本實(shí)務(wù)指引并非針對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)所作的解釋,僅是中匯律師事務(wù)所全體律師實(shí)務(wù)操作經(jīng)驗(yàn)的薈萃和集體研究討論的學(xué)術(shù)成果,屬于法律實(shí)務(wù)工作者對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)理解后的具體運(yùn)用,供各位嘉賓參考。鑒于實(shí)踐中具體項(xiàng)目情況迥異,如無法律專業(yè)人士參與,不宜直接據(jù)以引用。
一、“一方出地、一方出資” 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)協(xié)議的效力
【法條指引】
最高人民法院《關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十五條:“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效!
【中匯理解】
房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型行業(yè),實(shí)踐中,一方在取得土地使用權(quán)后,在開發(fā)建設(shè)過程中,因資金不足、融資渠道不通暢等原因,與有出資能力的一方合作共同開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目是順利完成項(xiàng)目開發(fā)的有效途徑。
在2005年8月1日最高人民法院《關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》出臺(tái)之前,以“一方出地、一方出資”的方式合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合建合同被認(rèn)定為是一種土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的特殊形式,除要求辦理合建審批手續(xù)外,還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的,一般認(rèn)定合建合同無效。
最高法院司法解釋施行以后,以“一方出地、一方出資” 的方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作合同,只要一方當(dāng)事人具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的,合作合同認(rèn)定為有效。如果雙方均不具備的,起訴前一方當(dāng)事人取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格或者已依法合作成立房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的,合作合同亦認(rèn)定有效。
如果出地方以劃撥土地使用權(quán)作為投資的,應(yīng)征得有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn),否則,合作合同無效,但在起訴前補(bǔ)辦出批準(zhǔn)手續(xù)的,合作合同有效。
二、“一方出地、一方出資” 房地產(chǎn)項(xiàng)目合作開發(fā)模式中出資方權(quán)利的保護(hù)
【中匯理解】
合作開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的模式,通常表現(xiàn)為:
1)合同形式,即“一方出地、一方出資”以合同形式進(jìn)行合作開發(fā)的模式;
2)參股形式,即出資方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司部分股權(quán)的形式進(jìn)行開發(fā)的模式;
3)共同報(bào)建形式,即出資方與其他公司共同向立項(xiàng)審批單位報(bào)建的合作模式。
出資方采取參股形式的,由于在項(xiàng)目公司中持有股權(quán),基于股東身份獲取項(xiàng)目利潤的法律保障較為充分。采取共同報(bào)建形式的,出資方作為建設(shè)主體一方,對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目本身具有建設(shè)權(quán)。項(xiàng)目建成后,根據(jù)立項(xiàng)批復(fù),可將相應(yīng)面積的房屋登記在出資方名下。
上述二種合作形式,參股形式通過持有項(xiàng)目公司股權(quán)控制投資風(fēng)險(xiǎn),共同報(bào)建形式出資方本身可成為項(xiàng)目的建設(shè)主體之一,投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)容易控制,而采取合同形式進(jìn)行合作開發(fā)的,開發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)登記在出地一方名下,開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)等一系列報(bào)批手續(xù)也均以出地方的名義申報(bào),在項(xiàng)目開發(fā)完成后,房地產(chǎn)往往初始登記在出地方名下,而出資一方根據(jù)合作合同享有的只是合同權(quán)利。因此,如何保障出資方按約取得房地產(chǎn),避免出地一方在合作過程中出現(xiàn)擅自處分房地產(chǎn)等損害出資方權(quán)益的情形,是順利完成合作開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
我們認(rèn)為,在此合作模式中,保護(hù)出資方房地產(chǎn)權(quán)利的主要方式有:
1)簽訂完備的合作開發(fā)合同。合作合同應(yīng)堅(jiān)持以“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”為原則,對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行詳盡與明晰的約定,尤其是對(duì)出地一方擅自處分房地產(chǎn)等損害出資方權(quán)利的行為設(shè)置充分、完整的制約條款;
2)由出地方提供合作開發(fā)合同的履行擔(dān)保,特別是以開發(fā)項(xiàng)目為基礎(chǔ)的物的擔(dān)保,其中要處理好房屋銷售需要與擔(dān)保解除的關(guān)系;
3)重構(gòu)項(xiàng)目公司的經(jīng)營決策機(jī)構(gòu),共同參與開發(fā)過程中項(xiàng)目公司的經(jīng)營決策和日常管理,有效監(jiān)督出地方的經(jīng)營行為;
4)避免采用隱名合作的方式。
三、合作開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目中的出資人為保障資金安全,在前期決策階段應(yīng)如何進(jìn)行法律評(píng)審?
【中匯理解】
為保障投資安全,在簽訂合作合同前,出資方應(yīng)對(duì)合作方及土地(項(xiàng)目)進(jìn)行細(xì)致審查。
對(duì)于出地方主體的審核:
1) 應(yīng)著重審查其是否具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、資質(zhì)是否過期;
2) 是否存在重大債務(wù)及對(duì)外提供過數(shù)額較大的擔(dān)保。
上述事項(xiàng)與項(xiàng)目能否順利開發(fā)緊密相關(guān)。如果出地方不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì),就不應(yīng)考慮合同開發(fā)的方式,或于項(xiàng)目公司取得資質(zhì)后再合作。如果出地方存在重大債務(wù)或?qū)ν馓峁┝溯^大數(shù)額的擔(dān)保,一旦其喪失履行能力,土地(項(xiàng)目)就可能遭到強(qiáng)制執(zhí)行。
對(duì)于土地(項(xiàng)目)的審核
1) 應(yīng)著重審查土地使用權(quán)、項(xiàng)目審批、已投資金以及規(guī)費(fèi)(主要是指土地出讓金)支付情況;
2) 核對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)劃參數(shù),確保合作各方實(shí)現(xiàn)商業(yè)計(jì)劃和目的;
3) 拆遷進(jìn)度和可行性審查;
4) 土地使用權(quán)有無設(shè)定抵押,有無司法權(quán)利限制;
5) 建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)是否完成、規(guī)劃許可證是否取得,是否按照出讓合同約定的開發(fā)期限動(dòng)工、有無違法建設(shè)的情形等。
四、以合同形式合作開發(fā)房地產(chǎn),項(xiàng)目利潤的分配模式及權(quán)利救濟(jì)
【法條指引】
最高人民法院《關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二十二條“合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,當(dāng)事人未足額交納出資的,按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤!
【中匯理解】
以合同形式合作開發(fā)房地產(chǎn),出資方與出地方之間形成的是合同關(guān)系,雙方應(yīng)根據(jù)合同行使權(quán)利并履行義務(wù),如果合同中有關(guān)于利潤分配比例的約定,則雙方應(yīng)遵守該約定。在合作合同中,如果雙方僅以投資數(shù)額確定利潤分配比例,則一方當(dāng)事人未足額交納出資額的,按照當(dāng)事人的實(shí)際投資比例分配利潤。
在實(shí)踐中應(yīng)特別注意,如果雙方在簽訂合作協(xié)議時(shí)考慮到一些非資金、實(shí)務(wù)性質(zhì)的投資對(duì)合作項(xiàng)目的成功運(yùn)作也是至關(guān)重要的,而這些因素又難以進(jìn)行量化計(jì)算后作為確定分配比例的依據(jù),則在簽訂合作合同時(shí),有必要在合同中披露合作利潤分配比例的確定已考慮上述因素。同時(shí),應(yīng)在合作合同中具體約定,在合同履行過程中,這些因素未能成就時(shí)利潤分配比例的調(diào)整方式。
五、合同形式與參股形式中合作各方權(quán)利、義務(wù)的區(qū)別
【中匯理解】
合同形式
出地方與出資方形成合同關(guān)系,根據(jù)合同約定行使權(quán)利并履行義務(wù)。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)歸屬于出地方,項(xiàng)目的立項(xiàng)、審批均須以出地方的名義進(jìn)行,項(xiàng)目建成后亦將登記在出地方名下,出資方不享有土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán),無法直接限制出地方對(duì)土地使用權(quán)及建筑物所有權(quán)的處分。如果合同當(dāng)事人違反合同約定,相對(duì)方可以要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任。
合同形式較為靈活,合同當(dāng)事人可以針對(duì)一個(gè)項(xiàng)目中的部分內(nèi)容訂立合同進(jìn)行合作,合同履行完畢后,出資方即可以退出合作。但就此項(xiàng)合作中所涉及的稅務(wù)及會(huì)計(jì)方面的處理方式,尚處于摸索階段,各地方主管部門理解也不盡相同,有待于征詢權(quán)威部門的解釋,因此在實(shí)際操作中應(yīng)充分注意。
參股形式
合作各方形成的是公司法上股東之間的關(guān)系。項(xiàng)目公司享有土地使用權(quán),是房地產(chǎn)開發(fā)的主體,項(xiàng)目建成后,建筑物所有權(quán)歸項(xiàng)目公司所有。合作各方作為項(xiàng)目公司的股東,根據(jù)《公司法》對(duì)項(xiàng)目公司的經(jīng)營管理進(jìn)行決策、分配利潤。設(shè)立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)一般是針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目,中途退出合作須轉(zhuǎn)讓股權(quán),操作雖較為復(fù)雜,但操作模式較為成熟,相應(yīng)的規(guī)章制度規(guī)定得也比較完整,風(fēng)險(xiǎn)較小。
六、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、房屋買賣合同、房屋租賃合同的本質(zhì)區(qū)別
【法條指引】
最高人民法院《關(guān)于審理國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十四條、第二十四條、第二十五條、第二十六條的規(guī)定。
【中匯理解】
房地產(chǎn)合作開發(fā)合同以合作各方“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”為要件,如果:
1) 合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只收取固定利益的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同;
2) 合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只分配固定數(shù)量房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同;
3) 合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只收取固定數(shù)額貨幣的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同;
4) 合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),只以租賃或者其他形式使用房屋的,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。
七、25%投資總額限制的理解
【法條指引】
城市房地產(chǎn)管理法第38條,“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)符合下列條件:(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā),屬于房屋建設(shè)工程的,完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上……”
【中匯理解】
1) “開發(fā)投資總額”應(yīng)包括土地成本與建設(shè)成本在內(nèi),指一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目由始至終的全部投入;
2) 土地成本包括土地出讓金和土地前期開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)用。出讓金占到土地成本的30%,開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)占到土地成本的70%;
3) 城市房地產(chǎn)管理法自1995年1月1日開始施行,距今已逾11年,其間土地成本占開發(fā)投資總額的比例已從最初的幾乎可以忽略不計(jì),演變?yōu)檎嫉秸麄(gè)項(xiàng)目成本的50%以上。按法條字面通常理解,實(shí)際上開發(fā)商只要支付了土地成本,則大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目均符合25%的轉(zhuǎn)讓條件;
4) 實(shí)踐中,如開發(fā)商僅支付了土地成本,土地使用權(quán)可能仍無法轉(zhuǎn)讓。因?yàn)檎鶗?huì)在出讓合同中加入明確的條款限制。上海市目前的出讓合同版本中已有所謂“建筑總量”的概念,即出讓合同約定,土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)必須建筑總量達(dá)到一定的百分比。但此種情形的出現(xiàn),實(shí)際上正可印證我們對(duì)于25%的理解(開發(fā)投資總額應(yīng)包括土地成本)。
八、劃撥土地上的商業(yè)開發(fā)
【法條指引】
城市房地產(chǎn)管理法第39條、城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第44條、最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的司法解釋》。
【中匯理解】
1) 政府批準(zhǔn)土地轉(zhuǎn)讓:
經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn),劃撥土地上的房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓,但需辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。但如因土地規(guī)劃變更(如該劃撥土地已被總體規(guī)劃為其他用途)等原因,政府也可以決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),而要求轉(zhuǎn)讓方將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理;
2) 政府批準(zhǔn)房產(chǎn)變性:
劃撥土地上的房產(chǎn),如經(jīng)立項(xiàng)、規(guī)劃、房地建設(shè)等政府部門批準(zhǔn),可以申請(qǐng)變性(如由職工宿舍轉(zhuǎn)為辦公樓),但需補(bǔ)交相應(yīng)地價(jià);
3) 政府批準(zhǔn)直接劃撥:
最高院土地使用權(quán)司法解釋第十三條規(guī)定,“土地使用權(quán)人與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán),起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù),并將該劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的,土地使用權(quán)人與受讓方訂立的合同可以按照補(bǔ)償性質(zhì)的合同處理!
九、項(xiàng)目逾期開發(fā),土地使用權(quán)的收回
【法條指引】
《中華人民共和國土地管理法》第37條、《城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定。
【中匯理解】
1) 土地收回具有行政處罰性質(zhì),處罰的原因在于開發(fā)商的逾期不開發(fā);
2) 土地收回時(shí)對(duì)于開發(fā)商原支付給國家的土地出讓金部分,國家按照“無償”原則不再返還。但對(duì)于開發(fā)商投入的土地前期開發(fā)費(fèi)用,開發(fā)商應(yīng)有權(quán)要求政府補(bǔ)償;
3) 實(shí)踐中土地逾期開發(fā)存在許多客觀原因,其中有部分原因也是合理的,不應(yīng)一概被收回。如:出讓合同中的用地規(guī)劃指標(biāo)經(jīng)政府批準(zhǔn)變更的,因此造成開發(fā)遲延;
4) 實(shí)踐中如因政府批準(zhǔn)土地臨時(shí)作其他用途的(如市政建設(shè)臨時(shí)占地、臨時(shí)綠化等),動(dòng)工期限也可順延。
十、在建工程收購的法律問題
【法條指引】
城市房地產(chǎn)管理法第38條。
【中匯理解】
(一)在建工程收購的法律前提:
1) 土地權(quán)屬清晰,土地出讓金已繳清,已取得土地使用權(quán)證書;
2) 項(xiàng)目已取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及《施工許可證》;
3) 項(xiàng)目進(jìn)度達(dá)標(biāo):有資質(zhì)的審價(jià)機(jī)構(gòu)已開具開發(fā)投資總額完成25%以上的證明文件;
4) 無限制性權(quán)利或者此類限制性權(quán)利已得到有效解決,如抵押、司法查封、第三方的法定優(yōu)先權(quán)或者原土地出讓合同中的條款限制;
5) 施工單位同意配合,如轉(zhuǎn)讓后需要更換原施工單位的,原施工單位應(yīng)已撤場并結(jié)算完畢。
(二)前期法律盡職調(diào)查的重點(diǎn):
1) 轉(zhuǎn)讓方的主體狀況審查,同時(shí)考慮是否涉及國有資產(chǎn),如果涉及,必須報(bào)國資委批準(zhǔn);
2) 土地使用權(quán)出讓狀況:主要審核土地使用權(quán)出讓合同有無簽署,土地出讓金支付情況,有無取得土地使用權(quán)證,土地權(quán)屬有無限制;
3) 項(xiàng)目建設(shè)證照狀況;
4) 項(xiàng)目政府規(guī)費(fèi)繳納狀況;
5) 項(xiàng)目施工狀況;
6) 項(xiàng)目權(quán)利限制狀況及解除限制的安排;
7) 項(xiàng)目潛在質(zhì)量狀況(質(zhì)監(jiān)部門對(duì)施工質(zhì)量問題有無提出警告等);
8) 項(xiàng)目預(yù)售狀況(如收購已符合預(yù)售條件的在建工程)。
(三)在建工程收購過程中應(yīng)重視的特殊許可及項(xiàng)目規(guī)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
【中匯理解】
1.在建工程收購過程中涉及的特殊許可:
1) 在建工程涉及國有資產(chǎn)的,需報(bào)請(qǐng)國資部門批準(zhǔn)并按國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓;
2) 在建工程轉(zhuǎn)讓涉及外資并購的,收購價(jià)格需要評(píng)估;
3) 在建工程轉(zhuǎn)讓涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的,需要縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓并補(bǔ)交土地出讓金;
4) 在建工程轉(zhuǎn)讓涉及違反原土地出讓合同中的限制性條款,需與房地局協(xié)商簽訂出讓合同的補(bǔ)充合同;
5) 其它各項(xiàng)證照變更所涉及的相關(guān)主管部門的同意和備案。
2.在建工程項(xiàng)目規(guī)費(fèi)風(fēng)險(xiǎn):
1) 欠繳公用事業(yè)費(fèi)用,如水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)等。這些費(fèi)用、滯納金數(shù)額較高,除增加交易成本外,而且還會(huì)間接影響工期。
2) 欠繳政府規(guī)費(fèi):如道路臨時(shí)占用費(fèi)、證照許可費(fèi)等。該類費(fèi)用名目繁多,盡管所涉金額不大,但有可能延誤整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。
十一、在建工程過戶與付款節(jié)點(diǎn)的設(shè)置
【中匯理解】
在建工程權(quán)利主體變更由于涉及手續(xù)繁雜,因此過戶過程往往較長,而出讓人又希望盡早取得轉(zhuǎn)讓款。因此,如何巧妙安排付款,是交易能否完成的關(guān)鍵。通常我們認(rèn)為:
1) 土地使用權(quán)證的取得,是在建工程轉(zhuǎn)讓的基礎(chǔ)。因此在建工程轉(zhuǎn)讓款的第一筆大額款項(xiàng)應(yīng)在土地使用權(quán)證取得的同時(shí)支付。如提前支付的,通常采取款項(xiàng)在受讓方名下,但與轉(zhuǎn)讓方共管的方式;
2) 建設(shè)工程許可證的變更完成,是在建工程轉(zhuǎn)讓的必要手續(xù),因此在建工程轉(zhuǎn)讓款的第二筆大額款項(xiàng)通常會(huì)安排在《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》以及《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》變更完成之后;
3) 由于在建工程轉(zhuǎn)讓前有時(shí)會(huì)發(fā)生需補(bǔ)交土地出讓金及結(jié)清工程欠款的情形,而此時(shí)受讓人并未取得權(quán)利,因此通常需要采取資金監(jiān)管安排(律師事務(wù)所監(jiān)管或者銀行監(jiān)管);
4) 由于在建工程土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后需辦理的部分權(quán)證變更涉及政府規(guī)費(fèi)的繳納,因此在建工程轉(zhuǎn)讓款通常要預(yù)留一部分以備扣除可能需要繳納的政府規(guī)費(fèi)。
十二、在建工程轉(zhuǎn)讓中的優(yōu)先權(quán)類型
【中匯理解】
在建工程項(xiàng)目存在的法定優(yōu)先權(quán)通常有:
1) 預(yù)售合同優(yōu)先權(quán)
最高院規(guī)定,消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人!辟彿空咧Ц洞蟛糠址靠詈,即產(chǎn)生了優(yōu)先于工程款的優(yōu)先權(quán),但預(yù)售合同必須經(jīng)預(yù)告登記,否則無對(duì)抗第三人的效力。
2) 工程款優(yōu)先權(quán)
該優(yōu)先權(quán)屬法定優(yōu)先權(quán),不能通過事先約定的方式予以排除。合同法第二百八十六條規(guī)定,發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月,自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。
3) 抵押權(quán)人的優(yōu)先權(quán)
對(duì)于已設(shè)定在建工程抵押權(quán)的,抵押權(quán)人在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí),有權(quán)優(yōu)先受償。
4) 被拆遷人的優(yōu)先權(quán)
最高院商品房司法解釋第七條第一款規(guī)定“拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置,如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的,應(yīng)予支持!
5) 承租人的優(yōu)先權(quán)
目前,實(shí)踐中有些在建工程尚未竣工驗(yàn)收即對(duì)外出租,對(duì)于收購此類在建工程中需要注意項(xiàng)目上存在的租賃關(guān)系。根據(jù)最高院的相關(guān)判例,對(duì)于該類在建工程的租賃關(guān)系,法院認(rèn)定有效。在租賃關(guān)系有效的前提下,如在建工程項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓,承租人就其承租的單元在同等條件下依法享有優(yōu)先購買權(quán)。司法實(shí)踐認(rèn)為,租賃合同未經(jīng)備案的,承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對(duì)抗第三人即買受人。
6) 政府規(guī)費(fèi)優(yōu)先權(quán)
對(duì)于在建工程上欠付的土地出讓金、稅費(fèi)以及其他費(fèi)用,雖無法律上的明確優(yōu)先權(quán)規(guī)定,但在實(shí)際操作中有可能優(yōu)于其他權(quán)利。
十三、通過受讓項(xiàng)目公司股權(quán)持有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)的有效空間及其法律限制
(一)受讓項(xiàng)目公司的前提
【中匯理解】
通過受讓項(xiàng)目公司股權(quán)持有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán),與目標(biāo)公司的前期審查基本相同,表現(xiàn)為:
1) 項(xiàng)目公司是否合法擁有房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)權(quán);有無簽署土地出讓合同,取得產(chǎn)權(quán)證,獲得相應(yīng)的權(quán)利證書;
2) 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓符合土地出讓合同規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件;
3) 項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓符合相關(guān)法定條件(如涉及國有資產(chǎn)的要經(jīng)國資部門審批、涉及外商投資的要經(jīng)外資委審批、涉及股權(quán)質(zhì)押的要經(jīng)質(zhì)押人同意);
4) 項(xiàng)目公司或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效控制。
(二)受讓項(xiàng)目公司股權(quán)的法律限制
【中匯理解】
參股形式也存在法律法規(guī)和政府部門規(guī)章的限制,包括在土地出讓程序中及交易流程中的限制,主要有:
1) 城市房地產(chǎn)管理法開發(fā)投資總額25%的限制。
2) 項(xiàng)目公司土地出讓合同中關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的限制。
3) 涉及國有資產(chǎn)時(shí)的法律限制:轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所交割。
4) 涉及外商投資時(shí)的法律限制:轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估、外資委審批通過。
5) 項(xiàng)目公司有多個(gè)股東時(shí)的法律限制:股東優(yōu)先購買權(quán)的排除。
6) 項(xiàng)目公司已有銀行貸款時(shí)的法律限制:貸款合同中對(duì)于項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)股的披露與通知要求(變更法定代表人與股東要提前通知銀行,有時(shí)需要銀行批準(zhǔn)),如違反貸款合同約定可能造成貸款被提前收回的法律后果。
7) 項(xiàng)目公司隸屬于上市公司時(shí)的法律限制
十四、收購項(xiàng)目公司股權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測與規(guī)避
【中匯理解】
實(shí)踐中,項(xiàng)目公司常見的或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括:
1) 與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的欠費(fèi):土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、政府規(guī)費(fèi)、已發(fā)生的預(yù)售行為、各類公用事業(yè)欠費(fèi);
2) 與項(xiàng)目公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn):注冊(cè)資本金不到位、對(duì)外擔(dān)保責(zé)任、公司印章保管不規(guī)范引發(fā)的外部責(zé)任(表見代理責(zé)任)、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)過期或被吊銷;
3) 與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn):第三方參聯(lián)建而投入公司的資金、建設(shè)工程進(jìn)度監(jiān)管不嚴(yán)而給予施工單位的不當(dāng)工程簽證、被拆遷人享有法定優(yōu)先權(quán)的安置房部分、未能辦理備案登記手續(xù)的購房人已向項(xiàng)目公司支付的房款。
或有風(fēng)險(xiǎn)控制措施:
1) 提供擔(dān)保:銀行信用擔(dān)保、不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保、有價(jià)證券擔(dān)保、公司股權(quán)質(zhì)押擔(dān)保、關(guān)聯(lián)公司信用擔(dān)保以及原股東個(gè)人信用擔(dān)保。
2) 資金監(jiān)管:由第三方(銀行或者律師事務(wù)所)對(duì)交易資金進(jìn)行監(jiān)管。
銀行監(jiān)管的核心優(yōu)勢(shì)則在于:
(1)銀行的信用更為強(qiáng)大;
(2)如涉及外匯付款,銀行可采取離岸帳戶形式進(jìn)行資金監(jiān)管,在付款條件成就前不涉及結(jié)匯的問題;
(3)但是銀行監(jiān)管期間可能面臨資金遭外部查封的風(fēng)險(xiǎn),此點(diǎn)不如律師事務(wù)所監(jiān)管。
3) 股權(quán)回購:收購方可以在轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司的過程中,設(shè)定一系列的條件,如果這些條件成就,則收購方可以要求項(xiàng)目公司原股東全額回購收購方已經(jīng)取得的股權(quán),從而確保收購方在不利的情況下,可以全身而退。當(dāng)然,需要進(jìn)一步的探討是,股權(quán)回購如何強(qiáng)制執(zhí)行,以及如何確;刭徺Y金的安全。
4) 公司托管:在設(shè)定的一段期限內(nèi),暫時(shí)不進(jìn)行項(xiàng)目公司的股權(quán)變更,而是通過變更法定代表人、移交項(xiàng)目公司印章、變更項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)印鑒、原股東公證授權(quán)等方式先行取得項(xiàng)目公司的實(shí)際控制權(quán),待期限屆滿證明或有債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)未實(shí)際發(fā)生或者不存在后,再完成股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
十五、收購項(xiàng)目公司股權(quán)前的盡職調(diào)查
【中匯理解】
在收購項(xiàng)目公司股權(quán)之前,應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行全方位的盡職調(diào)查,這類盡職調(diào)查一般包括如下三個(gè)部分:(1)法律盡職調(diào)查;(2)工程盡職調(diào)查;(3)財(cái)務(wù)盡職調(diào)查。
就法律盡職調(diào)查而言,主要科目如下:(1)公司主體資格(需要審核的文件主要包括:《批準(zhǔn)證書》、《營業(yè)執(zhí)照》、《組織機(jī)構(gòu)代碼證》、《稅務(wù)登記證》、《財(cái)政登記證》、《統(tǒng)計(jì)登記證》、《外匯登記證》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》、《驗(yàn)資報(bào)告》、公司章程、股東會(huì)決議等);(2)公司借貸融資(需要審核的文件主要包括:各種貸款合同、抵押合同、質(zhì)押合同、保證合同等);(3)公司自有資產(chǎn)(需要審核的文件主要包括:《房地產(chǎn)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建筑工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、地價(jià)款已付之收據(jù)、《國有土地出讓合同》、《地名使用批準(zhǔn)書》、公司所擁有的設(shè)備、機(jī)械或儀器,車輛及其他資產(chǎn)清單及該等資產(chǎn)的權(quán)屬證明文件);(4)其他權(quán)利狀況(需要審核的文件主要包括:建筑工程施工總承包合同、預(yù)售合同);(5)公司日常經(jīng)營(需要審核的文件主要包括:公司對(duì)外簽署的所有重要業(yè)務(wù)合同);(6)訴訟和仲裁(需要審核的文件主要包括:已經(jīng)生效的判決文書、正在審理過程中的相關(guān)訴訟文書、可能產(chǎn)生糾紛的合同);(7)勞動(dòng)人事(需要審核的文件主要包括:勞動(dòng)合同、勞務(wù)合同);(8)保險(xiǎn);(9)稅務(wù);(10)會(huì)計(jì)報(bào)表。
十六、收購項(xiàng)目公司股權(quán)程序要件及實(shí)務(wù)要素
【中匯理解】
程序要件:
1) 符合土地出讓合同項(xiàng)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓條件或征得房地局同意;
2) 公司其他股東同意股權(quán)轉(zhuǎn)讓-股東會(huì)決議;
3) 公司其他股東放棄優(yōu)先購買權(quán)-棄權(quán)聲明;
4) 符合公司章程的有關(guān)規(guī)定。
實(shí)務(wù)要素:
1) 確保項(xiàng)目符合要求的保障:(1)約定項(xiàng)目缺陷發(fā)生時(shí)的補(bǔ)償,自預(yù)留股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款中扣除;(2)約定項(xiàng)目缺陷發(fā)生時(shí)的股權(quán)回購,可取消股權(quán)轉(zhuǎn)讓;(3)由原股東對(duì)項(xiàng)目潛在缺陷提供擔(dān)保,在項(xiàng)目缺陷發(fā)生時(shí)賠償收購方損失。
2) 股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的確定:(1)通常按注冊(cè)資本或項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)確定;(2)如涉及國有資產(chǎn)、集體資產(chǎn)或者外資收購的應(yīng)進(jìn)行項(xiàng)目公司凈資產(chǎn)評(píng)估,并按評(píng)估結(jié)果確定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格。
3) 股權(quán)交割日的設(shè)定:(1)以工商變更登記完成日為交割日;(2)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同生效日為交割日;(3)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款結(jié)清日為交割日。
4) 股權(quán)交割前支付款項(xiàng)的保障:(1)買賣雙方共同委托第三方監(jiān)管;(2)買賣雙方共管;(3)賣方提供擔(dān)保。
十七、收購項(xiàng)目股權(quán)與建設(shè)、稅務(wù)、財(cái)政、外資、外匯管理、銀行和擔(dān)保等社會(huì)服務(wù)體系的配合和協(xié)調(diào)
【中匯理解】
項(xiàng)目公司收購過程中,需要財(cái)務(wù)、稅務(wù)的配合。項(xiàng)目公司原有帳目不清,可能導(dǎo)致項(xiàng)目公司稅務(wù)負(fù)擔(dān)的增加(比如,不符合稅務(wù)原則的成本列支可能導(dǎo)致稅務(wù)部門對(duì)此的稅務(wù)調(diào)整,并加征所得稅、罰款或者滯納金)。
而如果收購方系外方,則還涉及到外資、外匯等問題。僅舉外匯監(jiān)管所可能涉及的問題為例:(1)外債問題。按照中國法律規(guī)定,在投資總額與注冊(cè)資本的差額范圍內(nèi),外商投資企業(yè)可以舉借外債,并且,如果該等外債是中長期外債的,則即便該筆外債清償后,外商投資企業(yè)也不能在等額范圍內(nèi)重新舉借外債,而如果是短期外債的,則清償后可重復(fù)舉借。因此,未來項(xiàng)目開發(fā)所需資金,需要合理考慮注冊(cè)資本和總投資的比例;(2)離岸賬戶問題。在支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款時(shí),為了轉(zhuǎn)股款的安全,往往需要設(shè)立監(jiān)管帳戶。由于外匯結(jié)匯的問題,監(jiān)管帳戶往往只能在離案外匯帳戶中設(shè)立。
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