城中村改造是中國城市化進(jìn)程中繞不開的一個(gè)結(jié)鹿鼎記,既要改造城市面貌,提升用地效率進(jìn)而拉動GDP;又必須保證拆遷農(nóng)民短期與長期利益,避免“被上樓”悲劇重演,這注定是中國特色城市化與房地產(chǎn)業(yè)不可回避的難題。
由此,從北京的大望京、唐家?guī)X到廣州的裕安圍,從昆明的官渡區(qū)到濟(jì)南的高家?guī)X,各種模式的探索都在圍繞一個(gè)核心,讓失去土地的農(nóng)民在拆遷后成為各種形式的“股東”進(jìn)而保障其長期利益,無論是村企合作還是政企合作,其示范效應(yīng)逐步顯現(xiàn)。因“三年大變樣”而導(dǎo)致身處拆遷高峰的石家莊,便剛剛規(guī)范了“人均一分地”舉措。近日,石家莊市下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)石家莊市區(qū)預(yù)留發(fā)展安置用地政策的實(shí)施意見》(以下簡稱《意見》),依此,今后5年,石家莊城中村征地,將按照人均一分地的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留發(fā)展安置用地。在留地安置政策“五花八門”、缺乏政策部門專門文件規(guī)范且有效監(jiān)督的當(dāng)下,正面臨“十二五”期間大規(guī)模城中村改造時(shí)代 的到來house.focus.cn,石家莊對留地安置政策的規(guī)范,或可為政策決策部門提供參考。
石家莊模式
所謂留地安置政策,是指政府在征用土地時(shí),按照被征地面積的一定比例,安排給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一定數(shù)量的安置用地,鼓勵和支持其興辦企業(yè),以期通過發(fā)展二三產(chǎn)業(yè),保障失地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計(jì)。這個(gè)政策近年來在各地廣泛推行。
石家莊市下發(fā)的《意見》,對石家莊市區(qū)征地留地安置用地政策進(jìn)行了全面規(guī)范!兑庖姟分赋,在土地征收過程中,除原舊村址范圍內(nèi)村民住宅用地外,以被征地村2010年6月30日在冊的股民數(shù)或享受村(居)民待遇的人口為基數(shù),按照人均一分地的標(biāo)準(zhǔn)預(yù)留發(fā)展安置用地。
《意見》要求,村預(yù)留發(fā)展安置用地,主要用于發(fā)展集體工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性項(xiàng)目,嚴(yán)格控制預(yù)留發(fā)展安置用地用于商品住宅開發(fā)建設(shè)。預(yù)留發(fā)展安置用地規(guī)劃用途確需調(diào)整為商品住宅用地的,在規(guī)劃用途調(diào)整以后,村(居)委會須將土地交由政府進(jìn)行公開出讓,并享受出讓凈收益返還政策。
據(jù)悉搜狗,早在去年7月23日,石家莊市政府就下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)石家莊市2010~2011年大片區(qū)土地規(guī)劃征收儲備實(shí)施方案的通知》,其中提到,為促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展進(jìn)程,實(shí)行給被征地村人均一分地的留地政策。
上海易 居某高級研究員分析,“三年大變樣”是石家莊城中村改造的拐點(diǎn),對于大規(guī)模進(jìn)行城中村改造的石家莊來說,這個(gè)政策的出臺更有利于城中村征地的順利進(jìn)行。
據(jù)石家莊市建設(shè)局城中村改造辦公室統(tǒng)計(jì),截至目前,石家莊城區(qū)53個(gè)村全部啟動拆遷改造,其中42個(gè)村全部完成拆遷,已累計(jì)拆遷建筑766萬平方米,居民3.4萬戶,騰地1042萬平方米。今后5年,石家莊市還將全面改造提升老城區(qū),加快城中村、破舊小區(qū)等改造升級步伐。
“留地安置政策對于保證被征地農(nóng)民的利益,促動征地順利進(jìn)行具有一定作用!比珖䥇f(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海認(rèn)為,如何讓這個(gè)被農(nóng)民稱為“政府給我們養(yǎng)了一只會下蛋的母雞”的政策真正發(fā)揮作用,不但要有政策的規(guī)范,關(guān)鍵還是要看政策的執(zhí)行。
可操作性之困
據(jù)了解焦點(diǎn)裝修家居網(wǎng),與石家莊“人均一分地”規(guī)定不同的是,全國大 (論壇 新聞)多數(shù)地方都按照預(yù)留安置地占被征地面積5%~10%的比例來執(zhí)行。
以石家莊的城中村改造數(shù)據(jù)來算,居民3.4萬戶,騰地1042萬平方米,假設(shè)每戶有兩人。若按人均一分地的標(biāo)準(zhǔn)來預(yù)留發(fā)展安置用地,則預(yù)留面積為453.6萬平方米;若按10%的預(yù)留比例來算,則預(yù)留面積為104.2萬平方米。
因此,簡單從數(shù)據(jù)來看,石家莊的留地安置政策確實(shí)有了很大的完善。但是,業(yè)內(nèi)人士表示,雖然石家莊對留地安置政策進(jìn)行了規(guī)范完善,但政策如何落實(shí),能否真正發(fā)揮效力,還有待觀察。
“一些地方干部不作為,遲遲不去規(guī)劃部門、土管部門申請用地指標(biāo),造成可以按政策規(guī)定取得的二三產(chǎn)業(yè)預(yù)留發(fā)展用地焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng),拖了五六年還沒有落實(shí)!币晃粯I(yè)內(nèi)人士介紹,在類似的改造中,甚至還存在一些地方干部以權(quán)謀私,私下將預(yù)留地低價(jià)轉(zhuǎn)讓的行為。
“無論是用地來興辦企業(yè),農(nóng)民以地作股分紅,還是將預(yù)留地進(jìn)行商品房開發(fā),獲得土地增值收益,或多分幾套房,各地做法不一,收益情況也大不相同!惫珊1硎,根據(jù)其在山東等地的調(diào)研來看,農(nóng)民以留地作股興辦二三產(chǎn)業(yè),還是有一定收益空間的。
郭松海建議,國土部門應(yīng)研究出臺專門的政策意見,對“留地安置”的基本規(guī)則、目標(biāo)要求、操作程序、土地安置使用范圍等各方面,做出具體規(guī)定,提高政策的可操作性,對農(nóng)村土地征用“留地安置”工作進(jìn)行專項(xiàng)督查,確保這一政策能夠落實(shí)到位。
治標(biāo)非治本
中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為,留地安置是在現(xiàn)行土地基本制度框架下地方政府的一種選擇,是在當(dāng)前政府對城市國有土地實(shí)行高度壟斷的情況下,給予農(nóng)民一定的參與城市土地開發(fā)并獲取相應(yīng)收益的權(quán)利。也就是說17173,在現(xiàn)行制度不允許集體建設(shè)用地進(jìn)入土地市場流轉(zhuǎn)的制度下,政府對安置留用地所給予的優(yōu)惠政策,顯現(xiàn)出了強(qiáng)大的優(yōu)勢。
“假設(shè)你有兩個(gè)蘋果,我不讓你賣,但是如果我拿走一個(gè),你那個(gè)就可以賣了。這肯定是不合理的!编u曉云認(rèn)為,留地安置政策的出發(fā)點(diǎn)并不好。“從我們調(diào)研中可以看出,一些地方政府只把‘農(nóng)民有沒有意見’作為該政策好壞的標(biāo)準(zhǔn),而不從農(nóng)民應(yīng)享有的土地基本權(quán)利去考慮應(yīng)如何做!
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)認(rèn)為,盡管留地安置政策只能治標(biāo)不能治本,我國征地制度改革目標(biāo)之一,應(yīng)當(dāng)是不需要通過留地,也能讓被征地農(nóng)民分享城市土地開發(fā)中應(yīng)得的增值收益。但是在其他的征地安置政策目前還難以奏效的情況下,再加上“十二五”期間,眾多一二線城市包括北京、廣州、深圳、武漢、東莞、濟(jì)南等均面臨大面積城中村改造的時(shí)代,規(guī)范完善的留地安置政策,應(yīng)成為目前及今后較長時(shí)間內(nèi),解決農(nóng)民生存和發(fā)展問題的一種可行性較強(qiáng)的有效機(jī)制。
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