“設定抵押權的唯一一套房產(chǎn)真的不能執(zhí)行”？

王某最近遇到了一件鬧心事，打贏了官司，卻拿不到錢，原因是當時起訴時對方除了有一套房產(chǎn)外（該處房產(chǎn)還被產(chǎn)權人在06年抵押給銀行，從銀行借款10萬元），再無任何財產(chǎn)，而王某為了保證打贏官司順利拿到錢，便在起訴時向法院申請查封了該處房產(chǎn)。可是一年半過去了，贏了官司的王某卻沒有拿到一分錢，因為對方的房產(chǎn)是其唯一住房，又有銀行的抵押權在先，無法進入執(zhí)行拍賣程序。

根據(jù)2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，社會上許多人認為被執(zhí)行人“唯一一套住房不得執(zhí)行”。此認識給法院執(zhí)行難雪上加霜，使一部分不良債務人自以為有了逃避法律責任的“尚方寶劍”。筆者認為這種認識是對最高院司法解釋的誤讀，有必要在法理上予以澄清。

《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條規(guī)定“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。此條規(guī)定對不能拍賣、變賣或者抵債的房產(chǎn)是有限定條件的，是指對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，而不是指一套房屋不能執(zhí)行。為了進一步明確可執(zhí)行房屋司法解釋第七條規(guī)定“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必須的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。顯然最高院司法解釋強調(diào)的是要保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必須的居住房屋，并沒有提及一套房屋就不能執(zhí)行。否則會出現(xiàn)債務人居住一套豪宅甚至別墅，卻不能對其予以強制執(zhí)行的荒唐局面。司法解釋對被執(zhí)行人房屋不能執(zhí)行規(guī)定的目的是保護被執(zhí)行人的生存權，而不是保護其享受超過生存權以外的居住條件。

 在我國目前的市場經(jīng)濟環(huán)境下，信用缺失是阻礙市場經(jīng)濟發(fā)展的一個重要問題，司法強制措施是保障社會信用的最后一道屏障。房產(chǎn)是公民個人最重要的生活資料，也是確立其市場信譽的重要依據(jù)，如果司法強制措施對一套房屋不能采取，那么就會出現(xiàn)惡意逃債者居住超過生活必需的房產(chǎn)，而法律對其無可奈何的局面，這對享有合法債權的申請人是極其不公平的，也不利于維護法制秩序。特別是在基層法院，許多執(zhí)行案件是交通肇事、傷害、撫養(yǎng)費、贍養(yǎng)費、勞動報酬案等，有的申請執(zhí)行人沒有房屋，有的被執(zhí)行人的房屋是申請執(zhí)行人的錢購買的。有不少申請執(zhí)行人無錢看病，難以維持基本生活，同樣面臨生存權問題，而且是債權和生存權的競合。在強制執(zhí)行時平衡利益和注重效果在這種情況下顯得尤其重要。因此不論是站在維護市場法制秩序的角度，還是保護債權人合法權益的角度，對于超過生存必需限度的被執(zhí)行人的一套房屋進行強制執(zhí)行都是必要的。

 首先應當確立予以執(zhí)行的標準，此標準應當嚴格按《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第七條規(guī)定予以確定，也就是所擬執(zhí)行的房屋是否超過了“被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必須”。對于具體標準司法解釋沒有規(guī)定，由于我國各地經(jīng)濟發(fā)展不一致，對于最低生活標準的衡量是難以統(tǒng)一的，如同人身損害賠償中社會平均工資各地無法統(tǒng)一相同。故此對于最低生活標準房屋的衡量應當根據(jù)各地標準予以執(zhí)行，可以參考當?shù)亓�租住房標準和�?jīng)濟適用房標準等予以衡量，對此南京市中級人民法院已作了積極而有效的探討，確定以人均住房8平方米作為最低住房標準的依據(jù)，極大的提高了法院確認執(zhí)行標準的效率。

 其次可采取置換或租賃兩種執(zhí)行方法予以執(zhí)行。對于能夠采取置換方式執(zhí)行的，可以采取大面積房置換小面積房，好地段房置換差地段房，高價房置換低價房等方式予以執(zhí)行；不具備置換條件的也可以采取給被執(zhí)行人租賃一定面積的房屋予以執(zhí)行，租賃時間以半年到兩年為宜。

 第三執(zhí)行的程序。第一步由申請執(zhí)行人提出申請，法院進行審查，審查的重點是所擬執(zhí)行的房產(chǎn)是否超過被執(zhí)行人生活必需：第二步對擬執(zhí)行房產(chǎn)委托具有資質(zhì)的評估機構予以評估，以確定其價值；第三步對擬執(zhí)行房產(chǎn)依法予以拍賣；第四步落實置換房。對此可采取多種方式：首先考慮由被執(zhí)行人自行落實，在拍賣款中扣除執(zhí)行款及有關費用后將余款還給被執(zhí)行人或留下按當時當?shù)氐牟桓哂谄骄鶅r以最低保障條件將安置款交由被執(zhí)行人自行落實；其次在被執(zhí)行人無法告知或不配合的情況下則由執(zhí)行法院予以落實；也可以由申請執(zhí)行人代為落實，但必須經(jīng)執(zhí)行法院審查認可。對于采取租賃方式的，租賃房屋的落實按照上述置換方式予以落實，同時由法院用拍賣款設立一個租房專項賬戶，專門用于支付被執(zhí)行人租房生活的費用。第五步強制被執(zhí)行人遷到置換或租賃的房屋，把拍賣房產(chǎn)交付買受人。

第四、對于銀行的抵押權的處置

《根據(jù)最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》

第一條的規(guī)定：對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。同時該規(guī)定第三條也明確規(guī)定了在實際操作中的方式。

綜上： “一套房產(chǎn)不能執(zhí)行”、“有抵押權的房屋不得拍賣”的認識是對最高院司法解釋的誤讀，對一套房產(chǎn)采取強制執(zhí)行措施是必要的也是可行的，在具體實務中既要注意保護被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬的生存權，又要最大限度地實現(xiàn)債權的人的債權，必須在保護申請執(zhí)行人的利益和被執(zhí)行人的利益之間保持合理的平衡，注重執(zhí)行實效。