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建筑工程 |
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| 三部有關物權法司法解釋規(guī)定的十五個重要問題 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外coinwram.com
時間：2011/9/6 11:17:03 |
【摘要】對最高人民法院頒布的《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》、《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》進行分析。
【正文】
最近，最高人民法院陸續(xù)發(fā)布有關物權法的三部司法解釋，分別是《關于審理建筑物區(qū)分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱建釋）、《關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱物釋）《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（簡稱房釋）。這三部司法解釋規(guī)定了一些特別值得注意的民法規(guī)則，其中大部分是有關物權法的規(guī)則�？偨Y起來，共有十五個重要問題。
一、關于業(yè)主和事實業(yè)主的規(guī)定
依法登記取得或者根據(jù)物權法第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權的人，應當認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。
基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，可以認定為物權法第六章所稱的業(yè)主。（建釋1條）
建筑物區(qū)分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人的，參照本解釋處理。
專有部分的承租人、借用人等物業(yè)使用人，根據(jù)法律、法規(guī)、管理規(guī)約、業(yè)主大會或者業(yè)主委員會依法作出的決定，以及其與業(yè)主的約定，享有相應權利，承擔相應義務。（建釋16條）
★這一部分的要點是：
(1)確認事實業(yè)主的身份地位，享有業(yè)主的權利，負擔業(yè)主的義務，能夠更好地維護事實業(yè)主的合法權益。事實業(yè)主的概念，可能會引起民法、物權法上的一些反映。
(2)物業(yè)使用人的概念的界定，以及享有的權利和承擔的義務。
二、關于專有部分范圍的界定
建筑區(qū)劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權法第六章所稱的專有部分：
�。ㄒ唬┚哂袠嬙焐系莫毩⑿�，能夠明確區(qū)分；
�。ǘ┚哂欣蒙系莫毩⑿裕梢耘潘褂�；
（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。
本條第一款所稱房屋，包括整棟建筑物。（建釋2條）
★這一部分的要點是：
(1)確認區(qū)分所有建筑物的專有部分的范圍，從三個方面進行界定。但在實際操作中，還是應當適用理論的主張確定，即最后粉刷表層兼采壁心說主張。
(2)規(guī)劃的并且列入房屋買賣合同的露臺等，屬于專有部分。
三、關于共有部分的界定
除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內的以下部分，也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分：
�。ㄒ唬┙ㄖ锏幕A、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；
�。ǘ┢渌粚儆跇I(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。
建筑區(qū)劃內的土地，依法由業(yè)主共同享有建設用地使用權，但屬于業(yè)主專有的整棟建筑物的規(guī)劃占地或者城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地除外。（建釋3條）
業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的，不應認定為侵權。但違反法律、法規(guī)、管理規(guī)約，損害他人合法權益的除外。（建釋4條）
★這一部分的要點是：
(1)確定基本建筑結構、共同通行部分、附屬設施設備和結構空間等四個部分為共有部分。
(2)明確“其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政共用部分或者其他權利人所有的場所及設施”也屬于共有部分。
(3)土地使用權為共有，但屬于業(yè)主專有部分的整棟建筑物的規(guī)劃占地，以及城鎮(zhèn)公共道路、綠地占地，不屬于共有。
(4)屋頂利用不認為侵權的，須業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，例如“退臺”；外墻面利用不認為侵權的，亦須業(yè)主基于對住宅、經(jīng)營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要，例如底商對外墻面的利用。
四、關于車庫、車位的規(guī)定
建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。（建釋5條）
建筑區(qū)劃內在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。（建釋6條）
★這一部分的要點是：
(1)規(guī)定何謂首先滿足業(yè)主需要，司法解釋改變了原來草案的做法，即從反面規(guī)定，一是賣給業(yè)主以外的人，二是業(yè)主按照配置比例購買或者租賃車位車庫不能實現(xiàn)，而是規(guī)定“按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的”即為首先滿足業(yè)主需要。
(2)對于原來司法解釋草案規(guī)定的“不能首先滿足業(yè)主需要的，業(yè)主享有撤銷權，可以請求法院確認賣給（租給）非業(yè)主的合同無效，以及其他業(yè)主超出其配置比例購買車庫車位，未能按照．配置比例買或租到車庫車位的，可以請求合同的超出部分無效”的規(guī)定，都予以刪除，根本就沒有規(guī)定不能首先滿足業(yè)主需要的后果問題。是否可以參考原來的規(guī)定，沒有解釋，但似乎一定要有一個辦法。
(3)共有部分建設的車位，是指規(guī)劃車位之外的車位。
五、關于業(yè)主管理權的具體規(guī)定
改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項，應當認定為物權法第七十六條第一款第（七）項規(guī)定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。（建釋7條）
物權法第七十六條第二款和第八十條規(guī)定的專有部分面積和建筑物總面積，可以按照下列方法認定：
�。ㄒ唬⿲Ｓ胁糠置娣e，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；
�。ǘ┙ㄖ锟偯娣e、按照前項的統(tǒng)計總和計算。（建釋8條）
物權法第七十六條第二款規(guī)定的業(yè)主人數(shù)和總人數(shù)，可以按照下列方法認定：
�。ㄒ唬I(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；
�。ǘ┛側藬�(shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。（建釋9條）
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。（建釋10條）
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房，本棟建筑物內的其他業(yè)主，應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業(yè)主”。建筑區(qū)劃內，本棟建筑物之外的業(yè)主，主張與自己有利害關系的，應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。（建釋11條）
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規(guī)定的程序為由，依據(jù)物權法第七十八條第二款的規(guī)定請求人民法院撤銷該決定的，應當在知道或者應當知道業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出決定之日起一年內行使。（建釋12條）
業(yè)主請求公布、查閱下列應當向業(yè)主公開的情況和資料的，人民法院應予支持：
�。ㄒ唬┙ㄖ锛捌涓綄僭O施的維修資金的籌集、使用情況；
�。ǘ┕芾硪�(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；
�。ㄈ┪飿I(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；
（四）建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；
�。ㄎ澹┢渌麘斚驑I(yè)主公開的情況和資料。（建釋13條）
建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的，人民法院應予支持。
屬于前款所稱擅自進行經(jīng)營性活動的情形，權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途的，人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。（建釋14條）
業(yè)主或者其他行為人違反法律、法規(guī)、國家相關強制性標準、管理規(guī)約，或者違反業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法作出的決定，實施下列行為的，可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”：
�。ㄒ唬⿹p害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；
�。ǘ┻`反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；
（三）違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；
�。ㄋ模┻`章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。（建釋15條）
★這一部分的要點是：
(1)何謂其他重大事項，即“改變共有部分的用途、利用共有部分從事經(jīng)營性活動、處分共有部分，以及業(yè)主大會依法決定或者管理規(guī)約依法確定應由業(yè)主共同決定的事項”。
(2)業(yè)主票決事項的計算問題，一是建筑物面積的計算，二是人數(shù)的計算。
(3)住改商的救濟，第一，未按照物權法第七十七條的規(guī)定經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，有利害關系的業(yè)主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持；第二，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的業(yè)主以多數(shù)有利害關系的業(yè)主同意其行為進行抗辯的，人民法院不予支持。
(4）利害關系人的范圍為本棟業(yè)主，其他業(yè)主認為有利害關系的，應當舉證證明，證明的標準是“證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響”。
(5)業(yè)主對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決議侵害自己的權益以及違反程序的撤銷權，除斥期間為一年。
(6)業(yè)主的知情權的范圍是：一是建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況；二是管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定及會議記錄；三是物業(yè)服務合同、共有部分的使用和收益情況；四是建筑區(qū)劃內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況；五是其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。
(7)侵害共有部分的表現(xiàn)，建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或者進行經(jīng)營性活動，權利人可以請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失；權利人可以請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業(yè)主共同決定的其他用途。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。
(8)其他“損害他人合法利益的行為”的表現(xiàn)：一是損害房屋承重結構，損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施，在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用；二是違反規(guī)定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀；三是違反規(guī)定進行房屋裝飾裝修；四是違章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會可以依照物權法第八十三條要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
六、關于物業(yè)服務合同效力問題
建設單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。（物釋1條）
符合下列情形之一，業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認合同或者合同相關條款無效的，人民法院應予支持：
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務區(qū)域內的全部物業(yè)服務業(yè)務一并委托他人而簽訂的委托合同；
�。ǘ┪飿I(yè)服務合同中免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利的條款。
前款所稱物業(yè)服務合同包括前期物業(yè)服務合同。（物釋2條）
本解釋涉及物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定，適用于物權法第七十六條、第八十一條、第八十二條所稱其他管理人。（物釋11條）
因物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人實施違反物業(yè)服務合同，以及法律、法規(guī)或者管理規(guī)約的行為引起的物業(yè)服務糾紛，人民法院應當參照本解釋關于業(yè)主的規(guī)定處理。（物釋12條）
★這一部分的要點是：
(1)物業(yè)服務合同的效力，包括前期物業(yè)服務合同具有效力，其中前期物業(yè)服務合同屬于涉他合同，業(yè)主對于前期物業(yè)合同不能以非合同當事人為由進行抗辯。
(2)物業(yè)服務合同無效的認定：一是全部轉委托，違反委托合同的人身性原則；二是前期物業(yè)服務合同損害業(yè)主利益的約定，表現(xiàn)是免除物業(yè)服務企業(yè)責任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權利。
(3)其他管理人適用本司法解釋關于物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)定。
(4)其他物業(yè)使用人處于業(yè)主的地位，享有業(yè)主的權利，負擔業(yè)主的義務。
七、關于物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主違約責任問題
物業(yè)服務企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分。（物釋3條）
業(yè)主違反物業(yè)服務合同或者法律、法規(guī)、管理規(guī)約，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。（物釋4條）
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)服務合同約定或者法律、法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主以違規(guī)收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還其已收取的違規(guī)費用的，人民法院應予支持。（物釋5條）
經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應予支持。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關規(guī)定提供服務，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。（物釋6條）
業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，人民法院應予支持。（物釋7條）
★這一部分的要點是：
(1)物業(yè)服務企業(yè)違約的責任的表現(xiàn)界定為“不履行或者不完全履行物業(yè)服務合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護、管理和維護義務”，物業(yè)服務企業(yè)公開作出的服務承諾及制定的服務細則，應當認定為物業(yè)服務合同的組成部分，也是確定違約的依據(jù)；應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
(2)業(yè)主違約的責任，實施妨害物業(yè)服務與管理的行為，承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任；
(3)物業(yè)違約，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費用的，為正當抗辯；請求返還多收費用的，為正當請求。
(4)業(yè)主違約，經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業(yè)費，物業(yè)企業(yè)可以請求業(yè)主支付物業(yè)費；業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關物業(yè)服務為抗辯的，為不正當抗辯，不予支持。
(5)業(yè)主與物業(yè)的承租人、借用人或者其他物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)費，物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主承擔連帶責任的，法院應當支持其連帶責任的請求。
八、關于物業(yè)服務合同終止問題
業(yè)主大會按照物權法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務合同的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會提出物業(yè)費主張的，人民法院應當告知其向拖欠物業(yè)費的業(yè)主另行主張權利。（物釋8條）
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。（物釋9條）
物業(yè)服務合同的權利義務終止后，業(yè)主委員會請求物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的，人民法院應予支持。
物業(yè)服務企業(yè)拒絕退出、移交，并以存在事實上的物業(yè)服務關系為由，請求業(yè)主支付物業(yè)服務合同權利義務終止后的物業(yè)費的，人民法院不予支持。（物釋10條）
★這一部分的要點是：
(1)業(yè)主解除物業(yè)合同，應當由業(yè)主大會作出決定，業(yè)主委員會提出請求。因此，個人和業(yè)主委員會均無權決定。業(yè)主大會的行使，可否實行通訊表決？我認為可以。
(2)物業(yè)服務合同效力終止，雙方的費用返還義務，均須予以返還。物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主委員會請求的，應當告知其向拖欠物業(yè)服務費的業(yè)主請求；業(yè)主請求物業(yè)服務企業(yè)退還已經(jīng)預收，但尚未提供物業(yè)服務期間的物業(yè)費的，人民法院應予支持；物業(yè)服務企業(yè)請求業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費的，按照本解釋第六條規(guī)定處理。
(3)物業(yè)服務企業(yè)終止后，承擔退出物業(yè)服務區(qū)域、移交物業(yè)服務用房和相關設施，以及物業(yè)服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金的義務。
九、關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力問題
本解釋所稱的城鎮(zhèn)房屋是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋。當事人約定出租人將上述房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同糾紛案件適用本解釋。
承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟適用房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋，但依照有關法律和政策取得完全產(chǎn)權的公有住房和經(jīng)濟適用房的租賃合同糾紛案件適用本解釋。
鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋的規(guī)定處理，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。（房釋1條）
出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可或者經(jīng)有批準權的行政機關準予建設的，可以認定有效。（房釋2條）
出租人就未經(jīng)批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑訂立的租賃合同無效，但在一審法庭辯論終結前經(jīng)有批準權的行政機關批準建設的，可以認定有效。
當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期限，超過部分無效，但在一審法庭辯論前經(jīng)批準延長臨時建筑使用期限的，可以認定延長使用期限內的租賃期間有效。（房釋3條）
當事人僅以房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行合同主要義務，對方接受的除外。（房釋4條）
★這一部分的要點是：
(1)關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的概念，本司法解釋沒有明確界定，但在第1條第一款后段的規(guī)定中說明了這個概念，即“當事人約定出租人將上述房屋（即城鎮(zhèn)房屋。作者注）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，就是房屋租賃合同；城鎮(zhèn)房屋的界定，為“是指按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，屬于城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋”；承租人依照國家福利政策承租的公有住房、廉租住房和經(jīng)濟適用房產(chǎn)生的糾紛案件不適用本解釋，但依照有關法律和政策取得完全產(chǎn)權的公有住房和經(jīng)濟適用房的租賃合同糾紛案件適用本解釋。鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)、村莊規(guī)劃區(qū)范圍內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋的規(guī)定處理，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
(2)未取得工程規(guī)劃許可證或者未按照規(guī)劃建設的房屋的租賃效力，原則無效，但在一審法庭辯論終結之前取得上述證明的，為有效。
(3)當事人約定的租賃期限超過臨時建筑使用期限，原則上超出部分無效，但一審法庭辯論終結之前批準延長的，為有效。
(4)未辦租賃房屋備案手續(xù)的處理問題，未辦而主張無效，不予支持，約定為條件的，已經(jīng)實際履行但未辦備案，為有效。
十、關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同無效及其責任問題
房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋使用費的，人民法院應予支持。
當事人請求賠償合同無效受到的損失，依照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。（房釋5條）
出租人就同一房屋訂立兩份以上租賃合同，在合同均有效情況下，承租人主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
�。ㄒ唬┮呀�(jīng)合法占有租賃房屋的；
�。ǘ┮呀�(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；
�。ㄈ┖贤г谇暗�。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定處理。（房釋6條）
承租人未經(jīng)出租人同意擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同的，人民法院應予支持。（房釋7條）
租賃房屋具有下列情形之一導致無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
�。ㄒ唬┧痉C關或者行政機關依法查封的；
�。ǘ鄬儆袪幾h的；
�。ㄈ┎环稀吨腥A人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定的。（房釋8條）
★這一部分的要點是：
(1)租賃合同無效，可以要求支付房屋使用費；房屋使用費的標準沒有規(guī)定，我認為可以參照適當?shù)陀谧饨鸬臉藴省?BR>
(2)房屋租賃合同無效，請求賠償損失的，應當予以支持。損失主要有三種情況：第一，承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，但租賃合同無效的，未構成附和的裝飾裝修物由承租人拆除造成的損失；構成附和的裝飾裝修物，出租人不同意利用造成的損失。第二，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，出租人造成的損失。第三，承租人經(jīng)出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效終止履行，當事人雙方對擴建費用沒有約定，未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用造成的損失。對于上述損失，應當依據(jù)當事人過錯程度，由一方或者雙方承擔。
(3)雙重租賃的效力，按照三個順序確認：一是合法占有租賃房屋，二是已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)，三是合同生效在前（這一點有違契約自由原則，值得斟酌）；不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照《中華人民共和國合同法》的有關規(guī)定處理，承擔違約責任。
(4)擅自改變房屋建筑主體承重結構或擴建的，為根本違約，出租人享有解除權。
(5)承租人的法定解除權：租賃房屋被司法機關或者行政機關依法裁定、決定查封，權屬有爭議，或者不符合《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國消防法》等法律關于房屋使用條件的強制性規(guī)定，導致無法使用的，承租人享有法定解除權，可以請求人民法院解除房屋租賃合同。
十一、關于房屋租賃期間房屋添附問題
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未構成附和的裝飾裝修物可由承租人拆除；因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀；構成附和的裝飾裝修物，出租人同意利用或者已經(jīng)利用的，可折價歸出租人所有；不同意利用的，裝飾裝修的現(xiàn)值由雙方當事人按照過錯分擔。（房釋9條）
房屋租賃合同有效但終止履行時，未形成附和的裝飾裝修物，可由承租人拆除。當事人雙方另有約定的，從其約定。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。（房釋10條）
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時，當事人雙方對裝飾裝修費用沒有約定又協(xié)商不成的，按照下列情形分別處理：
�。ㄒ唬┮虺鲎馊诉`約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院應予支持；
�。ǘ┮虺凶馊诉`約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的，人民法院不予支持，但出租人同意利用承租人裝飾裝修的，應在利用價值范圍內予以適當補償；
�。ㄈ┮虍斒氯穗p方違約導致合同解除，剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由出租人和承租人各自承擔相應的責任；
�。ㄋ模┮虿豢蓺w責于當事人雙方的原因導致合同解除的，剩余租賃期內裝飾裝修殘值由當事人按照公平責任原則分擔，但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。（房釋11條）
承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同履行期間屆滿時，承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的，不予支持，但當事人另有約定的除外。（房釋12條）
承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。（房釋13條）
承租人經(jīng)出租人同意擴建，租賃合同無效或者有效終止履行時，當事人雙方對擴建費用沒有約定的，按照下列情形分別處理：
�。ㄒ唬┺k理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；
�。ǘ┪崔k理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。（房釋14條）
★這一部分的要點是：
(1)在承租人添附的主要形式是：裝飾、裝修、改建、擴建。這些添附的形式是附合，是動產(chǎn)附合于不動產(chǎn)，即承租人的動產(chǎn)附合于出租人的不動產(chǎn)，即使是改建和擴建，也是將自己的動產(chǎn)即建筑材料附合于原來的不動產(chǎn)之上，也仍然是附合。這些糾紛爭議較大，經(jīng)常發(fā)生，影響穩(wěn)定和諧。
(2)在房屋承租期間，原則上承租人不得進行添附，城鎮(zhèn)房屋出租期間，原則上應當保持原樣，承租人不得進行添附。
(3)承租人要進行添附的，應當征得出租人的同意，即雙方進行合意，達成協(xié)議，按照協(xié)議的范圍和方法進行。如果雙方約定可以添附的，應當確認合意的效力，按照合意的規(guī)則處理。第(2)和（3)這兩個基本原則，房屋租賃司法解釋草案都沒有明確規(guī)定，但透露了這樣的含義。
(4）承租人經(jīng)出租人同意進行添附的，在合同解除時，當事人雙方對裝飾裝修費用沒有約定的，處理的規(guī)則應當根據(jù)究竟是誰在違約等因素確定：第一，因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的，應予支持；第二，因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值的，不予支持，但出租人同意利用承租人裝飾裝修的，應在利用價值范圍內予以適當補償；第三，因當事人雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內裝飾裝修殘值，由出租人和承租人各自承擔相應的責任；第四，因不可歸責于當事人雙方的原因導致合同解除的，剩余租賃期內裝飾裝修殘值由當事人按照公平責任原則分擔，但是法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
(5)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同履行期間屆滿時，承租人請求出租人補償裝飾裝修費用的，不予支持，但當事人另有約定的除外。
(6)推定出租人同意，如果出租人明知承租人對租賃房屋進行裝飾裝修，但未明確表示異議的，應當推定出租人同意，其請求承租人恢復原狀或賠償損失的，不予支持。
(7）承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴建發(fā)生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
(8)關于擴建，是較大的添附，規(guī)則特殊，承租人經(jīng)出租人同意擴建，合同無效或者有效終止履行時，當事人雙方對擴建費用沒有約定的，按照下列情形分別處理：一是辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由出租人負擔；二是未辦理合法建設手續(xù)的，擴建造價費用由當事人雙方按照過錯分擔。
十二、關于租賃房屋的轉租問題
依照《中華人民共和國合同法》第二百二十四條的規(guī)定，轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。（房釋15條）
出租人知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定承租人簽訂的轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因房屋租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可通知次承租人作為第三人參加訴訟。（房釋16條）
因承租人拖欠租金產(chǎn)生的糾紛，次承租人請求代承租人支付拖欠的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持，但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應支付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。（房釋17條）
房屋租賃合同終止履行后，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房使用費的，人民法院應予支持。（房釋18條）
★這一部分的要點是：
(1)轉租需要出租人同意；未經(jīng)出租人同意，轉租無效�！逗贤ā返�224條是對轉租合同效力的基本規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失�！薄俺凶馊宋唇�(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同�！�
(2)出租人同意轉租，其轉租合同約定的租賃期限應當在承租人的剩余租賃期限內，超出承租人剩余租賃期限的轉租期間無效。
(3)承租人知道轉租的事實，沒有明確表示反對的，六個月未表示異議，視為其同意轉租，不得主張轉租無效，主張的不支持。
(4）轉租合同的第三人即次承租人，可以參加訴訟，作為無獨立請求權的第三人。
(5)拖欠租金而出租人要求解除合同，次承租人可以代承租人支付租金違約金等費用的，作為合理的抗辯事由，超出部分可以折抵租金或者向承租人追償。
(6)次承租人騰房義務和逾期使用費義務，房屋租賃合同解除后，出租人有權請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房使用費。
十三、關于城鎮(zhèn)房屋租賃合同的效力延伸問題
承租人租賃房屋后以個體工商戶或者個人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃房屋的，人民法院應予支持。（房釋19條）
★這一部分的要點是：
(1)個人租賃房屋，給個體工商戶家庭使用的，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他家庭成員作為個體工商戶的經(jīng)營者有權承受合同權利義務。
(2)個人租賃房屋，從事合伙經(jīng)營的，承租人在租賃期間死亡或者失蹤的，其他合伙人有權承受合同權利義務。
十四、關于買賣不破租賃原則的適用問題
租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應予支持，但租賃房屋在出租前已設立抵押權，抵押權人實現(xiàn)抵押權或者當事人另有約定的除外。（房釋20條）
★這一部分的要點是：
(1)租賃權具有對抗效力，就是通常所說的“買賣不破租賃”規(guī)則，是租賃權物權化的具體體現(xiàn)，是為謀求社會生活的穩(wěn)定，促進社會生活的發(fā)展，對以居住或農耕為目的而承租他人的不動產(chǎn)而采取的鞏固承租人地位的原則。在歷史上，羅馬法將租賃權列入債權，采買賣破除租賃的原則，否認其對第三人的對抗效力；日耳曼法相反，將租賃權列入物權范疇，承認其對抗力。隨后的德國民法也受其影響，盡管將租賃權視為債權，但卻承認因租賃物占有的移轉發(fā)生對抗力。在日本民法，雖然將租賃權規(guī)定于債權章，但判例一向保護租賃權，強調租賃權的不可侵性，也有學說主張租賃權為直接支配物的權利。我國確認租賃權的對抗效力�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第53條規(guī)定：“不論房屋租賃要求進行登記備案是否妥當，但經(jīng)由登記備案，承租人的租賃權即可具有對抗的效力�！薄逗贤ā芬�(guī)定，無論是需要進行登記的租賃，還是不需要進行登記的租賃，無論是動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)租賃，租賃權都可具有對抗的效力。本條司法解釋繼續(xù)強調這一規(guī)則。
(2)租賃權盡管出現(xiàn)物權化的趨勢，但就一般而言，其性質仍為債權。租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂。若就租賃權的物權化程度不設限制，則難免使一些用益物權無適用的余地。因此，司法解釋一方面維護買賣不破租賃原則的效力，另一方面又設置兩個例外：一是出租前租賃房已經(jīng)設立了抵押權的，二是當事人另有約定的。
十五、關于承租人優(yōu)先購買權問題
出租人出賣租賃房屋在合理期限內未通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權情形，承租人請求確認出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持，但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。（房釋21條）
出租人依照《中華人民共和國擔保法》第五十三條的規(guī)定與租賃房屋的抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務的，應當在合理期限內通知承租人。承租人主張優(yōu)先購買權的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定處理。（房釋22條）
出租人以拍賣方式出賣租賃房屋時，出租人或者拍賣行應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權。拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第二百三十條的規(guī)定處理。（房釋23條）
具有下列情形之一，承租人請求行使優(yōu)先購買權的，不予支持：
�。ㄒ唬┓课莨灿腥诵惺箖�(yōu)先購買權；
�。ǘ┏鲎馊藢⒎课莩鲑u給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；
（三）出租人履行告知義務后，承租人在十五日內未明確表示愿意購買的；
（四）購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。
上述第四項規(guī)定中，出租人侵害承租人優(yōu)先購買權的，應當承擔賠償責任。（房釋24條）
★這一部分的要點是：
(1)承認承租人優(yōu)先購買權，但是這種優(yōu)先購買權與基于共有的優(yōu)先購買權不同，效力有差異。
(2)出租人違反義務侵害優(yōu)先購買權的救濟方式是損害賠償，而不是宣告前手買賣合同無效。這是一個重大的決策，具有重要意義，改變了過去的那種對侵害優(yōu)先購買權的無限宣告前手買賣合同無效的做法。侵害承租人優(yōu)先購買權的主要形式，是出租人出賣租賃房屋在合理期限內未通知承租人。
(3)在租賃房屋實現(xiàn)抵押權時，出租人依照《中華人民共和國擔保法》第53條的規(guī)定，以協(xié)議折價、變賣租賃房屋實現(xiàn)抵押權的，應當在合理期限內通知承租人。承租人主張優(yōu)先購買權的，依照《中華人民共和國合同法》第230條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權。侵害優(yōu)先購買權的，應當予以損害賠償。
(4）在租賃房屋拍賣，即出租人以拍賣方式出賣租賃房屋的，出租人或者拍賣行都有義務，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權，不得主張優(yōu)先購買權。在拍賣過程中，有最高應價時，承租人當場表示高價購買的，依照《中華人民共和國合同法》第230條關于“出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利”的規(guī)定處理，保障出租人的優(yōu)先購買權。侵害優(yōu)先購買權的，應當予以損害賠償。
(5)對抗承租人優(yōu)先購買權的四種情形：一是，房屋共有人行使優(yōu)先購買權；二是出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女；三是出租人履行告知義務后，承租人在十五日內未明確表示愿意購買的；四是購買房屋的第三人出于善意并已辦理登記手續(xù)的。在第四項規(guī)定的構成善意取得的，出租人也構成侵害承租人優(yōu)先購買權，應當按照《物權法》第106條第2款的規(guī)定，承擔賠償責任。
【作者簡介】
楊立新，中國人民大學法學院教授，博士研究生導師。
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