納稅籌劃是納稅人為達到減輕稅負，稅收負擔和實現(xiàn)稅收零風險的目的，而在稅法允許的范圍內(nèi)，通過經(jīng)營、投資、理財、組織、交易等各項交易活動進行事先安排的過程。很顯然，納稅籌劃是企業(yè)為降低企業(yè)稅收成本采取的一種經(jīng)濟人行為，他就像降低生產(chǎn)成本一樣，降低開發(fā)成本一樣，去降低他的稅收成，這是一個新的概念，新的一種理念。不再像過去那樣成為《稅法》的奴隸，愛交多少就交多少，不能變成稅法的主人，不能有效控制稅法，利用稅法，控制稅法做不到，這是全民意志，但是可以利用稅法，這是很顯然的一條。這個概念怎么下的？我作為一個老師把握的意圖告訴大家，實際上這個概念包含了兩層的意思。第一，強調(diào)了納稅籌劃的目的，是減輕稅負和實現(xiàn)稅收的零風險，這一下子就把我們的逃稅、騙稅區(qū)別開了，逃稅、騙稅也是為了減輕稅負，但是他減輕稅負是不擇手段的，甚至是不顧忌稅務(wù)風險的，絕對不是零風險，偷稅絕對不是零風險，偷稅的風險是很高的，這樣一下子從目的上來講，就把偷稅和籌劃區(qū)別開了，這是一方面。另外一層意思，又是指責納稅籌劃的手段，君子愛財取之有道，手段也是至關(guān)重要的。大家看我是怎么寫的，我講了是在稅法所允許的范圍內(nèi)，這是一個前提，就是你的一切活動必須是規(guī)范稅法的范圍內(nèi)，同時真正操作它的時候是通過對企業(yè)的各項具體經(jīng)營活動，進行事先安排，不是事后來補救。這個對我們企業(yè)的要求是很苛刻的，不像逃稅那樣出了事我們再來解決，而是我們事先根據(jù)《稅法》的要求，我這種行為我會帶來什么樣的納稅義務(wù)我會測算一下，然后我來選擇一個獲取稅后利潤最大的方案來執(zhí)行，這一點是不一樣的。
     通過這個概念兩個方面的意思，我們都能夠找出來跟逃稅或者是其他非法手段之間明顯的區(qū)別，從目的上來講，納稅籌劃不但為了減輕稅負，還要追求零風險，從手段上來看，納稅籌劃主要側(cè)重于事先調(diào)整，而不是事后補救，這就是明顯的區(qū)別。就像我想殺人一樣，打人一樣，刀砍人一下和用磚頭砸一下人的頭，你說哪一種違法，哪一種不違法，刀砍人一下雖然把人家也砍傷了，但是這個就違法，因為刀屬于兇器，磚頭不算兇器，同樣我治你用磚頭砸你和用刀砍你不一樣，磚頭砸人頂多是違反公共治安條例，但是你用刀去捅一刀公安局肯定給你帶走。當然作為旁觀人來講覺得好笑，你也是打人，磚頭打人和刀殺人是不一樣，說不一定這個人都被你打流血了，但是可能刀砍的那個人就抓走了，用磚頭帶到派出所問一下筆錄教育一頓就回來，不一樣，手段是不一樣的。我這個比喻實際上跟我們納稅籌劃相比還不一樣，納稅籌劃是完全側(cè)重于事先的調(diào)整，比如給大家舉一個籌劃的例子，現(xiàn)在有一家房地產(chǎn)公司，我們稱之為A，房地產(chǎn)公司A，投資2000萬元到房地產(chǎn)公司B，占B公司股份比例為50％，B公司是新成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，兩年后，B公司獲得稅后利潤3000萬元，現(xiàn)有一個公司C，愿意收購B公司，C公司和A公司協(xié)商如下，他收購B公司肯定要把B公司股份都要買下，他就要一個一個談，三個股東都要談一下，他現(xiàn)在跟A公司協(xié)商的結(jié)果是這樣的，C公司可以一次性出資3500萬元購買A公司在B公司的股份，C公司愿意一次性出價3500萬，購買A公司在B公司的股份，我們算一下帳，他投了2000萬，對方賺了3000萬，他占比例是多少？50％應(yīng)該上加1500，他投了2000萬，賺了1500萬，對方至少出價3500萬元，現(xiàn)在對方提出我給你3500萬元，你撤走。第二種A公司也可以先分回B公司的利潤1500萬，然后再按股本價2000萬轉(zhuǎn)讓給C公司，請問A公司領(lǐng)導應(yīng)該選擇哪種成交方式。其實作為A公司來講，無論是先分1500還是再轉(zhuǎn)2000萬，也是拿會3500萬，如果一次性轉(zhuǎn)讓也是拿回3500，大家說是不是這樣的，拿回來都是3500，現(xiàn)在的問題就來了，你哪一種拿回的方式更好，稅交得更少，這就是我們講的納稅籌劃的主題就來了，納稅籌劃做好的話我告訴大家一個不經(jīng)意的，看不起，不太注意的一個小小的問題，會給你帶來500萬的好處，如果你選錯了你會花代價500萬，你交了也認為是應(yīng)該的，實際上我們認為不應(yīng)該。假如你們是A公司的領(lǐng)導，房地產(chǎn)的領(lǐng)導，你們覺得哪一成交方式對你們最有利？
    同意第二種的舉手，10位。同意第一種的一次性出價3500萬舉手，4位，其余的同志還沒有想清楚。B方案好還是A方案好。我想問一下B方案好的同志你給我解答一下為什么B方案好？就是股權(quán)銷售、股權(quán)轉(zhuǎn)讓有一個營業(yè)稅。所以這是非下面我給大家由納稅籌劃的概念再延伸兩個重要的概念，第一個概念是什么是企業(yè)稅收負擔率？我給大家再講兩個概念，什么叫做企業(yè)稅收負擔率？還有一個叫做企業(yè)稅務(wù)風險？這兩個概念，希望大家記錄下來。企業(yè)稅收負擔率請大家看講義第6頁，企業(yè)稅收負擔率等于企業(yè)當期應(yīng)納稅額的總和除以企業(yè)當期實現(xiàn)的銷售收入或營業(yè)收入乘以百分之百。這個指標告訴我們，它能夠從整體上反映一個企業(yè)的稅收負擔狀況，比如說經(jīng)過測算，我們這個企業(yè)的稅收負擔率是12％，那它表明什么意義？12％的稅負率有什么含義？就表明你賣100萬的房子，你得拿出12萬交給國家，這個稅里面可能既包括營業(yè)稅，又包括土地增值稅，什么稅都包括進去，因為分子里面什么稅都包進去了，那么他會給老板決策帶來一個什么樣的初步印象呢？就是我這個企業(yè)國家貢獻率，我12％表示我100塊錢的收入我交了12塊錢的稅，這只是一個靜態(tài)指標，那么我下面就要問大家，我這12％的稅是重了還是輕了，你再給我們說一說，這12％的稅是重了還是輕了？你感覺？感覺輕了，這感覺不錯，就是跟著感覺走，你這個感覺很好，坐在前面幾位同志，你呢，你說重還是輕？你覺得是重還是輕？重了，你們兩個感覺怎么完全不一樣，標準答案是你們兩個人的感覺都錯了。為什么？所有的指標存在的一個前提是如果把死的指標變成活的指標，不能脫離一個程序，那就是什么？比較。沒有比較這個世界上就沒有美女，沒有比較這個世界上就沒有亮男，沒有比較就沒有高矮胖瘦，如果世界上只有你一個人，我們知道你是漂亮還是丑，還有我們在火星上也不知道地球上的人怎么樣，我們必須了解，通過比較這個程序才知道你這個稅負是重了還是輕了。大家想不想知道中國房地產(chǎn)企業(yè)平均稅負是多少？想知道嗎，中國房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔，平均在10％左右，請大家記下來，中國房地產(chǎn)企業(yè)無論是外資的，內(nèi)資的，民營的，國有的，平均稅負在10％左右。低于10％和高于10％都說明企業(yè)在納稅當中存在一定的問題，但有的問題是正面的，有的問題卻是負面的。
下面我給大家出一個小小的問題，也想難倒你們一下，現(xiàn)在我們知道有一個項目需要前后投資一個億，這兩個項目都要投資一個億，經(jīng)過我們對這兩個項目的測算，我們發(fā)現(xiàn)A項目的稅收負擔率是15％，B項目的稅收負擔率是10％，請問你會選擇哪個項目投資？假如這兩個項目的投資額、投資期都一樣的話，你會選擇哪一個項目來投資？我再講一遍，現(xiàn)在有A、B兩個項目，A項目投資額是一個億，投資期是三年，那么已經(jīng)經(jīng)過測算以后，A項目稅收負擔率是15％，還有一個項目是B，它投資額也是一個億，回收期也是三年，B項目經(jīng)過測算稅收負擔率是10％，如果企業(yè)納稅處在自治狀態(tài)，屬于自治狀態(tài)就是沒有偷稅漏稅，也沒有籌劃，請問你們會選擇哪一個項目，是A項目還是B項目？我繞著彎子提問，我不告訴你利潤率，告訴你負擔率，同意投資A項目的請舉手，舉高一點我看一下，4位；同意投資B項目的請舉手，3位。這個問題你們怎么好多人不敢舉手呢？因為心里沒底。我們對房地產(chǎn)納稅籌劃的研究從現(xiàn)在開始，已經(jīng)準備邁入門檻了，在邁入門檻之前，我已經(jīng)告訴你稅負率是由誰來決定的，首先我問你稅負率高了對企業(yè)經(jīng)營有沒有好處？肯定沒有好處，100塊錢賣的房子，你15％肯定交的稅多，12％肯定交的稅少，交的稅少對你的效應(yīng)形成肯定有好處。那么到底選擇哪一個項目呢？正確答案是A項目。這是出乎你們意料，我選擇稅負率大的項目投資而沒有選擇稅負率小的項目，因為什么？稅負高的項目一定它的利潤率也是高的，比如別墅項目和普通住宅項目，別墅項目交的稅就是比普通住宅交的稅就是多，而且稅負就是重，這是不用懷疑的。那么這里面就告訴我們一個現(xiàn)實問題，大家記一下，決定企業(yè)稅負率變化主要的因素是企業(yè)的利潤率決定企業(yè)稅負率變化的因素，一般情況下隨著利潤率的上升，稅負率大家說采取什么變化？隨著利潤率的下降，稅負率也跟著下降，兩者呈現(xiàn)同方向變化的關(guān)系。好，下面我們研究的問題是我們進行稅務(wù)籌劃的目標是為了減輕企業(yè)的稅負，我希望大家讀書一定要讀明白的，別研究朝著相反的方向邁進，最后有的同志說一定選擇稅務(wù)率高，你來學習干什么呢？不就是為了達到稅負減輕，稅負率下降，結(jié)果追求稅負率高的項目，肯定就不對了。我們研究的意圖是在企業(yè)取得既定利潤率的前提下，如何使稅負率下降，如果沒有這個前提的話，我作為講課老師太輕松了，我可以教提高某個方面，把稅負率降到1％左右，我甚至能把稅負率減到零，你們愿意不愿意？聽完我的課不用交稅，哪位同志愿意請舉手？有辦法，而且是合法的辦法，就手什么稅都不用交，放下來，就有兩位同志非常迫切�；厝ヒ院螅�把公司關(guān)閉，什么稅都不用交，關(guān)閉企業(yè)也沒有說是違法的行為，我不干了，我的目標就是不想交稅。但是，行不行？那肯定不行。如果所得稅一分錢不想交，哪位同志拒收，說我企業(yè)所得稅一份錢都不想交，請拒收，沒有不敢舉了，我的方法也是合法的。五百萬開發(fā)的，我三百萬賣，我虧損二百萬，行不行？當然，稅務(wù)籌劃告訴我們，一定要在既定利潤率前提下來研究這個問題，否則失去前提了。我告訴大家，如果你們實在不想交企業(yè)所得稅，我也有一個合法的辦法，你們寄個文件，這個文件對你們來講，將長期產(chǎn)生的影響，你們只恨見到我時間太短了，當初見到的話就好了，現(xiàn)在見到有點晚了。但是，不著急，你現(xiàn)在回去操作還來得及。財稅200091號文件，關(guān)于個人投資企業(yè)和合伙企業(yè)投資者，征收個人所得稅的規(guī)定。在這個文件當中，國家強調(diào)，有這么一段話，國務(wù)院通知對個人獨資企業(yè)合伙企業(yè)，停征企業(yè)所得稅，只對其投資者經(jīng)營所得征收個人所得稅，是我國鼓勵公平投資，公平稅負，和完善所得稅政策的一次重大調(diào)整。如果我們房地產(chǎn)企業(yè)，不是有限責任公司，而是個人獨資或者是合伙企業(yè)的話，我在這里向大家宣布，你跟企業(yè)所得稅永遠說再見，你這個企業(yè)以后不再交企業(yè)所得稅了，永遠不交企業(yè)所得稅，你說這個課要不要聽？太要聽了。大家也許講那稅務(wù)局為什么不跟我說了呢？跟你說了以后，企業(yè)所得稅到哪兒收？不會跟你說的。所以，這個要求我們在辦工商登記的時候，應(yīng)該在營業(yè)執(zhí)照里面注明是個人獨資或者是注明合伙，或者是注明股份合伙，都是可以。當然，我提醒大家，個人獨資企業(yè)和合伙企業(yè)是屬于無限責任，要承擔無限的賠償責任，它跟有限責任公司不一樣。有限責任公司是出資額承擔賠償責任，但是話又說回來，在中國講法制責任當中，有限公司和無限公司之間究竟有什么區(qū)別呢？所以，在目前來講又比較適合辦成個人獨資合伙企業(yè)，來減少企業(yè)所得稅這道環(huán)節(jié)，實際上也是可以做到的。所以，我相信大家聽完我的課以后，回家就在琢磨這個問題了，為什么琢磨這個問題？我們交到現(xiàn)在的稅都可能不太對，可能交了很多冤枉的稅，所以王老師的課猶如及時雨一樣，我現(xiàn)在項目用個人或者是合伙辦，反正這個公司就是我的。所以，我跟大家講，有一些東西，我如果上課之前說哪些同志不愿意交企業(yè)所得稅，可能覺得很唐突，實際上可以做到。

因為第一個問題，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅，沒有取得預售證之前，銷售的經(jīng)營是否交營業(yè)稅？房地產(chǎn)企業(yè)在沒有取得預售證前，在取得各種定金的同時，要申報繳納營業(yè)稅，跟取得預售證沒有關(guān)系，請這位同志記下來，凡是取得定金性質(zhì)的，收入都要在取得時的當月申報繳納營業(yè)稅。
    這位同志還問，印花稅貼在哪些部分？限度多大？總額量貼？印花稅是這樣的，如果你是在賣房的話，要求是貼在商品房銷售購銷合同上，如果在預售的時候，沒有預售證的時候，雙方也不可能簽合同，簽了合同暫時也不需要貼花，因為合同需要備案。貼花是這么要求的，每本印花稅額超過五百元以上，就可以到銀行去填寫繳款書交，如果低于五百元以下購買印花稅票，貼在商品房購銷書上，買賣雙方都要等額貼，比例是萬分之五。
    還有一位同志給了我一份合同這份合同是資產(chǎn)承包合同，我看了一下，這里面合同是這樣的，將資產(chǎn)用于承包，用于公司職工的承包，按規(guī)定期限向公司繳納承包費。那么，個人將公司財產(chǎn)用無承包以后，可以自由進行經(jīng)營。那么，帳怎么做呢？我看不出來，反正大概根據(jù)我的意思就是自己做帳，公司不再給他做帳了。那么，這里面的問題是什么呢？員工經(jīng)營的稅收誰來交的問題，還有公司經(jīng)營收入的所得稅如何交的問題，應(yīng)該在這個合同中明確。我提醒這位同志，承包合同第六條第一款這樣寫，所有合同寫乙方權(quán)利義務(wù)，乙方這里面是指承包人，也就是職工，是這么寫的，對于所有合同交于公司財務(wù)備案，進行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營，依法納稅。你看這句話里面有漏洞，進行合資、合作的商戶必須合法經(jīng)營，依法納稅，但是沒有對職工進行約束，將來就有扯皮，到底誰來交的問題。所以，第六條第一款要進行修改。還有第七條違約責任第二條需要修改，這個就不講了。
    下面，我們再圍繞這個主題，給大家繼續(xù)講。上午給大家講了關(guān)于納稅籌劃的概念，給大家導出新的概念，一個是企業(yè)稅收負擔率。還有一個概念，什么叫企業(yè)稅務(wù)風險？那么，企業(yè)稅務(wù)風險，就是大家看第六頁，講義第六頁企業(yè)稅收零風險，是指納稅人  正確理解和執(zhí)行國家稅收政策法規(guī)，而不存在多交少交稅款的行為，這是一種理想的狀態(tài)。稅務(wù)風險的產(chǎn)生可能來自于兩種情況，一種就是因為政策法規(guī)掌握不清楚，而導致了少交稅款，給稅務(wù)部門處罰的可能性，這是一個方面。另外一個方面，是因為對國家政策法規(guī)掌握也是不清楚，但是卻導向了另外一個后果，多交了稅，但是自己渾然不知，這兩種風險，我們都要防范，不能僅僅防范少交稅，被處罰的可能性，而忽視掉多交稅，給效益造成的流失的可能性。所以，要講零風險，實際上就是既要防止多交稅帶來的效益流失，又要防止少交稅帶來的處罰，這是一種理想狀態(tài)。企業(yè)多多少少會出現(xiàn)少交稅帶來處罰的可能性，也有可能因為多交稅而被效益流失。在這里不得不提醒大家，從我們國家現(xiàn)在稅收管理體制來看，稅務(wù)部門建立了專門的稽查部門，稽查部門職責是干什么呢？主要督察納稅人偷稅、漏稅的行為，但是不負責檢查企業(yè)多交稅的行為，所以有的企業(yè)多交稅沒有人查出來，退給他。而且，我們房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員，往往對這個行業(yè)稅收政策掌握不清楚，所以多交稅也就多交了。比如說我就碰到有這么一家房地產(chǎn)公司出現(xiàn)了多交稅的情況，現(xiàn)在跟稅務(wù)局正在申請退稅，為什么多交稅呢？而且是發(fā)現(xiàn)的，更多情況是發(fā)現(xiàn)不了的。等于是搞了一個買人家在建工程，買在建工程，樓蓋好以后，把樓轉(zhuǎn)手賣掉了，根據(jù)規(guī)定，這個樓銷售可以按照差價交稅。比如買了一個在建項目，花了五千萬買，把這個樓給別人是花六千萬，交營業(yè)稅是拿六千萬減買項目五千萬，按照一千萬差價去交營業(yè)稅，但是財務(wù)申報的時候是按照六千萬的銷售額全價來交營業(yè)稅的。也就是說，多交了三百萬的營業(yè)稅，5％。那么，時候就是需要我們注意了。如果像這種情況的話，誰來發(fā)現(xiàn)它。所以，擺在我們面前很重要的工作，就是誰來定期存在我們企業(yè)存在的稅務(wù)納稅錯誤，有的企業(yè)認為企業(yè)可以定期開展納稅自查，實際上這是很難解決問題的。因為一個企業(yè)人要犯錯誤，是因為掌握的政策本身有問題，所以通過自身很難檢查自己的錯誤，說白了就是自己檢查自己的錯誤是檢查部出來的。所以，我在這里建議大家，一定要建立一個防范企業(yè)多交稅款的機制，這種機制可以通過專業(yè)機構(gòu)的檢查，也可以通過建立專業(yè)部門檢查，現(xiàn)在有不少企業(yè)有內(nèi)審部門，內(nèi)部審計部門，簡稱為內(nèi)審部門，他們的工作主要是檢查企業(yè)有沒有出現(xiàn)違反政策法規(guī)的現(xiàn)象，特別是稅務(wù)，納稅上面也沒有錯誤。
    還有的單位，設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)這個崗位，主要是負責解決稅收方面的計劃和規(guī)劃。特別是納稅籌劃方案的制定和執(zhí)行，我在這里給大家提醒一下，不少跨國公司來到中國，他們給我們帶來了不少先進的管理經(jīng)驗和管理模式，他們是如何處理稅收的呢？據(jù)我們了解，他們在處理稅收問題的時候，大多是有專門的人員和專門的機構(gòu)。比如像摩托羅拉專門設(shè)立了稅務(wù)部，惠普也專門設(shè)立了稅務(wù)總監(jiān)，他們這些機構(gòu)主要是解決公司的納稅問題。我們中國現(xiàn)在的內(nèi)資企業(yè)沒有建立專門的稅務(wù)部，把大部分的納稅工作交給了財務(wù)部門一并完成的，這樣很難從大量的會計核算當中出抽出時間來進行專門的稅務(wù)方面的核算。所以，大家聽完我的課以后，回去有必要對財務(wù)部門崗位進行重新設(shè)置，可以設(shè)立專門的稅務(wù)經(jīng)理，稅務(wù)經(jīng)理待遇、職位跟財務(wù)經(jīng)理是平起平坐的，希望大家能夠聽清楚我這個建議，相信對將來解決稅務(wù)問題一定會有幫助的。你們回去仔細調(diào)查了解一下，如果把納稅工作交給財務(wù)部門去做，他們往往認為在經(jīng)過了大量的會計核算以后，把納稅問題當成完成本月工作的掃尾工作，往往疲于應(yīng)付，不會拿出精力解決這個問題，所以差錯在所難免，也沒有經(jīng)歷研究稅收政策和法規(guī)。假如讓你們搞財務(wù)的話，你面對這么多的開發(fā)成本，開發(fā)費用，面對這么多的銷售單據(jù)，讓你把帳做出來，最后還讓你報稅，再讓你拿水納稅策劃方案，你幾乎是疲于應(yīng)付，沒有這么大的精力。而且，納稅是數(shù)據(jù)出來以后，才有納稅數(shù)據(jù)，這都是形成了事后的數(shù)據(jù)，事后的東西，來不及進行調(diào)整。所以，我跟大家講，我們現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅務(wù)問題是非常廣泛，因為稅務(wù)風險實際定義稅務(wù)問題。
大家看一下講義第七頁，給大家看一下房地產(chǎn)存在的主要稅務(wù)問題，你們看一看我講的這些問題在你們企業(yè)當中存在不存在。首先，給大家講一下營業(yè)稅問題，從我們現(xiàn)在情況來看，有這么幾個比較突出。第一，各種代收款項，沒有并入營業(yè)額中一并繳納營業(yè)稅，比如代收市政配套費，代收有線電視費，代收的一些其它規(guī)費。根據(jù)營業(yè)稅政策規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的代收款項，應(yīng)一律并入營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。請大家看一下營業(yè)稅暫行條例，第五條的規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)，轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，或者銷售不動產(chǎn)，向?qū)Ψ绞杖〉氖鞘裁�？全部價款和價位費用，因此我們繳納營業(yè)稅的依據(jù)是收到的賣房子的錢還有各種價位費用，哪些費用屬于價位費用呢？我們進一步看一下營業(yè)稅條例實施細則，對價位費用的解釋。第十四條，條例第十五條所稱的價位費用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項及其它各種性質(zhì)的價位收費，稅務(wù)規(guī)定凡價位費用無論會計制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營業(yè)額計算應(yīng)納稅額。據(jù)我們了解不少房地產(chǎn)企業(yè)對代收費用是做往來處理的，實際上已經(jīng)構(gòu)成了偷稅。我在這里給大家指出來，之所以指出來，是為了幫助大家在將來的納稅策劃當中更好的解決代收費用所引發(fā)的營業(yè)稅漏稅突出問題。你們記一下，營業(yè)稅條例第五條和營業(yè)稅條例細則第十四條的規(guī)定，來佐證我的第一個問題。
    營業(yè)稅問題當中第二點，是房地產(chǎn)企業(yè)各種向業(yè)主贈送的禮品，沒有計價繳納營業(yè)稅。比如奉送的陽臺、車庫、冰箱、彩電，在銷售時，作為銷售的一種促銷方式，可能你很容易去這么做。但是，在納稅上面，確實有規(guī)定的。這些費用原則上要按照市場價格計算繳納營業(yè)稅，同時對這些贈送給客戶的禮品，發(fā)生的采購費用，不得在稅前扣除，其理由是向客戶的捐贈支出，屬于捐贈支出，不能夠在稅前扣除，這在企業(yè)所得稅條例里面做出明確的規(guī)定。像直接捐贈支出，就是送給你的東西，這是不能在稅前扣除的，我們講叫捐贈支出，也會帶來營業(yè)稅問題，和企業(yè)所得稅問題。第二個，就是送給客戶的禮品，也應(yīng)當繳納營業(yè)稅。
    第三個，一方出土地，一方出資金，合作建房，房地產(chǎn)公司以房抵土地的部分，為按規(guī)定繳納營業(yè)稅。在合作建房當中，出土地的一方，要求開發(fā)商將開發(fā)好的商品房子來沖抵土地出讓金。作為開發(fā)商來講，建好的房子來還土地那一部分的房子，要視同銷售繳納營業(yè)稅的。有不少合作建房企業(yè)，這塊稅收漏掉了。我講第三個問題存在，還不是一、兩個企業(yè)存在的，具有一定的普遍性。但是，在2005年稅務(wù)稽查當中，把合作建房作為重點檢查，和建房本身也有籌劃稅務(wù)空間，籌劃的好一分錢不用交，籌劃不好交的稅很多。我建議大家，你不懂稅法情況下，不要出面跟稅務(wù)局解釋，你越解釋越亂，越解釋越吃虧。我有一個客戶是這樣的，老板出差了，開會去了，這時稅務(wù)局來檢查，是什么情況呢？從村委員會拿了150畝地，跟村為會簽了一個協(xié)議地給100套精裝修房，來沖150畝地土地轉(zhuǎn)讓款。那么現(xiàn)在稅務(wù)局查了，給他的88他的商品房，第一期給了88套，要按照市場銷售價格交營業(yè)稅。會計說老板沒有回來，不敢簽字，老板回來以后，不由分說，跑到稅務(wù)局長辦公室解釋，說我這個房子交營業(yè)稅，作為我們來講，思想上是很難接受的，首先我拿這個房子抵土地款，我是一分錢沒有拿到的，相當于這個房子是我付土地款，他也沒有提錢給我，所以讓我們拿一部分現(xiàn)金交稅，我們覺得吃不消。而且，跟村委員合作，我們本身就吃虧了，稅務(wù)局長問他為什么吃虧了？他說我們不但要拿房子換地，按照協(xié)議規(guī)定還要精裝修，我們按照套內(nèi)面積每平米可能有五、六百塊錢開支。稅務(wù)局長說正好，你把精裝修的價格也加進去，剛才我們測算還是按照毛坯房給你測算的，現(xiàn)在還精裝修，正好每平米加五百塊錢。后來回來了，會計問他，跟稅務(wù)局長談的怎么樣，還談多出來了。就是說你不要不懂裝懂，你去開炮，反而會把問題弄的越來越糟糕。后來我去，稅務(wù)局長跟我說，原來我也知道他是精裝修，就是想收一點稅，他跑到這里來，還當著辦公室那么人面，我們房子還是精裝修，我們虧大了，那你就虧大了，營業(yè)稅肯定是加重交稅依據(jù)。你不懂稅，你找一個專業(yè)人員陪你去，你在那兒講，給稅務(wù)局留下了很多的依據(jù)，他說你把精裝修合同拿過來，增加了稅收負擔。像這種營業(yè)稅在稅務(wù)當中是比較經(jīng)常會出問題的。我再講一遍，合作建房出問題，不是十萬塊錢，幾十萬塊錢的營業(yè)稅，合作建房一旦出現(xiàn)問題是上百萬，幾百萬，都是有可能的，主要是看你環(huán)建的面積大不大。
    第四個，收到的違約金、罰款、定金等沒有及時繳納營業(yè)稅，違約金和罰款，我們很多房地產(chǎn)企業(yè)會計誤認為應(yīng)當是營業(yè)收入，不應(yīng)當交營業(yè)稅。實際上因受讓方違約，而產(chǎn)生的違約金和罰款，應(yīng)當一并計入營業(yè)額，繳納營業(yè)稅，而并不是財務(wù)人員所理解的，應(yīng)該計入營業(yè)的收入，不交營業(yè)稅，這也造成了大量的漏稅和逃稅。比如說因為一個業(yè)主他違約，他給你支付兩萬塊錢的違約金，這兩萬塊錢的違約金就要繳納營業(yè)稅，我們現(xiàn)在財務(wù)做帳是借現(xiàn)金，代營業(yè)收入，兩萬，這樣就逃脫了營業(yè)稅的納稅義務(wù)。這個部分，應(yīng)該引起我們企業(yè)的注意。
    第五個，以房屋抵債，分配給股東，獎勵給職工等，都應(yīng)依法補交營業(yè)稅，以防抵債。實際上，在稅務(wù)檢查的時候，我們往往是通過抽查，房屋土地管理局，房屋過戶數(shù)量和名單，以及交易金額，查出這個問題的。現(xiàn)在稅務(wù)局怎么查帳？你開發(fā)一個小區(qū)三棟樓，稅務(wù)局表格跟你三棟樓表格一樣每個表格里面，每層里面，都讓企業(yè)會計填上房間業(yè)主的名字，下面還要填寫平米，還要填寫交易價格，把這個表發(fā)給財務(wù)人員，讓財務(wù)人員填，怎么填呢？比如稅務(wù)局有備案的圖紙，你這個12層樓，每層樓3戶人家，表格就劃分成數(shù)字三行，橫的就是12層，每個格子里面讓財務(wù)填上業(yè)主的姓名，填上建筑面積，填上交易的價格，就是先讓你申報。發(fā)現(xiàn)有的房子里面是空著的，很有可能獎勵給職工，或者是分配給股東或者你們上面寫未售，都是可以寫沒有賣出去。然后拿著你填的東西，跑到房屋土地管理局，大家想房屋土地管理局完全可以不接待稽查，根據(jù)征管法的規(guī)定，房屋土地管理局拒絕稅務(wù)局檢查，稅務(wù)局可以在當天處于房屋土地管理局十萬元人民幣罰款，稅務(wù)局可以罰房土局，罰完以后要求無條件提供開發(fā)商某個項目的情況，和契稅代收的情況。當然，一般房土局不會不配合，我們到目前反映來看，還沒有一家房屋土地管理局不配合的。所以，我們發(fā)現(xiàn)凡是房源的減少，如果沒有收到現(xiàn)金的話，要不就是抵債了，要不就是分配給股東了，要不就是分給職工了，要不就是低價轉(zhuǎn)讓。
 
大家聽了我五點建議，五個問題，你們感覺到營業(yè)稅還有漏的機會嗎？基本上被堵住了，就是說查你房地產(chǎn)交易營業(yè)稅大概也就這么幾個通道，其它的通道我們發(fā)現(xiàn)很少。這是關(guān)于營業(yè)稅目的存在的問題。第二個是個人所得稅，個人所得稅的檢查將圍繞這么幾點。第一，各種工資外的獎金、補貼、補助是否并入工資總額一并扣繳個人所得稅。我們房地產(chǎn)企業(yè)有不少出差補助，都是在差旅費報銷單上面直接注明的，沒有單獨并入單位工資總額交稅，這種做法明顯是要漏扣個人所得稅，是要被查出來的。第二，個人股東報銷
的，與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的費用，以及以公司資金購買的車、房、電腦等是否扣繳個人所得稅。個人股東報銷的與生產(chǎn)經(jīng)營無關(guān)的消費性資金，以及用于購買汽車、住房、電腦等，是否扣繳個人所得稅。第三，與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的勞務(wù)人員，取得勞務(wù)報酬，是否扣繳個人所得稅。那么，個人所得稅的檢查，我們覺得重點應(yīng)該是在第二個，個人股東這塊，將來房地產(chǎn)企業(yè)是稅務(wù)檢查的一個重點方向，在這里給大家提醒一下，特別是現(xiàn)在全社會非常關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)老板的納稅問題，現(xiàn)在已經(jīng)上升到很高的高度了，甚至帶有一點政治的因素在里面。跟大家講了，現(xiàn)在全國房地產(chǎn)開發(fā)商，因為趕上了一個好時機，大家都是賺了錢的，但是在賺錢過程當中，個人承擔的納稅任務(wù)，沒有完全盡到。所以，我們認為房地產(chǎn)開商最大一種可能性，涉及稅收逃稅的指控。在這里提醒大家一下，你們到了11月份的時候，仔細聽一下廣播電視，你們在這里給大家打一個保票，一定可以聽到你們非常敏感單位和人員的逃稅問題，因為根據(jù)今年稅務(wù)總局稽查工作安排，將對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逃稅進行新聞曝光。那么，也就是說目的就是要在全社會形成一個逃稅就要追究，受到處罰的格局，現(xiàn)在計劃在九個行業(yè)各找一個典型進行曝光。哪九個行業(yè)呢？第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。第二，鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)。第三，水泥生產(chǎn)企業(yè)。第四，煤炭生產(chǎn)和運輸企業(yè)。第五，廢舊物資回收經(jīng)營企業(yè)。第六，農(nóng)產(chǎn)品收購加工企業(yè)。第七，出口免抵退的企業(yè)。第八，使用海關(guān)競相稅發(fā)票的企業(yè)，海關(guān)的發(fā)票現(xiàn)在被稅務(wù)局認為是很臭的發(fā)票。第九，個人所得稅。在這九個企業(yè)或者是項目當中，各選一個典型的曝光，我在這里已經(jīng)告訴大家了，當然新聞里面看不到，等到10月份，11月份的時候，等到全國稅務(wù)稽查系統(tǒng)干部出動，找到大案要案，現(xiàn)在凡是逃稅五百萬元直接報國家稅務(wù)總局備案。最后，對該企業(yè)形成處罰意見也要報中央。所以，我們房地產(chǎn)企業(yè)很不幸列為第一位，這個首先拿你試問，這個就不用說了。他怎么查呢？無疑就是查這么幾個方面，不可能脫離房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際情況，隨便指控你逃稅。特別是有一個問題，檢查期限問題，到你的企業(yè)去是檢查最近三年的，還是檢查自公司成立以來的。你們覺得應(yīng)該是檢查最近三年的，還是自公司成立以來的？文件中是這么寫的，凡是檢查最近三年發(fā)現(xiàn)問題的，應(yīng)一律把檢查期限延伸到該公司成立之日起。內(nèi)部文件上是這么寫的，如果最近三年沒有問題的，當然就不檢查了。在這里給大家提供一點保護你們的武器，請大家記一個文件。國稅發(fā)1999211號，關(guān)于實施稅務(wù)檢查計劃制度的通知，在學這個文件之前，我想問大家，你說稅務(wù)局查稅的話，從到你門上檢查起，到結(jié)束結(jié)案，多長企業(yè)比較能接受？就是從他發(fā)出通知，到檢查結(jié)束，多長時間可以接受？半個月、一個月、半年、一年，哪個能接受？
    越長的話，對于你是一種煎熬，始終不出檢查結(jié)論，對于公司領(lǐng)導、職工都會產(chǎn)生極大的震懾和影響，實際上時間越長，對于這個公司經(jīng)營非常不利。到底國家規(guī)定檢查期限是多長時間呢？我告訴大家，原則上不能超過半個月，但是實際上各級稅務(wù)機關(guān)都在違背中央政策，檢查時間有的拖了半年，有的拖了一年，有的一年半都沒有錢，搞的企業(yè)人心慌慌，沒有心思搞經(jīng)營，嚴重的影響了公司的經(jīng)營。不超過半個月在哪個文件里面規(guī)定的呢？就是99年211文件，我還想問大家，稅務(wù)局一年查你們幾次能接受呢？一次、兩次、三次、四次，一次不查，現(xiàn)在在大形勢下很難�？匆幌挛募�第三條，第四條。第三條，國家稅務(wù)局，地方稅務(wù)局必須從嚴控制稅務(wù)檢查次數(shù)，對于同一納稅人的專向檢查每年最多各進行兩次。第四，各級稅務(wù)機關(guān)盡量實行綜合檢查，要規(guī)范檢查程序，限制檢查時間，對每一納稅戶的檢查，原則上不超過15天。這個在大城市比較規(guī)范，小城市或者是落后地區(qū)就很不規(guī)范。因為我搞過稽查工作，因為我們調(diào)帳給企業(yè)的時候，我們都是夜以繼日檢查，我們趕進度的原因，實際上因為我們要遵守這15天的規(guī)定，查完以后要把帳還給企業(yè)。檢查結(jié)果在轄區(qū)所屬系統(tǒng)內(nèi)相互認可，信息共享，這句話很關(guān)鍵，避免多頭檢查和重復檢查。比如你所在地稅局查了以后，市稅務(wù)局也來查，升稅務(wù)局也來查，都檢查同一時期，同一納稅項目。我告訴大家，如果米的區(qū)稅務(wù)局檢查以后，出了稅務(wù)檢查報告，在迎接下一次檢查之前，就準備好上次稅務(wù)檢查報告就行了，因為這個結(jié)論是通用的，不需要重復檢查的。同時，文件當中也強調(diào)，對于不顧全大局，違抗命令，擅自進行檢查，變相增加檢查次數(shù)，以及在實施檢查當中徇私舞弊，玩忽職守，甚至濫用職權(quán)的，要嚴肅追究有關(guān)人員責任。
我給大家舉一個擅自檢查的一個極端案例，陜西西安有一家房地產(chǎn)的企業(yè)司機，在大街上不小心跟一家稅務(wù)局家屬開的一輛車追尾了，司機態(tài)度也不太好，兩個人在憤怒當中草草結(jié)束了。后來，家屬聽說這個車是某某房地產(chǎn)公司的，也不巧，他的愛人在稽查局當副局長，就講了一定要把這個企業(yè)狠狠整死，然后對房地產(chǎn)進行檢查，查的問題很多，既然想整你了，大家知道欲加之罪，何患無詞。你哪一張發(fā)票開的不對，都要交稅。搞到最后，房地產(chǎn)老板自己主動出面帶著禮品，道歉賠不是。實際上稅務(wù)局長做法對不對呢？根據(jù)211文件精神是錯誤的，這個稅務(wù)局長擅自利用手中的檢查權(quán)利，在沒有列入稅務(wù)檢查計劃的情況下，擅自對房地產(chǎn)企業(yè)進行檢查，這是嚴重違背上級命令的。也就是說我們開展的稅務(wù)檢查，必須事先要列入全年工作計劃的，凡是不列入工作計劃的，又沒有接到群眾舉報信件的，不能干擾企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營，在多次的全國稅務(wù)稽查工作會議當中，都已經(jīng)三番五次提出來，不能對一個正常企業(yè)經(jīng)營進行干擾。像剛才的情況就是利用手中的職權(quán)來檢查所屬的企業(yè)，這個事情是發(fā)生在去年。要發(fā)生在今年的話，根據(jù)最近發(fā)的文件，這個局長就要被撤職了，也就是說這個房地產(chǎn)公司老板是可以舉報局長檢查的問題。但是，我建議大家舉報信不要寫，沒有用，一般是上級護著下級，一般你們往國家稅務(wù)總局辦公廳寫信，他們才調(diào)查立案，現(xiàn)在老百姓知道給本省寫信沒有用，你要絕對占理，給國務(wù)院信訪辦寫信，或者給國家稅務(wù)總局信訪辦寫信也可以，像這個屬于以權(quán)謀私。我車撞你一下，你怕人來檢查我，而且檢查到惡心到什么程度，前后派了五十多個人去檢查，嚴重干擾了這個房地產(chǎn)公司。這個事情北京怎么知道的呢？這個人忍無可忍，最后到北京信訪去了�，F(xiàn)在執(zhí)法機關(guān)，護法機關(guān)人員素質(zhì)，說老實話不敢恭維，這也是我絕對不想再從事稅務(wù)工作的一個直接原因，素質(zhì)太差了，索賄的，要錢的都要。最近山西太原警察把把北京警察打死了，我看了一下這個經(jīng)過，典型的是警察特權(quán)思想在作祟，人家車在前面，紅燈沒有變成綠燈，你催人家走，人家不走，你還要追著把人家打死，你看人家警察到什么程度了，網(wǎng)上還討論這個警察還立過多少等功，像這樣素質(zhì)的警察早就應(yīng)該被開除出公安隊伍。最惡劣的是他還糾集了六個刑事犯罪分子，來打北京的警察，你說我們執(zhí)法機關(guān)人員素質(zhì)高到哪里去。

我在稅務(wù)局工作，我們中午休息，納稅人有拿納稅申報表空白的，這個工作不是我負責的，是別人負責的。我很好心下去給人家找這個空白的納稅申報表，我不認識這個企業(yè)，人家中午開車順便過來，讓人家等要一點半才上班。完了以后被管納稅申報表人知道了，非常不高興，跟我吵了一架，認為應(yīng)該等到上班的時間，你不應(yīng)該把我柜子翻的亂七八糟。那時候剛參加工作，我突然意識到這幫人跟土匪差不多，你作為一個收稅的人，人家把錢送給你，他的意思就是要等到一點半，你管他去，他是掙錢的人，他肯定要等到這個時候，他肯定要拿申報表的，我說咱們是順手，順便幫個忙。他說你不要幫這個忙，幫這個忙沒有用，他說他是給你好處了嗎？我說沒有，所以我一下子突然對稅務(wù)機關(guān)失去了興趣，我突然對這個系統(tǒng)不干星湖了，雖然我分到稅務(wù)系統(tǒng)也是費了很大的勁，我還是不在這個單位共，我還是上級機關(guān)下來實習的，我突然意識到稅務(wù)干部隊伍素質(zhì)太差。你作為一個基層的征收機關(guān)，說個不好聽的話，我認為是納稅人打個電話要報表，你應(yīng)該開車送上門。他還甚至認為我拿錢了，拿好處了。我們讀書人多多少少還有一點良知，我是不服他的，我調(diào)到局里去，我第一個事情就是告他，我說對待納稅人態(tài)度就是這樣的。我跟大家講，現(xiàn)在全國上下稅務(wù)系統(tǒng)跟過去相比，有很大的改觀，我敢保證，大家臉難看，門難進的現(xiàn)象，會逐步的消失掉，特別是國家加強行政機關(guān)體制改革以后，尤其是公務(wù)員法馬上實施以后，行政機關(guān)的現(xiàn)象會有一個大的變化。首先行政執(zhí)法機關(guān)的人員，必須面向社會招聘，在公務(wù)員法里面寫的非常清楚，面向社會招聘，不能像現(xiàn)在這樣，像稅務(wù)機關(guān)，我們稅務(wù)機關(guān)親戚朋友多，我們親戚朋友從老人開始，到四十多歲的人，到小孩，大學畢業(yè)全部在稅務(wù)系統(tǒng)工作，有時候兩口子分一下一個在國稅，一個在地稅，幾乎都是這樣的，真正稅務(wù)系統(tǒng)沒有背景的，要進稅務(wù)系統(tǒng)，幾乎不可能，這就是現(xiàn)在的狀況，我們講叫近親結(jié)婚，繁殖的后代都是素質(zhì)低下，必須要改觀，把稅務(wù)局當成自家的機關(guān)，那怎么行呢？根本不行的。我覺得這幾年改革的步伐落后了，慢了，跟不上時代的需要，還不如朱熔基當總理的時候速度快，老百姓想一想還是說朱總理好，沒有說現(xiàn)在好的，速度太慢。但是，怎么說呢？上次他們講了，中國人就喜歡慢，不喜歡快，一快就容易出事，所以穩(wěn)定是第一。中國人喜歡慢有一個特點，中國國寶是什么呢？熊貓的速度快不快？美國的國寶是什么？火烈鳥，自由的身上一根毛都沒有了。你們覺得飛機最有可能是在中國發(fā)明出來，還是在美國發(fā)明出來，喜歡熊貓的國家是發(fā)明不了飛機的，飛機是代表著速度。中國人吃的是中藥，中藥得經(jīng)過好幾個療程才能好，也不知道是自己好了，還是中藥治好的，我到現(xiàn)在也是懷疑中藥的藥效，因為很多藥可以治愈的。還有減免稅申報，減免稅申報表送上去了，半年內(nèi)沒有消息，慢，然后找關(guān)系才批下來，中國人慢，我急性子。但是，有的東西確實不能急，比如上課不能急，我也急，但是沒有用，這個是以時間計算的，我告訴你們，回家就這么操作，沒有什么問題，但是這樣不行。所以，知識的學習是一個循序漸進的過程。但是，很多社會告訴我們要強調(diào)速度，特別是中國，當然中國GDP速度很快，都是9％以上，如果不剎車都是15％以上。你們看馬上人民幣要升值了，如果一升值還是這樣，我很佩服我們駕馭經(jīng)濟的決策者，如果不是這樣，所有的問題都曝露出來了，當然我們現(xiàn)在是挺著，美國商務(wù)部代表團就在北京，你不承諾，我就不走了。而且，國際長途電話聯(lián)系著，這邊不答應(yīng)，那邊紡織品設(shè)限，明天是家具設(shè)限，說不定后天鮮蝦設(shè)限，為什么呢？就逼著你人民幣升值。當然，美國人也壞，中國人買了美國那么多國庫券，現(xiàn)在要升值了，不值錢了，所以美國也壞。如果上了美國的當，十年沒有翻身，十月在九幾年升值了一下，原來是102日元對1美元，搞到現(xiàn)在82對1美元�，F(xiàn)在給中國數(shù)據(jù)就提出來了，要8.27對1美元，現(xiàn)在要改成7.27對1美元，就是具體的匯率算好了。我算的一下，中國給美國政府一點錢算了，保持匯率不變。我看了一下，好象香港的港幣對美元的匯率好象升值了。那么，就意味著一個意想不到的措施，首先從港幣升值，然后再從人民幣升值，對中國的經(jīng)濟影響是很大的。雖然我們房地產(chǎn)開發(fā)的房產(chǎn)不出口，但是買你房子的人卻從事著跟出口相關(guān)的工作，出口出不去了，收入就低了，按揭辦不下來，就不愿意買你房子了。我上次跟上海的新民晚報采訪一個白領(lǐng)，他現(xiàn)在剛上班，一年半，儲蓄不到十萬塊，上海浦東有一個96萬的公寓，首付款要交15萬，他居然敢買。記者采訪他為什么敢買呢？他說我雖然十萬塊錢首付不夠，但是我父母親會支持我，而且我現(xiàn)在在一家投資公司上班，我一個月收入就是上萬塊，而且我對我的前景是充滿著好的看法，我覺得我的收入還會等等，他敢買房子。但是如果他的就業(yè)機會被減少的話他下個月沒有工作的話，你看他還敢不敢做這個泡沫性的決策。
    我們現(xiàn)在美元對人民幣匯率，拉動我們經(jīng)濟增長非常有利，如果升值以后，那么同樣的美元到中國來換的的人民幣就少了，國際間的比較優(yōu)勢就逐步的消失掉了。我在清華大學開了一個國際研討會，芝加哥大學教授跟我坐在同桌，上面老師講課，我們倆聊天，他中文講的不太好，我英文講的不太好，所以我們倆往往為了一個單詞在不斷的重復。但是，我們交流的意思是什么呢？他認為中美之間經(jīng)濟差距沒有你們想的那么大，他說我現(xiàn)在在芝加哥大學年薪是4.75萬美金，我說將近四十萬，他就激動了，他說你們認為40萬，我們認為就是相當于你們中國人民幣4.75萬。他說舉一個例子，一聽可口可樂在我們美國街頭是賣兩美金，在北京街頭賣的是兩塊五人民幣，你說差距有多大。你們非說這個可樂在你們算的，叫2.5除以8.27，但是在我們這兒絕對買不到這么便宜可樂。所以，我開一個國際研討會回去，我包里面想買很多中國產(chǎn)品回去，為什么呢？因為我在美國也可以買到中國的產(chǎn)品，但是我想在北京買，為什么呢？北京動作相對來講便宜，我回家買可樂等于兩美金一聽，對于我來講，我換17塊錢，我能買聽回去。這樣一來的話，作為一個消費者來講，想在中國多買東西，作為生產(chǎn)企業(yè)，買原材料想在中國采購。如果人民幣升值，采購的欲望就隨著升值，欲望在上升，還是下降？購買的欲望將隨著人民幣升值而下降，這就是經(jīng)濟規(guī)律。有的同志老是搞不清楚，為什么人民幣升值，有國家之間頂著呢？都是有原因的，我個人最大的擔心就是如果人民幣升值以后，我們的房地產(chǎn)市場，國家根本不用打壓，不需要像現(xiàn)在三令五申，要調(diào)控，自然的，慢慢的，價格就趨于平穩(wěn)了，為什么呢？大家的就業(yè)機會少了，收入低了，沒有人買，供求失衡了，房價自然下跌了，這是經(jīng)濟規(guī)律。所以，同志們，人民幣升值跟你們也有關(guān)系，你們不是冷眼旁觀者，實際上你們就是局中人，道理就這么簡單。如果大家都有錢了，有錢干什么呢？買房子，買車子，就是這些可見的東西，消費品并不貴，一個月幾百塊錢生存沒有問題。
剛才給大家分析了一下營業(yè)稅的問題和個人所得稅的問題，還有企業(yè)所得稅的問題，和土地增值稅的問題。土地增值稅的問題，集中體現(xiàn)在這么幾個方面，第一，沒有按規(guī)定辦理項目登記和土地增值稅登記。第二，沒有按規(guī)定的預交率預交土地增值稅。第三，沒有按規(guī)定按期申報繳納土地增值稅。第四，沒有按規(guī)定辦理項目清算手續(xù)。
    第四個，企業(yè)所得稅問題，集中體現(xiàn)在這么幾個方面。第一，收入結(jié)轉(zhuǎn)的時間不準確，原則上房地產(chǎn)企業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)時間應(yīng)該為房屋竣工清算，辦理房屋交付使用時結(jié)轉(zhuǎn)收入，原則上房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當在竣工清算之后辦理交付使用時結(jié)算收入，當不少房地產(chǎn)的結(jié)轉(zhuǎn)的時間是很慢的，樓房給人家住了兩年，收入還不結(jié)轉(zhuǎn)，理由是交營業(yè)稅了，所得稅慢慢等著，現(xiàn)在結(jié)算所得稅肯定還要補交，就要拖著，拖到稅務(wù)局把我這個企業(yè)淡忘為止。所以這樣實際上給企業(yè)所得稅匯算工作帶來的問題。第二個突出的問題，是成本結(jié)轉(zhuǎn)時間和金錢不準確，比如我們現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅逃稅怎么逃的呢？一個就是成本結(jié)轉(zhuǎn)，不是按照每平米銷售面積來結(jié)轉(zhuǎn)的，而且按照滾動開發(fā)的成本結(jié)轉(zhuǎn)。比如說有兩個在建項目，第一個在建項目成本是有限的，為了等到所得稅結(jié)轉(zhuǎn)有利的時候，就必須想法設(shè)法用第二個項目的成本，來滾動第一個項目，這樣加大第一個項目的成本。第二個項目結(jié)轉(zhuǎn)怎么辦呢？想辦法弄第三個項目成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣像滾雪球一樣把項目做起來。這樣的做法是嚴重違背了所得稅規(guī)定，所得稅的要求是收入和成本費用要配比，你賣這個杯子，生產(chǎn)這個杯子成本和費用要跟杯子配比起來，而不能拿生產(chǎn)第二個杯子的成本，擠大生產(chǎn)第一個杯子成本里面，否則就不對了。恰恰我們不少民營房地產(chǎn)企業(yè)目前成本就是這樣的，所以不查則以，一查就是問題多多。我們希望大家在問題上面打一個五角星，這是你們?nèi)菀壮鍪碌牡胤健３杀镜睦奂咏Y(jié)轉(zhuǎn)，我今天講這個話，大家講王老師跟我們企業(yè)講的一模一樣，我們現(xiàn)在正面臨稅務(wù)指控。還有一個秘密，全國稅務(wù)稽查系統(tǒng)，2005年培養(yǎng)出來的干部，他們至少90％的人聽過我的課，我課的主題是如何監(jiān)察房地產(chǎn)企業(yè)的稅收。大家講王老師不是害我們嗎？一方面叫我們少交稅，一方面查我們，這不是矛盾嗎？不矛盾，雙方均是以稅法和政策為準繩，這個矛不刺那個盾，這個盾也不阻那個矛，并不是矛盾。我教你稅，也是研究稅法的要求去節(jié)省的，我教他查稅，也按照稅法要求去查稅，雙方共同遵守的準繩就是稅法和政策依據(jù)，所以這個矛和盾是不會見面的，所以大家不要怕。為什么我在這里要點一下呢？就是你要注意，我們培訓提綱里面就是這么寫的，各省到北京培訓，培訓完了以后，各省自己再培訓，培訓完以后，底下的干部就開始檢查了。那么，大家會感覺到，這幾年上門檢查的稅務(wù)干部一個業(yè)務(wù)能力比一個強，而且越來越好。按照我們的計劃，將來查房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)干部，胸前要配一個稽查人員工作證，來得時候必須要有持證上崗，這個證是發(fā)給他？稅務(wù)局參加統(tǒng)一考試，對這一部分人員要提高他們的工資和獎金待遇水平。不像過去到房地產(chǎn)企業(yè)，你這個項目怎么回事，還學習，學習半年，查不出東西，回家了，沒有事，這個企業(yè)沒有問題，實際上不是沒有問題，而是他根本不懂房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的特點，不懂它的成本特征。所得稅第三個問題是大量的不合規(guī)的票據(jù)，特別是假票充斥成本列支。房地產(chǎn)企業(yè)所得稅核算當中，有不少是不合規(guī)的票據(jù)，甚至是假票充當成本。檢查當中發(fā)現(xiàn)不少建筑公司開出來的票是虛開的，大大增加了開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本。建筑商，建筑公司開的票，那邊就是按照存根的部分交建筑業(yè)營業(yè)稅，開發(fā)企業(yè)就按照虛開的部分來列成本，把開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本虛抬上去，這一點在今年的檢查工作紀要里面有了新的辦法對付大家。什么新辦法呢？就是根據(jù)技術(shù)參數(shù)，來定你開發(fā)實際合理的成本區(qū)間，比如說你是鋼混結(jié)構(gòu)的，城鄉(xiāng)地段，把每平米造價跟當?shù)亟ㄔO(shè)部門取得聯(lián)系，然后給你設(shè)計每平米實際造價，大概處在什么樣的區(qū)間內(nèi)，比如每平米造價是八百到一千的范圍內(nèi)，如果你的造價超過一千五的話，我們重點檢查你開發(fā)成本票據(jù)來源。從而被找出不合理票據(jù)，虛開票據(jù)，這個問題被發(fā)現(xiàn)。浙江杭州在最近房地產(chǎn)普查當中發(fā)現(xiàn)這樣的問題，查了48戶，補了32億，這個材料我看了一下。其中，通過建筑成本的檢查就發(fā)現(xiàn)，不少建筑公司給開發(fā)商虛開發(fā)票，有的建筑公司還是開發(fā)商自己直接控股的公司，希望大家在所得稅成本當中和費用當中，剛才第一個講收入，第二個講成本，第三個講費用，一定要引起重視。另外，還有印花稅、契稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅，在這里不一一介紹。關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)存在的主要稅務(wù)問題，我就給大家講到這里。
    我再告訴大家，沒有任何一個場合，能有人給你講這個課，不會的，我很自信告訴你，不會的，特別是稅務(wù)課不會跟你們講，你們存在哪些問題，回家自查一下，這些問題告訴你了，他的飯碗就沒有了，他查不到你的稅了。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為什么產(chǎn)生這么多的稅務(wù)風險呢？產(chǎn)品這么多稅務(wù)問題呢？有哪些原因呢？請大家記一下在講義第七頁，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生稅務(wù)風險的原因，我們經(jīng)過認真客觀的分析，有這么幾點。第一，房地產(chǎn)企業(yè)稅收政策和稅收制度不完善，是主要原因之一。房地產(chǎn)企業(yè)到底屬于工業(yè)企業(yè)，還是屬于建筑企業(yè)，還是屬于服務(wù)企業(yè)，還是屬于就叫房地產(chǎn)業(yè)？目前從立法機構(gòu)來講，就存在著一些不同的看法。甚至出現(xiàn)稅務(wù)總局不同的司，也有不同的看法。流轉(zhuǎn)稅司認為房地產(chǎn)企業(yè)就應(yīng)該屬于服務(wù)業(yè)，它應(yīng)當交營業(yè)稅，所得稅司認為工業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)屬于工業(yè)制造業(yè)，生產(chǎn)的是房子，不是生產(chǎn)茶杯，這個房子拿走，不管通過哪種渠道拿走，都應(yīng)該視同銷售，交所得稅。地方稅司認為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當是屬于建筑業(yè)，所以不同的部門在房地產(chǎn)企業(yè)究竟屬于哪個行業(yè)里面就存在著紛爭，搞不清楚這個企業(yè)到底屬于哪個行業(yè)，說不清楚。國家統(tǒng)計部門，統(tǒng)計國民經(jīng)濟各個部門產(chǎn)值的時候，也不知道把房地產(chǎn)企業(yè)放在建筑業(yè)，還是哪個工業(yè)里面，也放不清楚。所以，這個確實給中國的管理者出了一道很大的難題，由此產(chǎn)生了稅收政策發(fā)放里面互相打架的現(xiàn)象。這個文件認為它是服務(wù)業(yè)，那個文件認為建筑業(yè)，那個文件認為是工業(yè)，所以你們認為為什么文件出來不一樣呢。剛才有同志問我，房地產(chǎn)企業(yè)稅按照15％征的，我們蓋經(jīng)濟適用房，國家規(guī)定利潤率不能超過3－5％左右。為什么兩個文件打架了呢？我告訴大家這個打架太小菜一碟，對于國家來講，部門與部門打架何止這樣的問題，太多了。為什么呢？這說明我們國家稅收制度和政策，就是針對房地產(chǎn)的稅收制度和政策不完善。當然，遭罪的人是誰呢？是房地產(chǎn)企業(yè)，這是我們覺得風險產(chǎn)生的原因。
    第二個原因，是房地產(chǎn)企業(yè)不能夠及時、全面得到國家房產(chǎn)新的稅收政策，給企業(yè)辦稅帶來了問題。我想問問在座的，你們作為總經(jīng)理、董事長，你們辦公桌上有沒有新稅收政策匯編？前天就發(fā)了一個關(guān)于個人股東購買汽車、住房等應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅的通知，這個文件是發(fā)給全國的。前幾天發(fā)了一個代售住房專項維修基金，不征營業(yè)稅的通知，你收到了沒有？都沒有收到，這些都是屬于新政策。大家知道，我們企業(yè)往往調(diào)查稅收政策是通過什么渠道了解的？媒體最不能信，跟文件有關(guān)系拿出來炒作，每年國家發(fā)了500多條文件，媒體都播了嗎？關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)檢查的通知，媒體上有嗎？都是內(nèi)部通知，不會給記者的。剛才給大家講了這么多問題，媒體給你發(fā)嗎？不給你發(fā)？原則上，這些文件都應(yīng)當由你的主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)放給我們的房地產(chǎn)企業(yè)。但是，可惜我們拿到這些政策是非常少的。你是一個高級經(jīng)濟師，你是一個高級會計師，你是一個高級稅務(wù)師，你沒有政策，不能把企業(yè)調(diào)理好。我想起中國一句古話，巧婦難為無米之炊。你們哪位同志到國外旅游一年回來，你一年回來肯定落后中國一年下去了，中國有新的法規(guī)，要重新學習。所以，沒有這些新的稅收政策法規(guī)，給我們企業(yè)帶來了相當多的稅收問題。大家上午學習過158號文件，關(guān)于公司老板買車、房借款的問題，你們回去考考你們的會計，你說現(xiàn)在用公司資金報銷我保險費能不能不扣個人所得稅，所得稅能不能稅前代
支，他可能支支吾吾答不出來，實際上國家政策已經(jīng)到了，就是不讓你扣除，為什么呢？就是不讓你扣除，但是他不知道，他沒有收到158號文件。怎么辦？這是擺在大家面前一個很實際的問題，你們將來怎么樣解決這個新文件的問題？你們倆說說有什么計劃？怎么樣解決稅務(wù)文件通道的問題？就是購買稅法匯編。購買了稅法匯編，往往有一個毛病，就是文件多。比如稅法匯編里面優(yōu)惠政策比較少。還有購買了稅法匯編，你買多手的時候，往往這個文件已經(jīng)出去一年多了。大家知道，我們這些老師都是寫書，賣書的老師，你買我的書到手已經(jīng)差了一年，我寫的時候要校對、二校，到了印刷廠，不是你去就可以印刷，有多少本書在前面排隊，印刷完以后搬出來，等你拿到書半年以后了，就有時差了。經(jīng)常瀏覽一些專業(yè)網(wǎng)站，報稅的時候，讓會計多問一問有沒有新政策，這是當前一個比較不錯的辦法，我在這里給大家順便做一下業(yè)務(wù)宣傳，你們可以到我們網(wǎng)站上點擊瀏覽一下最新稅收政策，那個政策比誰的都快，比你們審計局長還要快兩天。你可以在我們的網(wǎng)站上瀏覽到所有的房地產(chǎn)稅收政策，在這里給大家講一講，所有的房地產(chǎn)稅收政策。你搜索是不要錢的，但是馬上激起你跟我做業(yè)務(wù)的欲望，因為你發(fā)現(xiàn)我網(wǎng)上不斷發(fā)出新的信息。比如房地產(chǎn)企業(yè)最新稅務(wù)稽查案例，你點擊進不去，你急的不得了。河北省某某房地產(chǎn)企業(yè)最近被查補稅一百多萬，你肯定想這個企業(yè)是怎么補的，它是怎么偷稅的，你肯定有這個想法。當然，我舉一個例子，你肯定有這個愿望，看一看，別人的教訓，說不定我及時更改了，在我這兒就不會發(fā)生了。人家是怎么群眾舉報的，群眾又是怎么得到資料了，可能我們這上面都有披露。所以，對于你完善風險管理是非常有幫助的。這給大家分析了第二個原因，就是拿不到政策資料。但是，你拿不到政策資料，稅務(wù)局查來了，說這個政策我們沒有見過，你能不能以沒有見過為由不補稅？不行。不能因為你沒有見過這個政策，你就不補稅了，你照交不誤。所以，往往我們房地產(chǎn)企業(yè)拿到稅收政策還有一個渠道，就是被補過，罰過就清楚了，也就是大家講的交過學費了就清楚了。房地產(chǎn)企業(yè)有這么一個特點，主要不是針對大家，是針對你們的會計，剛剛被罰過，學習稅法的熱情非常的高漲，過一段時間不查他了，沒有熱情了，一查又熱情高漲起來了。你看我們辦稅務(wù)師事務(wù)所，稅務(wù)師*什么掙錢呢？給各行各業(yè)企業(yè)做稅務(wù)審計，還有培訓，剛開始我們稅務(wù)局打通知，要企業(yè)每人掏二百塊錢聽一天可，而且上面寫自愿聽講，每個企業(yè)交二百，我們把北京圖書館，兩千多個座位安排的好好的，我們就直接來，我們認為稅務(wù)局發(fā)通知了，才來了一百多個，兩千多人的會議，才來了一百多個。我們晚上給稅務(wù)局長緊急匯報，才來了一百多人，他們問我什么原因，我說可能寫自愿兩個字不對，就應(yīng)該強制聽。他說強制不行，上面查。我說那么怎么辦呢？得配合我們的培訓。我說這樣，你跟稽查局打一個招呼，給他們的企業(yè)每個人發(fā)一個檢查通知書，就是自查通知書，然后用一個不確定的概念，比如說該自查期結(jié)束之后，稅務(wù)機關(guān)將抽查不低于什么比例的，而且發(fā)出去，每個企業(yè)發(fā)一份，然后緊接著我這邊發(fā)培訓通知，為應(yīng)付稅務(wù)稽查，特舉辦什么，星期六一上午一報道，整個北京圖書館人頭竄動，兩千個座位還不夠，還要加椅子，為什么呢？要檢查了，我們企業(yè)就是這樣的，如果不檢查，無所謂，所以積極性空前的高漲，表現(xiàn)在馬上要檢查了，要學習，看看檢查到底是查什么東西，是這樣的。
我們企業(yè)五、六年沒有查一次，王老師一講明天就查我了，你可能還打一個問號，我不是嚇唬你，我還是講的實話。第三個原因，房地產(chǎn)企業(yè)存在稅務(wù)風險的原因是稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在。裁判的裁，量就是測量的量，稅務(wù)自由裁量權(quán)的存在，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了一些風險。什么叫自由裁量權(quán)呢？就是你這一筆收入可以讓你交稅，也可以讓你不交稅，我是這么解釋的可以交稅，那樣解釋的就不交稅。這個大家可能也有體會的，關(guān)鍵取決于稅務(wù)怎么解釋。你碰上嚴格的主管稅務(wù)機關(guān)，可能你的負擔就要增加，你碰上一個寬松的納稅環(huán)節(jié)，你的稅收稅收負擔就減輕了。為什么不少企業(yè)喜歡往上海跑呢？就是上海執(zhí)法環(huán)境相對寬松，查企業(yè)的機會少，所以全國各地企業(yè)都愿意到這里來辦公司。好，不怎么查，這是企業(yè)最愿意看到的。但是，也會碰到，你在一個落后的地區(qū)，經(jīng)濟相對不發(fā)達的地區(qū)，稅務(wù)局三天兩頭查你，我們在座企業(yè)都是來自全國各地的，告訴大家，可能有的企業(yè)已經(jīng)查過四、五次了，有的企業(yè)一次沒有查過這就跟自由裁量權(quán)有關(guān)系。還有最后一個原因，就來自我們房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導主管的原因，有的主管就想逃稅，這個不可忽視。其實，我特別理解逃稅的人，如果我辦房地產(chǎn)企業(yè)，我估計我也是一個逃稅分子，逃稅多好，一百萬塊錢不交，我可以買兩套房子，可以買一個寶馬，把這一百萬給國家有什么好處，什么都沒有，別說一百萬，哪怕省一萬塊錢，我也很好，可以買一大堆肯德基雞腿，可以買兩件漂亮的時裝。我拿一萬塊錢買國庫券，可以買股票，反正總比交給國家好的多，任何人都有逃稅的欲望，主要看機會。機會成熟了，肯定逃，機會不成熟，想要逃也不行。這個也是導致房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)問題一大堆的原因但是，這個給大家講，我理解做企業(yè)的難處，作為納稅人來講，哪怕交一分錢都是負擔，特別是在中國，稅收負擔不公平。國家使用稅收資金的鋪張浪費，以及大量的貪官，給老百姓造成了很大的心理負擔，覺得交了這個稅只不過多養(yǎng)了幾個貪官而已，思想上自動產(chǎn)生跟貪官一樣的想法，貪官是多貪多錢，他是少交點稅，性質(zhì)上實際上都是一樣的。但是，這個問題是需要國家長久建設(shè)來解決的，這不是一蹴而成的。
    下面，我給大家翻到第二講，第十頁，關(guān)于納稅籌劃的主要方法，這是我們今天的主要內(nèi)容。在講納稅籌劃主要方法之前，我給大家首先安排一下納稅籌劃研究的環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有哪些呢？根據(jù)企業(yè)經(jīng)營內(nèi)容，我們將納稅籌劃分成三個板塊，第一，企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃。企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層次的納稅籌劃，這時候它所勾畫的內(nèi)容對企業(yè)發(fā)展的方向、規(guī)模、步驟，都會產(chǎn)生長遠的影響，全局的影響。這時候的籌劃，很顯然一目了然就可以看出來，必須由企業(yè)的董事會、股東會，或者股東大會來考慮納稅籌劃。具體的講，發(fā)展戰(zhàn)略層面的籌劃，包括了五個方面的內(nèi)容。第一，設(shè)立新企業(yè)，收購他人企業(yè)，企業(yè)分類，企業(yè)清算，以及單獨向政府提出優(yōu)惠申請等環(huán)節(jié)構(gòu)成。比如說設(shè)立新企業(yè)，就是我們一個重要的，在發(fā)展戰(zhàn)略層面的內(nèi)容，當然也是方法。那么，新企業(yè)注冊在什么地方呢？新企業(yè)怎么來注冊呢？新企業(yè)怎么和老企業(yè)產(chǎn)生經(jīng)濟業(yè)務(wù)往來呢？這些對納稅籌劃都會產(chǎn)生影響。比如說我設(shè)立的新企業(yè)，是一個從事咨詢業(yè)務(wù)的新企業(yè)，就可以享受所得稅兩年的照顧，我成立一個銷售代理，物業(yè)管理等等新企業(yè)，我可以享受多少年的免稅。然后，利用這個新企業(yè)，將房地產(chǎn)企業(yè)一部分利潤進行合法轉(zhuǎn)移，可以享受稅收負擔減輕得好處。再比如收購他人企業(yè)，在收購他人企業(yè)當中，收購方法得當，就可以很巧妙的利用被收購企業(yè)帳面的虧損，達到為收購企業(yè)所利用的目的。那么，根據(jù)我們國家稅收政策的規(guī)定，如果你這個企業(yè)在收購虧損企業(yè)的時候，虧損企業(yè)帳面的虧損，可以拿到被收購企業(yè)的帳面上抵建利潤，這樣收購企業(yè)可以獲得免予虧損得好處。這就取決于收購的方式方法，如果我們企業(yè)發(fā)生收購行為，我希望大家一定要在收購之前讀一讀這兩份文件。一個是國稅發(fā)，1998，97號文件，就是企業(yè)改組改制當中若干所得稅問題的暫時性規(guī)定。還有一個文件，國稅發(fā)2000年，119號文件，對于規(guī)范企業(yè)的收購行為，以及收購過程當中的稅收規(guī)定都做了明確的解釋。在這里，我順便給大家講一下，在收購過程當中，技巧性的規(guī)定。比如說我這個企業(yè)想收購這個企業(yè)，我明知道它帳面虧損有一千萬，如果把這一千萬虧損帶到我這個帳面上，等于我白討巧了330萬所得稅。我現(xiàn)在研究的問題怎么樣把一千萬拿到我這里來，根據(jù)2000年119號文件精神，就是收購方支付給被收購方股東的現(xiàn)金，在不超過被收購方以其凈資產(chǎn)折股到收購方股本面值的20％，就允許收購方將被收購方的虧損帶到收購方來彌補，被收購方奏效。如果他現(xiàn)在帳面注冊資金1500，虧損1000萬，凈資產(chǎn)剩下500，我想收購下來，我看重你這個企業(yè)資源和人員，我收購下來以后，付給你的資金，比如說五百萬折股到我這里來，我付給你現(xiàn)金不能超過多少錢？一百萬，因為你凈資產(chǎn)是五百萬五百萬折股加入我到這里來，不能超過股本的20％，如果付于現(xiàn)金低于100萬，我給稅務(wù)打了每股申請報告里面，就輕而易舉通過了，稅務(wù)局按照119號文件執(zhí)行。那么，這時候1000萬的虧損，就拿到房地產(chǎn)企業(yè)彌補掉了。所以，在這里面作為收購方來講，雖然付給他500萬凈資產(chǎn)，實際上在收購當中有什么好處？抵減所得稅330萬得好處，實際上只花170萬買人家500萬的凈資產(chǎn)，像這種合并行為就值得了。但是，這種合并行為，跑到企業(yè)去，有企業(yè)合并也是這種情況，比如說江蘇蘇州一有家公司收購了一家企業(yè)，是一個建筑公司，收購了一家建筑公司，這個建筑公司現(xiàn)在凈資產(chǎn)有五百萬，但是這個建筑公司不愿意入股到房地產(chǎn)公司，等于把這個賣掉了，就結(jié)束了，直接把個公司賣給你了。那么，房地產(chǎn)企業(yè)把建筑資質(zhì)拿下來，過戶到房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司也是有過戶資質(zhì)的，實際上說白了，想買建筑資質(zhì)。那么，這種情況下，房地產(chǎn)公司虧損，好幾百萬虧損拿不過來，怎么辦呢？有很簡單的辦法，跟被收購方股東講，你先暫時加入到我的股東隊伍當中來，我們簽一個補充協(xié)議，再把你的的股本等價的轉(zhuǎn)讓給我們原來現(xiàn)有的股東。這樣，你再給稅務(wù)局收購文件里面，你的資料齊全了，容易通過。比如帳面虧損500萬，可以得到實惠，165萬，就是他不愿意再加入到房地產(chǎn)企業(yè)股東隊伍，但是你可以說服他，先加入，后轉(zhuǎn)讓，也可以提前先付一筆現(xiàn)金給他，把額部分作為借款，等把股本轉(zhuǎn)了以后，把借款沖掉。不是不放心，將來不給錢怎么辦，從帳外調(diào)一筆錢給他，股本再轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓款抵欠款就行了。你給稅務(wù)局打了每股收購企業(yè)報告，就可以非常容易獲得通過，就起到收購企業(yè)政策好處。這個說明什么呢？我們在納稅過程當中，關(guān)鍵是要找到政策的利用的點，比如說20％這些關(guān)鍵性的概念一定要掌握住，這是企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略層面的。
第二個層面是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營層面的納稅籌劃，具體包括企業(yè)采購，成本費用管理，企業(yè)銷售，利潤分配，投資與融資等環(huán)節(jié)的籌劃，這種籌劃是側(cè)重于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的規(guī)范與管理。比如說成本費用的管理，成本費用的管理，剛才給大家提到過，講房地產(chǎn)企業(yè)存在所得稅風險的時候給大家講過，我們現(xiàn)在成本費用的管理一個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)就是發(fā)票的管理，目前給對房地產(chǎn)企業(yè)來講還是一個薄弱環(huán)節(jié)。據(jù)了解，房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在報銷的費用，有10％左右的票據(jù)，是屬于不合規(guī)的票據(jù)，不合規(guī)的票據(jù)既包括了虛開發(fā)票，又包括了不符合法定票據(jù)內(nèi)容的發(fā)票。比如有一些小建筑工隊給你開的發(fā)票，可能是找來的，買來的，都有可能，但是我們?nèi)狈�對這些票據(jù)的鑒別能力，讓他輕而易舉把工程款拿走了，結(jié)果產(chǎn)生一系列的問題。比如說我們發(fā)現(xiàn)有一個房地產(chǎn)公司，拿到了300的萬混凝土的發(fā)票，根據(jù)檢查人員的直覺，這么大額的票據(jù)，一般不會單獨開的，所以立刻展開對這張票據(jù)進行檢查，檢查發(fā)現(xiàn)這張票據(jù)確實是這個公司開出來的，但是有問題的。所以，成本管理費用當中側(cè)重于稅收風險管理，凡是發(fā)現(xiàn)虛開發(fā)票的，最終責任承擔者是使用這個票據(jù)的單位，稅務(wù)局發(fā)現(xiàn)虛開發(fā)票，讓你補交企業(yè)所得稅，三百萬的發(fā)票補交多少稅？你能補三百萬的稅，你信嗎？首先，33％的所得稅，30％左右的土地增值稅，還可以罰你五倍，補稅部分的五倍，輕一點罰金一般倍，你也受不了，土地增值稅加企業(yè)所得稅就是150萬，罰一倍就是又是150萬，再一倍，就是450萬，事實就是這樣的，發(fā)現(xiàn)一張假票，讓企業(yè)補的稅跟票面上報銷金額差不多，所以企業(yè)得不償失。在這里給大家提供一個建議，建議你們對每一張報銷的票據(jù)超過五萬的，必須進行認真的真假識別，事實上稅務(wù)局也是根據(jù)這個方法來查的，他對你報銷辦公用品，五塊錢，十塊錢，上學花的幾千塊錢費用，也不會認真開。但是，對于每一張大額的票據(jù)都是進行認真的審查，我們房地產(chǎn)企業(yè)定的規(guī)矩就是五萬元以上的票據(jù)要進行真假識別，我給稅務(wù)局講課就是這么講的，凡是報銷成本費用票據(jù)五萬元以上，都必須進行真假識別。所以，我們要對付稅務(wù)局，你自己提前真假識別，避免查出假票出來以后對你進行處罰。大頭小尾的票我是查過的，其實要想查也很好查，為什么呢？因為你那個能大頭小尾的票大頭是手寫票，大家知道我們國家大頭小尾肯定是先把發(fā)票撕下來，用復寫紙墊一下，中國全國各地賣的復寫紙，都是有顏色的，讓你看不清下面的，千百十元角分畫下來，有的人性子急，不是寫一個字翻開看一下，有的翻開一下也不一定完全格子對的上，所以大頭小尾開的票，大多是有一些數(shù)字和漢字離開格子的。如果在稅務(wù)檢查當中發(fā)現(xiàn)離開格子的，都必須重點稽查大頭小尾的現(xiàn)象，我給稅務(wù)局講課也是這么講的。因為老板你們本人可能主觀上并不想逃稅，為什么呢？你也不希望這個問題給你帶來無辜的指責。所以，作為老板簽字報銷的時候，一定要學會對這些票據(jù)真假有一個基本的識別能力。一般的票據(jù)都有水銀溫，里面有中國稅務(wù)字樣，或者是梅花型的增值稅發(fā)票，或者是SW，稅務(wù)字樣在里面都有，如果在里面找不到水銀文的話，這個票據(jù)真假受到置疑。還有，凡是報銷的票據(jù)必須嚴格限定為三種票據(jù)，其它都不能。哪三種呢？第一，國家稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票可以報銷。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，國家稅務(wù)局監(jiān)制的票據(jù)，主要是在采購辦公用品、電腦等情況下會發(fā)生，絕不能出現(xiàn)買辦公用品開了一個服務(wù)業(yè)的發(fā)票，這是不行的。第二，地方稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生建筑工程承包業(yè)務(wù)時，應(yīng)當取得地稅局監(jiān)制的發(fā)票，也就是我們講的建筑業(yè)發(fā)票，其它的發(fā)票是不能替代建筑業(yè)發(fā)票。比如我是建筑公司，我沒有建筑業(yè)發(fā)票了，給你開一個商業(yè)零售發(fā)票行不行，開一個工業(yè)銷售發(fā)票行不行？這是不行的。所以，看到這個建筑公司怎么開一個工業(yè)發(fā)票呢？馬上提出疑問，進行檢查。第三，就是國家發(fā)票管理法授權(quán)允許企業(yè)自印的票據(jù)，比如航空的機票，銀行的結(jié)算票據(jù)，鐵路的火車票等，這些票雖然沒有稅務(wù)局的監(jiān)制章，但是也允許回去報銷，為什么呢？這是國家
發(fā)票管理法授權(quán)，可以統(tǒng)一用的票據(jù)。除了我剛才所提到的這些部門監(jiān)制的發(fā)票以外的票據(jù)一律不準報銷，否則產(chǎn)生的后果都會影響到補稅罰款。這就是我們成本費用管理當中必須要加以重視的，這是企業(yè)內(nèi)部具體經(jīng)營層次的籌劃。
    第三個企業(yè)理財層次的籌劃，企業(yè)理財層次的籌劃實際上是指企業(yè)財務(wù)人員來負責完成的納稅籌劃，具體內(nèi)容包括兩個方面，第一，企業(yè)各種資產(chǎn)計價方法的選擇，第二，各種稅務(wù)會計的處理。從這個方面來看，企業(yè)、會計負責納稅籌劃的內(nèi)容是相當少的，不是我們社會上所普遍的認為納稅籌劃一定由財務(wù)來做。我僅僅把它局限在資產(chǎn)計價方法選擇和各種會計處理這兩個內(nèi)容上。到這里為止，我把納稅籌劃主要內(nèi)容和主要環(huán)節(jié)講了一下。大家可以想一想，納稅籌劃實際上分布在企業(yè)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)，包括投融資，成本管理，包括企業(yè)設(shè)立，收購企業(yè)，企業(yè)清算等等。也就是說企業(yè)產(chǎn)生交易的各種活動，都必須小心謹慎進行稅務(wù)方面的考慮。企業(yè)在各種經(jīng)營環(huán)節(jié)，只要產(chǎn)生交易，都應(yīng)當認真事先考慮稅收因素。如果大家對我這個結(jié)論能夠認可的話，那么我們這堂課就沒有白學。
    休息一會兒，給大家講最后一部分的內(nèi)容。
    如果屬于服務(wù)型公司，第一年免所得稅，但是你也可以想辦法，把新的房地產(chǎn)中介免三年，會形成一個非常良好互動的局面，你給房產(chǎn)中介的代理費，給你開發(fā)票不交營業(yè)稅，所得稅也不交，這樣房地產(chǎn)中介是多多益善，最后還是你的，肥水不流外人田。給這位同志一個建議，你記一下這個文件，財稅2004年發(fā)的93號文件，關(guān)于扶持城鎮(zhèn)退役士兵自謀職業(yè)有關(guān)優(yōu)惠政策的通知，通知中是這樣寫的，對于安置自謀職業(yè)的城鎮(zhèn)退役士兵就業(yè)而興辦的服務(wù)型企業(yè)，咱們房地產(chǎn)中介就是屬于服務(wù)型企業(yè)。當年新安置自謀職業(yè)城鎮(zhèn)退役士兵達到職工總數(shù)30％以上的，并與其簽訂一年以上有期限勞動合同的，經(jīng)縣級以上民政部門認定，稅務(wù)機關(guān)審核，三年內(nèi)免征營業(yè)稅，及其附征的城建稅，教育費附加和所得稅�；�本上房地產(chǎn)中介的稅都不交了，而且還可以領(lǐng)取正式的發(fā)票，因為要營業(yè)了，可以開票。你不妨利用這個文件，充分利用稅法。你要用了，中央軍委向你表示感謝，因為它正在考慮，這么多退役士兵鬧事怎么辦？中國正在搞軍隊轉(zhuǎn)型，搞改革，這么多士兵回去要鬧事，你看看這個政策是不是要用一下。你們拿到過這個政策嗎？沒有，那肯定的，免稅文件現(xiàn)在在我們國家有一個很不成文的規(guī)矩，簡直變成一個稅務(wù)局給我們興辦企業(yè)的恩惠，一個秘密文件，關(guān)系不錯的給你看一下，你考慮能不能招幾個退役士兵來，我考慮給你免三年稅，你跟它關(guān)系不錯，實際上根據(jù)文件指示精神要廣而告之，要宣傳，要落實軍隊改革計劃。政府的目的是用稅收換就業(yè)機會，對于我們興辦企業(yè)來講，其實也無所謂，不就是一年勞動合同嗎？你跟他簽，三年免稅，怎么講幾倍，幾十倍的回報回來了，這個就是可以考慮的。
    第二個問題也是這位同志提的，是否有人舉報即可檢查，目前稅務(wù)機關(guān)辦案程序是這樣的，一般要經(jīng)過這么幾個環(huán)節(jié)。首先，要有人舉報，舉報必須要是提供一線的證據(jù)、合同、票據(jù)、帳務(wù)處理依據(jù)等等，然后才立案，然后調(diào)查，然后審理，然后是企業(yè)申訴，最后是定案，最后是寫程序。稅務(wù)稽查第一個程序，舉報是不是一定要稽查，據(jù)我了解，舉報不一定都稽查，看舉報信怎么寫，如果舉報信是一種拆字性的言語，一般是不立案的。比如我看你開一個大奔，我覺得這個人逃稅了，我舉報他，那沒有用，你必須搞清楚，他這個大奔怎么來的，是賺錢來的，還是從中獎來得，有多種渠道獲得這個，要掌握經(jīng)營活動，如果沒有掌握經(jīng)營活動不能立案。所以，這個問題的答案是不一定立刻監(jiān)察，關(guān)鍵取決于舉報信的質(zhì)量。第三個問題也是這位同志問的，就是企業(yè)間借款，國家金融政策是否允許，在這里我給大家講一下，首先從角度來看，是允許企業(yè)間借款，并且允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)列支企業(yè)間借款的利息，或者我們講叫自營占用費，是允許的。而且，列支的利息，可以高于銀行同期貸款利息，這點是我們很多企業(yè)所預想不到的。因為，94年發(fā)布所得稅政策的時候，那時候利息不能超過銀行同期貸款利息，但是從2003年開始，利息的額度提高了，大家記一個文件號，對于你們將來企業(yè)拆借至關(guān)重要。這個文件實際上就是講義第61頁，看一下國稅函，1114號文件，國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)貸款支付利息，稅前扣除標準的批復。那么，這是答復四川省地稅局一個文件，中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例規(guī)定，納稅人向非金融機構(gòu)借款的利息支出，不高于金融機構(gòu)同類同期貸款利率數(shù)額計算以內(nèi)的部分準予扣除，這句話告訴你納稅人可以向金融機構(gòu)借款。而且，利息還可以在稅前扣除。這個文件關(guān)鍵的地方是扣除的金額到底是多少，那么回答是這樣的，按照中國人民銀行規(guī)定，金融機構(gòu)貸款利率包括基準利率和浮動利率，因此金融機構(gòu)同類同期貸款利率，包括中國人民銀行規(guī)定的基準利率和浮動利率，一下子把我們原來基準利率提高到浮動利率，從2004年10月29日開始，中國人民銀行把由原來的上線管理，改為下線管理，因此企業(yè)間的貸款利率一下子提到很高的高度。我們企業(yè)從財務(wù)和稅務(wù)上來講，企業(yè)間可以借款。問題是企業(yè)間可以借款，那么可不可以向房地產(chǎn)開發(fā)公司個人股東借款呢？比如我開發(fā)項目，開發(fā)一半的時候，我沒有錢了，但是我個人股東有錢，我可不可以向個人借款呢？然后，我付給個人的利息可不可以呢？我們從文件當中看，納稅人向非金融機構(gòu)借款，包括不包括個人呢？同意不包括的請舉手？同意包括的舉手？實際上你們這個手舉的都是很勉強的，實際上這個你們也許沒有研究的很深入，納稅人向非金融機構(gòu)，關(guān)鍵取決于金融機構(gòu)包不包括個人得問題，如果包括，這個問題還討論什么呢？這個里面很有意思，有兩種讀法，第一個是非金融機構(gòu)，就是指只要不是金融機構(gòu)的借款對象都可以借，非金融機構(gòu)包括了單位和個人。還有一種讀法，非金融，機構(gòu)，就是只能想機構(gòu)借款，不能向個人借款，所以你們舉手勉強是在這里。作為納稅人來講，肯定是朝著有利于它的方向去讀，他的讀法就是非金融機構(gòu)，他的理解不是金融機構(gòu)借款的利息，只要不高于金融機構(gòu)同類同期都可以。在這里，再統(tǒng)一給大家講一下，如果你們稅務(wù)局提出來個人借款不行的話，請你們趕緊把這個文件找出來，看是金融機構(gòu)就可以，稅務(wù)局講非金融機構(gòu)寫機構(gòu)了，而是這么讀非金融機構(gòu)，而不是這
么讀非金融，機構(gòu)。在我們過去代理的案件當中已經(jīng)出現(xiàn)這樣的分歧，當時最后稅務(wù)局都是服從納稅人的要求，一旦有分歧，納稅人朝著有利于自己的方向解釋。所以，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，是一個資金密集型的企業(yè)，它在開發(fā)經(jīng)營過程當中，需要投入大量的資金，企業(yè)間拆借是必不可少的。
我講了半天從稅法角度講，下面我從金融法律角度講，也是大家最擔心的，企業(yè)間允許不允許貸款。根據(jù)國務(wù)院1992年發(fā)布的關(guān)于加強金融秩序管理的有關(guān)通知規(guī)定，后來高院也做了進一步的解釋，就是非法集資罪構(gòu)成了犯罪要件，高院解釋里面講到這么兩條，凡是符合下列條件之一的集資行為，均屬非法集資行為。第一，向非特定人群的集資，也就是說在借款前并不知道向誰借款，只要按照我掛牌的利率，把錢借給我的人，我都借，這種集資屬于非特定人員集資，這個屬于非法集資。第二，向集資人支付的利息超過銀行同期存款利息的四倍，也屬于非法集資。比如銀行存款是2.25％年利率，如果你付給集資人的利息超過了四倍，也就是超過了年利率9％，就構(gòu)成了非法集資罪。同志們，我把這兩個關(guān)鍵性的規(guī)定都告訴你們了，那么能不能構(gòu)成違法罪，關(guān)鍵看這兩條，如果我們集資當中，兩條都不符合，可能肯定的告訴你，我們沒有構(gòu)成違反金融秩序的規(guī)定。我從稅法和國家金融兩個方面，都對借款做了解釋，希望大家按照我解釋的去操作，我一定保大家平安無事。事實上我們已經(jīng)在這個過程當中打過若干起官司了，我之所以把這個條款搞的很熟悉，就是因為我們在打官司當中積累出來的，到處去翻，去找到這么多，當然也保企業(yè)一方平安沒有問題。當然，當你集資利息高于2.5％四倍的話，確實違反了國家金融秩序。
    我把改革前景講一下，隨著金融市場競爭的加劇，特別是民間融資行為的增加，現(xiàn)在有不少全國人大代表提出放開民間金融市場，特別要放開原來高法解釋集資利息不能超過存款利息四倍。為什么呢？比如說北京大學有一個全國人大代表是教授，大家都知道，就是肖酌基，他在這次兩會當中提出來四倍規(guī)定已經(jīng)落后了，關(guān)鍵是去年物價上漲率是5.1％，而你的年存款利率去年是1.98％，到了10月29日才改車2.5％。也就是說把錢放在銀行，白白損失了3.2％。那么，也就是說現(xiàn)在誰存錢，誰是傻瓜。因為你100萬存進去，第二年拿出來，比第一年貶值了。那么，面對這種負利率時代，在負利率時代的時候，你還規(guī)定四倍的利率，就不準確了，所以強烈要求高院再作出解釋，取消四倍的限制。但是，我看最后沒有動作，所以大家還得遵守四倍的規(guī)定。
    最后一個問題，企業(yè)借款利息收入是否交營業(yè)稅，還是利息稅，稅率是多少？這個問題我給大家解釋一下，企業(yè)拆借資金獲得的利息收入，或者叫資金占用費收入，按規(guī)定要繳納金融保險業(yè)的營業(yè)稅，稅率為5％。你們參看國稅函1995，156號文件，請大家翻到講義的第46頁第十問，問金融機構(gòu)向資金提供給對方，并收取資金占用費，如企業(yè)與企業(yè)之間，允許不允許借錢？問如何征收營業(yè)稅？答，按照營業(yè)稅條例有關(guān)規(guī)定，貸款所余，金融保險營業(yè)稅目的增收范圍，貸款是指將資金貸于他人使用的行為，根據(jù)這一規(guī)定，不論金融機構(gòu)，還是其它單位，只要是發(fā)生將資金貸于他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按金融保險業(yè)稅目征收營業(yè)稅。告訴大家，金融保險業(yè)稅率是5％，那么你取得利息收入只有5％的營業(yè)稅。
    下面，我們再回到講義當中來，我們給大家講一講納稅籌劃的主要方法，這個是我們今天課程的重中之重，我們研究到現(xiàn)在的內(nèi)容也好，重要性也好，實際上就是為了這一講來服務(wù)的。在講義當中，請大家看一下第二講，納稅籌劃的主要方法。實際上我們應(yīng)當從兩個方面來研究房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的方法。第一個方法，就是側(cè)重企業(yè)內(nèi)部，也就是眼光放在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部開展房地產(chǎn)納稅籌劃。另外一個方法，就是把眼光投向房地產(chǎn)企業(yè)外部來研究納稅籌劃。第一部分，企業(yè)內(nèi)部納稅籌劃的基本方法，我在講義當中寫了這么幾個方面，第一個選擇法，第二個利用優(yōu)惠法，第三是利用稅收的特殊文件的條款，第四個是利用財務(wù)會計規(guī)定，第五個是學會稅負轉(zhuǎn)嫁。時間關(guān)系，把重點放在前面幾個，后面不是我們講的主要方法。我們看第一個方法，選擇法，怎么選擇，這是至關(guān)重要的。首先，給大家講一下選擇法在房地產(chǎn)企業(yè)決策當中的至關(guān)重要的作用。選擇法告訴我們，在企業(yè)經(jīng)營的時候，如果你面臨多種方案的選擇，一定要學會把稅收的因素提前考慮，然后計算，這需要一定的稅法功底。計算出來以后，看哪個方案交的稅最少，帶來稅后利潤最大，我們選擇這個方法。所以，選擇法利用是稅務(wù)計算過程的比較。下面，我給大家?guī)讉�案例，來供大家選擇一下，剛才下課的時候有同志問我一個問題，我把這個問題作為一個案例，供你們參考一下。你們把講義翻到第28頁，轉(zhuǎn)讓整體再建項目與轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的選擇，這是選擇法里面經(jīng)常碰到的，我到底是買對方的公司，還是買對方在建項目，確實是我們面臨選擇的問題。作為對方來講，是賣公司，還是賣在建項目，是我們需要認真思考的。我們研究一下這個問題，例，否房地產(chǎn)企業(yè)甲欲轉(zhuǎn)讓該公司在建的寫字樓項目，以累計發(fā)生公司在建工程成本為3500萬元，經(jīng)與另一房地產(chǎn)公司乙協(xié)商同意，以6000萬元轉(zhuǎn)讓該項目，問甲企業(yè)如何進行納稅籌劃，請同志們注意，這時候是站在甲企業(yè)的角度，也就是站在買方還是賣方？賣方，大家看賣方的財務(wù)人員測算的結(jié)果是這樣的，如果直接轉(zhuǎn)讓過項目，交的稅是這樣的，營業(yè)稅及附加要交330萬，土地增值稅，因為是寫字樓項目，交多少呢？441萬，企業(yè)所得稅呢？要交570萬，合計繳納各種稅金是1341.57萬元，這是賣項目。賣股權(quán)呢？假如我賣股權(quán)的差價和項目的差價是相等，那么納稅的情況，由于它是將公司法人股權(quán)轉(zhuǎn)移，企業(yè)所得稅就應(yīng)當是投資收益，就是我們前面講的股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價所得，這時候要交33％的所得稅，是825萬元，在這里給大家注明一下，如甲公司為個人投資，則納稅情況應(yīng)為個人所得稅等于6000萬減去3500萬，乘以20％，應(yīng)繳納個人所得稅是500萬。甲房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓差價，個人所得500萬元。你們覺得作為賣方來講，是賣公司好，還是賣在建項目好，差價都是2500萬。我們一目了然，因為賣公司，個人參股就是500萬，法人參股就是825萬，如果賣項目卻要交1341.57萬元，大家一看就是賣股權(quán)好于賣在建項目。你這時候是站在賣方角度，現(xiàn)在我們站在買方的角度。如果該寫字樓最終建成后，可以實現(xiàn)全部銷售9000萬元，為完成工程，又需要發(fā)生成本1000萬元，問乙公司如何籌劃呢？作為乙公司來講，也就是買方來講，實際上也是兩種選擇，要么收購這個項目，要么就收購這個公司。首先，我們研究一下收購這個項目，收購這個項目，要交的稅，將來樓蓋好以后再賣，營業(yè)稅是9000萬乘以5.5，根據(jù)新政策，這個錯了，剛剛發(fā)的政策，營業(yè)稅及附加等于9000萬減6000萬，再乘以5.5，交營業(yè)稅及附加大概是330萬。那么，新政策出臺以后，實際上對于這種情況就節(jié)省了165萬的營業(yè)稅，為什么呢？新政策固定可以按照轉(zhuǎn)讓差價叫營業(yè)稅。我講義上寫的是落后了，大家記一下，我馬上要調(diào)整這個講義，希望大家在聽課的時候，首先把講義內(nèi)容調(diào)整一下。土地增值稅，數(shù)字當中也變了，應(yīng)該是9000減7000，為什么呢？因為是6000萬買的，后來又加了投資多少？1000萬，就是7000萬，再減去7000乘以20％，這是國家土地增值稅的規(guī)定，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)成本基礎(chǔ)上加上20％的費用，再減去495就不對了，要減去330，乘以30％，這是適用稅率，計算結(jié)果可能比34.65稍微多一點點，這個我沒有計算。企業(yè)所得稅，就拿整個一棟樓銷售收入，減去開發(fā)成本和買這個項目的代價，再減去營業(yè)稅和土地增值稅，當然還應(yīng)該減去人員工資、管理費用，在這里為了講解的方便，就不講了，就沒有考慮進去。乘以33％，大概要交400多萬的所得稅，合計交納稅金大概是900多萬。我這個講義上是寫一千多萬，但是實際上是九百多萬，九百多萬都不到，八百多萬。八百多萬，我們就研究到這里，這是買人家在建項目的大概要交的稅。下面，我們買公司股權(quán)，同樣也是2500萬的差價，納稅情況是這樣的，營業(yè)稅及附加是9000萬乘以5.5，這個不能動，為什么呢？因為你這個項目不是買人家公司的，所以不存在差價納稅的現(xiàn)象，剛才有同志問我你這個營業(yè)稅差大了，因為你這個營業(yè)稅在建項目不是買的，而是買人家公司，等于公司接手以后，繼續(xù)再蓋樓，所以不可能再差價交稅，也享受不了那個政策。因此，這里面交的稅就是495萬元，這個計算是正確的。土地增值稅，大概交九百四十七萬兩千五，為什么呢？這兩千五百萬的差價能不能形成土地增值稅的成本？是不能的。雖然你多花了兩千五百萬買股權(quán)，但是這兩千五百萬差價卻無法形成在建項目成本，原因是股權(quán)轉(zhuǎn)讓款和經(jīng)營成本款是兩個不同的概念，互相不干預，經(jīng)營歸經(jīng)營，股權(quán)歸股權(quán)，兩個是互不干涉的費用開支。企業(yè)所得稅要交1009萬，合計交納稅金2451萬，一個800多萬，一個2000多萬，作為買方買什么合適呢？差價太大了，你買項目只需要交800多萬，你買人家公司卻需要交2000多萬。為什么有時候我們企業(yè)買股權(quán)了呢？最主要的因素在于我們買股權(quán)的時候，往往在建項目還沒有完成，將來一系列發(fā)生的納稅事項，現(xiàn)在還看不到。所以，它可能根據(jù)現(xiàn)在所能看到的做出決策，但是可以肯定的講，這種決策是錯誤的決策。那么，通過這個選擇法的應(yīng)用我得出來一個矛盾的結(jié)果，作為買方來講，希望買項目，作為賣方來講，希望賣公司。一個買項目，一個賣公司，大家說是不是形成了矛盾？那么，實際監(jiān)管當中，誰又戰(zhàn)勝了誰呢？往往懂稅法的公司，比不懂稅法，或者是對稅法模模糊糊的公司，要占據(jù)上風。
很巧合，我剛才下課的時候接了一個電話，是遼寧丹東市一個房地產(chǎn)公司打來的，現(xiàn)在有一個香港的客商，在當?shù)卣信膾熨I了一塊地，這個樓蓋了一半，這個開發(fā)商也是非常有實力的開發(fā)商，現(xiàn)在想把香港客商這個在建項目買下來，想買下來，現(xiàn)在到什么狀態(tài)了呢？就是這個樓等于是12層蓋了4層，香港的客商提出的要求，就是你加八百萬，兩千八連公司一起賣給你，他現(xiàn)在問我，我是買公司好，還是買在建項目好，我說在建項目你能買嗎？在建項目買不算土地，不用招拍掛了，肯定能買下來，沒有問題。大家說他應(yīng)該想辦法干什么？買在建項目，我說你買股權(quán)，八百萬差價，所得稅和土地增值稅和將來個人增值稅都沒有辦法列支。
    還有一位同志問我，聽說你這個項目差價有幾個億，現(xiàn)在怎么得了？你這幾個億，將來成本怎么列支，將來你這幾個億從稅務(wù)上直接形成利潤，形成利潤以后，不得了，稅務(wù)三個億的差價，至少要交一個億的稅，不得了的事情。所以，我們經(jīng)營決策，當然剛才講了一個問題，不買公司可能也買不了項目，有它的難處。但是，我覺得雙方都對稅法有問題的話，就要坐下來認真談了，把稅法作為雙方談判的一個重要的事先考慮的因素，說在明處。就是說我如果買幾個億差價的公司，我將來稅收怎么處理。那么，你必須要對我做出讓步，就是說價格做出讓步，或者給對方出一個難題，你必須給我開據(jù)經(jīng)營性發(fā)票，不要開資金往來發(fā)票，因為股權(quán)轉(zhuǎn)讓肯定給收據(jù)或者是開資金往來發(fā)票，這些東西沒有用，將來進不了成本。那么，帶來了一系列的問題。大家看選擇法在我們房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營當中重要不重要？很重要的，可是我們企業(yè)決策的時候，往往找不到替代的方案，找不到可供選擇的方案，往往擺在我們面前的就是一個選擇，你非這么做，不這么做，你就不能交易。所以，選擇法給我們的稅務(wù)師們，給我們的籌劃人員提出了挑戰(zhàn)，那就是一定要深層次的參與你客戶的管理，就是你能夠設(shè)身處地為他想出新的替代方案，那是有一定的水平要求。那么，選擇法也是廣泛應(yīng)用在房地產(chǎn)開發(fā)階段，銷售階段和利潤分配階段等多環(huán)節(jié)，甚至包括公司注冊階段。給大家提供幾個選擇，新版房地產(chǎn)企業(yè)時，實物投資好，還是貨幣出資好？哪一種更有利于節(jié)省稅收？同意貨幣出資好的舉手？七個人。同意實物出資好的人舉手？兩位。我們分析一下，如果貨幣出資，打到房地產(chǎn)帳上的話，你這個帳上的錢能提折舊嗎？帳上的錢不但不能提折舊，還會滋生利息，利息要交33％的所得稅。實物出資呢？比如用一輛寶馬車投資，寶馬車到公司以后要依法既提折舊，折舊增加了房地產(chǎn)公司的開支。所以，實物出資好于貨幣出資的原因在于會發(fā)現(xiàn)攤銷或者是折舊杠桿作用，要有錢投進去，起不了這個作用。所以，在這個選擇當中，我們房地產(chǎn)企業(yè)大多都選錯了，肯定是實物出資好。實物出資有四大好處，第一，實物出資將對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生折舊效應(yīng)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦發(fā)生折舊費用，無論形成開發(fā)成本，或者形成管理費用，都將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤是削減的過程。第二，以土地和房屋投資，將免征營業(yè)稅和土地增值稅，會發(fā)生免稅效應(yīng)。請大家把講義翻到第57頁，我們來佐證我這個結(jié)論的正確性，57頁，財稅2002，191號文規(guī)定，是這么寫的，以無形資產(chǎn)，土地是不是無形資產(chǎn)？是。以無形資產(chǎn)，不動產(chǎn)，投資入股與接受投資放十利潤分配，共同承擔風險的行為不征收營業(yè)稅，同時對該股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，也不增收營業(yè)稅，所以土地和房屋的投資，將營業(yè)稅一免到底，是一個了不起的免稅政策。下面，看一下增值稅的免稅，你們講義上沒有，沒有就看我這里的文件。財稅1995，48號，關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知，第一條，關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的征免稅問題，關(guān)于以房地產(chǎn)進行投資聯(lián)營的，投資聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)），作家入股進行投資，或者是作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的所投資聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。所以，我們用實物投資，土地和房屋投資，也是免土地增值稅的。所以，實物投資還會發(fā)生巨大的免
稅效應(yīng)，這是第二個好處。第三個好處，實物投資有評估增值空間，為個人財產(chǎn)和集體財產(chǎn)的增值，創(chuàng)造了機會。比如說我們后面講到納稅方法之一，比如我現(xiàn)在有一個免稅公司，我有一棟寫字樓，那么你現(xiàn)在是房地產(chǎn)公司缺辦公樓，怎么辦呢？有可能把這個寫字樓評估增值投到你那個公司去，你那個公司拿到我的評估報告作為固定資產(chǎn)入帳，既提了房屋折舊費用，必然隨著高的價值提的折舊就是高了，這樣就把企業(yè)整體資產(chǎn)提高了。有的企業(yè)想把規(guī)模做大，實際上就是通過評估來倒手的，這樣就評估增值有空間。如果我這個企業(yè)處在免所得稅期間，那么我這次評估的行為，對我所得稅的影響很小。比如說大家剛才看了，我安置退伍士兵企業(yè)，三年免所得稅，所以我評估增值也不怕，評估增值即使視同銷售繳納所得稅，我這個企業(yè)免稅。所以，我免稅企業(yè)將資產(chǎn)評估增值投到非免稅企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)是非免稅企業(yè)，投到房地產(chǎn)企業(yè)的時候，房地產(chǎn)企業(yè)接受到我的資產(chǎn)房屋是增值后的，因此增值后的資產(chǎn)將發(fā)揮較高折舊的效應(yīng)。所以，這邊不交稅，卻提高了房地產(chǎn)折舊成本，起到了這么一個合法的節(jié)稅的目的。房地產(chǎn)稅肯定是要交的，但是房地產(chǎn)稅和我們所得稅相比，當然所得稅貴，中國有一句古話，叫做兩弊相權(quán)，取其輕，如果非要交稅，就找交稅少的項目交。我問你，房子放在那兒，不評估增值，也是交房地產(chǎn)稅，特別是將這個房子用于出租的話，房地產(chǎn)稅實際是一樣的，評估增值也好，不增值也好，房地產(chǎn)稅都是根據(jù)租金收入2％增的。所以，跟你評估增值沒有什么直接關(guān)聯(lián)。這是我講的第三個好處，有評估增值空間。第四個好處，有利于規(guī)避個人所得稅。假如我有一輛寶馬車，現(xiàn)在我有一個項目公司要開辦，這個寶馬車現(xiàn)在在我個人名下，我評估一下，將這個寶馬車通到項目公司去。這個寶馬車開了七、八年，按照道理折舊折的差不多了，但是我評估一下，可能這個寶馬車還值五、六十萬。那么，五、六十萬投到我的項目公司去，帳面股本表示為張某某六十萬股本，這時候變成我的股本了。我問大家，如果這個項目公司注銷了，我往會抽股本，是把原來寶馬車拿回來，還是拿六十萬的現(xiàn)金？你發(fā)現(xiàn)我把一輛破寶馬車投進去，拿回六十萬現(xiàn)金，這六十萬現(xiàn)金不交個人所得稅，因為它是我的股本，但是我如果拿回八十萬，多了二十萬，要交四萬塊錢個人所得稅。如果還是拿六十萬回來，很顯然我這六十萬一個方面起著變現(xiàn)作用。另外，我抽回六十萬現(xiàn)金還不交個人所得稅。如果我從這個意義上來講，實物投資好，還是貨幣投資好？你們心里自然有了一桿稱，這就是選擇法在企業(yè)經(jīng)營當中的應(yīng)用。我估計回去以后，大家在辦項目公司的時候，肯定會想起我的話，實物出資好，找一個評估機構(gòu)，把我的車評估一下投進去，而且我這個車自己開著也提不了折舊，費用也不能報，報也要扣稅，干脆投到企業(yè)算了。我交大家這些方法都是合法的，不要有任何的顧慮。反而有一些企業(yè)做假帳，那個風險太大了，也不符合君子行為。實物出資是允許的，像汽車、住房，是這樣，現(xiàn)在工商局是這樣的，實物出資有一個評估報告，根據(jù)評估報告在公司章程當中著名一下，出資方式是實物的，還是貨幣的。我們國家公司規(guī)定，只是對無形資產(chǎn)出資不能超過注冊資本的25％，是可以的。我剛才給大家講了一個，剛才一個房地產(chǎn)公司寫字樓一千問，評估成五千萬，這個主意是誰出的呢？是工商局人出的，然后變成五千萬。工商局人出主意，稅務(wù)局找麻煩，讓補交八百萬的個人所得稅，分三年償還，這是我上午給大家舉的例子，這是真實的例子，不是我坐在家里面編出來的。我個老師的身份是雙重的，我一方面是老師，另一方面還是商人。你看給你們發(fā)資料，那都是商人的行為。那么，商人好處是什么呢？我如果是老師的話，我講課沒有幾個人愿意聽，因為我在學校待的時間長，政策離我越來越遠，企業(yè)利潤離我們越來越遠，將來給你們講課都是來自實踐第一線的同志，他有自己切身的經(jīng)歷，給你講的案例都是真實的，甚至有可能你明天本人也碰到這種情況，我相信大家肯定碰到類似的，或者是更新型的問題，我們要用新的文件，新的角度，解決你新的問題。這是給大家講的選擇法，選擇法例子太多了，比如說材料你小規(guī)模納稅人材料好，還是一般納稅人材料好？小規(guī)模的，對，一般增值稅納稅人肯定是買一般納稅人的，但是作為房地產(chǎn)開發(fā)商買小規(guī)模，只要質(zhì)量保證。為什么呢？因為小規(guī)模納稅人出售的材料所含增值稅比一般納稅人少了11個點，或者是13個點，也就是說價格便宜，有利于節(jié)約開發(fā)成本，這就是選擇法，考慮了稅收因素。一般納稅人不賣17個點，賠死了。小部門納稅人只需要加四個點，或者是六個點就可以了。所以，同樣質(zhì)量，消費者一定要便宜一點，這都是屬于選擇法。所以，你懂稅以后，在公司決策當中不會犯錯誤。這就是我們講的選擇法的威力。后面還有一些方法，我在講義里面講了充分利用稅收優(yōu)惠政策，特別是房地產(chǎn)企業(yè)自身的優(yōu)惠政策，一定要抓緊利用好，比如說營業(yè)稅里面，我給大家講了五條優(yōu)惠，土地增值稅講了六條優(yōu)惠，我們企業(yè)如果有條件能創(chuàng)造利用這個優(yōu)惠政策的話，就應(yīng)當盡量創(chuàng)造條件去利用。那么，第三、第四、第五，時間關(guān)系，就跳過去，你們再看看我那本書，書上寫的也比較詳細。
下面，給大家講企業(yè)外部籌劃方法，講義第14頁。也就是說從企業(yè)外部搭建一個免稅平臺，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)稅創(chuàng)造調(diào)整。我給大家講納稅籌劃概念時提到一個很重要的經(jīng)濟現(xiàn)象，就是企業(yè)的稅負率往往隨著利潤率的上升而上升，隨著利潤率的下降而下降。而我們籌劃的目標又是為了稅負率在既定利潤率的前提下進行減少，在這里，唯一的方法是必須在企業(yè)的外部重新搭建一個免稅平臺來實現(xiàn)。我們給這個免稅平臺起了一個名字，這個名字大家記一下，叫郵箱公司。什么叫郵箱公司呢？所謂郵箱公司就是指不以生產(chǎn)經(jīng)營為主要目的，而是以獲得稅收優(yōu)惠，取得比較稅收優(yōu)勢，或者方便資金化轉(zhuǎn)而設(shè)立了具有明確經(jīng)營地址和聯(lián)系方式的公司。這個公司一個最大的特點，相比較你現(xiàn)在這個公司而言，它具有優(yōu)惠，或者能夠取得比較稅收優(yōu)勢，也就是說它交的營業(yè)稅的稅率比你現(xiàn)在交不動產(chǎn)營業(yè)稅率要低，或者說它交的所得稅率比你現(xiàn)在交的所得稅率低，我們把這樣的公司統(tǒng)統(tǒng)稱為郵箱公司。它告訴我們企業(yè)真正的節(jié)稅在企業(yè)外部，而不是在企業(yè)的內(nèi)部，因為企業(yè)的內(nèi)部空間非常狹窄，帳目處理只是一本帳，如果要在企業(yè)內(nèi)部動手的話，多多少少留下帳目處理的痕跡，稅務(wù)檢查也很容易找到問題。但是，企業(yè)外部不一樣了，通過資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移，價格轉(zhuǎn)移，把企業(yè)收入、利潤、以及成本分攤提高到一個新的水平，從而為新的企業(yè)稅收減少來帶動整體稅收負擔減少創(chuàng)造條件。那么，大家就要問了，我們房地產(chǎn)企業(yè)是一個什么因的郵箱公司呢？下面一個問題是郵箱公司究竟怎么來注冊。給大家提供三點建議，郵箱公司注冊要注意三個方面，第一，公司的性質(zhì)。公司性質(zhì)不同，新辦公司享受的優(yōu)惠是不一樣的，所接到稅務(wù)政策待遇是不一樣的。那么，在這里又提到三個方面，第一應(yīng)該考慮注冊個人投資和合伙企業(yè)替代現(xiàn)在的有限責任公司。因為個人獨資和合伙企業(yè)，只交個人所得稅，不交企業(yè)所得稅，明顯的比有限責任公司少交了一道所得稅，會帶來節(jié)稅機遇。第二應(yīng)當學會尋找合作伙伴，至少有五類人值得房地產(chǎn)公司在新辦公司時優(yōu)先錄用或者是合作。這五類人分別是，財務(wù)2003，26號文件，大家不要認為這是老師講課的道具，這不是的，這是國家的法規(guī)，希望大家記下去。也許你今天學了十個優(yōu)惠政策，只有一個被你用上了，對你來講今天學習成
果是巨大的�；蛘呃蠋熞痪湓拰δ阌杏茫�就行了，今天學習就有成就。那么26號文件講關(guān)于自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部有關(guān)稅收政策通知，文件中強調(diào)，為自主擇業(yè)的軍轉(zhuǎn)干部就業(yè)新開辦的企業(yè)，大家看這個企業(yè)規(guī)模、行業(yè)都不受限制，剛才那個退伍士兵只能是服務(wù)型，現(xiàn)在軍官比士兵的待遇高一點，是你哪怕開辦房地產(chǎn)企業(yè)都所謂，只要你房地產(chǎn)企業(yè)安置了軍官，占企業(yè)總?cè)藬?shù)60％以上，作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，這確實是一個苛刻的要求，但是我發(fā)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)確實能做到這點。經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)批準，可以在三年內(nèi)，免三年的營業(yè)稅和所得稅，我看我們一個項目公司就是三年，三年稅免下來就不得了。所以，這個政策的利用機會是很多。我問大家，這個政策你們手中有嗎？稅務(wù)局不敢給你們，一給你們，你們都跑去減免稅了，不給你們屬于瀆職罪，給你們稅收不到，干脆不給企業(yè)，不知道就算了。我們國家什么情況？你這個企業(yè)有優(yōu)惠政策，你找稅務(wù)局，就給你，你不知道，專門就吃你不知道的飯。所以，我希望一定要養(yǎng)成要政策，學政策的習慣。再給大家?guī)讉�習慣，關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知，財稅94.001號文件，你們注意文件后面始終有一個字，叫有效，就是你不要懷疑它的政策到現(xiàn)在還執(zhí)行不執(zhí)行，后面注明有就不用管了。文件中強調(diào)對新辦的獨立核算的從事咨詢業(yè)、信息業(yè)，信息業(yè)里面包括廣告公司，技術(shù)服務(wù)業(yè)的企業(yè)或者是經(jīng)營單位，自開業(yè)之日起，第一年至第二年免征所得稅，這個政策全國適用，不分地區(qū)。你把這個文件給他看，他不執(zhí)行，浙江省據(jù)我了解還不是這種情況。局限于這個行業(yè)，就辦一個信息公司，就是信息管理咨詢公司，或者就叫做廣告公司。我強調(diào)一下，像上海、北京咨詢業(yè)，只要是咨詢公司都免兩年，不管你咨詢什么東西。浙江兩極分化，政策也有寬松的時候，什么稅都不收，報稅制，一年交十萬塊錢就行了，還有一種特別嚴格，有板有眼，但是我告訴你，咨詢也不是你講的那樣，因為浙江我的客戶比較多，聽了我的課以后，他們辦了很多管理咨詢公司，很順利便了兩年所得稅，而且文件很快批復到了，稅務(wù)局沒有說什么，也批了，因為后來國家稅務(wù)總局也出了文件，為了扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以把第三產(chǎn)業(yè)，服務(wù)業(yè)范圍拓寬�，F(xiàn)在國家整個產(chǎn)業(yè)導向，就是希望把就業(yè)的人群從第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，從世界發(fā)達國家來看，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人群將來占到50％以上。像我們國家第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)只占了10－15％左右，你看這個就業(yè)比重，可以看到中國就業(yè)還處于發(fā)展中國家中上等的位置，很多指標證明了這一點。大家還可以看看軍辦的獨立核算的從事交通運輸、郵電通信，可以第一年免，第二年減。從事商業(yè)物資業(yè)這些行業(yè)，可以免征所得稅一年。這些政策大家要掌握，下面請大家記一個財稅2000，84號文件。我多給大家文件，就表明你們籌劃機會多了一點，巧婦難為無米之炊，現(xiàn)在我送大米，以后要送東北產(chǎn)的，以后要送泰國大米，看你哪一種米煮什么飯出來，那是你自己的事，但是你如果指望我去給你辦，可以……王老師：
    第二，房產(chǎn)中介公司，房產(chǎn)中介公司有兩類，一類能買斷房產(chǎn)的，一類只能提供服務(wù)，不能買斷的，也就是說有的能包銷，包銷銷不掉，能買斷。還有一個就是只能賣多少是多少，拿提成。這個房地產(chǎn)中介公司都有免稅公司，因為它是屬于服務(wù)型的，怎么講呢？哪個優(yōu)惠政策都能掛*上。第三，咨詢、廣告等服務(wù)型公司。第四，個人獨資企業(yè)。個人獨資企業(yè)，我就不想多講多少了，但是有一點個人獨資企業(yè)將發(fā)揮巨大的壓力，有的老板愁，我這個房地產(chǎn)公司這么多錢往家拿，報銷也不行，借款也不行，我搞房地產(chǎn)公司最后賺錢也不想交太多的稅，怎么辦呢？我告訴你一個辦法，就是另外再注冊一個個人獨資企業(yè)，個人獨資企業(yè)稅在全國來看，除了交營業(yè)稅以外，其它個人所得稅都是定例征的，根據(jù)你開票金額征的。比如北京是3％，比如說開一個會議費發(fā)票給你，是根據(jù)會議費發(fā)票交5％的營業(yè)稅，3％的個人所得稅，加在一起是8.5％，這個交完以后，個人獨資企業(yè)的錢，隨你個人自由支配。大家想一想8.5的稅和你把公司錢往家拿交20％的個人所得稅相比，哪個輕？當然是8.5的輕，所以這是舉辦獨資企業(yè)好處在于可以拿走幾百萬，幾十萬，但是稅負要比直接扣20％的所得稅要輕。而且還有一個好處，它的費用會形成你那個公司的所得稅稅前的費用，交個人所得稅不一樣，在公司交個人所得稅能變成費用嗎？變成不了，但是個人獨資企業(yè)有這個費用。第五個，裝飾裝修公司。第六個，物業(yè)管理公司。為什么裝修公司有好處呢？特別是涉及到精裝修商品房買賣，裝修公司要比不舉辦裝修公司要好的多。首先，告訴大家，裝修公司取得的裝修收入，交營業(yè)稅3％，比不動產(chǎn)銷售要低兩個點。同時，裝飾裝修公司交不交土地增值稅？也不是土地轉(zhuǎn)讓單位，也不是房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓單位，因此它取得的收入不交土地增值稅。最大的作用把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝修部分，由你的裝飾裝修公司跟業(yè)主去簽，業(yè)主將一部分房款支付給他，作為業(yè)主來講一般都愿意，如果包在房價里面，交的契稅和大修基金都提高了。所以往往業(yè)主也比較能夠接受你這個提議，裝修這一部分跟裝修公司去簽，還是按照毛坯房賣給你，你拿的是精裝修，稅務(wù)上是這么規(guī)定的。如果你一個房地產(chǎn)公司用一個合同規(guī)范兩部分收入，一部分毛坯房，一部分精裝修，稅務(wù)不承認，因為你完全可以把毛坯房價格降下來，提高裝修價格，這些避免了營業(yè)稅和土地增值稅，所以稅務(wù)不承認，所以干脆稅務(wù)規(guī)定包在一起交營業(yè)稅。如果交給兩個公司去操作就不一樣了，房地產(chǎn)公司依法繳納營業(yè)稅和土地增值稅，裝修公司交營業(yè)稅和所得稅。所以，裝修公司在分解精裝修方面有不可替代的作用。還有物業(yè)管理公司，比如像我們有的房地產(chǎn)企業(yè)，有相當多的代收費用是由房地產(chǎn)企業(yè)代收的，這個是錯誤的。根據(jù)國家規(guī)定，物業(yè)管理公司可以代收很多費用，而且物業(yè)管理公司代收費用是不交稅的，這時候我們可以分解出來，將代收費用交給物業(yè)公司代收，而不應(yīng)該由房地產(chǎn)公司代收，房地產(chǎn)公司代收任何費用都要交稅。對物業(yè)管理企業(yè)有特殊規(guī)定，可以代收。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)本身是居民服務(wù)企業(yè)，可以爭取稅收減免，而房地產(chǎn)企業(yè)去減免不了。所以，如果我們房地產(chǎn)企業(yè)有大量的未出售的門面房，我建議大家不要由房地產(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營去出租，因為房地產(chǎn)企業(yè)直接經(jīng)營出租的話，形成的收入、利潤通通要交33％的所得稅。但是，你如果把這一部分房產(chǎn)承包給、轉(zhuǎn)租給或者投資給物業(yè)管理公司，它對外投資，會形成大量節(jié)稅的機會。剛才我給大家講了物業(yè)管理公司作為服務(wù)型企業(yè)，爭取免稅機會是多的，房地產(chǎn)公司沒有機會。所以，物業(yè)管理公司爭取了一個免稅機會，把房地產(chǎn)公司門面房也好，優(yōu)質(zhì)房也好，可以轉(zhuǎn)到物業(yè)管理公司經(jīng)營，這樣可以實現(xiàn)收入和利潤的合法轉(zhuǎn)移。
最后，給大家介紹一下，公司注冊以后，怎么樣合法轉(zhuǎn)移收入和利潤，回到講義14頁。
同志們也許會講為什么不把郵箱概念寫在講義上，為什么不把郵箱公司注冊的要求寫在講義上。其實，你們想為什么不寫在講義上呢？為什么直接告訴你收入轉(zhuǎn)移費用成本分攤呢？沒有為什么，只是想告訴你，你光看講義看不到什么東西我上次接到一個電話，他沒有聽過我的課他看講義看不懂，王老師收入轉(zhuǎn)移什么意思，從哪兒轉(zhuǎn)到哪兒，我說我不知道，你聽就知道了。但是，我如果把郵箱公司注冊，一看就知道，所以我告訴大家你必須來聽課，不聽課損失的是你自己。當我們免稅公司注冊下來以后，你就知道收入怎么轉(zhuǎn)移，從哪兒轉(zhuǎn)移到哪兒，毫無疑問從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到免稅公司去。收入怎么轉(zhuǎn)移呢？給大家提供三個方法，從我們目前研究的水平來看，也只有這三個方法，沒有第四個方法可以發(fā)現(xiàn)。第一，資產(chǎn)轉(zhuǎn)移法。比如我剛才提到了門面房，出租房，這些將為房地產(chǎn)公司帶來大量收益的，如果放在房地產(chǎn)公司經(jīng)營的話那是大錯特錯的。這部分優(yōu)良資產(chǎn)形成的收益都將在房地產(chǎn)公司交稅，而且所得稅沒有任何免稅機會。怎么辦？我們要將這些資產(chǎn)，通過以下四種方式進行轉(zhuǎn)移，承包、租賃、投資、買賣四種方式，將資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到免稅公司或者是地稅公司。由此可以看出，從稅務(wù)籌劃角度來看，我們反對房地產(chǎn)企業(yè)搞多種經(jīng)營，因為多種經(jīng)營所形成的利潤，就像長江一樣，它的水全部匯到長江，國家正好從長江里面弄走三分之一的所得稅。所以，我們現(xiàn)在要做的工作在長江的邊上建閘門，不但讓水不再流進長江，而且把長江的水抽掉�；I劃的思路，如果把利潤比喻成水，不讓水再流到房地產(chǎn)企業(yè)，不但讓水不進來，而且把水抽掉到我的免稅，低稅的公司去，這是十分重要的。當然，我這里是講籌劃，實際上大家用到工作當中操作，往往可能籌劃的逃稅的方法綜合應(yīng)用，比如說我就發(fā)現(xiàn)不少房地產(chǎn)企業(yè)，注冊了一個沒有免稅的公司，但是這個公司怎么說呢？能開票，開票以后，這個公司所得稅也不交，營業(yè)稅照交，公司也不了了之，稅務(wù)局也這么回事，但是房地產(chǎn)企業(yè)費用就列支了，利潤也轉(zhuǎn)移走了，這個就是擦邊球，國家政策規(guī)定綜合應(yīng)用，這個不反對，只要你能夠不犯事，房地產(chǎn)企業(yè)本身不觸犯國家法律，這個方法也可以用�，F(xiàn)在非正常戶在企業(yè)里面所占的比例也相當大，但是最好能爭取一個優(yōu)惠政策�；�于這個郵箱公司在香港設(shè)立，還是在澳門設(shè)立，還是在中國的浦東新區(qū)設(shè)立，這個我管不著，但是肯定想一個辦法搞一個低稅或者是免稅的公司，這個公司我相信大家一定能夠找到，中國的郵箱公司太多了，中國肯定有大量的郵箱公司的機會。
    第二個方法，業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。就是把回報較高的業(yè)務(wù)，從房地產(chǎn)企業(yè)分離出去。大家看我手兩杯子，假如我買這個杯子能賺五塊，買這個杯子能賺五毛，你們說我現(xiàn)在想避稅，把哪個業(yè)務(wù)分出去交給免稅公司干？這個被子賣賺五塊錢一個，這個杯子能賺五毛錢，而且我知道兩者賣的數(shù)量差不多，我說我是把玻璃杯拿出去賣還是瓷杯賣？所以，把玻璃杯這個優(yōu)良的業(yè)務(wù)剝離出去，交給我的新辦的一個商貿(mào)公司去做，而且我知道新的商貿(mào)公司可以免所得稅一年，所以當我發(fā)現(xiàn)一有筆業(yè)務(wù)非常突出，又形成公司主要利潤的時候，這個時候我可能就開始籌劃了，這就叫業(yè)務(wù)剝離法。告訴大家，這個本身絕不犯法，這是企業(yè)的經(jīng)營權(quán)利，我愿意把這個杯子在A公司經(jīng)營轉(zhuǎn)到B公司經(jīng)營，我們把這種方法叫做業(yè)務(wù)剝離法，或者是業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)移法。第三個方法，定價轉(zhuǎn)移法。把商品壓價賣給你的銷售公司，再通過銷售公司賣給你的最終客戶，這個方法就叫定價轉(zhuǎn)移法。那么，銷售公司肯定具有優(yōu)惠政策的，比如商品房，我壓價賣給個人，然后通過個人到二手房加以，個人不交土地增值稅，成功的解決了土地增值稅的問題。我再講一遍，把商品房、別墅賣給個人，再通過個人在二手房交易，成功的避開了土地增值稅，也避開了營業(yè)稅，也避開了企業(yè)所得稅，這種做法就是定價轉(zhuǎn)移法。比如說我一個人買三十套房子，賣的價格是批發(fā)價，明為批發(fā)，實為價格下降的理由。價格下來以后，賣給他以后，這個人也是你的人，他拿二手房倒。根據(jù)國家明文規(guī)定，個人買賣住房，免征土地增值稅，起著這么一個作用。當然，可以是個人，也可以是一個專門的中介機構(gòu)，道理是一樣的。同志們，如果我們開發(fā)一個別墅項目的話，如果房地產(chǎn)公司直接賣的話，它的利潤率是40％，利潤率40％，意味著土地增值稅率就高了，可能是適用40％的土地增值稅稅率。你如果想把土地增長水稅率40％降下來，甚至是免稅的話，很簡單的道理，有兩個人賣，首先A賣給B，B再賣給最終消費者，A要拿一部分利潤，B要拿一部分利潤，兩者利潤率必然下降，從而導致土地增值稅的稅率下降。
    最后，我給大家再講一講成本費用的分攤法。如果收入轉(zhuǎn)移困難的話，就出第二個方法，反其道而行之，就是增加房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本和費用，怎么增加呢？有六個方法，我們研究到目前為止只發(fā)現(xiàn)六個方法，像我們發(fā)現(xiàn)太陽系有九個恒星一樣。這六個方法，第一，資金借貸法，就是由免稅公司將資金拆借給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取資金占用費的行為。房地產(chǎn)公司支付了資金占用費，必然增加了開發(fā)占地費用。那么，作為免稅公司來講，形成資金所得免稅，所以利潤從房地產(chǎn)公司到免稅公司去，成功的解決了它的所得稅負擔問題。也許大家講了你咨詢單位要交營業(yè)稅，就是說不是安置免稅企業(yè)，不是免營業(yè)稅企業(yè)，拿5％營業(yè)稅換33％所得稅機會，哪個劃得來？當然是免稅公司是劃得來的。這是資金借貸法。第二，租賃法，由免稅公司將房產(chǎn)、辦公樓租給房地產(chǎn)公司用，并且向房地產(chǎn)公司收取房屋租賃費，或者車輛租賃費，這樣房地產(chǎn)公司支付租賃費，就形成它的開支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，這樣利潤就從房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)移到了租賃公司，如果租賃公司是你開的呢？那么效果比較明顯。特別要注意，租賃公司必須是郵箱公司，也就是我們講的低稅或者是免稅公司。第三，前兩個方法有一個弊端，資金借貸法要拿資金才行，租賃法要拿財產(chǎn)才行。如果郵箱公司什么都沒有，既沒有錢，又沒有物，但是我照樣想增加房地產(chǎn)公司費用怎么辦呢？就是服務(wù)收費法，服務(wù)收費是看不見的，是什么呢？收取手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務(wù)費等等。比如說我組建一個廣告公司，房地產(chǎn)企業(yè)廣告費列可以在銷售額8％以內(nèi)，我把這個樓盤廣告通通交給我辦的廣告公司，廣告公司開票，把錢打給你，廣告公司免兩年所得稅，廣告公司再找媒體，或者是再找廣播電視臺去做廣告。它的肯定是賺錢的，但是它賺的錢說不好聽的話，實際上就是開發(fā)公司白給它的錢。你列支的標準跟稅務(wù)現(xiàn)在規(guī)定是8％，一個億的銷售可以用八百萬的廣告費，這個稅務(wù)局無條件承認，就給你服務(wù)收費帶來了機會。所以，有的公司一注冊的時候就知道這個公司肯定發(fā)財，為什么呢？因為只是人家利潤往這兒轉(zhuǎn)移而已，而且能開出廣告業(yè)發(fā)票。根據(jù)稅務(wù)局規(guī)定，廣告業(yè)發(fā)票抬頭是廣告業(yè)專用發(fā)票，廣告費支付的情況下可以列支。這種方法特別適合樓盤廣告投入比較多，像這樣的企業(yè)就可以適當?shù)募哟筮@個機會。當然，咨詢費也可以，銷售傭金也可以，反正
轉(zhuǎn)移一個，打幾百萬，千八萬的利潤小菜一碟。第四個，原材料高價銷售法。第五個，債務(wù)重組法。第六個，資產(chǎn)評估增值法。后面幾個方面，我就不給大家講了，你們自己琢磨一下，反正思路跟前面那個是一樣的，都是加大房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費用和開發(fā)成本為目的的，而且必須在法律的許可范圍之內(nèi)進行操作。到這里為止，我把外部籌劃的方法給大家做一個簡單的介紹，我估計明天有的同志就想飛回去，先注冊公司再說，肯定有機會的，王老師就是這么說，肯定是有用的，我在這里給大家講當然是有用的，這是我們實踐經(jīng)驗的總結(jié)。
    就我今天講一天課，你們在清華學習費用已經(jīng)乘十倍的回報回去了，保證是這樣的，最后由于時間關(guān)系，后面還有一些內(nèi)容，特別是我那一本書你們再翻一翻，看一看。如果實踐當中還有一些問題的話，希望大家跟我保持聯(lián)系。今天，我的最大的收獲就是跟這么多的老板在一起。