拆遷評(píng)估的正當(dāng)程序

   評(píng)估價(jià)格能否真實(shí)，符合實(shí)際，需要有正當(dāng)?shù)某绦蜃鳛楸Ｕ稀��?duì)被拆遷房屋的評(píng)估屬于房地產(chǎn)評(píng)估的范圍，應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。然而國(guó)家雖然早已頒發(fā)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，但在建設(shè)部出臺(tái)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》之前，授權(quán)各省、市、自治區(qū)人民政府制定具體被拆遷房屋的估價(jià)辦法。于是，八仙過(guò)海，各顯神通。有的地方的估價(jià)辦法完全背離實(shí)事求是原則，目的只有一個(gè)，即千方百計(jì)降低價(jià)格。有的地方則規(guī)定得過(guò)于原則，無(wú)法操作。為解決這一矛盾，作者在建設(shè)部規(guī)章出臺(tái)之前，便將自己研究的成果在本書初版時(shí)就提

      供給讀者參考。建設(shè)部的指導(dǎo)意見(jiàn)出臺(tái)后，我將之作了對(duì)比，感覺(jué)并無(wú)原則性的差別，倒是我的意見(jiàn)更具體一些。故再版時(shí)，基本無(wú)二、估價(jià)開(kāi)始前的工作內(nèi)容

　　對(duì)被拆遷房屋的估價(jià)程序的評(píng)估前步驟主要包括以下內(nèi)容：

　　一 明確估價(jià)基本事項(xiàng)

　　1.明確估價(jià)目的：關(guān)于被拆遷房屋估價(jià)目的，各地的規(guī)定一般是由拆遷人(即委托人)提出，但法律已明確為該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，即補(bǔ)償金額。所謂估價(jià)目的即委托方對(duì)估價(jià)結(jié)果的期望用途。估價(jià)目的決定了價(jià)格內(nèi)涵，進(jìn)而決定了估價(jià)技術(shù)路線。

　　2.明確估價(jià)對(duì)象：2004年1月1日起施行的建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定，房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

　　在實(shí)際工作中估價(jià)師涉及的被拆遷房屋估價(jià)對(duì)象有：1 擬拆除房屋的區(qū)位、用途、建筑面積的市場(chǎng)價(jià)格；2 擬拆除房屋的附屬物如裝修、附屬設(shè)施的市場(chǎng)價(jià)格；3 擬拆除房屋的院落空地應(yīng)給被拆遷人的土地補(bǔ)償價(jià)。

　　3.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期，它是根據(jù)估價(jià)目的所確定的。房地產(chǎn)價(jià)格內(nèi)涵與價(jià)格形成過(guò)程都與估價(jià)時(shí)點(diǎn)密切相關(guān)。估價(jià)結(jié)論具有很強(qiáng)的時(shí)間相關(guān)性，同時(shí)又具有很強(qiáng)的時(shí)效性。此外，估價(jià)對(duì)象在不同的估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)是不同的，相應(yīng)就會(huì)有不同的價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)采用公歷表示，精確到日。

　　對(duì)于上述被拆遷房屋的估價(jià)基本事項(xiàng)，估價(jià)師應(yīng)與委托方(包括被拆遷人)共同商議，最后應(yīng)征得委托方認(rèn)可。

　　二 擬定估價(jià)作業(yè)方案

　　1.確定估價(jià)技術(shù)路線：房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線，也就是確定房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式。確定估價(jià)技術(shù)路線的結(jié)果和目的是：確定價(jià)格內(nèi)涵和價(jià)格形成過(guò)程，以保證估價(jià)最接近實(shí)際。

　　2.確定估價(jià)方法：房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線是對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程的形成方式的認(rèn)識(shí)，而房地產(chǎn)估價(jià)方法本身反映了人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格形成過(guò)程和形成方式的認(rèn)識(shí)。同樣一個(gè)估價(jià)對(duì)象，采用不同的估價(jià)方法，就可能得出不同的評(píng)估結(jié)果，應(yīng)當(dāng)正確確定估價(jià)方法。

　　估價(jià)人員應(yīng)正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法并在實(shí)際操作中規(guī)范、公正地綜合使用。原則上對(duì)同一估價(jià)對(duì)象通常應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。

　　3.明確應(yīng)該調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道：估價(jià)所需的資料包括1 對(duì)拆遷范圍的房屋價(jià)格有普遍影響的資料；2 對(duì)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料；3 相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料；4 反映估價(jià)對(duì)象狀況的資料。

　　作為專業(yè)機(jī)構(gòu)，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常收集這些資料，對(duì)于某一特定的估價(jià)對(duì)象即被拆遷房屋或附屬物應(yīng)在平時(shí)收集資料的基礎(chǔ)上，擬定所需調(diào)查收集的資料及其來(lái)源渠道。

　　4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)：根據(jù)所需估價(jià)的對(duì)象情況，應(yīng)初步預(yù)計(jì)完成該項(xiàng)估價(jià)任務(wù)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，在保證估價(jià)按時(shí)、按質(zhì)完成的前提下，應(yīng)力求達(dá)到人力、經(jīng)費(fèi)最省的目標(biāo)。

　　5.擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度：在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)對(duì)所承擔(dān)的房地產(chǎn)估價(jià)任務(wù)擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度，使工作有條不紊，做到使參與估價(jià)的人員胸中有數(shù)。

　　三 收集估價(jià)所需的資料

　　在平時(shí)收集估價(jià)資料的基礎(chǔ)上，估價(jià)人員應(yīng)著重收集反映可能拆遷地區(qū)狀況的資料，如該地區(qū)房屋的環(huán)境、坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料，以及與具體估價(jià)對(duì)象相關(guān)的其他背景資料。

　　四 實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)人員必須到估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置，周圍環(huán)境，察看該房屋的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修水平、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)收集補(bǔ)充估計(jì)所需的其他資料，以及對(duì)估價(jià)對(duì)象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

　　以上四個(gè)步驟，是接受評(píng)估委托后、開(kāi)始估價(jià)之前應(yīng)做的工作。在這一階段，估價(jià)師要注意的是，盡可能不受當(dāng)事人中一方的影響，全面了解情況，做到兼聽(tīng)則明，尤其是不要閉門造車。

　　估價(jià)中的工作內(nèi)容

　　完成了估價(jià)的各項(xiàng)準(zhǔn)備，就可以開(kāi)展實(shí)際評(píng)估活動(dòng)，這一階段包括5個(gè)步驟，其工作內(nèi)容是：

　　一 選定估價(jià)方法計(jì)算：對(duì)于估價(jià)對(duì)象可選用合適的估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算，計(jì)算的成敗，關(guān)鍵在于嚴(yán)謹(jǐn)，防止發(fā)生不必要的人為的或技術(shù)差錯(cuò)。

　　二 確定估價(jià)結(jié)果：對(duì)不同估價(jià)方法計(jì)算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。對(duì)不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，通常應(yīng)做以下檢查：1 估價(jià)過(guò)程是否有誤；2 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；3 參數(shù)選擇是否合理；4 評(píng)估項(xiàng)目是否遺漏或重復(fù)；5 是否符合估價(jià)原則；6 公式選用是否恰當(dāng)；7 選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目的。

　　在確認(rèn)估算結(jié)果無(wú)誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果。在計(jì)算出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮一些不可量化的價(jià)格影響因素，對(duì)該結(jié)晶進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。

　　確定估價(jià)結(jié)果，要實(shí)行估價(jià)師負(fù)責(zé)制，要堅(jiān)持實(shí)事求是的原則。估價(jià)師對(duì)自己的計(jì)算結(jié)果承擔(dān)責(zé)任，絕不可出借資質(zhì)，或由助手甚至他人算好，自己只掛名了事。

　　三 撰寫估價(jià)報(bào)告

　　1.撰寫估價(jià)報(bào)告的要求

　　(1)全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過(guò)程和結(jié)論，正文的內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全、配套。

　　(2)公正情況和客觀性：應(yīng)站在中立的立場(chǎng)上對(duì)影響估價(jià)對(duì)象或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評(píng)論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)。

　　(3)準(zhǔn)確性：用語(yǔ)應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對(duì)未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對(duì)難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說(shuō)明，并描寫其對(duì)估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。

　　(4)概括性：應(yīng)用簡(jiǎn)潔的文字對(duì)所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對(duì)獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性，能反映事情本質(zhì)特征的資料來(lái)說(shuō)明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。

　　2.估價(jià)報(bào)告的框架結(jié)構(gòu)：封面、目錄、致委托方函、估價(jià)師聲明、估價(jià)的假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。

 

 

 

　　對(duì)于成片多宗被拆遷房屋的同時(shí)估價(jià)，且單宗房屋的價(jià)值較低時(shí)，估價(jià)結(jié)果報(bào)告可采用表格的形式。除此之外的估價(jià)結(jié)果報(bào)告，應(yīng)采用文字說(shuō)明的形式。

　　3.估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載的事項(xiàng)：1別估價(jià)項(xiàng)目名稱；2 委托方名稱或姓名和住所；3 估價(jià)方(房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu))姓名和住所；4 估價(jià)對(duì)象；5 估價(jià)目的；6 估價(jià)時(shí)點(diǎn)；7 價(jià)值定義；8 估價(jià)依據(jù)；9 估價(jià)原則；10 估價(jià)技術(shù)路線、方法和測(cè)算過(guò)程；11 估價(jià)結(jié)果及其確定的理由；12 估價(jià)作業(yè)日期；13 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期；14 估價(jià)人員；15注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的聲明和簽名、蓋章；16 估價(jià)的假設(shè)和限制條件；17 附件，應(yīng)包括反映估價(jià)對(duì)象位置、周圍環(huán)境、形狀、外觀和內(nèi)部狀況的圖片，估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明，估價(jià)中引用的其他專用文件資料，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)的資格證明。

 

 

 

　　4.估價(jià)報(bào)告中應(yīng)充分描述說(shuō)明估價(jià)對(duì)象狀況，包括估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況和權(quán)益狀況：1對(duì)土地的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、形狀、四至、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況，剩余的土地使用權(quán)年限。其中，對(duì)院落空地的相關(guān)情況亦仔細(xì)描述，不可遺漏。2 對(duì)建筑物的描述說(shuō)明應(yīng)包括：名稱、坐落、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備設(shè)施、平面布置、工程質(zhì)量、建成年月、維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況、地基的穩(wěn)定性、公共設(shè)施完備程度、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、保修期限以及產(chǎn)權(quán)證的情況。3 對(duì)估價(jià)依據(jù)中的土地基準(zhǔn)價(jià)、區(qū)位價(jià)等政府公布的文件要注明文號(hào)和發(fā)布及廢止日期。凡已廢止的文件一般不能作為估價(jià)依據(jù)。

　　5.估價(jià)報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明應(yīng)包括下列內(nèi)容，并應(yīng)經(jīng)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章：1 估價(jià)報(bào)告中估價(jià)人員陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的；2 估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論，是估價(jià)人員自己公正的專業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制；3 估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象沒(méi)有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)；4 估價(jià)人員是依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和房屋拆遷法律、法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫估價(jià)報(bào)告；5 估價(jià)人員已(或沒(méi)有)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查的估價(jià)人員的姓名；6 沒(méi)有人對(duì)估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外、應(yīng)說(shuō)明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)；7 其他需要聲明的事項(xiàng)。

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)公章才具有法律效力。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論應(yīng)負(fù)責(zé)任。

 

 

 

　　四 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)委托人

　　一般情況下，各地對(duì)被拆遷房屋的評(píng)估無(wú)法有時(shí)間上的要求，但拆遷活動(dòng)是有期限的。因此，評(píng)估機(jī)構(gòu)在完成了估價(jià)報(bào)告后要以最快的速度將報(bào)告送達(dá)給委托人避免因無(wú)謂的時(shí)間浪費(fèi)而影響拆遷進(jìn)度，損害當(dāng)事人利益。

　　五 將估價(jià)報(bào)告送達(dá)給被拆遷人

　　對(duì)估價(jià)報(bào)告是否送達(dá)給被拆遷人，由誰(shuí)送達(dá)？各地規(guī)定不一，因此也產(chǎn)生了不少的糾紛。按照法律原則，被拆遷人作為評(píng)估的利害關(guān)系人，應(yīng)當(dāng)享有知情權(quán)，有權(quán)獲得評(píng)估報(bào)告，以便表明態(tài)度。因此，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定，估價(jià)報(bào)告由評(píng)估機(jī)構(gòu)或評(píng)估機(jī)構(gòu)送達(dá)拆遷人后由拆遷人及時(shí)送達(dá)給被拆遷人，也可以直接送給被拆遷人。

　　至此，被拆遷人房屋的評(píng)估活動(dòng)也完成了最主要的部分。

　　評(píng)估的修訂歸檔工作

　　在估價(jià)報(bào)告送達(dá)給當(dāng)事人后，評(píng)估活動(dòng)并未結(jié)束。當(dāng)事人特別是被拆遷人有權(quán)提出異議，申請(qǐng)復(fù)議或重新鑒定。

　　一 聽(tīng)取反饋意見(jiàn)

　　當(dāng)評(píng)估機(jī)構(gòu)把估價(jià)報(bào)告送達(dá)給委托人后，一般情況下委托人是拆遷人的應(yīng)及時(shí)將報(bào)告(或復(fù)印件)送達(dá)給被拆遷人。評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)聽(tīng)取當(dāng)事人的意見(jiàn)，以不斷地修正錯(cuò)誤，提高業(yè)務(wù)水平�？陬^反映的要做好記錄，書面反映的要收集歸檔，由原估價(jià)人員對(duì)此作出判斷。

 

 

 

　　二 作出解釋或修訂意見(jiàn)

 

 

 

　　對(duì)當(dāng)事人的異議，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)予重視，認(rèn)真對(duì)待每一位客戶的意見(jiàn)，本著有則改之，無(wú)則加勉的原則，及時(shí)作出決策。

　　如當(dāng)事人出于誤解的，評(píng)估機(jī)構(gòu)有義務(wù)作出口頭或書面的答復(fù)，以澄清是非，消除誤解。如評(píng)估報(bào)告確有不完善之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)作出書面的補(bǔ)充意見(jiàn)，使原評(píng)估報(bào)告更為完善、準(zhǔn)確。如評(píng)估報(bào)告確有錯(cuò)誤之處，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)本著實(shí)事求是的原則，盡快以書面方式予以修訂。評(píng)估機(jī)構(gòu)的解釋、補(bǔ)充、修訂意見(jiàn)在書面作出時(shí)，是原評(píng)估報(bào)告的組成部分，并后來(lái)者優(yōu)于先者。

　　三 估價(jià)資料歸檔

　　估價(jià)報(bào)告應(yīng)及時(shí)歸檔，以便日后有關(guān)部門、人員進(jìn)行查閱、審核。對(duì)于估價(jià)機(jī)構(gòu)，將估價(jià)報(bào)告整理歸檔也是積累了一批評(píng)估資料，對(duì)今后的評(píng)估可起到借鑒、參考的作用。當(dāng)然，在遇到爭(zhēng)議、糾紛時(shí)，也可作為供有關(guān)部門審閱、評(píng)判的依據(jù)。實(shí)踐中亦有丟失評(píng)估資料而給訴訟質(zhì)證帶來(lái)困難的案例。