【案例】

甲租賃的門面租期為五年，還有三年未到期�，F(xiàn)房東要收回門面，依據(jù)租賃合同約定，違約就按租金標(biāo)準(zhǔn)的3倍進行賠償，賠償金額為12萬。但是甲的具體損失沒這么大，甲是否能獲得12萬的違約金？

 是否可以獲得高于具體損失的違約金

【實務(wù)解析】

一、甲租賃門面房屋，與房東訂立租賃合同，雙方之間形成租賃合同民事關(guān)系，該民事關(guān)系受到法律的保護，合同對于雙方均具有法律約束力。

二、租賃期限尚未屆滿，房屋提出收回房屋，除非符合法律明確規(guī)定和租賃合同約定的情形，否則，房東的行為屬于拒絕履行合同的違約行為�！吨腥A人民共和國合同法》第107條規(guī)定：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。甲可以要求房東繼續(xù)提供門面履行合同，如果房東拒絕繼續(xù)履行租賃合同，甲可以考慮解除租賃合同，并可要求房東賠償因拒絕履行合同所造成的經(jīng)濟損失。

三、違約金是指由合同當(dāng)事人通過協(xié)商事先確定的，在違約行為發(fā)生后做出的，獨立于履行行為之外的給付。屬于民事責(zé)任的一種方式。《合同法》中規(guī)定的違約金性質(zhì)主要為補償性質(zhì)，即補償違約行為給守約方造成的經(jīng)濟損失，違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)與守約方損失的數(shù)額大體相當(dāng)。甲的具體損失低于合同約定的12萬違約金數(shù)額，這就涉及到約定的違約金是否過高的問題。

四、《中華人民共和國合同法》第114條第2款規(guī)定：約定的違約金過分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當(dāng)減少。在該合同糾紛起訴至法院的情況下，房東可以請求法院較少違約金數(shù)額。有關(guān)調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)問題，依據(jù)《合同法司法解釋二》第29條之規(guī)定，違約金超過甲具體損失30％以上的，被視為過高。所以，甲可以主張的違約金計算公式為：具體損失數(shù)額×130％，計算出來的數(shù)額即為甲可以獲得的違約金。