——李俊峰訴平頂山市煤炭公司房屋租賃糾紛案淺析

 

2005年12月，平頂山市煤炭公司（以下簡稱“煤炭公司”）下屬分支機構(gòu)西市場煤炭經(jīng)營處（以下簡稱“經(jīng)營處”）將其房屋7間出租給李俊峰。在經(jīng)營處的同意的情況下，李俊峰出資對租賃房屋進(jìn)行改造和擴建。2006年4月1日，被告西市場煤炭經(jīng)營處就上述房屋中的三間房屋租賃事宜正式與原告簽訂了《房屋租賃合同》，約定租賃期5年。

2007年12月17日，煤炭公司向平頂山市工商局申請注銷經(jīng)營處，并承諾經(jīng)營處的人員、設(shè)備、物資由煤炭公司負(fù)責(zé)安置和清理，債權(quán)債務(wù)由煤炭公司承擔(dān)。同月28日，平頂山市工商局將經(jīng)營處注銷。煤炭公司就注銷經(jīng)營處一事，對內(nèi)對外嚴(yán)格保密，經(jīng)營處工作人員和經(jīng)營活動如舊。

2008年3月1日，煤炭公司決定對包括李俊峰所租房屋在內(nèi)的西市場煤廠進(jìn)行開發(fā)，由原經(jīng)營處負(fù)責(zé)人胡某負(fù)責(zé)拆遷工作。由于李俊峰所租房屋尚未到期，且李俊峰對房屋進(jìn)行改造投入的絕大部分資金尚未收回，故李俊峰曾一度堅持要求經(jīng)營處繼續(xù)履行原《房屋租賃合同》。后經(jīng)過多次協(xié)商，并經(jīng)煤炭公司同意，經(jīng)營處負(fù)責(zé)人胡某以經(jīng)營處的名義于同年4月9日與李俊峰簽訂了具有拆遷補償性質(zhì)的《合同書》，并在合同書上加蓋了經(jīng)營處的合同專用章。雙方在該合同書中約定：“1、甲方門面房建成后，優(yōu)先租給乙方使用，建筑面積200平方米。2、租金二年內(nèi)每月1000元整，這期間乙方自愿安排二名甲方人員就業(yè)，工資待遇不低于同行業(yè)�！�…5、租賃到期后，乙方優(yōu)先租用，甲方的租房價將按同等房價進(jìn)行重新調(diào)整。”2009年12月15日，煤炭公司開發(fā)的房屋即將交付使用，李俊峰與煤炭公司交涉。煤炭公司以“西市場煤炭經(jīng)營處與李俊峰所簽訂的租賃合同，沒有經(jīng)公司總支研究”為由不予認(rèn)可。

2009年12月24日，在多次協(xié)商無效的情況下，李俊峰向平頂山市新華區(qū)人民法院提起訴訟，要求煤炭公司和經(jīng)營處繼續(xù)履行租賃合同。訴訟期間，煤炭公司以經(jīng)營處于2007年12月28日被注銷，其后簽訂的合同無效為由提出抗辯，同時向法院提交了經(jīng)營處被注銷的工商登記材料。李俊峰代理人向工商局查詢，得知經(jīng)營處確已注銷，注銷后的債權(quán)債務(wù)由煤炭公司承擔(dān)。于是李俊峰撤回對經(jīng)營處的起訴，要求煤炭公司繼續(xù)履行合同。2010年3月25日，新華區(qū)法院作出（2010）新民初字第275號民事判決，判令被告履行合同。

煤炭公司不服，向平頂山市中級人民法院提起上訴。上訴期間，煤炭公司提出，根據(jù)其2006年8月24日與開發(fā)商新中豫置業(yè)（河南）有限公司簽訂的合同，新建的樓房中沒有煤炭公司房屋，因此煤炭公司無法履行合同義務(wù)。李俊峰對該協(xié)議不予認(rèn)可。應(yīng)李俊峰申請，承辦本案的法官向平頂山市國土資源局調(diào)取了《土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，證實備案的2008年4月1日和2008年7月24日的兩份協(xié)議均約定500㎡的門面房歸煤炭公司。之后，新中豫置業(yè)（河南）有限公司向法院出具“雙方履行2006年8月24日的協(xié)議”的證明一份。李俊峰對此證明也不予認(rèn)可，同時向法院出具了平頂山市新華公安分局的證明，證明“2006年8月24日協(xié)議”上煤炭公司加蓋的公章尚未刻制，所謂的“2006年8月24日協(xié)議”是假的。2010年7月16日，平頂山市中級人民法院作出判決，維持一審判決。

 

 

本案一審的爭議焦點是胡某以經(jīng)營處的名義簽訂的房屋租賃合同的法律效力。二審增加了煤炭公司是否履行不能的爭議焦點。

2006年4月1日，經(jīng)營處與李俊峰簽訂《房屋租賃合同》，約定租期5年。2007年12月28日，煤炭公司在注銷文件中承諾“經(jīng)研究決定，同意注銷平頂山市煤炭公司西市場煤炭經(jīng)營處，其人員、設(shè)備、物質(zhì)由我單位負(fù)責(zé)安置和清理，其債權(quán)債務(wù)由我單位承擔(dān)。”顯然，經(jīng)營處注銷之后，煤炭公司應(yīng)當(dāng)按照《房屋租賃合同》的約定繼續(xù)履行義務(wù)。

由于經(jīng)營處被注銷涉及原《房屋租賃合同》履行主體的變更，煤炭公司在注銷煤炭經(jīng)營處前后，均應(yīng)當(dāng)通知被上訴人李俊峰，以便原合同的履行，以便妥善解決合同履行中出現(xiàn)的問題。本案中，煤炭公司非但沒有將煤炭經(jīng)營處注銷的事實告知李俊峰，相反卻故意隱瞞該事實。在原合同履行過程中，因拆遷需要變更合同內(nèi)容時，其還繼續(xù)使用本應(yīng)當(dāng)銷毀的公章。

2009年12月15日，煤炭公司不履行合同的抗辯理由并不是“煤炭經(jīng)營處簽訂合同前被注銷”，而是“西市場煤炭經(jīng)營處與李俊峰所簽訂的租房合同，沒有經(jīng)公司總支研究”。顯然，截止到訴訟前，煤炭公司仍有意向李俊峰隱瞞煤炭經(jīng)營處被注銷的事實。

2008年3月1日，煤炭公司通知拆遷，煤炭公司負(fù)責(zé)拆遷的工作人員胡某（系原煤炭經(jīng)營處負(fù)責(zé)人）仍然以煤炭經(jīng)營處的名義動員李俊峰拆遷。在李俊峰拒絕拆遷的情況下，胡某還以經(jīng)營處的名義與李俊峰變更合同，煤炭公司則在變更后的合同書上加蓋了原煤炭經(jīng)營處的合同專用章。顯然，變更合同的行為就是煤炭公司自身的行為，變更后的合同理應(yīng)當(dāng)由煤炭公司履行。

訴訟中，煤炭公司突然提出“煤炭經(jīng)營處簽訂合同時已被注銷”的抗辯理由，其目的無非就是抵賴。

二審中，煤炭公司向法院提供虛假證據(jù)，力圖證明自己履行不能。筆者認(rèn)為，即使煤炭公司沒有門面房，也不能認(rèn)為煤炭公司一定履行不能。煤炭公司完全可以從產(chǎn)權(quán)單位承租門面房后再轉(zhuǎn)租給李俊峰。

 

【相關(guān)文書】（網(wǎng)上下載）

河南省平頂山市新華區(qū)人民法院

民事判決書

（2010）新民初字第275號

原告李俊峰，男，1970年8月19日生。

委托代理人緱軒初，系河南炳東律師事務(wù)所律師。

被告河南省平頂山市煤炭公司，住所地本市新華區(qū)曙光街38號院。

法定代表人許斌，系該公司經(jīng)理。

委托代理人程衛(wèi)星，系河南首位律師事務(wù)所律師。

原告李俊峰與被告河南省平頂山市煤炭公司房屋租賃合同糾紛一案，本院2009年12月30日受理后，依法組成合議庭，于2010年2月25日公開開庭進(jìn)行了審理。原告李俊峰及其委托代理人緱軒初，被告河南省平頂山市煤炭公司委托代理人程衛(wèi)星到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告訴稱：2005年12月，被告的下屬單位西市場煤炭經(jīng)營處將其房屋7間租給我。之后，我出資對其進(jìn)行改造。2006年4月1日，西市場煤炭經(jīng)營處正式與我簽訂《房屋租賃合同》，約定租賃期5年。2008年3月1日，被告決定對包括原告所租房屋在內(nèi)的西市場煤場進(jìn)行開發(fā)。由于我所租房屋尚未到期，對房屋改造投入的大部分資金尚未收回，故不同意拆遷。后經(jīng)多次協(xié)商，并經(jīng)被告同意，西市場煤炭經(jīng)營處于同年4月9日與我簽訂了具有拆遷補償性質(zhì)的合同書，承諾其門面房建成后，優(yōu)先租給我使用等等。2009年12月15日，被告開發(fā)的房屋即將交付使用，被告都以“西市場煤炭經(jīng)營處與李俊峰簽訂的租賃合同沒有經(jīng)公司總支研究”為由，不予認(rèn)可。原西市場煤炭經(jīng)營處經(jīng)被告同意與我簽訂的合同，是雙方在平等、自愿的情況下簽訂的，是雙方真實意思的表示，是合法有效的。請求確認(rèn)我與被告下屬西市場煤炭經(jīng)營處2008年4月9日簽訂的《合同書》有效，判令被告履行合同義務(wù)。

被告辯稱，原告的訴訟請求不能成立，我公司從未與原告簽訂過本案所訴的合同。本案所涉及的房屋屬我公司所有，我公司未授權(quán)任何人與原告協(xié)商過房屋租賃事宜。原告之訴，事實不清，沒有證據(jù)，應(yīng)依法駁回其訴訟請求。

經(jīng)審理查明，原告李俊峰是“花園超市”、“花園飯店”的業(yè)主。2005年12月，被告下屬的西市場煤炭經(jīng)營處將房屋租給原告。原告出資對其改造后，雙方于2006年4月1日簽訂《房屋租賃合同》，將其中的3間租給原告，期限5年（即到2011年3月30日）。2008年3月1日被告發(fā)出拆遷通知，決定對包括原告租賃房屋在內(nèi)的西市場煤炭經(jīng)營處進(jìn)行開發(fā)，要求所有租房戶、經(jīng)營處15日之內(nèi)完成搬遷。由于租期未到，原告堅持繼續(xù)履行原租賃合同。負(fù)責(zé)拆遷工作的原西市場煤炭經(jīng)營處負(fù)責(zé)人多次與原告協(xié)商，于2008年4月9日，以平頂山市煤炭公司西市場煤炭經(jīng)營處（甲方）的名義與原告（乙方）簽訂了《合同書》。其內(nèi)容主要有“1、甲方門面房建成后，優(yōu)先租給乙方使用，建筑面積200平方米。2、租金二年內(nèi)每月1000元整，這期間乙方自愿安排甲方二名人員就業(yè)，工資待遇不低于同行業(yè)。3、甲方租給乙方的房屋是框架結(jié)構(gòu)。整體空間而不是幾小間組成。4、門面門頭不小于10米。5、租賃到期后，乙方優(yōu)先租用，甲方的租房價將按同等房價進(jìn)行重新調(diào)整。6、位置為甲方門面房西頭。7、拆遷后時間為三年。8、租房地址：三礦口斜對面�！�2009年12月，被告開發(fā)的房屋竣工，被告以“西市場煤炭經(jīng)營處與李俊峰所簽訂的租賃合同未經(jīng)公司總支研究”為由不予認(rèn)可。

另查明，平頂山市煤炭公司西市場煤炭經(jīng)營處經(jīng)被告申報，于2007年12月28日被平頂山市工商行政管理局予以注銷。2007年12月18日，被告在申報注銷西市場煤炭經(jīng)營處出具的《債權(quán)債務(wù)清理決定》中顯示：“其人員、設(shè)備、物資由我單位負(fù)責(zé)安置和清理，其債權(quán)債務(wù)由我單位承擔(dān)……”。在西市場煤炭經(jīng)營處被注銷后，其原負(fù)責(zé)人又用該經(jīng)營處合同專用章與原告簽訂《合同書》。原告起訴后，被告出具證明，原告才得知該經(jīng)營處已被注銷，原告則撤回對西市場煤炭經(jīng)營處的起訴。

上述事實，有租賃合同、拆遷通知、企業(yè)注銷資料、證明、證人證言及庭審筆錄等證據(jù)予以證實，上述證據(jù)經(jīng)當(dāng)庭質(zhì)證和本院審查，予以采信。

本院認(rèn)為，房屋拆遷是一項比較復(fù)雜，涉及面廣的工作。原告租賃被告的房屋從事個體經(jīng)營，被告決定開發(fā)拆遷時，涉及到租賃戶、經(jīng)營戶的利益，應(yīng)作出妥善安排。租賃期限不到，原告投入資金對房屋進(jìn)行改造，原告為維護(hù)自身利益提出要求是正當(dāng)?shù)摹Ｔ�西市場煤炭�?jīng)營處負(fù)責(zé)人根據(jù)被告的拆遷通知動員拆遷，并原告簽訂新的合同，系職務(wù)行為，是雙方原《房屋租賃合同》的延續(xù)和內(nèi)容上的變更，是雙方的真實意思表示。該負(fù)責(zé)人用已被注銷的西市場煤炭經(jīng)營處合同專用章簽訂合同，說明被告在管理方面存在漏洞或另有原因。西市場煤炭經(jīng)營處被注銷后，作為上級主管單位的被告河南省平頂山市煤炭公司接管了人、財、物及債權(quán)債務(wù)，其正在履行的合同，應(yīng)由被告繼續(xù)履行。我國合同法規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”。故依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第二百二十九條之規(guī)定，判決如下：

原平頂山市煤炭公司西市場煤炭經(jīng)營處于2008年4月9日與原告李俊峰簽訂的《合同書》，由被告河南省平頂山市煤炭公司與原告李俊峰履行。

案件受理費100元，由被告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)，向本院遞交上訴狀，并按對方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省平頂山市中級人民法院。

                                                  

                                                  審判長    郭力維

                                                  審判員    高俊營

                                                  審判員    韓玉良

                                                  二0一0年三月九日

                                                  書記員    李  慧