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房地產(chǎn)企業(yè)  
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的作用
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2010/9/5 13:52:00

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的作用

  為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)的管理,規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為,建設(shè)部最近頒布了新的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》,并將在今年8月底之前完成清理?yè)Q證工作。與1993年的《規(guī)定》相比,新規(guī)定的最大變化就是,明文規(guī)定了未取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)的企業(yè),不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。本文從工商企業(yè)法人登記、企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和法院民事的審判角度,簡(jiǎn)述資質(zhì)證書(shū)的法律作用。
  一、資質(zhì)證書(shū)在企業(yè)法人登記中的作用
  為了清理規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng),建設(shè)部和國(guó)家工商行政管理局早在1992年7月28日就發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理的通知》,要求已有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)企業(yè)由建設(shè)行政主管部門(mén)進(jìn)行資質(zhì)審查,確定資質(zhì)等級(jí)。新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專營(yíng)公司,持資質(zhì)等級(jí)證書(shū)及有關(guān)批準(zhǔn)文件向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理登記注冊(cè)。項(xiàng)目公司也需持建設(shè)主管部門(mén)的資質(zhì)證書(shū)向工商行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理有關(guān)登記手續(xù)。1993年11月15日,建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局、國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)全面檢查中有關(guān)問(wèn)題處理意見(jiàn)的通知》,要求所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu)必須是企業(yè)法人,凡未經(jīng)核準(zhǔn)登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的機(jī)構(gòu),必須停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)也要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)必須經(jīng)建設(shè)行政主管部門(mén)資質(zhì)審查后辦理企業(yè)登記注冊(cè)手續(xù)(注:由于海南省情況特殊可以先登記注冊(cè)后資質(zhì)審查)。1995年1月23日,建設(shè)部發(fā)布《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》規(guī)定,設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),除法律另有規(guī)定者外,均應(yīng)當(dāng)依據(jù)《公司法》登記為有限責(zé)任公司或股份有限公司。原有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定逐步改組為規(guī)范化的公司。從以上情況可以看出,通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步的清理規(guī)范,建設(shè)主管部門(mén)已明確把資質(zhì)證書(shū)作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入證。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除依法設(shè)立,具有企業(yè)法人資格外,還必須取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)。同時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)每年在例行工商年檢時(shí),也要參加建設(shè)主管部門(mén)的資質(zhì)年檢。企業(yè)未取得資質(zhì)證書(shū)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)有權(quán)提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  二、資質(zhì)證書(shū)在企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的作用
  新規(guī)定按企業(yè)條件分四個(gè)資質(zhì)等級(jí),一級(jí)資質(zhì)為最高等級(jí)。對(duì)新設(shè)立的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核發(fā)《暫定資質(zhì)證書(shū)》!稌憾ㄙY質(zhì)證書(shū)》有效期滿,企業(yè)可以向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)申請(qǐng)核定相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)。各資質(zhì)等級(jí)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù),不得越級(jí)承擔(dān)業(yè)務(wù)。如果企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng),原資質(zhì)審批部門(mén)有權(quán)罰款、吊銷資質(zhì)證書(shū),并提請(qǐng)工商行政管理部門(mén)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。
  三、資質(zhì)證書(shū)在民事審判中的作用
  從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè),應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件,經(jīng)工商行政管理部門(mén)登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照,經(jīng)建設(shè)主管部門(mén)備案并核發(fā)資質(zhì)證書(shū),才具有完整的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格。不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其主體資格不合格而無(wú)法律效力。
  雖然具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格,但企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其超越經(jīng)營(yíng)范圍而無(wú)法律效力。


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