總結(jié)：通過上述四個(gè)真實(shí)案例分析，我們看到，離婚訴訟中雖然法院判決針對(duì)的是同樣情形的房產(chǎn)分割，但判決結(jié)果完全不同，個(gè)別案件中涉及到非直接購房方婚前出資的情況，也涉及到有另一方配偶主張婚前同居共同購房的情況，但是并未真正影響到案件實(shí)質(zhì)性的判決結(jié)果。所以案例一、二和案例三、四判決差異是巨大的，這種判決的不同導(dǎo)致了法律界的爭議，也引起訴訟當(dāng)事人的不滿，還有訴訟代理人的困惑，首先，我們先來看看兩種不同的判決結(jié)果對(duì)婚姻當(dāng)事人的影響。

假設(shè)案例：以女方婚前購房，北京地區(qū)為例：

    基本情況：

   1、房屋購買價(jià) 100萬

   2、首付款 20萬

   3、女方婚前向銀行借款 80萬

   4、20年貸款期的本息和 120萬

   5、女方婚前個(gè)人還貸10萬

   6、結(jié)婚后夫妻共同還貸 20萬

   7、離婚時(shí)銀行剩下本金債務(wù) 60萬

 8、離婚時(shí)該房現(xiàn)市場價(jià)值 200萬

 

1．若判定該房產(chǎn)為女方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)，則雙方凈收益比較為：

（＋為進(jìn)項(xiàng)收入，－為出項(xiàng)支出）

見下表

     2． 若判定該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，歸女方所有，由女方給予男方折價(jià)，則雙方凈收益比較為：

       通過圖表分析我們看到不同判決結(jié)果對(duì)婚姻訴訟當(dāng)事人的影響。當(dāng)判決該房為一方婚前個(gè)人房產(chǎn)時(shí)，房產(chǎn)增值帶給購房人很大的利益，而當(dāng)房產(chǎn)判為夫妻共同財(cái)產(chǎn)時(shí)，其收益至少縮水一半。這種利益的差別是巨大的，房屋財(cái)產(chǎn)的分割是否與當(dāng)事人的付出相平衡，是否體現(xiàn)婚姻立法本意？在我們代理案件的過程中，這種爭議已多次引發(fā)了當(dāng)事人的質(zhì)疑。我作為一名專業(yè)的婚姻法律師，每當(dāng)面臨當(dāng)事人的這種質(zhì)疑都難以回答。

 

        其次，我們?cè)賮砜纯捶�律依�?jù)方面的矛盾：

江蘇省高級(jí)人民法院關(guān)于使用《中華人民共和國婚姻法》及司法解釋若干問題》的討論紀(jì)要第十三條規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人名義辦理房貸，且用個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首期房款，在婚姻關(guān)系存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，如果在婚后取得房屋所有權(quán)的，無論登記在一方還是雙方名下，均應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割。對(duì)于一方婚前支付的首付款，由另一方返還一半；尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方返還。

而上海市高級(jí)人民法院規(guī)定：夫妻一方婚前以個(gè)人財(cái)產(chǎn)購買房屋，并按揭房款，產(chǎn)權(quán)登記在自己名下的，該房屋仍為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，同樣，按揭貸款為其個(gè)人債務(wù)�；楹笈渑家环絽⑴c清償貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。因此，在離婚分割財(cái)產(chǎn)時(shí)，該房屋為個(gè)人財(cái)產(chǎn)，剩余未歸還的債務(wù)，為個(gè)人債務(wù)，對(duì)已歸還的貸款中屬于配偶一方清償?shù)牟糠�，�?yīng)當(dāng)予以返還。

由此可見，由于現(xiàn)行《婚姻法》對(duì)此類房產(chǎn)分割無原則性規(guī)定，各地高院又出臺(tái)了不同的解釋或補(bǔ)充細(xì)則，才造成了全國同案不同判的混亂現(xiàn)象。我認(rèn)為對(duì)此進(jìn)行分析并統(tǒng)一認(rèn)識(shí)非常必要。

在司法審判中，對(duì)該類房產(chǎn)又有三種不同判法：

1、 認(rèn)定該房屋應(yīng)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)�；楹笈渑家环絽⑴c共同貸款，并不改變?cè)摲课轂閭�(gè)人財(cái)產(chǎn)的性質(zhì)。離婚時(shí)尚未歸還的貸款為購房一方的個(gè)人債務(wù)，對(duì)婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)歸還的部分貸款，應(yīng)返還一半給配偶一方。

2、認(rèn)定該房產(chǎn)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，直接對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行分割，未分到房產(chǎn)一方得到相應(yīng)的房產(chǎn)價(jià)值折價(jià)款。對(duì)于一方婚前支付的房款（包括首付款及婚前還按揭款），由配偶一方返還給另一方一半，尚欠的貸款，作為夫妻共同債務(wù)，由雙方共同承擔(dān)。

3、 認(rèn)定該房產(chǎn)為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，尚未歸還的貸款為一方的個(gè)人債務(wù)。在婚姻存續(xù)期間用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸部分，應(yīng)考慮房屋增值收益，由一方對(duì)配偶一方進(jìn)行合理補(bǔ)償（不僅僅是償還對(duì)方一半的婚后還貸額）。

在第三種審判思路上又有兩種不同具體的操作方法：

（1）購房總成本=婚前首付款+一方婚前已還貸額+ 婚后夫妻共同還貸額+離婚時(shí)剩余的貸款本金

 配偶應(yīng)得補(bǔ)償款=配偶還貸額/購房總成本*訴爭房屋市場價(jià)值

（2）配偶應(yīng)得補(bǔ)償款=配偶還貸額/購房合同全價(jià)款*訴爭房屋市場價(jià)值

   上述兩種方法都是考慮到配偶另一方出資應(yīng)當(dāng)有相應(yīng)的房產(chǎn)增值利益回報(bào)，區(qū)別是增值利益大小的計(jì)算方式的不同。

 

一 法律沖突及適用。

       在分析此類房產(chǎn)判決歸屬時(shí)，我注意到之所以有兩種完全相反的結(jié)果，是源于法官對(duì)《物權(quán)法》與《婚姻法》沖突認(rèn)識(shí)的不同。比如，依據(jù)《婚姻法》，夫妻雙方婚后以一方名義購買房產(chǎn)所得首先當(dāng)然推定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，且應(yīng)屬于共同所有，而按《物權(quán)法》的規(guī)定，房產(chǎn)所有人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)不進(jìn)行變更登記的，則不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)。我認(rèn)為，《民法通則》是我國的民事基本立法，而《婚姻法》《物權(quán)法》均為民事特別法，《物權(quán)法》中涉及到的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定是一般的規(guī)定，而《婚姻法》涉及的財(cái)產(chǎn)關(guān)系的規(guī)定應(yīng)該是特殊規(guī)定。因?yàn)榛橐鲐?cái)產(chǎn)關(guān)系是建立在夫妻身份的前提下，這種財(cái)產(chǎn)權(quán)不同于《物權(quán)法》《合同法》中的一般財(cái)產(chǎn)權(quán)。究其根本是受到身份法的調(diào)整，所有財(cái)產(chǎn)關(guān)系的確立或變更，消亡均以身份關(guān)系為前提，所以，在夫妻財(cái)產(chǎn)關(guān)系的內(nèi)部，確定夫妻財(cái)產(chǎn)權(quán)利之歸屬應(yīng)適用《婚姻法》，并且應(yīng)從《婚姻法》立法本意來做判斷，而涉及到夫妻財(cái)產(chǎn)對(duì)外效力上，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》。從這個(gè)角度看來，其實(shí)《物權(quán)法》《婚姻法》在財(cái)產(chǎn)關(guān)系調(diào)整上的沖突只是形式上的沖突，而不是實(shí)質(zhì)上的沖突，在婚姻家庭關(guān)系中確定財(cái)產(chǎn)權(quán)屬時(shí)，除了要看形式的權(quán)屬登記外，更注重的是財(cái)產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容及構(gòu)成、來源等實(shí)質(zhì)性因素。在確定法律適用的這個(gè)大前提下，就可以進(jìn)一步分析了

 

二 判斷夫妻共同財(cái)產(chǎn)或一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)分析：

1、法定夫妻財(cái)產(chǎn)制分析：

       依據(jù)現(xiàn)行《婚姻法》第十七條：夫妻在婚姻存續(xù)期間所得的下列財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有：（一）工資、獎(jiǎng)金；（二）生產(chǎn)經(jīng)營所得；（三）知識(shí)產(chǎn)權(quán)的收益（四）繼承或贈(zèng)與所得的財(cái)產(chǎn)，但本法第十八條第三項(xiàng)規(guī)定的除外。

       本條是對(duì)我國法定夫妻財(cái)產(chǎn)制的規(guī)定，法定財(cái)產(chǎn)制在世界各國可以分為：共同財(cái)產(chǎn)制，分別財(cái)產(chǎn)制，剩余共同財(cái)產(chǎn)制，聯(lián)合財(cái)產(chǎn)制等。而我國婚姻法在2001年修正時(shí)仍然選擇了夫妻共同財(cái)產(chǎn)制為法定財(cái)產(chǎn)制。因?yàn)椤斑@是從我國現(xiàn)實(shí)的國情考慮的。在當(dāng)前社會(huì)中，男女兩性的經(jīng)濟(jì)地位事實(shí)上仍存在著很大差距，職業(yè)女性的受教育程度、就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)收入大多不如男子，而一些婦女沒有參加就業(yè)或因養(yǎng)育子女、照顧家庭放棄了原有的職業(yè)，這些女性基本沒有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)收入，在這種情況下實(shí)行分別財(cái)產(chǎn)制，往往會(huì)形成事實(shí)上的夫妻不平等。而共同財(cái)產(chǎn)制有利于保障夫妻中經(jīng)濟(jì)能力較弱一方的權(quán)益，有利于實(shí)現(xiàn)真正的夫妻地位平等。同時(shí)保持法律的連續(xù)性，可以避免對(duì)婚姻家庭生活和社會(huì)生活產(chǎn)生劇烈的震蕩。這也符合我國文化傳統(tǒng)和當(dāng)前絕大多數(shù)人對(duì)夫妻財(cái)產(chǎn)制的要求。共同財(cái)產(chǎn)制雖然在尊重個(gè)人意愿、保護(hù)個(gè)人權(quán)利上顯得不足，但更符合夫妻作為生活共同體的要求，有利于維系更加平等、和睦的家庭關(guān)系�！� (見王勝明著《婚姻法釋義》。)

       可見，共同財(cái)產(chǎn)制確定的本意是力求夫妻經(jīng)濟(jì)生活與身份生活趨于一致，貫徹婚姻共同生活之本質(zhì)目的，符合婚姻的倫理機(jī)能，這有助于鼓勵(lì)夫妻雙方團(tuán)結(jié)生活，同甘共苦，從而達(dá)到婚姻和諧穩(wěn)定的目的。

依據(jù)《婚姻法》第十七、十八條規(guī)定，然后結(jié)合上述法定財(cái)產(chǎn)制的分析，我們可以推定出確認(rèn)夫妻共同財(cái)產(chǎn)與婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)定性的三點(diǎn)認(rèn)識(shí)（不考慮約定財(cái)產(chǎn)制情況）

（1）一方婚前已獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，是其婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。不因?yàn)樨?cái)產(chǎn)表現(xiàn)形態(tài)的轉(zhuǎn)化而改變財(cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬，也不會(huì)因?yàn)榛橐龀掷m(xù)時(shí)間的長短改變財(cái)產(chǎn)權(quán)的歸屬。

（2）夫妻任何一方在婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)是確定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)的前提。

（3）夫妻一方的所得，是指對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利的取得，不要求對(duì)財(cái)產(chǎn)實(shí)際占有

確定這三點(diǎn)認(rèn)識(shí)后，還要進(jìn)一步分析按揭房產(chǎn)在婚前和婚后的財(cái)產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)及區(qū)別。

2、一方婚前按揭房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)分析：

因，導(dǎo)致其沒有盡快辦理房產(chǎn)證，此時(shí)其對(duì)該房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)為完全的債權(quán)。因?yàn)椤段餀?quán)法》第二條和第九條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定的除外。房屋買賣合同中賣方具有當(dāng)然的將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶給買方的義務(wù)。

當(dāng)婚后夫妻共同還貸一段時(shí)間后，在條件具備時(shí)，婚前購房一方可能才辦理該房產(chǎn)權(quán)登記，那么依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，此時(shí)，他才獲得真正的完全的所有權(quán)。

在婚姻財(cái)產(chǎn)關(guān)系里，我們注意本文分析的情況，一方對(duì)房產(chǎn)擁有的權(quán)利經(jīng)歷了從婚前的債權(quán)到婚后的物權(quán)的形態(tài)變化。那么這兩種不同性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利對(duì)于確定夫妻共同財(cái)產(chǎn)來說有什么區(qū)別嗎？

如果從夫妻財(cái)產(chǎn)對(duì)外關(guān)系來講，有很大的區(qū)別，在江平老師編寫的《物權(quán)法》教程中提到，物權(quán)行為以債權(quán)行為為基礎(chǔ)，并以履行基于債權(quán)行為所生的義務(wù)為目的。如果以買賣行為為例，那么物權(quán)行為與債權(quán)行為的關(guān)系存在這四種可能性，即：兩者均有效，兩者均無效，或債權(quán)行為有效，物權(quán)行為無效�；蚴莻鶛�(quán)行為不成立、無效，而物權(quán)行為有效。由此可見，婚前購房一方其債權(quán)和物權(quán)分階段的存在，對(duì)第三人即對(duì)外財(cái)產(chǎn)效力是有本質(zhì)區(qū)別的，雖然婚前簽訂房屋買賣合同，也通過銀行付完全款，但卻未必婚后一定能獲得該房的物權(quán)，很可能有權(quán)利的瑕疵和風(fēng)險(xiǎn)。舉例來說，假如某甲婚前從開發(fā)商某乙處簽定了購房合同并支付首付款，婚前婚后皆有銀行按揭還貸，某乙已將商品房交付某甲使用，甲婚后未辦理產(chǎn)權(quán)登記，夫妻感情良好。但此后由于該房價(jià)飛漲，某乙有些后悔，就偷偷將該房又賣給了丙并在房屋管理局作了產(chǎn)權(quán)登記。此時(shí)甲與乙、乙與丙的房屋買賣合同都是有效的，但丙才是房屋的所有權(quán)人，甲只能依債務(wù)的不履行，向乙主張解除合同及違約的損害賠償，此時(shí)，這套房子就不能成為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。這正是物權(quán)要求登記公示的本質(zhì)含義。

但現(xiàn)在我們討論的是，婚前的買賣合同的債權(quán)行為，在婚后順理成章的達(dá)到的物權(quán)登記的目的，且在法院審判離婚訴訟時(shí)房產(chǎn)登記已明確在夫妻一方的名下，不存在債權(quán)與物權(quán)異化分離的情況，此時(shí)是否有必要依據(jù)物權(quán)登記時(shí)間來強(qiáng)調(diào)在夫妻間的物權(quán)公示效用呢？正常情況下，在對(duì)內(nèi)的夫妻之間財(cái)產(chǎn)關(guān)系上，我認(rèn)為這兩種權(quán)利的性質(zhì)雖然差別大，然而獲得該財(cái)產(chǎn)權(quán)利所付出的金錢或勞務(wù)對(duì)價(jià)區(qū)別并不大，僅僅是一方婚前購買房產(chǎn)，婚后辦理登記手續(xù)而已，而且辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)也并不需要夫妻雙方付出大量的金錢，勞動(dòng)，僅僅是從債權(quán)到物權(quán)的自然轉(zhuǎn)化，僅僅是對(duì)外公示的權(quán)利性質(zhì)發(fā)生了變化。即使在離婚訴訟中有第三人對(duì)待分割房產(chǎn)有權(quán)屬異議，法院也可以待第三人另案訴訟后，再依據(jù)判決認(rèn)定該房產(chǎn)是否屬夫妻共同財(cái)產(chǎn)。由此可見，在涉及到處理夫妻內(nèi)部的財(cái)產(chǎn)關(guān)系時(shí)，不能過于機(jī)械強(qiáng)調(diào)婚前債權(quán)與婚后物權(quán)的不同，而應(yīng)根據(jù)每個(gè)案件具體情況，剖析雙方爭議財(cái)產(chǎn)的來源。

 

三 《物權(quán)法》與《婚姻法》對(duì)財(cái)產(chǎn)關(guān)系處理的沖突

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的立法目的在于維護(hù)交易安全，保護(hù)善意第三人的利益沖突，而離婚訴訟中按揭房屋糾紛只在夫妻之間進(jìn)行，并不存在與善意第三人的利益沖突，如法官把夫妻對(duì)外財(cái)產(chǎn)效力的判定標(biāo)準(zhǔn)同樣適用于夫妻內(nèi)部財(cái)產(chǎn)效力上，而忽視了《婚姻法》共同財(cái)產(chǎn)制及個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)制的立法本意，這對(duì)于婚前購房一方是顯失公平的。通�；榍百彿恳环皆谶x房、挑房、辦理買房手續(xù)、借款手續(xù)、收房、裝修等方面付出大量的財(cái)力、人力和時(shí)間，若僅僅因?yàn)榛楹蟛胚M(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記就變成了夫妻共同財(cái)產(chǎn)，這是顯失公平的。也違背了現(xiàn)行《婚姻法》第十八條對(duì)于個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)的立法本意，《婚姻法司法解釋(一)》第十九條明確規(guī)定：婚姻法第十八條規(guī)定為夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。但是當(dāng)事人另有約定的除外。“規(guī)定夫妻一方特有財(cái)產(chǎn)制的目的在于，它彌補(bǔ)了共同財(cái)產(chǎn)制對(duì)個(gè)人權(quán)利的意愿關(guān)注不夠的缺陷，防止共同財(cái)產(chǎn)范圍的無限延伸。”（見王勝明《婚姻法釋義》。

最高人民法院民事審判一庭黃松有法官在他主編的《婚姻法司法解釋（二）的理解與適用》中談到：“一方婚前財(cái)產(chǎn)的婚后自然孳息應(yīng)當(dāng)屬于夫妻一方個(gè)人財(cái)產(chǎn)，一方用婚前個(gè)人積蓄在婚后購買的有形財(cái)產(chǎn)，這只是原有財(cái)產(chǎn)價(jià)值存在形態(tài)發(fā)生了變化，其價(jià)值取得始于婚前，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)�！边@些無不體現(xiàn)了婚姻財(cái)產(chǎn)制度中對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的保護(hù)原則。

婚姻法關(guān)于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)與婚后共同財(cái)產(chǎn)區(qū)分的根本標(biāo)準(zhǔn)并不是在財(cái)產(chǎn)獲得時(shí)間上，而是強(qiáng)調(diào)夫妻共同付出金錢勞務(wù)，雙方為家庭共同作出貢獻(xiàn)所獲得的財(cái)產(chǎn)才是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，對(duì)于個(gè)人努力付出所獲得的財(cái)產(chǎn)僅僅因?yàn)榻Y(jié)婚就歸于夫妻共有，有失公平，也不利保護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)制。對(duì)按揭房產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)的取得，權(quán)利人即婚前買房一方已在結(jié)婚前履行了所有的義務(wù)并支付了對(duì)價(jià)，而婚后產(chǎn)權(quán)的取得不需要夫妻付出大量共同勞務(wù)或金錢。所以我認(rèn)為，婚前按揭房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為購房一方個(gè)人婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

持相反意見觀點(diǎn)認(rèn)為：之所以將房產(chǎn)判定為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，是考慮到配偶對(duì)房屋還貸的貢獻(xiàn)，認(rèn)為“如果判定該房為一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)是變相剝奪了非購房一方配偶擁有自己房產(chǎn)或投資與其他方面而獲益的權(quán)利，”（見《民事審判指導(dǎo)與參考》吳曉芳《婚姻家庭條件有關(guān)問題的探討》）這種想法是基于公平角度，想對(duì)參與共同還貸配偶一方有所合理補(bǔ)償，這種看法我也同意，但是補(bǔ)償?shù)姆绞骄鸵欢ㄊ且�認(rèn)定房產(chǎn)為夫妻共同房產(chǎn)嗎？我看未必，我們常常忽視了一個(gè)問題，當(dāng)婚前購房一方費(fèi)盡周折，付出代價(jià)買來住房后，婚后雙方居住于此，配偶另一方卻無償?shù)南硎芰嗽摲康氖褂脵?quán)，可以說是因?yàn)樯矸蓐P(guān)系的改變無償享受了一方婚前所獲得的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。雖然非購房一方確對(duì)房屋還貸有所貢獻(xiàn)，但同時(shí)他也享受了權(quán)利，經(jīng)濟(jì)上減少了支出。所以，我認(rèn)為這種補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是其它方式而不是將房產(chǎn)認(rèn)定為共同財(cái)產(chǎn)的方式。

綜上所述，按揭房產(chǎn)的權(quán)利是婚前就已獲得，法院判定房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)還是一方婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵從《婚姻法》在夫妻財(cái)產(chǎn)制選擇的立法本意上，而不是簡單的遵從《物權(quán)法》的不動(dòng)產(chǎn)登記原則。婚姻法的財(cái)產(chǎn)關(guān)系制度相對(duì)于物權(quán)法來說應(yīng)屬特別法，應(yīng)當(dāng)被優(yōu)先適用。

 

綜上所述，我比較傾向于前述的第三種審判思路。對(duì)于前述第一、二種判決思路，我認(rèn)為有兩點(diǎn)欠妥：

一、婚后配偶幫助另一方償還其婚前個(gè)人債務(wù)即銀行按揭貸款，這并非其法定義務(wù)，而且這種建立于夫妻身份關(guān)系上的還貸行為，實(shí)際上是一種融資行為，在不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值日新月異飛速升值的今天，如果僅僅判決返還配偶另一方曾還貸部分的原價(jià)款，確實(shí)是有失公平的，在另一方配偶還貸的真實(shí)意思背后，我們發(fā)現(xiàn)其實(shí)是他基于對(duì)婚姻家庭不解體情況下，對(duì)婚姻帶來共享利益的一種期待，才愿意付出金錢代價(jià)支付按揭還款，所以當(dāng)婚姻解體時(shí)對(duì)其所付出的金錢應(yīng)當(dāng)給予類似于商業(yè)貸款的利率補(bǔ)償；

二、非購房的夫妻一方由于信賴婚姻的長久，自愿的長年為配偶還款，從某種程度上說可能使其喪失投資房產(chǎn)（包括其它投資性財(cái)產(chǎn)）獲取收益的機(jī)會(huì)，如果不是這樣，也許他還會(huì)自行購房消費(fèi)或投資。從這一點(diǎn)考慮，我認(rèn)為法院判決應(yīng)當(dāng)考慮到房屋升值的利益是否應(yīng)當(dāng)給予這一方一定補(bǔ)償。

我個(gè)人建議有兩種處理方法：

1． 認(rèn)定非購房配偶為買房一方支付按揭還款，實(shí)際上是為對(duì)方償付婚前個(gè)人債務(wù)，也是一種借貸行為。但這種借款應(yīng)補(bǔ)償給非購房方較高的利率，或比照商業(yè)銀行為公民提供按揭貸款的商業(yè)利率，按照這個(gè)較高利率將婚后還貸額的一半及利息支付給非購房配偶一方。

2． 分別計(jì)算夫妻雙方為購房及還貸支付的價(jià)款，算出各自支付的比例，再按照該比例對(duì)應(yīng)待分割房屋的市場價(jià)值，算出非購房一方應(yīng)得的價(jià)款，然后判定房產(chǎn)歸屬婚前購房一方，并按照這個(gè)價(jià)款給付非購房一方相應(yīng)的還貸款，同時(shí)支付房屋增值所帶來的投資利益。比如，仍以前述所舉的例子來計(jì)算，假如仍判定房產(chǎn)歸女方所有，則房屋購買的總成本是：

購買首付    已還貸數(shù)額      欠銀行本金數(shù)額

20萬    ＋      30萬     ＋60萬＝110萬

則女方付出是：

婚前首付20萬＋婚前婚后共還貸20萬＋剩余貸款60萬＝100萬

占購房實(shí)際總成本的比例是：100/110=91%

男方付出是：10萬，占10/110=9%

房屋現(xiàn)市場價(jià)值為200萬，

女方應(yīng)得：200×91%=182萬

男方應(yīng)得：200×9%=18萬

則女方應(yīng)共計(jì)返還男方18萬，而不是10萬按揭還貸。

可見，按照這種處理方法，照顧到了非直接購房一方的投資利益。所以，第三種分割方法既有利于保護(hù)婚姻雙方當(dāng)事人的婚前特有財(cái)產(chǎn)，同時(shí)也不會(huì)打擊或抑制任何一方為婚姻投入的信心，仍然能起到鼓勵(lì)夫妻倆以不同方式為婚姻幸福作出共同努力。現(xiàn)實(shí)中我也見到有的法官依據(jù)這個(gè)理念作出判決，雙方當(dāng)事人都能接受判決認(rèn)為比較公平。

總結(jié)：通過前述分析，我認(rèn)為婚前按揭房產(chǎn)的分割應(yīng)把握兩個(gè)平衡：

一是《物權(quán)法》與《婚姻法》在處理財(cái)產(chǎn)關(guān)系方面的沖突平衡，在離婚訴訟中分割房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將處理夫妻對(duì)外財(cái)產(chǎn)關(guān)系和處理夫妻內(nèi)部財(cái)產(chǎn)關(guān)系區(qū)分開來。注重分析房產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)來源和夫妻雙方對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利獲得的貢獻(xiàn)，而不僅僅時(shí)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)間�；橐龇ǖ呢�(cái)產(chǎn)關(guān)系制度相對(duì)于物權(quán)法來說應(yīng)屬特別法，應(yīng)當(dāng)被優(yōu)先適用。

第二，注重現(xiàn)行《婚姻法》對(duì)婚姻夫妻共同財(cái)產(chǎn)保護(hù)和對(duì)一方婚前個(gè)人特有財(cái)產(chǎn)保護(hù)的平衡，實(shí)際上這是針對(duì)我國現(xiàn)《婚姻法》的一種價(jià)值取向，夫妻財(cái)產(chǎn)制的確定既要有助于加強(qiáng)婚姻凝聚力，促進(jìn)婚姻穩(wěn)定，又要尊重個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)利，并有利于財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)，穩(wěn)定市場經(jīng)濟(jì)秩序�？梢�，這兩者之間的平衡實(shí)際上體現(xiàn)了不同立法價(jià)值取向。