夫妻一方處分共有房屋的效力辨析

近年來，隨著房價的日漸上漲以及人們對房屋的熱切需求，房地產(chǎn)交易市場愈加繁榮，二手房交易也因此頗受青睞，但因此而產(chǎn)生的糾紛也不斷增多，近來在二手房交易市場因夫妻一方處分共有房屋而引發(fā)的糾紛更是不斷產(chǎn)生。比較常見的情況是夫妻一方與第三方簽訂房屋買賣合同后，另一方往往以不知情或不同意為由主張?zhí)幏中袨闊o效。在此種糾紛發(fā)生時，如何認(rèn)定該房屋買賣合同的效力問題，在理論上和司法實踐中都存在爭議。筆者試從現(xiàn)行相關(guān)法律規(guī)定出發(fā)，結(jié)合相關(guān)民法理論，對于夫妻一方處分共有房屋的效力問題談?wù)勛约旱目捶ā?

一、幾種具體糾紛形式

現(xiàn)實生活復(fù)雜多樣，此類夫妻一方處分共有房屋引發(fā)的糾紛也存在多種形式，歸納起來，可以分為以下幾種：

第一，該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，且房屋所有權(quán)證書上明確登記的權(quán)利人為夫妻倆個人。夫妻一方與第三人簽訂房屋買賣合同的；

案例一：張某和李某是婚后共同購買了一套商品住宅，辦理產(chǎn)權(quán)證時，登記的是兩個人的名字。后張某未經(jīng)李某同意，與第三人朱某簽訂了房屋買賣合同，李某得知后，上訴法院，請求依法判定該房屋買賣合同無效；

第二，該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一方，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方支付對價，并且已辦理房屋過戶手續(xù)的。

案例二：何某和許某婚后購買商品房一套，但是以丈夫何某的個人名義簽訂了商品房買賣合同，后所辦理的產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人為何某個人。后何某與第三方孫某簽訂了房屋買賣合同，孫某支付了全部房款，后雙方依照合同約定辦理了房屋過戶手續(xù)，許某以該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，其對此買賣不知情且不同意為由，請求判決房屋買賣合同無效，并主張返還房屋所有權(quán)。

第三，該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，房屋所有權(quán)證書上登記的權(quán)利人僅為夫或妻一放，登記權(quán)利人與第三方簽訂房屋買賣合同，第三方支付對價，但雙方尚未辦理房屋過戶手續(xù)的；

案例三：高某與李某為夫妻，婚后購買商品房一套，辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時，登記的權(quán)利人僅為妻子李某一人。后李某與第三方范某簽訂了房屋買賣合同，范某依約支付了全部購房款，而后李某以簽訂合同未經(jīng)其夫高某同意為由，拒絕辦理房屋過戶手續(xù)，并以該房屋買賣合同無效為由拒絕承擔(dān)違約責(zé)任。范某無奈下向法院提起訴訟，請求確認(rèn)該合同有效，并要求判決李某承擔(dān)違約責(zé)任。

以上是三種比較常見的糾紛形式和相對應(yīng)的案例，不同的具體案情會引發(fā)不同的法律后果，下面筆者就這三種形式，結(jié)合案例對于一方處分夫妻共有房屋效力予以分析。

二、對于第一種糾紛情形的分析

對于第一種情形，房屋買賣合同的效力如何有兩種不同的觀點：第一種觀點認(rèn)為該房屋買賣合同當(dāng)然無效。第二種觀點認(rèn)為該合同為效力待定合同。

筆者同意第二種觀點。持第一種觀點的人認(rèn)為，根據(jù)1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定：下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：…………（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；2003年12月1日起施行的《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》第十一條進(jìn)一步明確規(guī)定：下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：（三）登記為共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；正如案例一所示，房屋所有權(quán)證上登記的張某和李某兩個人的名字，出售的該房屋登記權(quán)利人為張某和李某所共有，張某單獨和朱某簽定買賣合同，顯然違反了上述法律的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效。但是，筆者認(rèn)為，從鼓勵和保護(hù)交易的角度來說，一般不應(yīng)輕易將合同認(rèn)定為無效。在此種情形下，根據(jù)《合同法》第五十一條的規(guī)定：無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。如果訂立合同后張某取得其妻李某的書面同意或書面授權(quán)，就應(yīng)當(dāng)將該房屋買賣合同認(rèn)定為有效，如果無法取得李某的書面同意或授權(quán)，則該合同當(dāng)然歸于無效；正如案例一中，李某并不同意出賣該房屋，因此，該房屋買賣合同因無法取得權(quán)利人的追認(rèn)或同意而歸于無效。

三、對于第二種糾紛情形的分析

對于第二種情形，房屋買賣合同是否有效，買受人是否可以取得該房屋的所有權(quán)，也存在兩種完全對立的觀點：第一種觀點認(rèn)為，該房屋買賣合同無效，即使辦理了房屋過過戶手續(xù)，買受人也不能取得房屋所有權(quán)；如果權(quán)利人主張，應(yīng)予以返還；第二種觀點認(rèn)為，該房屋買賣合同合法有效，并且合同雙方已經(jīng)辦理房屋過戶手續(xù)，買受人當(dāng)然對該房屋擁有所有權(quán)。

筆者同意第二種觀點。持第一種觀點的理由是：既然該房屋是夫妻共同財產(chǎn)，雖然房屋權(quán)屬證上登記的是夫妻一方的名字，但實際上另一方對該房屋也擁有所有權(quán)，夫妻二人對該房屋是共同共有關(guān)系。依據(jù)上述《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)，需要有共有人的書面同意，否則不能轉(zhuǎn)讓。此處的共有包括登記的和未登記的；依照該條規(guī)定，該房屋買賣合同因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定當(dāng)然無效；雖然該房屋辦理了過戶手續(xù)，但是買受人不能因此取得房屋所有權(quán)，首先，受讓人不能依善意取得制度取得該房屋所有權(quán)，因為我國善意取得制度僅適用于動產(chǎn)；其次，雖然辦理了過戶手續(xù)，但是也不能依據(jù)物權(quán)登記的公信力取得該房屋所有權(quán)。因為既然是夫妻共同財產(chǎn)，當(dāng)時登記時就應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖榉蚱迋z個人為權(quán)利人，說明登記本身存在錯誤，既然登記存在錯誤，登記的公信力也就不存在了，正所謂“皮之不存，毛將焉附”。但是，筆者認(rèn)為，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定的共有的房地產(chǎn)的共有人，應(yīng)當(dāng)是經(jīng)有關(guān)部門依法登記的權(quán)利人；既然權(quán)利證書上登記的一方的名字，則買受人完全有理由相信該登記權(quán)利人對該房屋具有完全處分權(quán)，并且，雙方已經(jīng)依照該合同約定辦理了房屋過戶手續(xù)，房屋的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生了法定的轉(zhuǎn)移。根據(jù)物權(quán)公示制度，不動產(chǎn)物權(quán)以登記和登記的變更作為權(quán)利享有和變更的公示方法；物權(quán)登記機(jī)關(guān)在其物權(quán)登記薄上所作的各種登記，具有使社會公眾信其正確的法的效力；給予物權(quán)登記的公信力，即使登記錯誤或有遺漏的，因相信登記正確而與登記名義人進(jìn)行交易的善意第三人，其所得利益仍然受法律保護(hù)；因此，為維護(hù)物權(quán)登記的公示公信效力，不能讓由支付相應(yīng)對價的信賴登記公信力的買受人來承擔(dān)登記機(jī)關(guān)因登記錯誤的不利后果。我國目前的善意取得制度是否只適用于動產(chǎn)還有待論證，但是，即使善意取得制度不適用于不動產(chǎn)，支付對價的買受人依然可以依照物權(quán)公示制度獲得保護(hù)，擁有該房屋的所有權(quán)，實際上也是一種善意取得的結(jié)果；在案例二中，原則上孫某對該房屋擁有所有權(quán)，何某之妻許某要求孫某返還房屋所有權(quán)的主張不應(yīng)得到支持。但是，如果許某確實有證據(jù)證明許某在與何某簽訂房屋買賣合同時，明知該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，并且為獲得其同意，而與何某串通簽訂該合同的，則可以依據(jù)合同法第五十二條第二款的規(guī)定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，來主張何某與孫某的合同無效。如果被判定無效，則孫某當(dāng)然不能取得該房屋的所有權(quán)；此時，孫某并不受物權(quán)公示制度的保護(hù)，因其非為善意。

四、對于第三種情形的分析

第三種產(chǎn)生糾紛的情形基本和第二種情形類似，唯一不同的是此種情形下僅僅是簽訂了房屋買賣合同，而沒有辦理房屋過戶手續(xù)；此時該房屋買賣合同是否有效成為唯一爭議的焦點。有兩種不同觀點：第一種觀點還是當(dāng)然的認(rèn)為該合同無效；第二種觀點認(rèn)為不應(yīng)片面的說該合同有效還是無效，應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，主要依照買受人是否為善意而判定。

筆者認(rèn)同第二種觀點。持第一種觀點的人認(rèn)為，根據(jù)最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第89條規(guī)定．共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，對其他共有人的損失，由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償.根據(jù)此條規(guī)定，善意取得不適用于不動產(chǎn)；即使善意取得適用于不動產(chǎn)，因為雙方并未辦理房屋過戶手續(xù)，也不構(gòu)成善意取得的要件，因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效；其次，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條的規(guī)定，共有的房地產(chǎn)，需要有共有人的書面同意，否則不能轉(zhuǎn)讓。該種情形中因沒有另一方的書面同意，因此也應(yīng)違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而歸于無效。該種情況下，房屋買賣合同是否有效，涉及到夫妻另一方共有人的物權(quán)保護(hù)和買受人的債權(quán)保護(hù)的取舍，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則，也應(yīng)該認(rèn)定該合同無效，保護(hù)房屋共有權(quán)人的權(quán)利。至于買受人的損失，如果在合同簽訂中買受人沒有過錯，則可以要求對方當(dāng)事人承擔(dān)締約過失責(zé)任來彌補(bǔ)自己的損失。

筆者認(rèn)為，雖然最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行＜中華人民共和國民法通則＞若干問題的意見》第89條對于共有權(quán)人擅自處分共有物的行為效力有所規(guī)定，但是根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國婚姻法》若干問題的解釋（一）第十七條　婚姻法第十七條關(guān)于“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)理解為：�。ㄒ唬┓蚧蚱拊谔幚矸蚱薰餐�財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的，任何一方均有權(quán)決定�！。ǘ�）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。根據(jù)特別法優(yōu)于普通法的法律適用原則，此時法律適用應(yīng)當(dāng)根據(jù)上述最高院對于《婚姻法》的司法解釋為準(zhǔn)；雖然1995年1月1日起施行的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，共有的房地產(chǎn)，需要有共有人的書面同意，否則不能轉(zhuǎn)讓。此處所謂“共有的房地產(chǎn)”并沒有明確的說明是登記為共有的房地產(chǎn)還是也包括未經(jīng)登記為共有的其他共有房地產(chǎn)；再者，即便該條所謂“共有的房地產(chǎn)”包括此種未經(jīng)登記為共有的夫妻共有房產(chǎn)的情況，也并非必須經(jīng)共有人書面的同意才可以轉(zhuǎn)讓，根據(jù)2001年12月24日審議通過的上述最高院對于婚姻法的司法解釋（一）第十七條第二款的規(guī)定，“夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定，夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人�！贝颂幉�沒有要求必須是達(dá)成書面的一致意見。根據(jù)新法優(yōu)先于舊法的原則，可見此種情況下不必經(jīng)另一方書面同意，登記權(quán)利人也對該房屋有完全處分權(quán)。當(dāng)然，此時并不是所有的處分行為都有效，最重要的一點是要區(qū)分買受人即第三人是否為善意。以案例三來說，如果范某在簽訂合同時明知該房屋是高某和李某的夫妻共同財產(chǎn)且高某并未明確同意出售該房屋，則范某于李某簽訂的房屋買賣合同因范某的非善意而歸于無效，當(dāng)然這一點需要房屋權(quán)利主張人舉證證明；如果范某在簽訂合同時盡了合理的注意義務(wù)，其通過審查李某所出示的房屋權(quán)屬證書，且李某并未告知范某該房屋為夫妻共同財產(chǎn)，或者即使告知了，也表明說該高某同意出售，則范某因支付了相應(yīng)合理對價并未善意，該房屋買賣合同有效。范某可以請求李某依約履行房屋過戶手續(xù)，如果李某拒不履行的，則可以依照合法有效的買賣合同，要求李某承擔(dān)違約責(zé)任。在舉證責(zé)任上，筆者認(rèn)為，一般情況下，應(yīng)推定為該房屋出售行為為夫妻雙方的共同意思表示，如果夫妻一方有相反意見的，應(yīng)舉證證明，比如夫妻關(guān)系名存實亡、雙方分居或其他夫妻關(guān)系不和睦等其他足以不能認(rèn)定為非夫妻雙方共同意思表示的房屋出售等；首先，夫妻關(guān)系是基于婚姻而建立的一種特殊具有很大人身信賴性的關(guān)系，如果夫妻關(guān)系正常，一方不可能隱瞞另一方非因日常生活需要來出售該房屋；其次，很多在現(xiàn)實生活中，原來是夫妻兩個人一致同意出賣該房屋，然后一方簽訂合同后，發(fā)現(xiàn)房價上漲迅速，基于投資心理和欲望的驅(qū)使，另一方往往會以自己不知情或不同意為由來主張合同無效，從而達(dá)到再以更高價格將房屋另行出售，獲得更多利益的目的，此時，如果不區(qū)分情況就以該認(rèn)定合同無效，對于善意買受人來說無疑是十分不公平的；而且也是一種交易成本的浪費。具體買受人是否為善意，要結(jié)合具體情況具體分析。

五、小結(jié)

綜上所述，在種種此類二手房買賣糾紛中，并沒有一刀切的唯一判定標(biāo)準(zhǔn)，一定要以具體案情為基礎(chǔ)，以我國現(xiàn)行相關(guān)的法律規(guī)法規(guī)為依據(jù)來判定夫妻一方處分共有房物的行為效力和法律后果。其實，理論和實踐中對此糾紛的說法和處理不一致，也說明在適用法律上存在很多爭議和矛盾，建議在以后的立法或司法解釋中能夠?qū)Υ藛栴}有一個明確統(tǒng)一的規(guī)范，不致再出現(xiàn)適用法律的困惑。由此所引發(fā)的一些相關(guān)的民事制度，比如善意取得制度的適用是否僅限于動產(chǎn)，夫妻一方處分共同財產(chǎn)是否為一種表見代理，是否應(yīng)該去參照國外相關(guān)的夫妻家事代理權(quán)制度對此問題進(jìn)行討論等，都值得我們結(jié)合我國實際，去不斷的探討，這樣才能進(jìn)一步發(fā)展和完善我國的民事制度，也希望能對我國民事立法的完善和進(jìn)步有所裨益。