婚前按揭房產(chǎn)離婚時的處理

　　所謂婚前按揭房產(chǎn)是指夫妻一方在婚前以銀行按揭方式購買，婚后由夫妻共同償還貸款的房產(chǎn)。那么，對婚前按揭房產(chǎn)在離婚時如何處理呢?是作為一方的婚前財(cái)產(chǎn)，歸其所有?還是作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割?

　　從按揭購房的法律關(guān)系來看，在按揭購房過程中存在三方兩個法律關(guān)系，即購房方與出賣方(一般都是開發(fā)商)之間的商品房買賣合同關(guān)系、購買方與貸款銀行之間的借款合同關(guān)系。當(dāng)購房方與開發(fā)商簽訂了購房合同，付清了首付款并在銀行辦理了按揭貸款手續(xù)、銀行將貸款金額劃入了開發(fā)商賬戶后，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)為購房方辦理房產(chǎn)證，在辦理了房產(chǎn)證以后，購房方與開發(fā)商之間已經(jīng)履行完了合同義務(wù)，結(jié)束了購房合同的關(guān)系。

　　接下來，購房者要履行的是另一個合同，即購買方與貸款銀行之間的借款合同。此時，購房者已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)，只不過由于購房者基于他與銀行之間的借款合同在該房屋上設(shè)定了抵押權(quán)，使得購房者行使房屋的所有權(quán)受到了限制。購房者向銀行償還借款的行為，屬于購房者與銀行因貸款行為而產(chǎn)生的債權(quán)債務(wù)行為，并不影響所購房屋所有權(quán)的歸屬。

　　根據(jù)我國婚姻法的規(guī)定除夫妻雙方另有約定外，婚前個人財(cái)產(chǎn)屬于夫妻一方所有，并且婚前個人財(cái)產(chǎn)并不因夫妻雙方婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。如果婚前按揭房產(chǎn)由一方在婚前進(jìn)行了產(chǎn)權(quán)登記，按照不動產(chǎn)登記的原則，該房產(chǎn)應(yīng)為一方的婚前財(cái)產(chǎn)。

　　然而如果在婚后夫妻共同償還了購房貸款，在離婚時該房屋能否作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割或部分作為共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割呢?回答是否定的，既然房屋是一方的婚前財(cái)產(chǎn)，離婚時就應(yīng)該判歸一方所有。筆者認(rèn)為，如果婚后夫妻雙方共同償還了銀行貸款，可以理解為是用婚后夫妻共有的財(cái)產(chǎn)償還了一方的婚前個人債務(wù)，因此，離婚時應(yīng)將一方婚前購買的按揭房判歸買房者所有，同時應(yīng)當(dāng)將夫妻所共同償還貸款的一半補(bǔ)償給另外一方。

　　婚前按揭房產(chǎn)婚后增值部分如何處理

　　根據(jù)婚姻法及其解釋，夫妻共同財(cái)產(chǎn)包括：1、工資、獎金;2、生產(chǎn)、經(jīng)營的收益;3、知識產(chǎn)權(quán)的收益;4、繼承或贈與所得財(cái)產(chǎn);5、其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)�！蛾P(guān)于適用中華人民共和國婚姻法若干問題的解釋(二)》第11條規(guī)定，婚姻關(guān)系存續(xù)期間，一方以個人財(cái)產(chǎn)投資所得的收益，屬于婚姻法17條規(guī)定的“其他應(yīng)當(dāng)歸共同所有的財(cái)產(chǎn)”。而婚前購買用于居住的商品房，不是用來投資做任何商業(yè)或贏利用途，房屋的增值應(yīng)屬于自然增值，就當(dāng)然不屬于以個人財(cái)產(chǎn)投資取得的收益，因此，房屋增值部分并不屬于夫妻共同所有的財(cái)產(chǎn)

　　同時，房產(chǎn)的價值受市場因素影響，既可能增值，又可能貶值。在增值的情形下，如非權(quán)屬一方有權(quán)分享增值，則在房產(chǎn)貶值時，是否也要分擔(dān)貶值損失?面對判決做出之后房屋貶值，能否允許一方另行起訴主張權(quán)益?現(xiàn)實(shí)中顯然是不允許。故此，僅享受增值帶來的權(quán)益，不承擔(dān)貶值帶來的損失，是不符合立法本意及公平合理原則的。

　　但雖然房屋增值不能作為夫妻共同財(cái)產(chǎn)分割，考慮到雙方婚后以夫妻共同財(cái)產(chǎn)償還一方的婚前所負(fù)的個人按揭貸款債務(wù)，另一方對該房屋的保值、增值有一定貢獻(xiàn)(免于因不能按期交納按揭款而被按揭權(quán)利人即銀行行使抵押權(quán)的風(fēng)險和要求滯納金的風(fēng)險)，房屋權(quán)屬一方應(yīng)就婚姻關(guān)系存續(xù)期間的房屋增值部分對另一方進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償。