裁判要旨
我國(guó)物權(quán)法對(duì)按揭制度未予明確規(guī)定，按揭房屋買賣在我國(guó)不是一種典型的法律關(guān)系。按揭房買賣只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合合同法第五十二條的規(guī)定就是合法有效的，無(wú)需經(jīng)過(guò)抵押權(quán)人的同意。
案情
2003年7月19日，趙紅剛購(gòu)買房屋一套，房款合計(jì)145305元，首付31295元，趙以該房屋提供抵押擔(dān)保向?yàn)跏凶》抗e金中心貸款116000元，貸款期限30年。2003年12月1日，趙紅剛與王偉東簽訂合同，約定趙將該房屋以原價(jià)款轉(zhuǎn)讓給被告，被告向原告支付已付款38900元，并承擔(dān)公積金貸款的還款義務(wù)。2006年，因王偉東多次逾期還款，致趙紅剛在住房公積金管理中心存在不良信用記錄，影響了其所在單位其他職工的公積金貸款事項(xiàng)。趙后來(lái)經(jīng)了解認(rèn)為，按照擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。便訴至烏魯木齊市新市區(qū)人民法院，請(qǐng)求法院判令其與被告王偉東簽訂的房屋買賣合同無(wú)效，由被告返還房屋。
新市區(qū)人民法院經(jīng)審理查明，原、被告雙方簽訂轉(zhuǎn)讓按揭房的合同約定，原告有義務(wù)在被告支付完總房款的情況下，無(wú)償為被告辦理過(guò)戶手續(xù)。如被告不能支付按揭房款達(dá)4個(gè)月后，原告有權(quán)終止合同。在合同履行中，被告王偉東每月交款均是足額交納的，但根據(jù)中國(guó)建設(shè)銀行住房公積金貸款對(duì)賬單顯示，2006年存在未足額劃款的情況。
裁判
新市區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。本案原、被告簽訂的房屋買賣合同是對(duì)以按揭形式購(gòu)買的商品房的轉(zhuǎn)讓，該轉(zhuǎn)讓合同是雙方真實(shí)意思表示，合法有效。雙方約定被告王偉東以趙紅剛的名義交納按揭款，在交清按揭款后原告趙紅剛為王偉東辦理過(guò)戶手續(xù)。故雙方的合同并未涉及到該按揭房抵押權(quán)人銀行的利益，合同未違反相關(guān)法律規(guī)定，系合法有效合同。法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條、《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，判決如下：駁回原告趙紅剛對(duì)被告王偉東的訴訟請(qǐng)求。
趙紅剛上訴稱，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)的除外。本案上訴人與被上訴人簽訂的合同未征得住房公積金管理中心的同意，該合同應(yīng)屬無(wú)效。另，房地產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)以登記為成立要件，而雙方并未辦理過(guò)戶登記。本案轉(zhuǎn)讓的房屋是上訴人使用住房公積金貸款購(gòu)買的，根據(jù)住房公積金管理?xiàng)l例，住房公積金屬于個(gè)人所有，公積金貸款買房只能為職工個(gè)人買房，不能用于投資、增值或其他商業(yè)目的的住房支出。而本案被告王偉東以原告趙紅剛的名義還款，且不按期還款，嚴(yán)重?fù)p害了上訴人的信用記錄及上訴人單位其他職工的住房貸款事項(xiàng)。故，趙紅剛要求推翻原判。
烏魯木齊市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。上訴人與被上訴人簽訂的合同已實(shí)際履行了5年，合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容并不違反相關(guān)法律規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的權(quán)利和義務(wù)全面履行。本案被上訴人正是按照雙方的協(xié)議約定而占有、使用、受益該房屋，且被上訴人按照上訴人的名義交納房屋按揭款，并沒(méi)有損害特定抵押權(quán)人的利益。故上訴人認(rèn)為合同無(wú)效，無(wú)法律依據(jù)。至于上訴人認(rèn)為其利用公積金貸款購(gòu)買房屋，又將房屋轉(zhuǎn)讓與被上訴人的行為違反了國(guó)家關(guān)于住房公積金管理制度的規(guī)定，不屬于確認(rèn)合同無(wú)效的禁止性法律規(guī)定。故原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，應(yīng)予以維持。
2008年12月10日，烏魯木齊市中級(jí)人民法院依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：駁回上訴，維持原判。
評(píng)析
本案爭(zhēng)議的問(wèn)題主要是房屋按揭的性質(zhì)及買賣按揭房屋是否需經(jīng)抵押權(quán)人銀行或公積金管理中心的同意。
一、對(duì)房屋按揭的性質(zhì)在實(shí)踐中有兩種認(rèn)識(shí)，一種觀點(diǎn)認(rèn)為房屋按揭屬于不動(dòng)產(chǎn)抵押，另一種觀點(diǎn)認(rèn)為商品房按揭是一種讓與擔(dān)保。從實(shí)踐中看，按揭必須以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的權(quán)益給按揭人即銀行或公積金管理中心為必要條件，在按揭合同中，按揭人必須將《房產(chǎn)買賣合同》和《房地產(chǎn)證》的正本交付銀行或公積金管理中心執(zhí)管，故按揭房的性質(zhì)不完全符合不動(dòng)產(chǎn)抵押的特征，有讓與擔(dān)保的法律特征。
二、對(duì)買賣按揭房屋是否必須經(jīng)銀行或公積金管理中心的同意。原告認(rèn)為買賣按揭房屋必須經(jīng)銀行同意，否則合同無(wú)效。其法律依據(jù)是我國(guó)擔(dān)保法第四十九條關(guān)于抵押物轉(zhuǎn)讓中未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的規(guī)定，及物權(quán)法第一百九十一條抵押期間抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的規(guī)定。但是，因?yàn)閷?duì)法律的理解應(yīng)從總體上把握，法律適用的結(jié)果應(yīng)符合法律的基本原則和立法目的。
首先，從合同法角度講，只要雙方的買賣合同符合合同法的生效要件，合同即為有效。
第二，從擔(dān)保法的角度講，《最高人民法院關(guān)于擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第六十七條規(guī)定，擔(dān)保法的目的在于保證抵押物的流轉(zhuǎn)，同時(shí)為能更好地保護(hù)各方利益，賦予抵押權(quán)以追及效力及受讓人以滌除權(quán)。所以擔(dān)保法第四十九條抵押物轉(zhuǎn)讓中未通知抵押權(quán)人則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效的意思，應(yīng)為受讓第三人不能應(yīng)價(jià)款的支付而使抵押物免責(zé)，抵押權(quán)人得追及抵押物行使抵押權(quán)，即轉(zhuǎn)讓行為只是對(duì)抵押權(quán)人不生效，而在抵押人和受讓人之間仍然是有效的。故本案原告與被告簽訂的按揭房買賣在抵押人之間是有效的，對(duì)抵押權(quán)人不發(fā)生效力。
第三，從物權(quán)法的角度講，當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。這是債權(quán)與物權(quán)相區(qū)分原則。故原被告雙方的按揭房轉(zhuǎn)讓合同是有效的，至于物權(quán)是否變動(dòng)根據(jù)實(shí)際情況予以確定。
第四，如果認(rèn)定合同無(wú)效，無(wú)視買受人的合法利益，使出賣人通過(guò)不合理的反悔得到利益，違反了誠(chéng)實(shí)信用原則。
第五，本案認(rèn)定合同有效對(duì)公積金管理中心抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)并無(wú)影響，因?yàn)楸桓姘春贤s定一直替原告履行還款義務(wù)，對(duì)公積金管理中心的利益并無(wú)實(shí)質(zhì)性的影響。在合同有效的情況下，銀行或公積金管理中心可通過(guò)下列三種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)：受讓人行使滌除權(quán)，代為清償債務(wù)，消滅抵押權(quán)；出賣人將轉(zhuǎn)讓房屋所得的價(jià)款向公積金管理中心提前清償債務(wù)或提存；公積金管理中心通過(guò)行使抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)其利益。
綜上，商品房按揭制度不是完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)抵押，在適用法律上不能完全適用不動(dòng)產(chǎn)抵押制度。按揭商品房的買賣只要符合合同法第五十二條的生效條件，合同就是有效的，不需要以抵押權(quán)人的同意為生效必要條件。
該案案號(hào)：（2008）烏中民四終字第1006號(hào)
案例編寫人：烏魯木齊市新市區(qū)人民法院 楊 新
