原告李力與被告葛風(fēng)（妻子）于1988年結(jié)婚,于2007年協(xié)議離婚，但雙方就一處葛風(fēng)名下位于朝陽區(qū)的拆遷安置房屋的歸屬產(chǎn)生了糾紛。原告之父李大力原系拆遷前三間半平房的承租人，1982年李大力去世后，承租人沒有變更，由被告一家三口及婆婆居�。�2001年婆婆去世）。1992年底，當(dāng)?shù)卣�府委托里成房地產(chǎn)公司對原告所處房屋進(jìn)行危舊房改造，當(dāng)時被告經(jīng)過家人口頭同意，代表全家以個人名義與房地產(chǎn)公司簽訂了住宅房屋拆遷安置協(xié)議，之后被告從房地產(chǎn)商處換購得一套兩居室并取得房屋所有權(quán)證。

雙方就房產(chǎn)分割無法達(dá)成一致的情況下，原告一紙訴狀起訴到了法庭。但原告的訴訟請求獨特，不是請求法院分割房產(chǎn)。而是列開發(fā)商與葛風(fēng)為共同被告，請求確認(rèn)房屋拆遷安置協(xié)議書和售房合同無效。理由是，自己母親才是合法的承租人，應(yīng)由其母親出面簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，作為兒媳的被告不是被拆遷房屋的承租人，侵犯了母親及繼承人的合法權(quán)利。

 

好一個釜底抽薪！原告的訴求得到了一審法院的認(rèn)可，法院認(rèn)為被告未提供充足有效的證據(jù)證明原告及其母親同意由原告作為被拆遷人與開發(fā)商簽訂拆遷安置協(xié)議書，侵害了原告的權(quán)益，判決拆遷安置協(xié)議和購房合同無效。

 

目前，滿肚子委屈的被告找到筆者，在分析了案情后，筆者勸其積極準(zhǔn)備上訴。

 

 

這個看似簡單的案子，牽涉著幾個法律問題：

首先，拆遷前的公房權(quán)利人是誰？被告是否屬于公房使用權(quán)的共有人？

其次，被告是否有權(quán)處分家庭共同承租的房屋？沒有書面授權(quán)，能否代表其他共有人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議？

再次，如果部分房屋共有人處分了房屋，是否必然導(dǎo)致行為無效？

 

首先，房屋“共有關(guān)系”是基礎(chǔ)性的法律關(guān)系，形成房屋共有狀態(tài)有的基于法律規(guī)定，有的基于雙方的法律關(guān)系；有的基于他人的單方行為。最常見的如婚姻、繼承和贈與，等等。按照當(dāng)年的《北京市人民政府關(guān)于城市公有房屋管理的若干規(guī)定》，公房承租人死亡的，同居住的人可申請繼續(xù)承租公房。由此，我們可以判斷，此案中的公房承租人，房屋的使用權(quán)不屬于繼承的財產(chǎn)，承租人的家屬只不過是同住家庭成員而已。非嚴(yán)格意義上的共有關(guān)系，產(chǎn)生于我國特有的公房拆遷法律政策。因此，在拆遷前，沒有房屋共有關(guān)系的存在，只能稱同住人，只有在拆遷之后房產(chǎn)才轉(zhuǎn)化為共同財產(chǎn)。

 

這里要澄清兩個概念，一個是家庭共有財產(chǎn)，一個是夫妻共有財產(chǎn)。簡而言之，家庭共有財產(chǎn)家庭共同財產(chǎn)是家庭成員在家庭共同生活存續(xù)期間共同創(chuàng)造，共同所得的共有財產(chǎn)。夫妻共同財產(chǎn)是指在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財產(chǎn)。前者不僅包括夫妻財產(chǎn)，很可能還包括父母、兄弟姐妹以及已成年的子女的財產(chǎn)，財產(chǎn)范圍顯然要大于夫妻財產(chǎn)。但是兩者在一定條件下也可以轉(zhuǎn)換，比如通過繼承、贈與、分家析產(chǎn)等方式，家庭共有財產(chǎn)的全部或者部分可以轉(zhuǎn)化為夫妻共有財產(chǎn)。就此案而言，被告一家三口對于拆遷后的房屋，是屬于家庭尚未分割的財產(chǎn)，并不能相當(dāng)然地認(rèn)為，安置房屋屬于遺產(chǎn)。

 

這里又牽涉另一個重要的問題，房屋共有人處分效力問題。按照民法通則、物權(quán)法規(guī)定，部分共有人沒有經(jīng)過其他共有人的同意，擅自處分共有財產(chǎn)的行為無效，當(dāng)然善意第三人可以不知情\公平交易等條件進(jìn)行抗辯。就此案而言，表面看來，作為妻子和兒媳的葛風(fēng)，如果不爭求家庭成員的同意，擅自與開發(fā)商簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議，必然導(dǎo)致合同的無效。不過，葛風(fēng)庭上稱其他家庭成員已經(jīng)口頭同意，如果要求當(dāng)時尚是家庭成員的葛某，取得所有家庭成員的委托書授權(quán)，也是勉為其難。何況，葛某在庭上亦承認(rèn)，此房產(chǎn)是家庭共有財產(chǎn)，自己只是代表全家將房屋受領(lǐng)下來，愿意將改房產(chǎn)進(jìn)行分割，并沒有損害共有人的利益。何況，假如葛某的行為侵害了家庭成員的利益，那么十幾年來家庭成員，都沒有對于葛某的行為提出任何異議，離婚了卻再否認(rèn)共有人的處分權(quán)，想借此剝奪被告的共有權(quán)利而已，客觀上不利于民事秩序和物權(quán)關(guān)系的穩(wěn)定。

 

在這幾年的司法實踐中，出現(xiàn)了諸多類似的案例。比如夫妻一方名下的房產(chǎn)出賣后，因為市場升值的原因或者其他原因，另一方再站出來，打合同無效的官司，否認(rèn)房屋買賣合同的效力。而法院對此判決多是，以買賣雙方?jīng)]有證據(jù)證明房屋共有人同意售房，判決買賣合同無效。筆者認(rèn)為，法院在此類判決時應(yīng)該慎而又慎，首要要擺正一個心態(tài)，保護(hù)共有人利益與保護(hù)善意第三人利益同等重要，不能厚此薄彼；其次，在舉證責(zé)任分配上，誰主張誰舉證，誰更有便利取證由誰來提供證據(jù)。否則，市場的交易秩序就會到破壞，第三方利益不虞之害方能避免。(董冬冬)