房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
     
            房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程
      目錄
      第一章：項目決策階段
      第二章：前期準(zhǔn)備階段
      一、獲取土地使用權(quán)
      二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》
      三、規(guī)劃設(shè)計
      四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察
      五、申辦《施工許可證》
      六、招標(biāo)
      第三章：工程建設(shè)階段
      1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要
      2、施工場地平整，達(dá)到施工條件
      3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件
      4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備
      5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備
      6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理
      7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)
      8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)
      9、組織圖紙會審、設(shè)計交底
      10、編制工程進(jìn)度計劃
      11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)
      第四章：項目銷售階段
      一、申辦《銷售許可證》
      二、商品房銷售及按揭辦理
      三、申請竣工驗(yàn)收，取得《建筑工程竣工驗(yàn)收備案證》
      四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收
      五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》
      六、物業(yè)移交
      第五章：交付使用階段
         
      從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段。
      第一章： 項目決策階段
           產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)董事會（企業(yè)主）批準(zhǔn)初步立項后，轉(zhuǎn)由企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展研究中心（策劃部）進(jìn)行可行性研究。
      1、可行性研究的內(nèi)容
      可行性研究的根本目的是實(shí)現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益。
      可行性研究的主要內(nèi)容有：
      (1)項目概況;
      (2)開發(fā)項目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置;
      (3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定;
      (4)規(guī)劃設(shè)計影響和環(huán)境保護(hù);
      (5)資源供給及資本運(yùn)作方案;
      (6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù);
      (7)項目開發(fā)模式、組織機(jī)構(gòu)、崗位需求、管理費(fèi)用的研究;
      (8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計劃;
      (9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析;
      (10)結(jié)論及建議。
      2、可行性研究成員知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。
      3、可行性研究的工作階段
      1）投資機(jī)會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機(jī)會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。

      2）初步可行性研究，亦稱“預(yù)可行性研究”。在機(jī)會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。
      3）詳細(xì)可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。
      4、可行性研究按5個步驟進(jìn)行：
      (1)項目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項;
      (2)調(diào)查研究;
      (3)方案選擇與優(yōu)化;
      (4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價;
      (5)編制可行性研究報告。
      5、集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。
      第二章：前期準(zhǔn)備階段
      一、 獲取土地使用權(quán)。
      開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式：
      1）通過行政劃撥方式取得；
      2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)；
      3）轉(zhuǎn)讓取得；
      4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）；
      5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得；
      6）通過司法裁決取得；
      7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。
      開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式：
      出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)�國有土地使用�?quán)讓與土地使用者。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望，由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。
      招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán)，不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。
      拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場，就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投，按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。
      開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后，到建管處辦理建筑方案報建手續(xù)，至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。
      屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料：
      1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文；
      2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機(jī)構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；
      3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。
      4）1：2000地形圖2份；
      5）加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份
      6）地上附著物權(quán)屬證明；
      7）土地登記申請書；
      8）土地登記法人代表證明和身份證明；
      9）土地登記委托書。
      送土地主管部門。
      （1）土地使用權(quán)出讓
      地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報批工作，遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報批工作。
      （2）土地使用權(quán)劃撥
      房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。
      （3）征用土地
      征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。
      征用耕地3畝以上1000畝以下，其他土地10畝以上2000畝以下，由人民政府批準(zhǔn)。
      征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。
      （4）地價評估
      市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報告的審查、地價審核和報批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序。
      (1) 用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點(diǎn)索取招標(biāo)文件。
      (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。
      (3) 用地者進(jìn)行投資分析。
      (4) 到指定地點(diǎn)辦理投資登記，提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。
      (5) 用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。
      (6) 收到中標(biāo)通知書后，由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
      (7) 按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。
      拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：
      (1) 用地者見到拍賣公告到指定地點(diǎn)索取拍賣文件。
      (2) 用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況，進(jìn)行咨詢，并到出讓地塊實(shí)地勘察，搜集資料。
      (3) 用地者進(jìn)行投資分析。
      (4) 到指定地點(diǎn)辦理競投登記，提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明，并按規(guī)定繳納競投保證金。
      (5) 用地者到指定地點(diǎn)領(lǐng)取競叫牌。
      (6) 用地者在規(guī)定時間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。
      (7) 企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。
      (8)按合同的約定支付余款。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。
      屬經(jīng)營性開發(fā)用地的，開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。
      二、 征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。
      城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。
      1、拆遷方式：
      1）政府組織拆遷：主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。
      2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。
      3）拆遷人委托拆遷：適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。
      2、拆遷的主要內(nèi)容包括：
      (1)房屋拆建，如危舊房改造；
      (2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；
      (3)環(huán)境治理，如擴(kuò)展綠地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項目進(jìn)行的，是城市建設(shè)的重要組成部分，尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié)，處于建設(shè)項目的前期工作階段。
      3、申辦拆遷許可證應(yīng)提交以下申報資料：
      1）填寫《城市房屋拆遷申請表》一式五份；
      2）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
      3） 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
      4）國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書）
      5）拆遷代辦單位和評估機(jī)構(gòu)資料。
      6）拆遷安置計劃和方案；（拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況；拆遷方式；拆遷期限；還建方式及還建期限；產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明；拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。）
      7）有關(guān)金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明。
      根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定，房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi)，對申請審查完畢。符合條件的，依法收取拆遷管理費(fèi)（住宅為7元/平方米，非住宅為3元/平方米），頒發(fā)房屋拆遷許可證。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后，即可組織拆遷，并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。安置補(bǔ)償共有三種方式，一是貨幣安置，二是現(xiàn)房安置，三是就地或異地還建。拆遷完畢后，申請拆遷驗(yàn)收，取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。
      三、 規(guī)劃設(shè)計
      建設(shè)工程規(guī)劃管理的主要內(nèi)容有：建筑管理、道路管理、管線管理、審定設(shè)計方案、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
      在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍，項目規(guī)劃申報的基本步驟是：
      (1)在項目建議書報批或可行性研究報告編制之前，開發(fā)商要向規(guī)劃局申報規(guī)劃要點(diǎn)，規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù)；
      (2)在項目建議書批復(fù)后，開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報項目選址、定點(diǎn)，即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書，對項目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見，并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件；
      (3)規(guī)劃設(shè)計條件，是項目選址后，由建設(shè)單位申請，規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)性文件。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后，須向規(guī)劃部門提出審定申請；
      (4)通過審定的設(shè)計方案，是編制初步設(shè)計或施工圖的依據(jù)，也是取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證的必備條件；
      (5)開發(fā)商依據(jù)審定的設(shè)計方案通知書和可行性研究報告批復(fù)，并在規(guī)劃主管部門征詢土地及拆遷部門有關(guān)用地及拆遷安置的意見后，應(yīng)向規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，該證是取得土地使用權(quán)的必備文件；
      (6)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，是在項目列入年度正式計劃后，申請辦理開工手續(xù)之前，需進(jìn)行的驗(yàn)證工程建設(shè)符合規(guī)劃要求的最后法定程序，該證申辦開工的必備文件。
      進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā)，必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)用地一級市場取得方式有兩種：即出讓和劃撥。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證：通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。
      1、申辦項目選址定點(diǎn)，取得《建設(shè)項目選址意見書》和《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。并取得《建設(shè)項目選址意見書》的附件：規(guī)劃設(shè)計（土地使用）條件
      1）建設(shè)項目選址申請
      城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃，按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項目選址規(guī)劃管理辦法》等，考慮建設(shè)項目的要求，在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。此后，由城市規(guī)劃行政主管部門會同土地管理部門并征求項目所涉及到的有關(guān)部門的意見，對初審意見及其選址提出復(fù)審意見，對于同意的項目報政府審批后，在規(guī)定的審批期限內(nèi)核發(fā)項目選址意見書。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括：建設(shè)項目的基本情況和建設(shè)項目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。
      2）申辦建設(shè)用地規(guī)劃
      城市建設(shè)用地規(guī)劃管理的基本是依據(jù)城市規(guī)劃確定的不同地段的土地使用性質(zhì)和總體布局，決定建設(shè)工程可以使用哪些土地，不可以使用哪些土地，以及在滿足建設(shè)項目功能和使用要求的前提下，如何經(jīng)濟(jì)、合理地使用土地。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理，實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。
      3）委托設(shè)計單位設(shè)計，送審設(shè)計方案。
      申報規(guī)劃要點(diǎn)：
      規(guī)劃要點(diǎn)是計劃立項或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。計劃部門可以要求開發(fā)單位初始規(guī)劃部門對于開發(fā)項目的意見，再行決定對可行性研究報告的批復(fù)。當(dāng)建設(shè)單位完成計劃報批手續(xù)之后，應(yīng)到規(guī)劃部門申報選址定點(diǎn)，以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報選址定點(diǎn)。辦理上述“一書一證”時，需提交以下申報資料：
      1）建設(shè)用地申請；
      2）房地產(chǎn)開發(fā)單位營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；
      3）土地使用證或土地權(quán)屬證明；
      4） 1：2000地形圖。
      開發(fā)商取得《建設(shè)項目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報建手續(xù)，取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù)，取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。到土地利用處辦理土地出讓合同或劃撥手續(xù)，簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》或取得《建設(shè)用地劃撥決定書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》；到拆遷處辦理《拆遷許可證》；
      2、持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。建筑方案報建分兩階段。
      1）規(guī)劃方案審批階段，取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。在此階段需要提供的資料為：a\1：2000地形圖1份；b\1：500地形圖1份（附道路紅線及光盤）；
      c\建設(shè)項目規(guī)劃建筑方案圖紙1套及光盤（大型項目需提供2-3個不同設(shè)計單位的規(guī)劃方案及光盤）；d\“一書一證”及其附件（規(guī)劃設(shè)計使用條件和規(guī)劃用地范圍線）。
      2）施工圖核準(zhǔn)階段，取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。在此階段需要提供的資料為：a\土地證復(fù)印件或宗地圖或《出讓合同》或《劃撥決定書》；b\公安、消防、審圖辦、人防、供水、供電、城管、交管、通信管線、抗震、環(huán)衛(wèi)、燃?xì)�、園林、等部門審查意見或回執(zhí)；c\施工圖3份及光盤。
      3、申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線，取得建筑核位紅線圖。紅線定位包括建筑紅線定位和市政紅線定位。其流程是先紅線定位，再驗(yàn)線。紅線定位工作完成后，當(dāng)建筑物施工至正負(fù)零或市政管線埋設(shè)溝槽覆土前，建設(shè)單位應(yīng)申請紅線驗(yàn)線。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件：
      1）建筑紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖，以及建筑紅線放線通知單。
      2）建筑試放紅線：紅線圖、建筑總平面圖或建筑施工圖、試放紅線通知單。
      3）市政紅線：審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。
      4）若所放紅線與規(guī)劃道路或其它預(yù)留規(guī)劃控制范圍相關(guān)，建設(shè)單位還須到市級規(guī)劃部門提取道路坐標(biāo)及其它相關(guān)數(shù)據(jù)。
      4、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設(shè)工程施工至正負(fù)零時，持通知書等相關(guān)資料申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申報《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》應(yīng)提交以下資料：
      1）國有土地使用權(quán)證；
      2）城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)收據(jù)；
      3）人防費(fèi)收據(jù)；
      4）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》申請表；
      5）投資許可證；
      6）經(jīng)放線的《紅線定位冊》正本。
      5、申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。申辦完畢后開發(fā)商持《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》至建管部門辦理建設(shè)工程正負(fù)零以上部分相關(guān)施工手續(xù)；建設(shè)工程竣工后3個月內(nèi)，開發(fā)商持竣工圖申辦《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》�！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料：
      1）《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》；
      2）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊》副本；
      3）經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》；
      4）垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。
      《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》出現(xiàn)變更事由時，提交以下資料辦理：
      1）變更申請；
      2）工商部門更名通知、變更后的工商執(zhí)照；
      3）開發(fā)商資質(zhì)證明；
      4）土地變更批復(fù)；
      5）變更后的土地使用證；
      6）（土地批租費(fèi)、使用費(fèi)）收據(jù)；
      7）原建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
      8）建筑紅線圖；
      9）抵押權(quán)人同意變更的意見（辦理了在建工程抵押的）；
      10）法院裁決項目還應(yīng)提交判決書。
      房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（三）
      四、 建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察、設(shè)計、監(jiān)理、施工隊伍。
      項目報建總流程：
         
      建設(shè)工程交易中心依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項目范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，按照省人民政府的規(guī)定執(zhí)行。施工單項合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2
      的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。工程建設(shè)項目必須在發(fā)包前,由建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)到相關(guān)交易中心進(jìn)行報建。應(yīng)當(dāng)報建而未報建的工程項目，不得進(jìn)行招投標(biāo)。報建時須交驗(yàn)工程建設(shè)項目以下文書：立項的批準(zhǔn)文件、銀行出具該工程項目資信證明、經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)用地證明和規(guī)劃審批文件等。工程建設(shè)項目的報建內(nèi)容主要包括：工程名稱、建設(shè)地點(diǎn)、投資規(guī)模、資金來源、當(dāng)年投資額度、工程規(guī)模、擬開工與竣工日期、發(fā)包方式、工程籌建情況。
      工程建設(shè)項目報建程序：
      1) 建設(shè)單位或其委托的代理機(jī)構(gòu)到建設(shè)工程交易中心（建設(shè)局）領(lǐng)取《工程建設(shè)項目報建表》。
      2) 按報建表的內(nèi)容如實(shí)填寫,蓋上項目法人公章后報送建設(shè)局。
      3) 工程建設(shè)項目立項批文、資信證明、建設(shè)用地證明、規(guī)劃審批文件、施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書連同報建表同時提交。
      4)
      屬于試樁建設(shè)工程項目,須辦理試樁登記手續(xù)。工程建設(shè)項目的投資和建設(shè)規(guī)模發(fā)生變化時,建設(shè)單位或其委托代理機(jī)構(gòu)應(yīng)及時到市交易中心進(jìn)行補(bǔ)充登記o籌建負(fù)責(zé)人變更時,應(yīng)辦理變更手續(xù)。
      1、建設(shè)項目報建登記
      工作內(nèi)容：
      填報《建設(shè)工程項目報建表》需帶下列資料：
      （一）建設(shè)項目批準(zhǔn)文件；
      （二）建設(shè)工程項目土地使用合法證明文件；
      （三）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；
      （四）資金證明（銀行出具的六聯(lián)單或?qū)徲媹蟾妫��?BR>      （五）私營、民營、合資項目必須出具合法證明文件。
      報建信息管理：
      （1）、建設(shè)局核實(shí)報建資料，進(jìn)行現(xiàn)場勘踏（7個工作日內(nèi)）；
      （2）、將報建信息轉(zhuǎn)至各有關(guān)管理機(jī)構(gòu)。
      2、審核“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表、核發(fā)繳款通知填報《建設(shè)工程“一費(fèi)制”收費(fèi)認(rèn)定表》按下列程序辦理
      （一）在報建臺領(lǐng)取收費(fèi)認(rèn)定表（共兩份）；
      （二）到各執(zhí)收執(zhí)罰單位辦事“窗口”辦理繳費(fèi)認(rèn)定手續(xù)；
      （三）應(yīng)繳費(fèi)用從工程報建開始20日內(nèi)憑建設(shè)局（咨詢臺）開具的《市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書》到代理銀行專柜辦理繳款手續(xù)。其它以中標(biāo)價為計算基數(shù)的繳費(fèi)項目，在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)對招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)前按上述程序辦理。
      3、投標(biāo)申請人投標(biāo)報名
      （一）投標(biāo)報名、評標(biāo)、定標(biāo)的依據(jù)資料：
      1、投標(biāo)申請人的營業(yè)執(zhí)照；
      2、資質(zhì)證書；
      3、投標(biāo)申請人信譽(yù)檔案資料；
      4、項目經(jīng)理有關(guān)資料；
      5、業(yè)績及其它與投標(biāo)活動有關(guān)的資料。
      （二）網(wǎng)上投標(biāo)報名：
      4、招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人資格預(yù)審工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)人根據(jù)工程需要對投標(biāo)申請人投標(biāo)資格預(yù)審的，應(yīng)按已發(fā)布公告的內(nèi)容和要求對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審；
      （二）投標(biāo)申請人到建設(shè)局領(lǐng)取資審?fù)ㄖ獣�和購買資格預(yù)審格式文件；
      （三）招標(biāo)人采用對投標(biāo)申請人資格預(yù)審的，凡預(yù)審合格者少于7家的，應(yīng)重新發(fā)布招標(biāo)公告；預(yù)審合格者過多時，又不便直接確定的，應(yīng)在市建設(shè)局采用隨機(jī)方式抽取不少于7家的投標(biāo)申請人。
      5、投標(biāo)文件的編制、內(nèi)容、遞交和接收工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)文件編制標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件和招標(biāo)工程圖紙以及工程技術(shù)規(guī)范要求，結(jié)合踏勘施工現(xiàn)場和招標(biāo)答疑會所了解的情況，編制投標(biāo)文件和工程預(yù)算。投標(biāo)文件編制完成后應(yīng)仔細(xì)校核，按招標(biāo)文件的規(guī)定打印、裝訂、密封和標(biāo)志，并滿足招標(biāo)文件要求的份數(shù)。采用標(biāo)準(zhǔn)保密化評審技術(shù)標(biāo)的（暗標(biāo)）嚴(yán)格按武建招辦字[2002]18號文件規(guī)定執(zhí)行。
      （二）投標(biāo)文件的內(nèi)容
      1、投標(biāo)函；
      2、施工組織設(shè)計或者施工方案；
      3、投標(biāo)報價；
      4、招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
      （三）投標(biāo)文件的遞交和接收
      1、投標(biāo)文件的遞交投標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。在投標(biāo)截止時限以前，投標(biāo)人可以對所遞交的投標(biāo)文件進(jìn)行補(bǔ)充、修改或撤回，補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。并須按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行編制、密封和標(biāo)志。
      2、投標(biāo)文件的接收
      在投標(biāo)截止時間前，招標(biāo)人應(yīng)做好投標(biāo)文件的接收工作。在接收中應(yīng)注意核對投標(biāo)文件是否按招標(biāo)文件的規(guī)定進(jìn)行密封和標(biāo)志，并做好接收時間的記錄，未按時或提前送達(dá)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
      6、組織評標(biāo)委員會工作內(nèi)容：
      （一）招標(biāo)人于開標(biāo)前（上午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前18小時以上，下午召開的評標(biāo)會應(yīng)提前4小時以上5小時以內(nèi)）在招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下，通過市建設(shè)工程交易中心計算機(jī)系統(tǒng)按規(guī)定隨機(jī)抽取評委，并提供以下資料：
      1、《建設(shè)局抽取評標(biāo)評委申請表》；
      2、代理銀行代收專柜開具的以建設(shè)面積為計算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。
      （二）由建設(shè)局指定專人通知評委參加評標(biāo)；
      （三）建設(shè)局負(fù)責(zé)將已抽取評委的詳細(xì)資料及通知結(jié)果打印密封（密封套破損無效），分別交由招標(biāo)人和招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)簽收保存。
      7、開標(biāo)
      工作內(nèi)容 ：
      （一）招標(biāo)人介紹投標(biāo)單位和招投標(biāo)監(jiān)督管理部門人員；
      （二）當(dāng)眾檢驗(yàn)投標(biāo)文件是否符合規(guī)定，按規(guī)定啟封投標(biāo)書；
      （三）報投標(biāo)標(biāo)價、工期、質(zhì)量、主要材料用量以及需要特別說明的內(nèi)容；
      （四）設(shè)有標(biāo)底的公布標(biāo)底；
      （五）招標(biāo)人填寫開標(biāo)匯總表，并由投標(biāo)人簽字認(rèn)可。
      （六）招投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督管理
      8、定標(biāo)
      工作內(nèi)容：
      按照中華人民共和國建設(shè)部令[第89號]令《房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》進(jìn)行。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。
      9、核準(zhǔn)招投標(biāo)情況報告、中標(biāo)通知書的簽發(fā)及中標(biāo)人的公示公告
      工作內(nèi)容：
      招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告。在向招標(biāo)投標(biāo)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)提交招投標(biāo)情況書面報告核準(zhǔn)時，應(yīng)提交下列資料：
      1、由各收費(fèi)單位確認(rèn)的《建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表》；
      2、由代理銀行代收專柜開具的以中標(biāo)價為計算基數(shù)的“一費(fèi)制”收費(fèi)項目的繳款憑據(jù)。
      房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（四）
      10、簽訂工程承發(fā)包合同
      招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同；招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。訂立書面合同后7日內(nèi)，中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)將合同送管理機(jī)構(gòu)備案。

      招標(biāo)條件：
      1）勘察、設(shè)計招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)取得該項目的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，并辦理建設(shè)用地手續(xù)和立項審批手續(xù)；
      2）建設(shè)工程全過程監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)；建設(shè)工程施工階段監(jiān)理招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成勘察和設(shè)計工作；
      3）施工招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成立項審批手續(xù)，建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)實(shí)行建設(shè)監(jiān)理的工程已簽訂建設(shè)監(jiān)理合同；
      4）材料、設(shè)備招標(biāo)，應(yīng)當(dāng)完成設(shè)計工作，材料設(shè)備的技術(shù)性能已經(jīng)確定，所需資金已經(jīng)落實(shí)；
      5）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。
      公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行資格預(yù)審，邀請招標(biāo)工程可實(shí)行資格預(yù)審，也可實(shí)行資格后審，但資格預(yù)審和資格后審不能同時進(jìn)行。施工招標(biāo)項目需要劃分標(biāo)段和確定工期的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)合理劃分標(biāo)段、確定工期，并在招標(biāo)文件中載明。應(yīng)積極推行總承包負(fù)責(zé)制，不得將一個單位工程主樓、附樓、分部工程分開招標(biāo)，嚴(yán)禁招標(biāo)人肢解工程或中標(biāo)人將中標(biāo)工程違法轉(zhuǎn)包、分包，如分部工程專業(yè)性較強(qiáng)需要另行選擇承包人的，必須進(jìn)入有形建筑市場通過招標(biāo)投標(biāo)方式確定。任何為招標(biāo)項目的前期準(zhǔn)備或者監(jiān)理工作提供設(shè)計、咨詢服務(wù)的法人及其附屬機(jī)構(gòu)（單位），均不得參加該招標(biāo)項目的投標(biāo)。
      招標(biāo)方式：開發(fā)建設(shè)工程招標(biāo)投標(biāo)可以采取公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和協(xié)商議標(biāo)等幾種方式：
      (1)公開招標(biāo)
      由招標(biāo)單位通過報刊、廣播、電視等轉(zhuǎn)播媒介發(fā)布招標(biāo)通告，公開請承包者參加投標(biāo)競爭。凡具備規(guī)定條件的單位都可自愿參加投標(biāo)。在眾多的投標(biāo)單位中選擇報價合理、工期較短、信譽(yù)良好的承包商。這種公開招標(biāo)方式，由于參加投標(biāo)的單位較多，所以審查投標(biāo)資格及其標(biāo)書的工作量較大，招標(biāo)費(fèi)用開支較多。實(shí)行公開招標(biāo)工程應(yīng)實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，當(dāng)資格預(yù)審的潛在投標(biāo)人過多時，由招標(biāo)人通過隨機(jī)方法從中選擇投標(biāo)人，且數(shù)量不得少于7家。公開招標(biāo)一般適用于工程規(guī)模較大、技術(shù)復(fù)雜、報價水平不易掌握的大中型工程建設(shè)建設(shè)項目，以及采購數(shù)量多，金額大的物資設(shè)備、材料的供應(yīng)。
      (2)邀請招標(biāo)
      招標(biāo)單位不公開發(fā)布招標(biāo)通告，而是根據(jù)工程特點(diǎn)向經(jīng)預(yù)先選擇的承包商發(fā)出招標(biāo)通知書或邀請函，然后根據(jù)各單位回函答復(fù)情況，確定投標(biāo)對象，請他們參加招標(biāo)項目的投標(biāo)競爭。邀請參加投標(biāo)單位的個數(shù)，世界各國都有規(guī)定，我省在有關(guān)規(guī)定中，明確要求不少于三家。邀請招標(biāo)方式由于對邀請對象的技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)和信譽(yù)方面比較了解和信任，所以組織工作比較簡單。不僅可以節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用、縮短招標(biāo)工作的周期，也可以提高投標(biāo)中標(biāo)率。邀請招標(biāo)屬于有限競爭性招標(biāo)，這種招標(biāo)方式限制了競爭范圍，有可能失去優(yōu)秀的投標(biāo)者。實(shí)行邀請招標(biāo)工程可實(shí)行投標(biāo)人資格預(yù)審，也可以實(shí)行投標(biāo)人資格后審。
      (3)協(xié)商議標(biāo)
      由建設(shè)單位直接選擇投標(biāo)單位，就工程的工期和造價等條件，雙方直接商談中標(biāo)條件和要求。參加議標(biāo)的單位應(yīng)不少于兩家。議標(biāo)適用于招標(biāo)工作開展有困難的地區(qū)。工程規(guī)模不大、專業(yè)性較強(qiáng)或特殊要求多，面對造價要求并不十分苛刻的工程項目。雙方在招標(biāo)投標(biāo)過程中費(fèi)用支出最少，招標(biāo)工作的周期也最短。議標(biāo)缺乏競爭性，在造價上一般都偏高。
      招標(biāo)投標(biāo)基本程序
      招標(biāo)工作由開發(fā)公司主持，沒有組織招標(biāo)和編制標(biāo)底能力的開發(fā)公司，可委托工程咨詢公司等招標(biāo)服務(wù)公司代理。但這類服務(wù)機(jī)構(gòu)必須具備一定技術(shù)資質(zhì)，具有法人地位，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)管理部門審查批準(zhǔn)的企事業(yè)單位。
      (1)工作程序
      審查招標(biāo)單位的資格；
      報批招標(biāo)申請書；
      編制招標(biāo)文件，編制標(biāo)底并送審，指定評標(biāo)、定標(biāo)方法；
      發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書；
      審查投標(biāo)單位資格；
      分發(fā)招標(biāo)文件及有關(guān)技術(shù)資料、圖紙等，組織投標(biāo)單位現(xiàn)場勘察和招標(biāo)文件答疑；
      編制和寄送投標(biāo)文件；
      開標(biāo)，公開標(biāo)底，審查投標(biāo)書和保函；
      評標(biāo)、定標(biāo)、決定中標(biāo)單位；
      發(fā)出中標(biāo)通知書，招標(biāo)單位與中標(biāo)單位簽訂承包合同。
      招標(biāo)申請書應(yīng)當(dāng)包括以下主要內(nèi)容：項目名稱、情況、概算；開發(fā)公司負(fù)責(zé)組織招標(biāo)的人員的姓名、年齡、業(yè)務(wù)簡歷、職務(wù)、職稱；資金來源及落實(shí)情況；圖紙、場地等情況是否具備招標(biāo)條件；招標(biāo)方式。
      (2)應(yīng)注意的問題
      工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)必須編制完整的招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書。招標(biāo)文件和投標(biāo)標(biāo)書一經(jīng)發(fā)出，除另有規(guī)定外，一般不得變更。招標(biāo)必須依據(jù)有關(guān)規(guī)定編制標(biāo)底，并送政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門或其委托單位審查批準(zhǔn)。編制標(biāo)底人員的資格，須審核批準(zhǔn)。此外，一個招標(biāo)工程，只能編制一個標(biāo)底。
      為了保證招標(biāo)的公正性，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)單位為主，約請有關(guān)部門及專家成立評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，進(jìn)行評標(biāo)、決標(biāo)。對于大中型建設(shè)項目，招標(biāo)單位還可以邀請經(jīng)驗(yàn)豐富、有較高技術(shù)和經(jīng)濟(jì)評估水平的專家組成評標(biāo)委員會，對各投標(biāo)方案作出評價。在此基礎(chǔ)上，推薦一、二個投標(biāo)企業(yè)，供評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審定，確定中標(biāo)單位。如果決標(biāo)結(jié)果有損于國家利益時，政府主管招標(biāo)投標(biāo)的部門，有權(quán)予以否決。
      投標(biāo)單位在提交投標(biāo)標(biāo)書的同時，必須提交由其開戶銀行出具的投標(biāo)保證金證書。投標(biāo)單位中標(biāo)后，如果拒絕承擔(dān)中標(biāo)的工程任務(wù)，招標(biāo)單位有權(quán)向?yàn)槠涑鼍弑：�的單位索取投�?biāo)保證金。
      簽訂承發(fā)包合同時，必須嚴(yán)格履行標(biāo)書的各項條件，不得修改和變更；雙方應(yīng)互換各自開戶銀行出具的履約保證金證書。保證金額在合同期滿后應(yīng)當(dāng)退回。
      招標(biāo)單位和中標(biāo)單位簽訂合同后毀約，對方有權(quán)持履約保證金證書向其擔(dān)保銀行索兌保證金。由于違約給對方造成的損失如超過履約保證金的，還應(yīng)補(bǔ)償履約保證金的不足部門。
      應(yīng)提交的招標(biāo)資料目錄
                        1）招標(biāo)代理合同及招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件(如有代理)
                        2）招標(biāo)備案登記表
                        3）經(jīng)批準(zhǔn)的邀請招標(biāo)報告(如系邀請招標(biāo))
                        4）招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請書
                        5）投標(biāo)報名名單(公開招標(biāo))
                        6）資格預(yù)審文件
                        7）資格預(yù)審評審報告
                        8）招標(biāo)文件
                        9）購買招標(biāo)文件登記表
                        10）答疑會紀(jì)要(或答疑資料)及簽收回執(zhí)
                        11）標(biāo)底(工程預(yù)算書)及市建設(shè)工程項目造價咨詢核準(zhǔn)證(如有標(biāo)底)
                        12）評委名單
                        13）招標(biāo)人評委委托書:
                        14）開標(biāo)會簽到表
                        15）招標(biāo)記錄一覽表
                        16）投標(biāo)函及投標(biāo)函附表
                        17）評委評分表
                        18）評分匯總表
                        19）評標(biāo)報告
                        20）招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告
                        21）中標(biāo)通知書及中標(biāo)公示證明
                        22）辦理建管手續(xù)聯(lián)系單
                        23）合同備案表
                        24）行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)
                        25）建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）
                        26）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證
      房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（五）
      招標(biāo)投標(biāo)的管理
      1）施工企業(yè)資質(zhì)管理：
      筑施工企業(yè)可分為工程施工總承包企業(yè)，施工承包企業(yè)和專項分包企業(yè)三類。
      按企業(yè)的建設(shè)業(yè)績、人員素質(zhì)、管理水平、資金數(shù)量、技術(shù)裝備等，將工程總承包企業(yè)資質(zhì)登記為為一、二級；施工承包企業(yè)資質(zhì)登記分為一至四級。各資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)及承包工程范圍由建設(shè)部統(tǒng)一制定、發(fā)布。目前，施工企業(yè)資質(zhì)登記標(biāo)準(zhǔn)按1989年建設(shè)部《施工企業(yè)資質(zhì)等級標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。企業(yè)資質(zhì)等級實(shí)行分級審批。一級企業(yè)由建設(shè)部審批，二至四級根據(jù)隸屬關(guān)系由國務(wù)院有關(guān)部門和省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門審批，經(jīng)審查合格的企業(yè)由自治管理部門頒發(fā)《建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)證書》
      (1)施工企業(yè)資質(zhì)的動態(tài)管理
      企業(yè)資質(zhì)動態(tài)管理是指由于情況變化，當(dāng)構(gòu)成及影響企業(yè)資質(zhì)的條件已經(jīng)高于或低于原定資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)時，由資質(zhì)管理部門對其資質(zhì)等級或承包工程范圍作相應(yīng)調(diào)整的管理。動態(tài)管理通過資質(zhì)年度檢查和其它形式的監(jiān)督檢查進(jìn)行。對企業(yè)資質(zhì)的升級、降級實(shí)行公告制度。實(shí)行動態(tài)管理，主要是為了突出在市場競爭機(jī)制中內(nèi)在素質(zhì)和用戶評價對其資質(zhì)的決定作用。通過對企業(yè)的資質(zhì)審查確定資質(zhì)等級，由資質(zhì)等級確定企業(yè)承接施工任務(wù)的范圍與規(guī)模；通過對企業(yè)經(jīng)營果凍及工作業(yè)績的考核來重新評定資質(zhì)等級。這種雙向的動態(tài)的資質(zhì)管理就是我國對施工企業(yè)進(jìn)行行業(yè)管理的主要手段和發(fā)展方向。
      (2)工程總承包企業(yè)的管理
      隨著加工管理體制改革的不斷深入，出現(xiàn)了以實(shí)現(xiàn)工程項目總承包為宗旨的企業(yè)集團(tuán)。這種對工程從立項到交付適用全過程承包的企業(yè)，稱為工程項目總承包企業(yè)。為加強(qiáng)對工程項目總承包企業(yè)的資質(zhì)管理，1992年4月建設(shè)部發(fā)布了《工程總承包企業(yè)資質(zhì)管理暫行規(guī)定》。工程項目總承包企業(yè)資質(zhì)分為三級。《暫行規(guī)定》從企業(yè)曾承擔(dān)國總承包的工程數(shù)量、自有資金、人員素質(zhì)、專業(yè)人員數(shù)量、企業(yè)承包總產(chǎn)值等方面規(guī)定了各資質(zhì)等級須具備的具體條件。2003年7月，建設(shè)部出臺文件，廢止《工程總承包資格證書》，對從事工程總承包業(yè)務(wù)的企業(yè)不專門設(shè)立工程總承包資質(zhì)。具有工程勘察、設(shè)計或施工總承包資質(zhì)的企業(yè)可以在其資質(zhì)等級許可的工程項目范圍內(nèi)開展工程總承包業(yè)務(wù)。但工程的施工應(yīng)由具有相應(yīng)施工承包資質(zhì)的企業(yè)承擔(dān)。
      工程建設(shè)項目組織實(shí)施方式目前有兩種方式：
      其一是工程總承包方式，即指從事工程總承包的企業(yè)（以下簡稱工程總承包企業(yè)）受業(yè)主委托，按照合同約定對工程項目的勘察、設(shè)計、采購、施工、試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等實(shí)行全過程或若干階段的承包。工程總承包企業(yè)按照合同約定對工程項目的質(zhì)量、工期、造價等向業(yè)主負(fù)責(zé)。工程總承包企業(yè)可依法將所承包工程中的部分工作發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)的分包企業(yè)；分包企業(yè)按照分包合同的約定對總承包企業(yè)負(fù)責(zé)。工程總承包方式通行的做法有四種，即設(shè)計采購施工（EPC）/交鑰匙總承包、設(shè)計—施工總承包（D-B）、根據(jù)工程項目的不同規(guī)模、類型和業(yè)主要求，還可采用設(shè)計—采購總承包（E-P）、采購—施工總承包(P-C)等方式。
      其二是工程項目管理方式，工程項目管理是指從事工程項目管理的企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定，代表業(yè)主對工程項目的組織實(shí)施進(jìn)行全過程或若干階段的管理和服務(wù)。工程項目管理企業(yè)不直接與該工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，但可以按合同約定，協(xié)助業(yè)主與工程項目的總承包企業(yè)或勘察、設(shè)計、供貨、施工等企業(yè)簽訂合同，并受業(yè)主委托監(jiān)督合同的履行。工程項目管理有兩種基本方式，即項目管理服務(wù)型或項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實(shí)施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運(yùn)行（竣工驗(yàn)收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費(fèi)用、合同、信息等管理和控制。工程項目管理企業(yè)一般應(yīng)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的管理責(zé)任。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。對于需要完成工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）工作的工程項目管理企業(yè)，應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的工程設(shè)計資質(zhì)。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。
      2）工程建設(shè)管理：
      工程建設(shè)階段，指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程序的過程。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費(fèi)用。此后，向建委提出申請開工報告，填報建設(shè)開發(fā)審批表；到市招標(biāo)投標(biāo)管理辦公室，辦理招標(biāo)批準(zhǔn)手續(xù)，選擇施工單位；到工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)督總站（站），辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊手續(xù)；到建委申領(lǐng)建設(shè)工程開工證。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗(yàn)收及建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收。
      五、申辦《施工許可證》
      1、施工許可證申辦范圍：在中華人民共和國境內(nèi)從事各類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工，建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)依照本辦法的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱發(fā)證機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)取施工許可證。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限和程序批準(zhǔn)開工報告的建筑工程，不再領(lǐng)取施工許可證。
      2、施工許可證辦理機(jī)構(gòu)：建設(shè)局
      3、施工許可證辦理程序：
      1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。
      2）提供以下必備資料：《建設(shè)工程用地許可證》；《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》；《拆遷許可證》或施工現(xiàn)場是否具備施工條件的證明；中標(biāo)通知書及施工合同；施工圖紙及技術(shù)資料；施工組織設(shè)計；監(jiān)理合同或建設(shè)單位工程技術(shù)人員情況；質(zhì)量、安全監(jiān)督手續(xù)；資金保函或證明；施工許可申請表和辦理建管手續(xù)聯(lián)系單。
      3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。因故不能按期開工的，應(yīng)當(dāng)向發(fā)證機(jī)關(guān)申請延期；延期以兩次為限，每次不超過三個月。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。
      4、辦理施工許可證：
      提交下列歸檔資料后領(lǐng)取施工許可證：
      （一）建設(shè)工程報建表；
      （二）建設(shè)單位資信證明（可用復(fù)印件）；
      （三）立項批文、總體規(guī)劃平面圖、規(guī)劃許可 證(可用復(fù)印件)；
      （四）施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書；
      （五）建設(shè)工程試樁施工申報登記證（可用復(fù)印件）；
      （六）招標(biāo)申請表；
      （七）招標(biāo)公告；
      （八）招標(biāo)日程安排；
      （九）招標(biāo)文件及評標(biāo)辦法；
      （十）投標(biāo)申請書；
      （十一）投標(biāo)單位資格預(yù)審文件（保存6個月）；
      （十二）答疑會紀(jì)要；
      （十三）投標(biāo)書；
      （十四）評委人員名單；
      （十五）開標(biāo)記錄表；
      （十六）評委評分表及評分匯總表；
      （十七）評標(biāo)報告；
      （十八）中標(biāo)公示證明；
      （十九）中標(biāo)通知書；
      （二十）施工合同或監(jiān)理合同；
      （二十一）合同備案表；
      （二十二）施工許可申請表或辦理建管手續(xù)聯(lián)系
      （二十三）市行政事業(yè)性收費(fèi)、基金繳款通知書及收據(jù)；市建設(shè)管理收費(fèi)認(rèn)定表（共2份）
      （二十四）安全和文明施工開工驗(yàn)收合格證（可用復(fù)印件）
      第三章：工程建設(shè)階段
      工程建設(shè)階段是將開發(fā)過程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的時空點(diǎn)上所從事的施工生產(chǎn)活動。施工階段的工作包括：
      1、施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；
      2、施工場地平整，達(dá)到施工條件；
      3、施工通道疏通，滿足施工運(yùn)輸條件；
      4、施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；
      5、施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；
      6、臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；
      7、施工許可批文及辦理開工手續(xù)；
      8、確定水準(zhǔn)點(diǎn)與座標(biāo)控制點(diǎn)，進(jìn)行現(xiàn)場交驗(yàn)；
      9、組織圖紙會審、設(shè)計交底；
      10、編制工程進(jìn)度計劃；
      11、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；
      第四章：項目銷售階段
      一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》
      商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房現(xiàn)售標(biāo)準(zhǔn)是指房屋已通過竣工驗(yàn)收或分期驗(yàn)收，并取得《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目交付使用證》。
      商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：
      1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
      2、有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      3、按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。
      4、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；
      5、工程施工合同；
      6、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。
      商品房現(xiàn)售實(shí)行現(xiàn)售備案證。現(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費(fèi)者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。應(yīng)當(dāng)符合以下條件：
      （一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；
      （二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；
      （三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
      （四）已通過竣工驗(yàn)收；
      （五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；
      （六）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆�礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；
      （七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。
      二、商品房銷售及按揭辦理
      1、銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）
      第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研
      地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研
      區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研
      競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查
      重點(diǎn)項目考察
      市場需求抽樣調(diào)研
      重點(diǎn)客戶（群體）市場調(diào)研
      經(jīng)濟(jì)趨勢分析
      市場需求趨勢分析
      出具市場調(diào)研報告
      物業(yè)的全面解析及定位
      項目SWOT分析
      1）、競爭要素全面解讀
      2）、項目優(yōu)勢分析 
      3）、項目劣勢分析
      4）、項目機(jī)會利用
      5）、市場威脅與困難點(diǎn)
      項目競爭力評估
      1）、地段價值與發(fā)展評估
      2）、項目差異性支撐力評估
      3）、消費(fèi)者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估
      4）、項目綜合競爭力評估
        目標(biāo)市場定位與消費(fèi)者需求研究
        目標(biāo)市場定位
        目標(biāo)市場特征描述
        目標(biāo)消費(fèi)者行為分析
        消費(fèi)個案描述
        置業(yè)顧問營銷理念提升
        營銷核心理念提升
        賣點(diǎn)體系設(shè)計與提升
        營銷戰(zhàn)略與主線策略
        置業(yè)顧問營銷攻擊體系建立
        現(xiàn)場攻擊體系的建立
        價格定位及策略
        價格策略
        價格定位
        定價預(yù)控及說明
        付款方式建議
        銷售額動態(tài)測算
        項目促銷計劃建議
        渠道促銷建議
        公關(guān)活動促銷建議
        客戶促銷建議
        品牌促銷建議
        示范單位及環(huán)境的設(shè)計建議
        置業(yè)顧問營銷預(yù)算
        推廣費(fèi)用預(yù)計
      營銷費(fèi)用預(yù)計
      房地產(chǎn)項目開發(fā)流程全過程（六）
      第二階段：物業(yè)賣點(diǎn)與利益點(diǎn)轉(zhuǎn)換分析
        品牌策略方向建議與定義  
        消費(fèi)者心理感受定位
        宣傳攻勢的確定
        宣傳途徑的制定
        功能劃分建議
        裝修方向建議
        樣板房的功能劃分定義
        看房通道的布局建議
        傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃
        項目標(biāo)識（LOGO）設(shè)計
        中英文標(biāo)準(zhǔn)字設(shè)計
        標(biāo)準(zhǔn)色系  
        輔助色系
        標(biāo)準(zhǔn)組合規(guī)范
        特許組合  
        禁用組合  
        銷售培訓(xùn)  
        銷售管理策劃
        銷售隊伍進(jìn)駐
        銷售執(zhí)行
      第三階段：推廣主題的制定
      1.        推廣口號的制定
      2.        整體包裝風(fēng)格的確定
      3.        主要街區(qū)路段包裝風(fēng)格及具體形式
      4.        現(xiàn)場氣氛營造風(fēng)格及具體形式
      5.        展示中心及示范環(huán)境具體裝修風(fēng)格建議
      6.        樣板房具體裝修風(fēng)格建議
      7.        看樓通道裝飾風(fēng)格建議 
      名片、信紙、信封、 傳真紙、 文件袋 、請柬、工作卡、 水杯、煙灰缸、垃圾桶 、 車體、工地圍墻設(shè)計、工地廣告牌設(shè)計、導(dǎo)示牌設(shè)計、條幅設(shè)計、路旗設(shè)計
      、掛旗設(shè)計 、車體包裝設(shè)計 、 主要街區(qū)大型形象廣告牌的設(shè)計、展板設(shè)計、售樓處導(dǎo)示招貼、
      噴繪畫設(shè)計、看樓通道設(shè)計、戶形形象說明設(shè)計、樣板房導(dǎo)示卡、牌、標(biāo)志等設(shè)計 、行車導(dǎo)示系統(tǒng)設(shè)計、售樓書 、售樓雜志、宣傳折頁、宣傳海報、 郵遞單張 、
      影視廣告腳本創(chuàng)意
      第四階段：
        各銷售期的廣告具體創(chuàng)意、傳播媒介的確定及具體媒介發(fā)布計劃
        展銷會的配合
        促銷活動的配合
        其他外賣場的配合  
        廣告效果測定與監(jiān)控
        競爭對手監(jiān)控  
        競爭者咨詢報告
        競爭者廣告監(jiān)控及具體分析
        銷售控制及月度目標(biāo)制定
      2、銷售合同的簽訂。
      3、按揭辦理。
      1）公積金貸款：
            貸款資格
            貸款對象：在本地購買自住住房，同時在當(dāng)?shù)刈》抠Y金管理中心系統(tǒng)交存住房公積金的住房公積金交存人和匯交單位的離退休職工。
      貸款條件：
      1、具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)常住戶口或有效居留身份（如身份證、戶口簿、軍人證件、暫住證等）；
      2、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力；
      3、具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；
      4、提供住房資金管理中心同意的擔(dān)保方式；
      5、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。
      第五章：項目交房使用階段
      一、媒介、電話告知客戶
          1、時間、地點(diǎn)，所交單位門牌；
          2、清楚告知客戶需要攜帶的手續(xù)，費(fèi)用及費(fèi)用清單；
          3、物業(yè)使用說明書及保修說明書。
      二、物業(yè)管理的準(zhǔn)備
          1、物業(yè)管理協(xié)議；
          2、小區(qū)氛圍的營造；
          3、前期管理費(fèi)用的收取。
      
      
      
      房地產(chǎn)核算會計科目
      一、資產(chǎn)
      （1）現(xiàn)金           從銀行提取現(xiàn)金                    借：現(xiàn)金         貸：銀行存款
      　　                     支取現(xiàn)金或是預(yù)支現(xiàn)金        借：其他應(yīng)收賬——XX     成本類或材料類科目        
          貸：現(xiàn)金
      （2）銀行存款
      （3）應(yīng)收賬款　　主要是核算在開發(fā)經(jīng)營過程中，轉(zhuǎn)讓和銷售開發(fā)產(chǎn)品，提供出租房屋和提供勞務(wù)，而向購買、接受和租用單位或個人收取的款項。
      　�、俪鍪圩赓U商品房而應(yīng)收取的未收到的款項（所附原始單據(jù)：購方協(xié)議銷售發(fā)票或出租發(fā)票）
      　　       借：應(yīng)收賬款——XX公司或個人         貸：主營業(yè)務(wù)收入
      　　②出讓材料而應(yīng)收取的未收款項       借：應(yīng)收賬款——XX公司         貸：其他業(yè)務(wù)收入
      　　收回款項時：                                         借：銀行存款        貸：應(yīng)收賬款
       （4）壞賬準(zhǔn)備    確定無法收回的應(yīng)收賬款而計提的壞賬損失，主要有兩種核算方法：一種直接轉(zhuǎn)銷法，二是備抵法提取壞賬準(zhǔn)備金            
             
                                                   借：管理費(fèi)用 　　　貸：壞賬準(zhǔn)備
      　　發(fā)生壞賬時　　      借：壞賬準(zhǔn)備 　　　貸：應(yīng)收賬款
      　　收回已轉(zhuǎn)銷的應(yīng)收賬款　　借：應(yīng)收賬款 　　　貸：壞賬準(zhǔn)備
                                                           　 借：銀行存款　　　 貸：應(yīng)收賬款 
       （5）應(yīng)收票據(jù)　　指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因轉(zhuǎn)讓、銷售開發(fā)產(chǎn)品而收到的商業(yè)匯票。
      　　銷售商品房而收到的商業(yè)匯票　　借：應(yīng)收票據(jù)——XX公司　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
      　　商業(yè)匯票到期：
      　　若為無息商業(yè)匯票（所附單據(jù)：銷售發(fā)票、雙方協(xié)議）　　借：銀行存款 　　　貸：應(yīng)收賬款
      　　若為有息商業(yè)匯票　　         借：銀行存款 　　　貸：應(yīng)收票據(jù)——XX公司　財務(wù)費(fèi)用
       （6）預(yù)付賬款　　是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同預(yù)付給承包單位的工程款和備料款，分別設(shè)置“預(yù)付承包單位款”和“預(yù)付供應(yīng)單位款”兩個明細(xì)科目。
      　　①預(yù)付給承包單位的工程款和備料款（所附單據(jù)：付款申請書、付款單）借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款　貸：銀行存款  
      　　拔付承包單位抵作備料款的材料　　借：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款   　　　貸：庫存材料
      　　企業(yè)與承包單位按月或是按季進(jìn)行工程結(jié)算時（所附單據(jù)：工程價款結(jié)算單） 借：開發(fā)成本　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
      　　同時，從應(yīng)付的工程款中扣回預(yù)付的工程款和備料款　　借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　　貸：預(yù)付賬款——預(yù)付承包單位款
      　　用銀行存款補(bǔ)付余額　　               借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款　　　          貸：銀行存款
      　�、陬A(yù)付給供應(yīng)商的材料價款 　　借：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款 　　　貸：銀行存款
      　　材料驗(yàn)收入庫，用預(yù)付款抵扣應(yīng)付款　借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款　　貸：預(yù)付賬款——預(yù)付供應(yīng)單位款
      　　用銀行存款補(bǔ)付余額　    　           借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款 　　　        貸：銀行存款
      （7）物資采購　　主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的采購保管費(fèi)和材料成本差異。  
      （8）采購保管費(fèi)　主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等
      （9）材料成本差異　　主要用來核算實(shí)際成本與計劃成本之間的差異。
      （10）庫存材料　　用來核算各種為庫存材料的計劃成本或?qū)嶋H成本
      （11）庫存設(shè)備　　用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種庫存設(shè)備的實(shí)際成本
      　�、儋徣朐O(shè)備，支付買價、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）
            　　                       借：物資采購——設(shè)備采購　　　貸：銀行存款
      　　      計算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計算的采保費(fèi)用固定表格） 借：物資采購——設(shè)備采購　 貸：采購保管費(fèi)
      　　采購保管費(fèi)的計算公式如下：采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價和運(yùn)雜費(fèi)  
      　　                                              某種物資應(yīng)分?jǐn)偟牟少彵９苜M(fèi)=實(shí)際買價和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

      　　材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入庫單、設(shè)備管理單）　　借：庫存設(shè)備 　　　貸：物資采購
      　　②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）
                                                   　　借：預(yù)付賬款   　　　貸：銀行存款
          　　設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫 　 借：物資采購——設(shè)備采購 　　　貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款
          　　沖減預(yù)付的設(shè)備貨款    借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款　　   貸：預(yù)付賬款
          　　支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款　　   借：應(yīng)付賬款　　　貸：銀行存款
      　�、墼O(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）
                            　              　          借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)   　　　貸：庫存設(shè)備
          　　銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）　　借：銀行存款　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入
      　     　結(jié)轉(zhuǎn)成本　　                借：其他業(yè)務(wù)支出　　　貸：庫存設(shè)備
      （12）委托加工材料　　主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。　
                   　發(fā)出材料，委托外單位加工 　　借：委托加工材料　　　貸：庫存材料    　　材料成本差異
               　　加工完后驗(yàn)收入庫                   　　借：委托加工材料　　　貸：銀行存款
                                                                           
      　　借：庫存材料——XX材料 　貸：委托加工材料
      （13）低值易耗品　　是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等
      　        自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計入成本費(fèi)用　　借：開發(fā)間接費(fèi)用　　　貸：低值易耗品
          　　倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：借：待攤費(fèi)用　　　        貸：低值易耗品  
                                                                                
           借：采購保管費(fèi)　　        貸：待攤費(fèi)用
      （14）開發(fā)產(chǎn)品　　是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等
      　　企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時 　　 借：開發(fā)產(chǎn)品　　　貸：開發(fā)成本
      　　對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本　　借：主營業(yè)務(wù)成本　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      （15）分期開發(fā)產(chǎn)品　應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。
                                           　　         借：主營業(yè)務(wù)成本   　　　            
        貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品  
      （16）出租開發(fā)產(chǎn)品　　是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個明細(xì)科目

      　　    出租土地或是房屋時    借：出租開發(fā)產(chǎn)品——出租產(chǎn)品　 貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　    　租金收入：　　             借：銀行存款或應(yīng)收賬款 　　　    貸：主營業(yè)務(wù)收入
   &n,bsp;  （17）周轉(zhuǎn)房　　是指企業(yè)用于****拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個明細(xì)科目
      　　     開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本　 借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房　　貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋
      　　     按月計提的周轉(zhuǎn)房攤銷   借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用　    貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷
           　　其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大　　借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用　　　貸：銀行存款
      　　                                               如果金額較大的　借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用 　
      　貸：銀行存款
           　　最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目
      （18）固定資產(chǎn)
      　�、儋徣氲墓潭ㄙY產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）
                                          　　借：固定資產(chǎn)　　　貸：銀行存款
           　　購入需要安裝的固定資產(chǎn) 　　借：固定資產(chǎn)購建支出 　　　貸：銀行存款
           　　支付安裝費(fèi)用                       　　借：固定資產(chǎn)購建支出 　　　貸：銀行存款
                   安裝完畢交付使用時           　　借：固定資產(chǎn) 　　                 　貸：固定資產(chǎn)購建支出
      　�、谧灾谱越ǖ墓潭ㄙY產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）
          　　支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計費(fèi)    借：固定資產(chǎn)購建支出      　　貸：銀行存款
          　　領(lǐng)用材料時                            　　 借：固定資產(chǎn)購建支出   　 　貸：庫存材料
          　　分配建筑工人工資和福利費(fèi)　　借：固定資產(chǎn)購建支出 　　　貸：應(yīng)付工資     　　應(yīng)付福利費(fèi)
          　　完畢建筑交付使用　                 　借：固定資產(chǎn)                   　　　貸：固定資產(chǎn)購建支出
      　　③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）　　借：固定資產(chǎn)　　貸：實(shí)收資本 　累計折舊
      　�、芨臄U(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單） 　借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)   貸：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)生用固定資產(chǎn)
           　　殘料變賣時 　　      借：銀行存款　　　               貸：固定資產(chǎn)購建支出
      　　    支付擴(kuò)建工程款時     借：固定資產(chǎn)購建支出　　  貸：銀行存款
      　　    工程竣工時（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）　　   借：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)　貸：固定資產(chǎn)購建支出
      　　    交付使用時　         　借：固定資產(chǎn)——生產(chǎn)用固定資產(chǎn) 　　　貸：固定資產(chǎn)——未使用固定資產(chǎn)
      （19）無形資產(chǎn)　　企業(yè)長期使用而沒有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，包括專利權(quán)、非專利技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、土地使用權(quán)。
      二、負(fù)債
      （1）應(yīng)付賬款：因購買材料物資或接受勞務(wù)應(yīng)付給供應(yīng)單位的款項
      　　 支付給承包單位轉(zhuǎn)來的工程價款結(jié)算預(yù)支單　　借：開發(fā)成本　　　貸：應(yīng)付賬款
      　 　以預(yù)支款抵沖應(yīng)付款時                                      　　借：應(yīng)付賬款 　　  貸：預(yù)付賬款
      　 　補(bǔ)付其余款時　                                                      
      　借：應(yīng)付賬款　　　貸：銀行存款
      （2）預(yù)收賬款：按照規(guī)定合同或協(xié)議向購房單位或個人收取的購房定金以及代建工程收取的代建工程款
      　　                       借：銀行存款 　　　貸：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款
      　　  提交工程價款結(jié)算單時　　借：應(yīng)收賬款　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
                                                          
      　　借：預(yù)收賬款——預(yù)收代建工程款　　　貸：應(yīng)收賬款
         　　收回全部余款                　　借：銀行存款 　 　貸：應(yīng)收賬款
      （3）應(yīng)付工資
      　　 開出現(xiàn)金支票，發(fā)放工資　　1.借：現(xiàn)金　　　貸：銀行存款       　2.借：應(yīng)付工資　　　貸：現(xiàn)金
      　 　結(jié)轉(zhuǎn)代扣款項 　　借：應(yīng)付工資　　　貸：其他應(yīng)收款——代扣水電費(fèi) 　　——代扣房租
      （4）應(yīng)付福利費(fèi)（按工資總額的14%計提） 借：開發(fā)成本（建安）開發(fā)間接費(fèi)用（開發(fā)項目現(xiàn)場） 銷售費(fèi)用（銷售機(jī)構(gòu)）　　　　管理費(fèi)用（行政管理部門）
      　采購保管費(fèi)（采購部門）　　　貸：應(yīng)付福利費(fèi)
        　　用現(xiàn)金支付福利費(fèi)時　　    借：應(yīng)付福利費(fèi) 　 貸：現(xiàn)金
      （5）應(yīng)交稅金：核算應(yīng)向國家交納的各項稅金，主要包括（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅等各種稅種）
      　月末按照實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營收入計算應(yīng)交稅金 借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
      　月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金 借：其他業(yè)務(wù)支出 貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
      　月末如按規(guī)定計算當(dāng)月應(yīng)交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅
      　　    借：管理費(fèi)用           貸：應(yīng)交稅金——房產(chǎn)稅 　——車船使用稅　　　——土地使用稅
      　月末計算的所得稅 　　借：所得稅　　　                    貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交所得稅
      　　實(shí)際交納的稅金 　　借：應(yīng)交稅金——XX稅　　  貸：銀行存款
      （6）其他應(yīng)交款：核算向國家交納的教育費(fèi)附加以及其他應(yīng)交款
      　　月末按規(guī)定提取教育附加   借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加　 貸：其他應(yīng)交款——教育費(fèi)附加  
      三、成本、費(fèi)用
      （1）開發(fā)成本：如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括：
      土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力****費(fèi)）；前期工程費(fèi)（規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”）；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（小區(qū)道路建設(shè)、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化）；建筑安裝工程費(fèi)（支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)）；公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出），分別設(shè)置“土地開發(fā)”與“配套設(shè)施開發(fā)”“房屋開發(fā)”設(shè)置二級明細(xì)�？筛鶕�(jù)上述六項來設(shè)置三級明細(xì)科目
      　　①開發(fā)土地成本費(fèi)用：　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā) 　　　貸：銀行存款　　或應(yīng)付賬款——XX公司
      　　分配開發(fā)的間接費(fèi)用    　　借：開發(fā)成本——土地開發(fā)   　　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)土地成本費(fèi)用   　 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　 　貸：開發(fā)成本——土地開發(fā)
      　�、谂涮自O(shè)施開發(fā)   計算公式：某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)=該項開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*配套設(shè)施預(yù)提率
      　　                   配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本（或計劃成本）/應(yīng)負(fù)擔(dān)該設(shè)施開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）*100%
      　　    發(fā)生的配套設(shè)施費(fèi)用（自用的建筑場地的開發(fā)）　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)　　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　　    支付的配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用                                         
      　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)     　　貸：銀行存款
      　　    同時領(lǐng)用庫存設(shè)備或是材料開發(fā)                              　　借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)   
      　　貸：庫存設(shè)備或庫存材料  
      　    　分配應(yīng)負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用      　　                                借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)  
      　　 貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　    　結(jié)轉(zhuǎn)配套設(shè)施開發(fā)成本    　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　       貸：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)
      　�、鄯课蓍_發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用（能夠分清對象的） 　 借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　　貸：銀行存款
      　�、荛_發(fā)房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自營”兩種
      　　    出包給外單位進(jìn)行施工建造（根據(jù)提出的已完工程月報或是價款結(jié)算單）
      　           　                               借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　
      貸：銀行存款　　或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款
      　    　自已****施工的　　借：開發(fā)成本——房屋開發(fā) 　　貸：銀行存款　     或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款     　應(yīng)付工資
      　�、荽�建工程開發(fā)成本：是指企業(yè)接受其他單位委托，代為開發(fā)建設(shè)的工程項目
      　　    企業(yè)發(fā)生的各項代建工程費(fèi)用支出　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)　　　貸：銀行存款 　或庫存材料 　或現(xiàn)金
          　　結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)的間接費(fèi)用　　借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　    工程竣工后結(jié)轉(zhuǎn)成本 　 借：開發(fā)成本——代建工程    　　　貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)
          　　移交委托單位后，根據(jù)移交手續(xù)   　借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本　　貸：開發(fā)成本——代建工程    
      （2）開發(fā)間接費(fèi)用：所屬直接****和管理開發(fā)發(fā)生的費(fèi)用，包括：管理人員的工資、職工福利費(fèi)用、折舊費(fèi)用、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷發(fā)生的間接費(fèi)用等
      　  　                                                借：開發(fā)間接費(fèi)用
      　　　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款　　或應(yīng)付工資
      　 　分配開發(fā)的間接費(fèi)用　      借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)　　　貸：開發(fā)間接費(fèi)用  
      　　 竣工房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn) 借：開發(fā)產(chǎn)品　　　           貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)  
       （3）管理費(fèi)用：是指開發(fā)企業(yè)的行政管理部門為管理和****房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費(fèi)用 
       （4）財務(wù)費(fèi)用：包括開發(fā)經(jīng)營期間的利息凈支出、匯兌損益、調(diào)劑外匯手續(xù)費(fèi)、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)用
      
      （5）銷售費(fèi)用：為銷售產(chǎn)品或提供勞務(wù)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用。主要包括：產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)；產(chǎn)品銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用發(fā)生的銷售費(fèi)用
      　　  借：銷售費(fèi)用　　　貸：銀行存款　　　或應(yīng)付賬款
      四、收入、利潤
      （1）主營業(yè)務(wù)收入：包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租房租金收入。
      　　由于營業(yè)收入的實(shí)現(xiàn)與價款結(jié)算時間上的不一致，我們應(yīng)該分開計算
      　�、僭趯�(shí)現(xiàn)營業(yè)收入同時收到價款時 　　借：銀行存款 　　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
      　　②營業(yè)收入實(shí)現(xiàn)前，價款收取后的。 　借：應(yīng)收賬款      　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
      　�、垲A(yù)收價款時，待開發(fā)完工后再移交使用的  借：銀行存款　  貸：預(yù)收賬款
      　     　移交使用時 　　借：應(yīng)收賬款   　　貸：主營業(yè)務(wù)收入       借：預(yù)收賬款　銀行存款   　　貸：應(yīng)收賬款
      　�、芤再d銷或分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品時，應(yīng)以當(dāng)期收到的金額確認(rèn)為收入        借：銀行存款　　貸：主營業(yè)務(wù)收入
       （2）其他業(yè)務(wù)收入：主要包括售后服務(wù)收入、材料轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入
      　　                                     借：銀行存款　      或應(yīng)收賬款　　貸：其他業(yè)務(wù)收入 
       （3）主營業(yè)務(wù)成本：一般本科目期末無余額
      　   　轉(zhuǎn)讓或是銷售開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn) 　             　借：主營業(yè)務(wù)成本 　　貸：開發(fā)產(chǎn)品
      　   　如分期開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)與收入相配比結(jié)轉(zhuǎn)成本   借：主營業(yè)務(wù)成本 　　貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品
      （4）其他業(yè)務(wù)支出
      （5）主營業(yè)務(wù)稅金及附加      　計提本月份主營業(yè)務(wù)應(yīng)交納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及土地增值稅
      　　       借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加 　　貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅   　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅　　——應(yīng)交土地增值稅
      　　　　                                                    　       
      其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
      　　 月末按照實(shí)現(xiàn)的其他業(yè)務(wù)收入計算出應(yīng)交納的稅金
      　　       借：其他業(yè)務(wù)支出   　　             貸：應(yīng)交稅金——應(yīng)交營業(yè)稅 　——應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
                                                                                
            其他應(yīng)交款——應(yīng)交教育費(fèi)附加
      房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算
      A：國稅發(fā)（2006）31號文件——國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知 
      各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市國家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局：

      為了加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國稅收征收管理法》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）的經(jīng)營特點(diǎn)，現(xiàn)就房地產(chǎn)開發(fā)的有關(guān)企業(yè)所得稅問題通知如下：

      　　一、關(guān)于未完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 
      開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在其未完工前采取預(yù)售方式銷售的，其預(yù)售收入先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出當(dāng)期毛利額，扣除相關(guān)的期間費(fèi)用、營業(yè)稅金及附加后再計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，待開發(fā)產(chǎn)品結(jié)算計稅成本后再行調(diào)整。

      　　（一）經(jīng)濟(jì)適用房項目必須符合建設(shè)部、國家發(fā)展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關(guān)于印發(fā)〈經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法〉的通知》（建住房〔2004〕77號）等有關(guān)法規(guī)的規(guī)定,其預(yù)售收入的計稅毛利率不得低于3%。開發(fā)企業(yè)對經(jīng)濟(jì)適用房項目的預(yù)售收入進(jìn)行初始納稅申報時,必須附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料。凡不符合規(guī)定或未附送有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件以及其他相關(guān)證明材料的，一律按銷售非經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。��
      
      　　（二）非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率按以下規(guī)定確定：��

      １.開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％。��
      ２．開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%。
      ３．開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于10％。
      二、關(guān)于完工開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題
      （一）符合下列條件之一的，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工：��
      1.竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門備案的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；
      2.已開始投入使用的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）；��
      3.已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的開發(fā)產(chǎn)品（成本對象）。��

      （二）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)收入的性質(zhì)和銷售方式，按照收入確認(rèn)的原則，合理地將預(yù)售收入確認(rèn)為實(shí)際銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的計稅成本，計算出該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入的毛利額。該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與其預(yù)售收入毛利額之間的差額，計入完工年度的應(yīng)納稅所得額。凡已完工開發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計稅成本，或未對其實(shí)際銷售收入毛利額和預(yù)售收入毛利額之間的差額進(jìn)行納稅調(diào)整的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對其進(jìn)行處理。��

      （三）開發(fā)產(chǎn)品完工后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)于年度納稅申報前將其完工情況報告主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。在年度納稅申報時，開發(fā)企業(yè)須出具有關(guān)機(jī)構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際銷售收入毛利額與預(yù)售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務(wù)鑒定報告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。��

      上述差異調(diào)整情況鑒定報告的基本內(nèi)容包括：開發(fā)項目的地理位置及概況、占地面積、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、可售面積及已售面積、預(yù)售收入及其毛利額、實(shí)際銷售收入及其毛利額、開發(fā)成本及其實(shí)際銷售成本等。��
      
      （四）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；凡未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由開發(fā)企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。��

      （五）開發(fā)產(chǎn)品銷售收入應(yīng)按以下規(guī)定確認(rèn)：��
      　　１．采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　２．采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��
         
      ３．采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

          ４．采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)：��
          （1）采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　�。�2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于買斷價格，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；如果屬于前兩種情況中銷售合同或協(xié)議中約定的價格低于買斷價格，以及屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議的，則應(yīng)按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��
      
      　�。�3）采取基價（保底價）并實(shí)行超基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，屬于由開發(fā)企業(yè)與購買方簽訂銷售合同或協(xié)議，或開發(fā)企業(yè)、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協(xié)議的，如果銷售合同或協(xié)議中約定的價格高于基價，則應(yīng)按銷售合同或協(xié)議中約定的價格計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，開發(fā)企業(yè)按規(guī)定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除；如果銷售合同或協(xié)議約定的價格低于基價的，則應(yīng)按基價計算的價款于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應(yīng)按基價加上按規(guī)定取得的分成額于收到受托方已銷開發(fā)產(chǎn)品清單之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

        
      （4）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，包銷期內(nèi)可根據(jù)包銷合同的有關(guān)約定，參照上述（1）至（3）項規(guī)定確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；包銷期滿后尚未出售的開發(fā)產(chǎn)品，開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)包銷合同或協(xié)議約定的價款和付款方式確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等項內(nèi)容，以月或季為結(jié)算期，定期進(jìn)行結(jié)算，并在規(guī)定期限內(nèi)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報、預(yù)繳稅款。對不按規(guī)定定期結(jié)算、納稅申報和預(yù)繳稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。��

         
      ５．開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，凡將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售固定資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；凡未將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)的，其租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

      三、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)租收入的確認(rèn)問題
      開發(fā)企業(yè)新建的開發(fā)產(chǎn)品在尚未完工或辦理房地產(chǎn)初始登記、取得產(chǎn)權(quán)證前，與承租人簽訂租賃預(yù)約協(xié)議的，自開發(fā)產(chǎn)品交付承租人使用之日起，出租方取得的預(yù)租價款按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，承租方支付的預(yù)租費(fèi)用同時按租金支出進(jìn)行稅前扣除。

      四、關(guān)于合作建造開發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)處理問題 
      開發(fā)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：��

         
      （一）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方分配開發(fā)產(chǎn)品的，開發(fā)企業(yè)在首次分配開發(fā)產(chǎn)品時，如該項目已經(jīng)結(jié)算計稅成本，其應(yīng)分配給投資方（即合作、合資方，下同）開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同預(yù)售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。��

      　　（二）凡開發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項目利潤的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:��
      　　1.
      開發(fā)企業(yè)應(yīng)將該項目形成的營業(yè)利潤額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。��

      　　2.投資方取得該項目的營業(yè)利潤應(yīng)視同取得股息、紅利，憑開發(fā)企業(yè)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的證明按規(guī)定補(bǔ)交企業(yè)所得稅。

      五、關(guān)于以土地使用權(quán)投資開發(fā)項目的稅務(wù)處理問題 
      （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：��
      1．企業(yè)、單位應(yīng)在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并按應(yīng)從該項目取得的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次取得的和以后應(yīng)取得的）的市場公允價值計算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

      2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方應(yīng)在首次分出開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為按市場公允價值銷售該項目應(yīng)分出的開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）和購入該項土地使用權(quán)兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并將該項土地使用權(quán)的價值計入該項目的成本。��

      （二）企業(yè)、單位以股權(quán)的形式，將土地使用權(quán)投資房地產(chǎn)開發(fā)項目的，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

      1．企業(yè)、單位在投資交易發(fā)生時，應(yīng)將其分解為銷售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行所得稅處理，并計算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。��
      上述土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得占當(dāng)年應(yīng)納稅所得額的比例如超過50%，可從投資交易發(fā)生年度起，按5個納稅年度均攤至各年度的應(yīng)納稅所得額。

      2．接受土地使用權(quán)的開發(fā)方在投資交易發(fā)生時，可按上述投資交易額計算確認(rèn)土地使用權(quán)的成本，并計入開發(fā)產(chǎn)品的成本。
      六、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的稅務(wù)處理問題
      開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入（或利潤）的方法和順序?yàn)椋邯?

      （一）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

      （二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝�類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；��
      （三）按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

      七、關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的稅務(wù)處理問題 
      　　（一）開發(fā)企業(yè)代建工程和提供勞務(wù)不超過12個月的，可按合同約定的價款結(jié)算日或在合同完工之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)；持續(xù)時間超過12個月的，可采用完工百分比法按季確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      完工百分比法即是根據(jù)合同完工進(jìn)度同比例確認(rèn)收入和費(fèi)用。完工進(jìn)度可按累計實(shí)際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例、已經(jīng)完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例、測量已完成合同工作量等方法確定。��

      　�。ǘ�）開發(fā)企業(yè)在代建工程、提供勞務(wù)過程中節(jié)省的材料、下腳料、報廢工程或產(chǎn)品的殘料等，如按合同規(guī)定留歸開發(fā)企業(yè)所有的，應(yīng)于實(shí)際取得時按市場公平成交價確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。��

      　　 八、關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品成本、費(fèi)用的扣除問題 
      　　
      開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本、費(fèi)用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本、開發(fā)產(chǎn)品會計成本與計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的界限。��

      　�。ㄒ唬╅_發(fā)企業(yè)在結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本時，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：��
      1．開發(fā)產(chǎn)品建造過程中發(fā)生的各項支出，當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的，應(yīng)按權(quán)責(zé)發(fā)生制的原則計入成本對象；當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的，除稅收規(guī)定可以計入當(dāng)期成本對象的外，一律不得計入當(dāng)期成本對象。

      2．開發(fā)產(chǎn)品必須按一般經(jīng)營常規(guī)和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應(yīng)將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本。��
      3．開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的直接成本、間接成本和共同成本，應(yīng)按配比原則將其分配至各成本對象。其中，直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本，直接計入成本對象中；共同成本以及因多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按各個成本對象（項目）占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。

      4．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須是真實(shí)發(fā)生的，除稅收另有規(guī)定外，各項預(yù)提（或應(yīng)付）費(fèi)用不得計入開發(fā)產(chǎn)品成本。��
      5．計入開發(fā)產(chǎn)品成本的費(fèi)用必須符合國家稅收規(guī)定。與稅收規(guī)定不一致的，應(yīng)以稅收規(guī)定為準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

      6．開發(fā)產(chǎn)品完工后應(yīng)在規(guī)定的時限內(nèi)及時結(jié)算其計稅成本，不得提前或滯后。如結(jié)算了會計成本，則應(yīng)按稅收規(guī)定將其調(diào)整為計稅成本。��
      　　（二）下列項目按以下規(guī)定進(jìn)行扣除：
          
      1．已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本。當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)�？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：��

      可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積��

      　　已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本�� 
      　　
      2．開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用，包括前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、土地征用及拆遷費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等，應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生額按以下規(guī)定進(jìn)行分?jǐn)偅?/FONT>