一、來源于房屋的風險
(一)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰
標的物的權(quán)屬法律關系是確定交易合法性的重要因素。權(quán)屬法律關系必須清晰,交易雙方應提供證據(jù)來證明所簽訂的交易合同具有法律效力。簽訂合同者應具備相應的權(quán)利。如:是否是產(chǎn)權(quán)所有者,是否還有共有人,共有人是否同意并委托代其行使權(quán)利,非產(chǎn)權(quán)所有者是否具有產(chǎn)權(quán)人及共有人經(jīng)過公證部門公證的委托公證書,在委托事項中權(quán)限內(nèi)容是什么?若房屋產(chǎn)權(quán)情況不清晰,會給買房人帶來什么樣的法律風險?等等。
(二)房屋隨附的基本費用是否結(jié)清
買房人購買二手房時應注意,所購房屋的水、電、汽、物業(yè)費等費用是否已經(jīng)結(jié)清,相關集資費有無拖欠,房屋的維修基金怎樣處理。
(三)房屋的附屬設施、附屬設備、裝飾裝修物、家具是否一并轉(zhuǎn)讓。
買房人應該調(diào)查清楚:預購買的房屋是否包括地下室、地下車庫等附屬設施,房屋內(nèi)的裝飾物及附屬設備是否也一并轉(zhuǎn)讓。
(四)房屋原始的購房合同、發(fā)票及繳費票據(jù)及相關文件是否轉(zhuǎn)移
(五)房屋產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)是否明確
房屋在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)上有私產(chǎn)、公產(chǎn)、經(jīng)濟適用住房之分,其中公產(chǎn)及經(jīng)濟適用住房的上市交易有一定的限制,買房人及賣房人在房屋的買賣過程中應予以高度重視。買房人還應注意預購房產(chǎn)是否屬于“小產(chǎn)權(quán)房”(即在集體土地上建造的房屋,該房產(chǎn)不屬于商品房,依法不能上市交易)
(六)房屋是否存在質(zhì)量問題
買房人在購房時有必要請建筑專業(yè)人士對房屋是否存在質(zhì)量問題予以評定。
(七)房屋是否存在出租、抵押情況
二、來源于購房款的風險
房款交付是交易中最重要的環(huán)節(jié)之一,房屋不是一種普通的商品。辦理產(chǎn)權(quán)的更名手續(xù)在交易過程中起著決定性作用。如果賣房人在買房人不能提供有效的證據(jù)來證明其有絕對的支付房款能力和使房款按合同約定順利到位之前,就辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù),就等于確定了買房人對該房屋擁有的合法性,賣房人很容易在以后的交易中處于被動,造成糾紛或損失;若買房人已將全部購房款付清,而賣房人不辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)也會給買房人造成巨大的財產(chǎn)損失! ≠I賣雙方交付房款的時間和過程往往是爭論的焦點。買房人認為,如果先付清房款,在整個交易過程中發(fā)生問題后以至不能得到真正有效的房產(chǎn)手續(xù)和房屋,再追討房款很麻煩。雙方總是在相互信任上不能達成統(tǒng)一,希望找到雙方都能信任的中間機構(gòu)來進行房款交割。大部分當事人都選擇了代理交易的中介機構(gòu),但是交易雙方要注意以下三個方面的風險:交易價格是否透明,中介方是否從中吃取差價;操作過程是否規(guī)范安全;中介機構(gòu)可信度的考察,是否存在著由于經(jīng)營問題而面臨倒閉或惡意欺騙卷款而逃。
三、來源于信譽不好的中介公司的風險
現(xiàn)行的二手房交易基本模式并不健全,并不能有效地保護買賣雙方的利益。在整個房產(chǎn)銷售過程中,某些房產(chǎn)中介公司下述做法加大了二手房交易的法律風險:
A、某些中介公司與賣房者簽訂所謂的《獨家代理賣房協(xié)議》直接限制買房人的在一定期限內(nèi)委托第二家中介公司代理銷售的權(quán)利,
B、直接留取買房人的《房屋所有權(quán)》證書原件、身份證復印件、原始購房合同及各種票據(jù)等相關與買房有關的證件。
C、承諾購買或收購賣房人的房產(chǎn)但在一定期限后才支付房款,有直接占有賣房人的售房款作為周轉(zhuǎn)之嫌。
D、對房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬情況不作詳細調(diào)查,使買房人增加風險,
E、直接代賣房人接收定金但并不把該定金交給賣房人、吃取房屋買賣差價等。
若賣房人因某些原因不再賣房,可能存在不能終止賣房程序的無奈情況,中介公司照樣可以單方強行所謂“代理”賣房人辦理相關手續(xù)。這樣一來就增大了房產(chǎn)買賣雙方的買賣風險,從而給賣房人帶來巨大的損失。
經(jīng)筆者調(diào)查,作為賣房人,最擔心的是:在房產(chǎn)出售后,產(chǎn)權(quán)證書辦理完畢之后拿不到全額房款;而買房人擔心買到產(chǎn)權(quán)不明、產(chǎn)權(quán)有糾紛或存在質(zhì)量問題的房產(chǎn),最擔心房款支付后拿不到產(chǎn)權(quán)證書。在這些問題上某些房產(chǎn)中介公司往往受商業(yè)利益驅(qū)使,不能有效地降低房產(chǎn)交易各個環(huán)節(jié)存在的法律風險。