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律師辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)操作規(guī)程
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外coinwram.com     時(shí)間:2011/3/19 19:02:00

 

律師辦理房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)操作規(guī)程

第一章 總則

  第一條 為了實(shí)現(xiàn)執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)的規(guī)范化,限制不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng),防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn),特制定本操作規(guī)程。

  第二條 本操作規(guī)程所稱的房地產(chǎn)業(yè)務(wù),主要包括:涉及房屋土地為標(biāo)的物的建設(shè)、買(mǎi)賣、租賃、使用、物業(yè)管理、金融、修繕及土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓等方面的法律顧問(wèn)、非訴訟及訴訟業(yè)務(wù)。

  第三條 本操作規(guī)程所述的各項(xiàng)業(yè)務(wù)的從業(yè)主體,須為已取得律師執(zhí)業(yè)證的執(zhí)業(yè)律師。未取得律師執(zhí)業(yè)證的人員不得獨(dú)自從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù),但可協(xié)助執(zhí)業(yè)律師工作。

  第四條 執(zhí)業(yè)律師應(yīng)以事實(shí)為依據(jù),以法律為準(zhǔn)繩,誠(chéng)實(shí)守信、勤勉盡責(zé),盡職盡責(zé)地維護(hù)委托人的合法權(quán)益,努力為委托人提供優(yōu)質(zhì)高效的法律服務(wù)。

  第五條 本操作規(guī)程旨在為執(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)法律業(yè)務(wù)提供最基本的指引,執(zhí)業(yè)律師還應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),豐富及完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)操守。

第二章 公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)

  第六條 公司法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)主要包括以下各項(xiàng):

 。ㄒ唬┏D攴深檰(wèn):指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司或房地產(chǎn)中介公司、建筑公司、拆遷公司或物業(yè)管理公司的委托,并通過(guò)書(shū)面合同確定的、為期一年以上的,為委托人提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。

 。ǘ╉(xiàng)目法律顧問(wèn):指執(zhí)業(yè)律師接受房地產(chǎn)公司、建筑公司、拆遷公司或房地產(chǎn)項(xiàng)目法人或項(xiàng)目投資者等的委托,并通過(guò)書(shū)面合同確定的,專為指定項(xiàng)目提供法律服務(wù)的業(yè)務(wù)。

  第七條 律師在接受委托之前,應(yīng)審查委托人合法持有的下列文件原件:

  ()公司法律文件(通用):

  1、企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照;(通用)

 。病⑵髽I(yè)資質(zhì)證書(shū);(通用)

 。、會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的公司注冊(cè)資本金或投資的驗(yàn)證報(bào)告;(通用)

 。、公司章程;(通用)

  5、董事會(huì)名單;(通用)

 。、法定代表人證明書(shū);(通用)

 。ǘI(yè)務(wù)法律文件:

 。薄㈨(xiàng)目建設(shè)用地規(guī)劃許可證或(項(xiàng)目類)

 。、項(xiàng)目土地使用權(quán)出讓合同或項(xiàng)目建設(shè)許可證或(項(xiàng)目類)

 。、土地使用人已繳清出讓金的發(fā)票或(項(xiàng)目類)

  4、土地使用證或相應(yīng)的權(quán)屬證明或(項(xiàng)目類)

  5、房地產(chǎn)權(quán)證(房產(chǎn)已建成并通過(guò)確權(quán)的);(項(xiàng)目類)

 。丁⒎康禺a(chǎn)項(xiàng)目使用驗(yàn)收的各項(xiàng)合格證;(物業(yè)管理類)

 。贰⑽飿I(yè)管理委托合同;(物業(yè)管理類)

 。浮⑽飿I(yè)移交確認(rèn)文件;(物業(yè)管理類)

 。、法律、法規(guī)規(guī)定的物業(yè)資料;(物業(yè)管理類)

  10、物業(yè)管理公約(物業(yè)管理類)

  第八條 從事常年法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)的,應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案,每次工作的工作記錄應(yīng)歸檔備案,每月應(yīng)有工作記錄或拜訪委托人的工作情況記錄。

  第九條 從事項(xiàng)目法律顧問(wèn)業(yè)務(wù)的,應(yīng)建立律師業(yè)務(wù)檔案,并將每次工作的工作記錄歸檔備案。

第三章  其它非訴訟法律業(yè)務(wù)

  第十條 業(yè)務(wù)范圍

  非訴訟法律業(yè)務(wù)主要包括但不限于:

  1、出具法律意見(jiàn)書(shū);

  2、代理仲裁;

  3、代為起草合同、參加合同洽談;

  4、見(jiàn)證商品房的預(yù)售、買(mǎi)賣;

  5、代理房地產(chǎn)交易;

  6、代辦房地產(chǎn)抵押;

  7、代理房屋租賃;

  8、代理房屋拆遷;

  9、受委托協(xié)調(diào)各類涉及房地產(chǎn)的糾紛。

  第十一條 出具法律意見(jiàn)書(shū)業(yè)務(wù)

 。ㄒ唬⿵氖略擁(xiàng)業(yè)務(wù)的一般程序:

  1、詳細(xì)閱讀委托書(shū)所列的委托事項(xiàng)(委托事項(xiàng)如不明確、具體,要求委托人修改);

  2、發(fā)出律師費(fèi)報(bào)價(jià)單;

  3、委托人確認(rèn)律師費(fèi)報(bào)價(jià);

  4、收集相關(guān)的法律、法規(guī);

  5、審閱委托人提供的文件資料;

  6、進(jìn)行必要的調(diào)查;

  7、對(duì)所涉重大爭(zhēng)議問(wèn)題進(jìn)行研究;

  8、起草及出具《法律意見(jiàn)書(shū)》;

 。ǘ┓梢庖(jiàn)書(shū)一般應(yīng)具備下列內(nèi)容:

  1、受托事項(xiàng);

  2、受托時(shí)間;

  3、委托人提供的文件資料;

  4、律師實(shí)際進(jìn)行的調(diào)查情況;

  5、法律依據(jù)及法律意見(jiàn);

  6、律師執(zhí)業(yè)證編號(hào)及其親筆簽名;

  7、律師事務(wù)所蓋章。

  (三)出具法律意見(jiàn)書(shū)前應(yīng)詳細(xì)閱讀委托人提供的文件資料和進(jìn)行必要的盡職調(diào)查。

 。ㄋ模┏鼍叻梢庖(jiàn)只能以現(xiàn)行有效的法律、法規(guī)作依據(jù)。

  地方政府的行政規(guī)章和政府主管部門(mén)實(shí)際執(zhí)行狀況應(yīng)當(dāng)作為備注說(shuō)明,不得作為提供法律意見(jiàn)的依據(jù)。

 。ㄎ澹┥婕氨臼兄卮箜(xiàng)目或出具確認(rèn)項(xiàng)目無(wú)效的法律意見(jiàn)時(shí),應(yīng)征得本所所務(wù)會(huì)或指導(dǎo)合伙律師的書(shū)面批準(zhǔn)。執(zhí)業(yè)律師本人認(rèn)為有需要的,可提請(qǐng)律協(xié)房地產(chǎn)法律專業(yè)委員會(huì)進(jìn)行研討。

  第十二條 代理仲裁

  根據(jù)中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)制訂的《律師參與仲裁工作規(guī)則》執(zhí)行。

  第十三條 參加合同洽談、起草合同

 。ㄒ唬⿵氖率芡衅鸩莺贤瑯I(yè)務(wù)的一般性程序:

  1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi);

  2、請(qǐng)委托人書(shū)面確認(rèn)其要求合同必備的商業(yè)條件;

  3、收集相關(guān)的法律、法規(guī);

  4、審閱委托人提供的商業(yè)條件和業(yè)務(wù)文件(可根據(jù)需要,要求委托人補(bǔ)充提供有關(guān)文件資料);

  5、起草合同;

  6、向委托人提交合同討論稿并向其解釋重要條款。

 。ǘ┦芡袇⒓雍贤⒄勄埃瑧(yīng)準(zhǔn)備的主要工作:

  1、合同草案中各項(xiàng)非商業(yè)條款的法律依據(jù);

  2、合同雙方可能有爭(zhēng)議的條款及其可能援引的法律依據(jù)。

 。ㄈ┦芡袇⒓雍贤⒄剳(yīng)注意的事項(xiàng):

  1、律師一般僅對(duì)涉及委托人權(quán)利、義務(wù)的法律事項(xiàng)發(fā)表意見(jiàn),不干涉當(dāng)事人的純商業(yè)條件。

  2、律師不僅要注意合同內(nèi)容的合法性,而且要注意可履行性。合同用語(yǔ)應(yīng)準(zhǔn)確,無(wú)歧義。合同條款之間應(yīng)環(huán)環(huán)相扣,沒(méi)有脫節(jié)和遺漏。

  3、律師提出建議,而當(dāng)事人不予接受的事項(xiàng),亦應(yīng)作好記錄備查。

  第十四條 合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)

 。ㄒ唬⿵氖潞贤(jiàn)證業(yè)務(wù)的一般性程序:

  1、確定律師收費(fèi);

  2、與要求合同見(jiàn)證的各方簽訂委托合同,訂明委托事項(xiàng);

  3、審查及核對(duì)合同各方經(jīng)營(yíng)文本或個(gè)人身份證原件,并留存各方復(fù)印件存檔;

  4、要求各方(自然人除外)出具法定代表人證明書(shū)原件存檔;

  5、如非法定代表人(自然人除外)簽約,須要求各方出具書(shū)面授權(quán)委托書(shū)原件存檔;

  6、審查合同所涉及的相關(guān)法律文件及有無(wú)《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定的情節(jié);

  7、依據(jù)《合同法》第五十四條向各方解釋合同主要的條款,并做出會(huì)議紀(jì)要;

  8、留存簽約代表身份證復(fù)印件及其簽名字樣存檔;

  9、親自目視各方代表(如一方或雙方為自然人,應(yīng)由其本人親自到場(chǎng))在合同文本上簽字;

  10、向合同各方出具《律師見(jiàn)證書(shū)》。

  11、留存合同原件一份和合同相關(guān)法律文件復(fù)印件存檔。

 。ǘ┚哂邢铝星闆r之一的,執(zhí)業(yè)律師不得出具見(jiàn)證書(shū):

  1、合同一方或雙方不能提供證明其為合法簽約人的身份證明文件的;

  2、合同或合同條款具有《合同法》第五十二條、五十三條、五十四條規(guī)定的情況,而當(dāng)事人拒絕修改合同的。

  第十五條 房地產(chǎn)的預(yù)售合同見(jiàn)證業(yè)務(wù)

 。ㄒ唬﹫(zhí)業(yè)律師在該項(xiàng)業(yè)務(wù)中應(yīng)根據(jù)本《業(yè)務(wù)指引》第十六條審查賣方預(yù)售、出售的合法性及其有效法律文件;審查買(mǎi)賣合同的真實(shí)性及合法性;向合同各方解釋合同條款;在當(dāng)事人或房管部門(mén)有需要時(shí),向其出具《律師見(jiàn)證書(shū)》。

 。ǘ⿵氖略擁(xiàng)業(yè)務(wù),執(zhí)業(yè)律師可依據(jù)合同約定向合同一方或合同雙方收取律師見(jiàn)證費(fèi)。但該收費(fèi)條款必須向買(mǎi)樓方作特別說(shuō)明,并由買(mǎi)樓方簽字確認(rèn)。

 。ㄈ﹫(zhí)業(yè)律師從事房地產(chǎn)預(yù)售見(jiàn)證業(yè)務(wù)的,須要求賣方(發(fā)展商)提供下列法律文件:

  1、交付土地使用權(quán)出讓金的憑證或減免土地出讓金的審批文件;

  2、土地使用權(quán)證書(shū);

  3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

  4、按提供預(yù)售商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明;

  5、工程施工合同;

  6、有效期內(nèi)的《商品房預(yù)售許可證》;

  7、資金來(lái)源證明;

  8、委托人的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及其資質(zhì)證書(shū)。

 。ㄋ模┞蓭熯應(yīng)審查預(yù)售物業(yè)有無(wú)被查封、凍結(jié)、抵押等限制轉(zhuǎn)讓的情況。

  第十六條 代理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

 。ㄒ唬┮话阈猿绦

  1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi);

  2、由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限,必須明確房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理。

 。ǘ﹫(zhí)業(yè)律師代理委托人從事房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易業(yè)務(wù)的,須要求出售方提供能證明證實(shí)下列情況的法律文件:

  1、房地產(chǎn)證或權(quán)屬證明書(shū);

  2、屬于預(yù)售房屋,應(yīng)要求售樓方提供權(quán)屬證明書(shū)或本《業(yè)務(wù)指引》第十七條(三)所規(guī)定的法律文件;

  3、代理收樓的應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》,并與售樓合同約定交付條件相核對(duì)。

  4、轉(zhuǎn)讓成片開(kāi)發(fā)土地的,應(yīng)形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;

 。ㄈ┞蓭煈(yīng)審查轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)有無(wú)被查封、凍結(jié)、抵押、共有等其他限制轉(zhuǎn)讓的權(quán)利附著的情況。

  第十七條 代理房地產(chǎn)抵押

  (一)一般性程序

  1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi);

  2、由委托人出具委托書(shū)同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限,必須明確房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)由誰(shuí)負(fù)責(zé)辦理。

 。ǘ┐砦腥藦氖路康禺a(chǎn)抵押業(yè)務(wù)的,應(yīng)要求委托人提供下列法律文件;

  1、土地使用權(quán)證書(shū)及土地使用權(quán)出讓金繳付憑證或房屋所有權(quán)證書(shū);

  2、債的合同或憑證;

  3、抵押人和抵押權(quán)人的身份證明及抵押人內(nèi)部審批同意抵押的證明。

 。ㄈ┞蓭熓聞(wù)所及執(zhí)業(yè)律師不得在銀行辦公場(chǎng)所內(nèi),或擔(dān)保公司辦公場(chǎng)所內(nèi)、或房地產(chǎn)交易場(chǎng)所內(nèi)設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。也不得在上述地點(diǎn)代表抵押權(quán)人或擔(dān)保人設(shè)立臨時(shí)性或長(zhǎng)久性辦事機(jī)構(gòu)、辦事點(diǎn)招攬業(yè)務(wù)。

 。ㄋ模⿲彶橛袩o(wú)限制和法定不準(zhǔn)辦理抵押的情形。

  第十八條 代理房屋租賃

  ()一般性程序

 。、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi);

 。病⒂晌腥顺鼍呶袝(shū),同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

 。ǘ┐砦腥藦氖路课葑赓U業(yè)務(wù)的,須要求出租人提供下列法律文件:

  1、房屋所有權(quán)證書(shū)或證明其產(chǎn)權(quán)的其它證明文件;

  2、出租人和承租人的身份證明;

  3、租賃許可證。

 。ㄈ⿲彶槌鲎夥课萦袩o(wú)被限制出租的情形。

  第十九條 代理房屋拆遷

 。ㄒ唬┮话愠绦

  1、報(bào)價(jià)及確定律師收費(fèi);

 。、由委托人出具委托書(shū),同時(shí)簽署委托合同明確委托事項(xiàng)和權(quán)限。

 。ǘ┐矸康禺a(chǎn)拆遷業(yè)務(wù)時(shí),律師須要求拆遷人提供下列法律文件:

  1、在有效期內(nèi)的房屋拆遷許可證;

 。病⑽胁疬w的委托書(shū)及拆遷資格證;

  3、拆遷工作人員的拆遷工作證;

 。、拆遷公告;

 。、永遷房的產(chǎn)權(quán)證明;

 。、臨時(shí)安置房的租用證明或產(chǎn)權(quán)證明。

第四章 訴訟業(yè)務(wù)

  第二十條 房地產(chǎn)訴訟

  一、房地產(chǎn)訴訟的主要類型:

 。ㄒ唬⒎康禺a(chǎn)合作糾紛

  房地產(chǎn)合作者之間因履行合作合同發(fā)生糾紛,包括合同效力糾紛、合同條款含義糾紛、合同履行中的違約糾紛等,如無(wú)仲裁協(xié)議,直接向人民法院起訴;

 。ǘ、房地產(chǎn)拆遷糾紛

 。、拆遷人與被拆遷人對(duì)補(bǔ)償形式和補(bǔ)償金額、安置用房面積和安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限,經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的,由房屋拆遷主管部門(mén)裁決;拆遷人或被拆遷人是市房屋拆遷主管部門(mén)的,由市人民政府裁決。

 。病(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可以在接到裁決書(shū)之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。但應(yīng)注意,在訴訟期間,拆遷人已給被拆遷人作了安置或者提供了周轉(zhuǎn)房的,不停止拆遷的執(zhí)行。

 。、當(dāng)事人因履行拆遷協(xié)議發(fā)生糾紛的,直接向人民法院起訴。

  (三)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(轉(zhuǎn)讓)糾紛

  1、買(mǎi)賣雙方因買(mǎi)賣合同的效力、或因履行合同而在質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)、期限、面積、配套設(shè)施是否完善等方面發(fā)生糾紛,直接向人民法院起訴;

 。、買(mǎi)賣任何一方認(rèn)為國(guó)家主管機(jī)關(guān)在頒發(fā)證照方面使當(dāng)事人的合法權(quán)益受到了侵害,均可以直接向人民法院提起行政訴訟;

 。ㄋ模、房地產(chǎn)租賃糾紛

 。、房地產(chǎn)租賃雙方因租賃合同的效力或履行租賃合同發(fā)生租金、租賃期限、租賃條件、房屋維修等方面的糾紛,向人民法院起訴;

 。、涉及轉(zhuǎn)租的,應(yīng)根據(jù)原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同的約定確定訴訟當(dāng)事人;

  3、國(guó)家主管機(jī)關(guān)不按規(guī)定辦理房屋租賃許可證件的,當(dāng)事人可以直接向人民法院提起行政訴訟。因?qū)?guó)家主管機(jī)關(guān)的行政處罰不服的,可以在接到行政處罰決定之日15日內(nèi)向上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的,可以在接到復(fù)議決定之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟;也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

  (五)、房地產(chǎn)中介糾紛

 。薄⒎康禺a(chǎn)中介包括地產(chǎn)代理、房地產(chǎn)評(píng)估、建筑監(jiān)理等,中介機(jī)構(gòu)均需專門(mén)資質(zhì)。如中介機(jī)構(gòu)對(duì)國(guó)家主管機(jī)關(guān)不批準(zhǔn)資質(zhì)的決定不服,可以向人民法院提起行政訴訟。

 。、因房地產(chǎn)中介合同的效力或履行合同發(fā)生糾紛,可直接向人民法院起訴;

 。、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)對(duì)行政處罰不服的,可以申請(qǐng)上一級(jí)行政主管機(jī)關(guān)復(fù)議。對(duì)復(fù)議決定不服的,可以在接到復(fù)議決定書(shū)之日起15日內(nèi),向人民法院提起行政訴訟。也可以直接向人民法院提起行政訴訟。

 。⑽飿I(yè)管理糾紛

 。薄⒁蛭飿I(yè)管理合同發(fā)生的糾紛,通常由業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司進(jìn)行訴訟;

  2、履行物業(yè)管理合同發(fā)生糾紛,根據(jù)具體案情,確定業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理公司、發(fā)展商作為訴訟當(dāng)事人。

 。ㄆ撸怯钯I(mǎi)賣按揭糾紛

 。、樓宇買(mǎi)賣按揭糾紛其實(shí)是貸款糾紛。當(dāng)貸款人、借款人、擔(dān)保人因貸款合同的內(nèi)容發(fā)生糾紛,屬于樓宇買(mǎi)賣按揭糾紛。

 。病⑷绻课葙I(mǎi)賣合同同時(shí)附有樓宇買(mǎi)賣按揭合同,律師在代理房屋買(mǎi)賣糾紛時(shí),不要輕易支持購(gòu)房人單方解除房屋買(mǎi)賣合同,因?yàn)闀?huì)對(duì)按揭合同的履行產(chǎn)生重大影響。在訴訟中,律師應(yīng)充分考慮這一因素。

 。ò耍、房地產(chǎn)抵押糾紛

  因抵押業(yè)務(wù)各方當(dāng)事人就抵押合同之效力、釋義、履行等發(fā)生糾紛而產(chǎn)生的訴訟。

 。ň牛、 房地產(chǎn)建筑糾紛

 。、房地產(chǎn)發(fā)展商或企業(yè)、個(gè)人與建筑承建商之間因建筑合同的訂立、履行、變更、解除而發(fā)生的糾紛。

 。、注意對(duì)雙方資質(zhì)、證照、政府相關(guān)部門(mén)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、批文等的審查。

  3、注意合同法對(duì)建筑承包商的法定抵押權(quán)的保護(hù)(但建筑承包商帶資建設(shè)部分除外)。

  二、代理房地產(chǎn)糾紛案件應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題

 。ㄒ唬、下列案件因政策性很強(qiáng),接受委托須特別慎重:

  1、因政府行政管理方面的決定引起的房產(chǎn)糾紛;

  2、屬于落實(shí)政策的房產(chǎn)糾紛;

  3、屬于歸土地管理部門(mén)處理的房地產(chǎn)邊界糾紛;

  4、屬于房地產(chǎn)行政部門(mén)處理的其他糾紛。

 。ǘ、房地產(chǎn)糾紛案件由于民事關(guān)系和行政關(guān)系交織,所以較一般民事糾紛復(fù)雜,特別是案由的確定、責(zé)任的認(rèn)定比較復(fù)雜。律師要本著對(duì)客戶負(fù)責(zé)、對(duì)自己負(fù)責(zé)的態(tài)度,客觀分析案件訴訟和勝訴的可能性;

 。ㄈ、凡是被告請(qǐng)律師,可以接受聘請(qǐng)。但原告在起訴前請(qǐng)律師,律師對(duì)是否接受聘請(qǐng)應(yīng)持相對(duì)慎重的態(tài)度;

 。ㄋ模⒓Y房糾紛、未取得商品房預(yù)售許可證而發(fā)生的房屋預(yù)售糾紛,法院一般不予受理。退房退款的訴訟請(qǐng)求通常較難以實(shí)現(xiàn),此節(jié)是律師需要特別注意的;

 。ㄎ澹、大樓盤(pán)的業(yè)主多人訴訟時(shí),情緒和場(chǎng)面容易失控,律師要善于因勢(shì)利導(dǎo),鼓勵(lì)當(dāng)事人調(diào)解解決,切忌推波助瀾和挑訟。

 。、房地產(chǎn)的訴訟一般適用專屬管轄,即由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。但有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)的行政訴訟和有關(guān)按揭糾紛的訴訟,由被告所在地或合同履行地即貸款銀行所在地人民法院管轄。

  三、收案程序

  (一)、與客戶洽談并收集必須的資料

  1、了解基本案情;

 。、收集以下資料:

 、僮C明主體資格的資料。包括企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)各類企業(yè)資質(zhì)證書(shū);

 、谧C明行為許可的資料。包括投資、土地使用、規(guī)劃、拆遷、預(yù)售等許可文件;

  ③證明當(dāng)事人之間存在民事關(guān)系的資料。包括合同、協(xié)議、來(lái)往函件等;

 、茏C明己方守約對(duì)方違約的資料。包括財(cái)務(wù)文件和各種交接文件等;

  ⑤房地產(chǎn)的背景資料,包括房地產(chǎn)是否已經(jīng)被法院查封、是否抵押、以及是否有其他共有人等權(quán)屬方面的資料。

 、奕绻占(dāng)事人的資料為正本,應(yīng)當(dāng)與當(dāng)事人辦理文件交接手續(xù)。

 。ǘ⑥k理委托手續(xù)

  1、由律師事務(wù)所與客戶簽訂委托合同。此節(jié)須注意的是:

 、俦仨氂陕蓭熓聞(wù)所與客戶簽訂委托合同,而不允許任何個(gè)人與客戶簽訂委托合同;

  ②客戶方應(yīng)由客戶本身簽名蓋章。如果是代理人辦理,則必須有委托書(shū);

 、奂s定事后收費(fèi)的,應(yīng)明確收費(fèi)的條件、期限及委托人單方解除合同的法律后果等;

 。、客戶簽發(fā)委托書(shū)。應(yīng)注意委托書(shū)的授權(quán)范圍不應(yīng)超越委托合同的授權(quán)范圍。

  (三)、收款并開(kāi)具發(fā)票

 。薄⑹宅F(xiàn)金的,最好由客戶的經(jīng)辦人直接交給律師事務(wù)所的財(cái)會(huì)人員,并核實(shí)是否有假鈔;

 。、收支票的,如果事前需要先開(kāi)發(fā)票,應(yīng)在發(fā)票上注明收支票及支票號(hào)碼;

 。场⑷魏螛I(yè)務(wù),都必須開(kāi)具發(fā)票,否則將可能受到法律制裁。

  第二十一條 房地產(chǎn)訴訟,根據(jù)中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)《律師辦理民事訴訟案件規(guī)范》實(shí)施。
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