)該房屋。故被告認(rèn)為，原告不具備起訴的資格。其次，原被告曾于2006年7月14日簽訂協(xié)議，協(xié)議中原告代某承認(rèn)訴爭(zhēng)之院墻為被告所有，因此，不同意原告的訴訟請(qǐng)求。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為：本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為訴爭(zhēng)之墻的所有權(quán)權(quán)屬問(wèn)題。因原告自駱家購(gòu)買(mǎi)房屋，從房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契約證書(shū)分析，庭院四至中“南至自家院南墻”的表述，已表明駱家轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)，已將訴爭(zhēng)之院墻轉(zhuǎn)讓原告，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經(jīng)92年4月14號(hào)經(jīng)石證字第87號(hào)文買(mǎi)原西小府村駱家的宅院，亦表明原告購(gòu)買(mǎi)的是駱家宅院，故原告應(yīng)當(dāng)享有該院墻之所有權(quán)。雖然2006年協(xié)議約定原告代某表示該院墻系被告所有，但因達(dá)成該協(xié)議系為解決鄰里糾紛代某做出的妥協(xié)，且該協(xié)議并不能產(chǎn)生權(quán)利轉(zhuǎn)移的效力，故對(duì)被告所述該院墻歸其所有的抗辯意見(jiàn)，法院不予采納。原告購(gòu)房后再申請(qǐng)建房時(shí)，因村公所并未提出異議，可視為許可原告與駱家之買(mǎi)賣(mài)行為，故被告表示原告對(duì)該房屋無(wú)所有權(quán)的意見(jiàn)，法院不予采納。

　　但由于原告所主張的恢復(fù)原狀之請(qǐng)求，系物上之請(qǐng)求權(quán)，應(yīng)當(dāng)以物的存在為主張權(quán)利之基礎(chǔ)，現(xiàn)原告所主張之院墻已經(jīng)拆毀，物已不存在，故其恢復(fù)原狀之請(qǐng)求已不可能實(shí)現(xiàn)，法院亦不宜支持。原告可通過(guò)其他方式對(duì)相應(yīng)權(quán)利進(jìn)行救濟(jì)。綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第三十七條之規(guī)定，判決駁回陳甲、代某之訴訟請(qǐng)求。

　　一審宣判后，當(dāng)事人雙方均未提起上訴，本案發(fā)生法律效力。

　　【評(píng)析】

　　本案涉及的核心法律問(wèn)題主要包括原告與駱家房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力、院墻之物權(quán)歸屬的確定、原告權(quán)利救濟(jì)的方式等三個(gè)方面。

　�。ㄒ唬┓课葙I(mǎi)賣(mài)合同效力分析

　　長(zhǎng)期以來(lái)，由于我國(guó)農(nóng)村實(shí)行土地集體所有制，理論界對(duì)農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力大多持否定態(tài)度。我們認(rèn)為，實(shí)踐中對(duì)待農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)不宜采取一刀切的思路。一律確認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的做法既無(wú)益于交易穩(wěn)定，也不利于矛盾糾紛的及時(shí)化解。正確的思路應(yīng)當(dāng)是，結(jié)合個(gè)案的特點(diǎn)、根據(jù)誠(chéng)實(shí)信用原則，采取尊重歷史、照顧現(xiàn)實(shí)的方法來(lái)考察農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。

　　1、買(mǎi)賣(mài)基礎(chǔ)資格分析。根據(jù)《土地管理法》第六十二條第四款的規(guī)定農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。從該款的立法目的可以看出，農(nóng)村宅基地因?qū)偌�體所有，宅基地權(quán)利人原則上僅具有使用權(quán)。但享有宅基地使用權(quán)是獲得在其上所建造住宅之所有權(quán)的基礎(chǔ)，宅基地使用權(quán)人因合法的建造行為而直接取得房屋的所有權(quán)。 即因合法建造等事實(shí)行為發(fā)生物權(quán)效力。 宅基地使用權(quán)人因?qū)Ψ课菹碛形餀?quán)而具備了出賣(mài)房屋的基礎(chǔ)。就本案而言，駱家正是基于對(duì)房屋及院墻的合法建造行為，取得了對(duì)房屋及院墻的物權(quán)，因此具備了出賣(mài)房屋及院墻的資格。從買(mǎi)受人的角度看，原告簽訂合同時(shí)雖非劉娘府村村民，但其當(dāng)時(shí)的身份亦是農(nóng)民，且買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后原告即從黑石頭村搬出，駱家也遷出劉娘府村，在宅基地使用問(wèn)題上，并未造成法律所禁止的一戶(hù)多宅的狀況。與城市居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村房屋的情況不同，原告受讓房屋的行為并未導(dǎo)致農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益受損，實(shí)際上僅僅是使用權(quán)人的變更而已，從證據(jù)表明這種變更亦是得到該集體經(jīng)濟(jì)組織所認(rèn)可的。

　　在農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題上，北京市法院民事審判實(shí)務(wù)疑難問(wèn)題研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要認(rèn)為：農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)合同原則上是無(wú)效的。但考慮個(gè)案的不同情況，可以根據(jù)實(shí)際情況依法確認(rèn)合同的效力。 這一指導(dǎo)意見(jiàn)充分體現(xiàn)了處理農(nóng)村私房買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題既要尊重歷史、又要照顧現(xiàn)實(shí)的原則。結(jié)合本案，原告1992年4月與駱家簽訂農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)合同距今已近20年，原告對(duì)房屋的占有使用狀態(tài)已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)定，確定房屋買(mǎi)賣(mài)合同有效，有利于確保交易穩(wěn)定，維護(hù)現(xiàn)有的房屋占有關(guān)系，符合誠(chéng)實(shí)信用原則的要求。

　　2、合同生效要件分析。首先，原告與駱家簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同雙方意思表示真實(shí)，駱家已經(jīng)實(shí)際交付房屋，原告也已占有并使用該房屋，雙方房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)實(shí)際履行，且并未違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同符合法律的基本生效要件。其次，從特殊生效要件的角度分析，本案買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物是農(nóng)村房屋，屬于法律法規(guī)規(guī)定需經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)方可生效的合同。那么原告是否履行了有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)呢？從本案查明事實(shí)看，1992年5月原告申請(qǐng)?jiān)俳ǚ繒r(shí)，得到了有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，并履行了相關(guān)手續(xù)，且在劉娘府建房用地證中載明陳甲經(jīng)92年4月14號(hào)經(jīng)石證字第87號(hào)文買(mǎi)原西小府村駱家的宅院，村公所亦未對(duì)原告與駱家房屋買(mǎi)賣(mài)行為提出異議。因此，有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)原告再建新房的行為，可視為對(duì)原告與駱家房屋買(mǎi)賣(mài)行為的認(rèn)可，對(duì)原告作為宅基地合法使用權(quán)人身份的確認(rèn)。故原告與駱家房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，原告對(duì)買(mǎi)受房屋及新建房屋均享有所有權(quán)。

　�。ǘ�）院墻之物權(quán)歸屬的確定

　　院墻作為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同效力的認(rèn)定僅僅是院墻權(quán)利之歸屬的基礎(chǔ)，并不當(dāng)然發(fā)生物權(quán)效力。因此，我們要準(zhǔn)確判斷本案院墻的物權(quán)歸屬，僅從房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的縱向分析是不夠的，還必須橫向思考。將契約自由與物權(quán)特性結(jié)合起來(lái)考察，從而為本案的審查、判斷、認(rèn)定提供多元支撐。

　　1、房屋與院墻可看作主物與從物的關(guān)系，對(duì)主物的處分及于從物。就一般社會(huì)常識(shí)而言，院墻的功能主要在于將本人房屋與他人房屋相區(qū)分，確保本人居住的安全性和活動(dòng)空間的私密性。與房屋及內(nèi)墻整體和部分的關(guān)系不同，房屋與院墻的關(guān)系從居住這一層面上來(lái)講，在法律上可視為主物與從物的關(guān)系。房屋與院墻這兩種物相互配合、按照居住的目的組合在一起，起主要作用的房屋為主物；配合主物的作用而起輔助作用的院墻為從物。 區(qū)分主物與從物，其意義在于：當(dāng)事人沒(méi)有特別約定時(shí)，對(duì)主物的處分及于從物，以貫徹物盡其用原則。 院墻的權(quán)利歸屬，應(yīng)以出賣(mài)人對(duì)院墻所具有的源權(quán)力為基礎(chǔ)，出賣(mài)人若擁有院墻的所有權(quán)，其在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中對(duì)房屋的處分行為，自然及于院墻，買(mǎi)受人亦因此繼受取得院墻的所有權(quán)。本案中，駱家始建房屋及院墻的行為，使其對(duì)房屋擁有原始物權(quán)。況且，在原告與駱家的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契約中，載明的房屋四至亦包括該院墻，因此原告基于買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)該院墻享有權(quán)利。退一步講，依物的主從關(guān)系原理，即使駱家與原告簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中未注明庭院四至，駱家將房屋賣(mài)于原告，原告仍可依對(duì)房屋這一主物擁有權(quán)利而及于從物院墻。

　　2、和解協(xié)議對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處分不必然發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。通常來(lái)講，雙方達(dá)成的和解協(xié)議只要具備合同生效要件即具備合同效力。而本案，和解協(xié)議的內(nèi)容涉及院墻這一不動(dòng)產(chǎn)，因此在具備物權(quán)變動(dòng)要件之前，協(xié)議內(nèi)容即使符合法律規(guī)定，也僅產(chǎn)生協(xié)議成立并生效的可能，并不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。我們認(rèn)為，2006年7月代某與陳乙簽訂的協(xié)議中原告代某表示該院墻系被告陳乙所有，無(wú)論從意思表示角度分析，還是物權(quán)變動(dòng)要件的觀察，都不應(yīng)當(dāng)發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力。理由有二：其一，原告因害怕被告堵自家的水溝眼，為盡快解決鄰里糾紛，作為妥協(xié)原告被迫承認(rèn)院墻是被告家的。因此，放棄院墻權(quán)利的行為系受脅迫而為，并非原告真實(shí)的意思表示；其二，該協(xié)議中原告承認(rèn)院墻系被告所有的意思表示，勢(shì)必會(huì)引發(fā)對(duì)現(xiàn)有房屋所有權(quán)以及宅基地使用權(quán)的變動(dòng)。而宅基地使用權(quán)的變動(dòng)必須經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)，履行相關(guān)手續(xù)，方能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)之效力。本案原告與被告所達(dá)成的協(xié)議既未履行相關(guān)審批手續(xù)，亦未得到有關(guān)部門(mén)的認(rèn)可，不可能發(fā)生院墻之物權(quán)變動(dòng)效力。因此，原被告所簽訂的和解協(xié)議并未能使院墻的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，原告仍是院墻的所有權(quán)人。

　　3、審批制度可視為農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的物權(quán)公示程序。根據(jù)物權(quán)法，城市房地產(chǎn)登記制度為房屋物權(quán)的特定公示方式。而本案買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為農(nóng)村房屋，農(nóng)村房屋因?yàn)橐话悴辉试S買(mǎi)賣(mài)，所以并未對(duì)其物權(quán)變動(dòng)實(shí)行房產(chǎn)登記制度，房屋權(quán)利人手中自然也沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)證。那么，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權(quán)變動(dòng)是否需要公示呢？本案原告代某房屋及院墻的買(mǎi)受行為是否履行了物權(quán)公示的程序呢？我們認(rèn)為，農(nóng)村房屋在特定條件下的物權(quán)變動(dòng)同樣是需要公示的，只有公示方可產(chǎn)生公信力。本案原告雖然并未履行登記程序，但劉娘府村公所批準(zhǔn)其翻建房屋，并頒發(fā)建房用地證的行為，可以視為原告與駱家的房屋買(mǎi)賣(mài)行為履行了公示程序，符合房屋物權(quán)變動(dòng)條件要求，能夠產(chǎn)生公信力。因?yàn)椋�村公所的批�?zhǔn)頒證與房地產(chǎn)管理部門(mén)的登記，除了具體行為方式不同之外，在行為性質(zhì)、公示效果以及對(duì)第三人的對(duì)抗效力上并無(wú)不同。因此，原告因物權(quán)公示滿(mǎn)足了房屋及院墻受讓的條件，理應(yīng)能夠取得院墻的物權(quán)。

　�。ㄈ�）權(quán)利救濟(jì)手段的選擇

　　對(duì)物權(quán)的私法保護(hù)既包括債法上的保護(hù)手段，也包括物權(quán)法的保護(hù)手段。物權(quán)法上的保護(hù)手段既物上請(qǐng)求權(quán)。物上請(qǐng)求權(quán)是指物權(quán)人于其物被侵害或有被侵害之危險(xiǎn)時(shí)，可以請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)圓滿(mǎn)狀態(tài)或防止侵害的權(quán)利。 從這一概念來(lái)分析，物上請(qǐng)求權(quán)行使應(yīng)當(dāng)以物的存在為前提。在本案中，原告對(duì)院墻所享有的物權(quán)已因被告的拆毀行為而導(dǎo)致滅失，原告請(qǐng)求恢復(fù)物權(quán)圓滿(mǎn)狀態(tài)、返還原物的物上請(qǐng)求權(quán)已無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，原告應(yīng)當(dāng)采取債法的權(quán)利救濟(jì)手段。

　　本案中，院墻的滅失是由于被告的違法拆除行為所致，原告因被告的侵權(quán)行為而喪失了對(duì)物的所有權(quán)。就被告而言負(fù)擔(dān)的是侵權(quán)行為之債。因此，原告行使債法上的救濟(jì)手段應(yīng)以侵權(quán)行為之債的請(qǐng)求權(quán)為基礎(chǔ)。根據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》第十五條之規(guī)定：承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式主要有：停止侵害，排除妨礙，消除危險(xiǎn)，返還財(cái)產(chǎn)，恢復(fù)原狀，賠償損失，賠禮道歉，消除影響、恢復(fù)名譽(yù)。以上承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任的方式，可以單獨(dú)適用，也可以合并適用。就本案而言，由于院墻作為物已不復(fù)存在，原告采取排除妨礙、恢復(fù)原狀、返還財(cái)產(chǎn)等救濟(jì)手段已屬客觀不能。鑒于此，原告選擇賠償損失的救濟(jì)手段最為有效。

　　綜上，一審法院判決是正確的。