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| 石家莊房產(chǎn)律師：商品房買(mǎi)賣(mài)中如何適用懲罰性賠償 |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2010/3/22 17:51:00 |
商品房買(mǎi)賣(mài)中如何適用懲罰性賠償
- 《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱《解釋》)規(guī)定的懲罰性賠償制度，對(duì)于切實(shí)保護(hù)弱勢(shì)買(mǎi)受人的合法利益，有效制裁和遏制房地產(chǎn)交易中的欺詐和惡意違約行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易安全，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立均有重要意義。當(dāng)然亦有學(xué)者指出：該制度并非是購(gòu)房者的“保護(hù)神”，存在諸多不完善之處，比如未將購(gòu)房人確定為消費(fèi)者、未將賣(mài)方的其他欺詐行為納入懲罰性賠償范圍、“不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任”將給予法官較大自由裁量權(quán)容易造成司法腐敗等。誠(chéng)然，再用心良苦的制度難免存在遺漏性和滯后性，但法律不是嘲笑的對(duì)象，而是裁判的準(zhǔn)則。當(dāng)務(wù)之急是如何理解好、執(zhí)行好該項(xiàng)制度，使書(shū)本上之法變成現(xiàn)實(shí)中之法。為此，筆者對(duì)如何適用該項(xiàng)制度提出淺薄意見(jiàn)，以求教于方家。
一、 適用懲罰性制度的幾個(gè)前提問(wèn)題。
理論界和實(shí)務(wù)界關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同能否適用懲罰性賠償責(zé)任的爭(zhēng)論，主要集中反映在能否適用《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（以下簡(jiǎn)稱《消法》）第49條的問(wèn)題上。最高法院副院長(zhǎng)黃松有答記者問(wèn)時(shí)指出：“《解釋》規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任是以《合同法》第１１３條和《消法》第４９條規(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任原則為依據(jù)的，但不是對(duì)《消法》第４９條規(guī)定的直接適用�！督忉尅匪�(guī)定的懲罰性賠償責(zé)任在適用條件和結(jié)果上都與《消法》第４９條的規(guī)定有所不同�！惫P者認(rèn)為，懲罰性賠償責(zé)任制度是源于英美法系國(guó)家的一項(xiàng)制度，并非《消法》第４９條首創(chuàng)，該制度運(yùn)用于不同民事領(lǐng)域，可以設(shè)計(jì)出不同法律規(guī)則。針對(duì)經(jīng)營(yíng)者的欺詐行為，《消法》確立了雙倍賠償責(zé)任；針對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中出賣(mài)人的違約惡意和欺詐行為，《解釋》確立了不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，兩項(xiàng)制度不完全不同。以下問(wèn)題是適用該制度的前提。
1、請(qǐng)求權(quán)主體是房屋買(mǎi)受人，即支付房款購(gòu)買(mǎi)房屋的人，可以是自然人，也可以是法人或其他組織；購(gòu)房目的可是生活消費(fèi)，還可是投資增值。所購(gòu)房屋必須是商品房，即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已竣工的向社會(huì)銷售的房屋，不包括二手房、經(jīng)濟(jì)適用房、集資房和農(nóng)村房屋等。
2、適用懲罰性賠償僅限于《解釋》8、9條規(guī)定的欺詐和惡意違約行為以及14條規(guī)定的面積誤差六種情形。其他欺詐與違約行為，如商品房質(zhì)量缺陷造成無(wú)法居住；證書(shū)不全導(dǎo)致商品房存在重大權(quán)利瑕疵；房屋未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格而謊稱驗(yàn)收合格的；根本不能實(shí)現(xiàn)的欺詐性售樓廣告等情形不適用懲罰性賠償，出賣(mài)人只承擔(dān)一般違約責(zé)任、而不能主張懲罰性賠償。
3、欺詐和惡意違約達(dá)到“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)”和“合同無(wú)效或者被撤銷、解除”程度，方能適用懲罰性賠償。買(mǎi)受人締約目的至少包括三項(xiàng)：按照約定時(shí)間領(lǐng)受房屋、正常使用房屋和取得房屋產(chǎn)權(quán)。出賣(mài)人有欺詐與違約行為但不影響買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)締約目的的，不能適用懲罰性賠償。進(jìn)言之,買(mǎi)受人必須請(qǐng)求法院確認(rèn)合同無(wú)效、撤銷合同或者解除合同時(shí)，才能主張懲罰性賠償。例如將售出的房屋抵押于銀行，但交付房屋前消除抵押不影響買(mǎi)受人取得房屋的，不適用懲罰性賠償。反之，出賣(mài)人未告知抵押事實(shí)，雖然買(mǎi)受人取得房屋，但是抵押權(quán)人主張抵押權(quán)致使買(mǎi)受人不能正常地占有使用房屋的，仍可主張懲罰性賠償。
二、《解釋》第8、9條規(guī)定的五種情形具體分析。
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
根據(jù)《擔(dān)保法》第33條，出賣(mài)人可以將現(xiàn)房抵押于第三人；根據(jù)《適用擔(dān)保法若干問(wèn)題的解釋》第47條，以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效，故出賣(mài)人可以將已經(jīng)售出但尚未轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)的現(xiàn)房或期房進(jìn)行抵押，依法辦理登記手續(xù)后，抵押有效。依據(jù)物權(quán)優(yōu)先原理，同一房屋上設(shè)定不同權(quán)利時(shí)，第三人的抵押權(quán)優(yōu)先于購(gòu)房人的債權(quán)，因第三人行使抵押權(quán)將致使購(gòu)房人不能領(lǐng)受房屋或不能辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，對(duì)出賣(mài)人的惡意違約行為，購(gòu)房人可以主張懲罰性賠償。當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，購(gòu)房人將面臨“房錢(qián)兩空”之窘境，合法權(quán)益嚴(yán)重受損。
2、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的。
買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，但未交付標(biāo)的物或未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，商品房產(chǎn)權(quán)尚未轉(zhuǎn)移，出賣(mài)人仍可就該商品房與第三人訂立買(mǎi)賣(mài)合同�；趥鶛�(quán)平等性，任何一買(mǎi)受人不享有優(yōu)先于其他買(mǎi)受人的權(quán)利。因標(biāo)的物唯一，出賣(mài)人只能擇一買(mǎi)受人而履行。如果選擇后買(mǎi)受人，則先買(mǎi)受人的締約目的不能實(shí)現(xiàn)，可以請(qǐng)求解除合同，主張懲罰性賠償。但是在出賣(mài)人作出履行選擇之前，先買(mǎi)受人能否可以實(shí)現(xiàn)合同目和取得房屋尚處于不能確定狀態(tài)，不能主張解除合同及適用懲罰性賠償責(zé)任。另外，根據(jù)《解釋》第10條，出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋，其可以請(qǐng)求法院確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。
3、故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。
預(yù)售合同買(mǎi)受人僅享有對(duì)未來(lái)房屋的期待權(quán)。為保障買(mǎi)受人合法權(quán)益、防止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善而不能交房和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定，國(guó)家對(duì)商品房預(yù)售實(shí)行嚴(yán)格管理�！斗康禺a(chǎn)管理法》第44條規(guī)定了商品房預(yù)售的四個(gè)條件�！督忉尅窞楸苊馑痉�(quán)與行政權(quán)的之間的沖突，將《房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的四個(gè)條件歸結(jié)為一個(gè)條件，即商品房預(yù)售許可證明。人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)，對(duì)出賣(mài)人的預(yù)售資格應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查，即對(duì)出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定無(wú)效；出賣(mài)人取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同認(rèn)定有效。如果出賣(mài)人故意隱瞞沒(méi)有取得預(yù)售許可證明的事實(shí)或提供虛假預(yù)售許可證明，預(yù)售合同屬于無(wú)效或者可撤銷合同，買(mǎi)受人可以主張懲罰性賠償。但是根據(jù)《解釋》第2條，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
4、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。
商品房上設(shè)定抵押權(quán)后，出賣(mài)人的所有權(quán)并未喪失，為加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)和發(fā)揮財(cái)產(chǎn)效能，在抵押期間可以將抵押物轉(zhuǎn)讓，但抵押權(quán)的效力不因抵押物轉(zhuǎn)讓而受影響，對(duì)買(mǎi)受人仍然有效。當(dāng)開(kāi)發(fā)商不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人可以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押物優(yōu)先受償致使買(mǎi)賣(mài)合同不能履行；即使買(mǎi)受人領(lǐng)受抵押物，因抵押權(quán)人行使追及力可使買(mǎi)受人喪失抵押物。為保護(hù)買(mǎi)受人利益，《擔(dān)保法》49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同不能履行或買(mǎi)受人喪失所領(lǐng)房屋時(shí)，買(mǎi)受人可根據(jù)《合同法》54、94條請(qǐng)求撤銷或解除買(mǎi)賣(mài)合同，并主張懲罰性賠償。
5、故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的。
開(kāi)發(fā)商故意隱瞞房屋已經(jīng)出賣(mài)或拆遷安置的事實(shí)繼續(xù)出售同一房屋屬于典型的欺詐行為，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)懲罰性賠償責(zé)任。與《解釋》第8條所規(guī)定的“一房多賣(mài)”相比，此條旨在保護(hù)后合同買(mǎi)受人利益。如上所述，在出賣(mài)人尚未選擇向何買(mǎi)受人履行合同之前，任一買(mǎi)受人暫時(shí)不能主張解除、撤銷合同和懲罰性賠償。當(dāng)出賣(mài)人向先買(mǎi)受人交付房屋或者辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶致使后合同不能履行時(shí)，后買(mǎi)受人方能主張。確定故意隱瞞拆遷補(bǔ)償安置房屋事實(shí)時(shí)應(yīng)當(dāng)參考《解釋》第7條第1款，因?yàn)橹挥写_定“位置、用途特定的房屋”才可知再售房屋是否為同一房屋；后買(mǎi)賣(mài)合同訂立前，如果存在以所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，無(wú)論房屋是否交付于后合同買(mǎi)受人，其均不能取得房屋，故可以主張解除或撤銷合同和懲罰性賠償。
三、懲罰性賠償在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的具體運(yùn)用。
《解釋》第8、9條確立的法律后果有較大區(qū)別。第8條規(guī)定的先賣(mài)后押和一房多賣(mài)屬于出賣(mài)人惡意違約行為，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)承擔(dān)合同解除后的損害賠償責(zé)任。第9條第1款規(guī)定的隱瞞或者虛構(gòu)預(yù)售許可證明所訂買(mǎi)賣(mài)合同屬于無(wú)效合同，出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任；第2、3款規(guī)定的隱瞞已經(jīng)抵押和已出售所訂買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人選擇行使撤銷權(quán)的，出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，未選擇撤銷權(quán)而主張出賣(mài)人違約請(qǐng)求解除合同的，出賣(mài)人承擔(dān)合同解除后的損害賠償責(zé)任。下分述之。
1、 出賣(mài)人返還已付購(gòu)房款及利息。
根據(jù)《合同法》97條，合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀。無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同后，出賣(mài)人的恢復(fù)原狀義務(wù)是返還已付購(gòu)房款及利息。根據(jù)《合同法》58條，合同無(wú)效和被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效和被撤銷后，出賣(mài)人取得的已付購(gòu)房款無(wú)合法依據(jù)，應(yīng)當(dāng)返還。所不同的是，前者是合同生效后，因出賣(mài)人惡意違約導(dǎo)致合同解除而產(chǎn)生的恢復(fù)原狀義務(wù)；后者是合同無(wú)效和被撤銷后產(chǎn)生的返還財(cái)產(chǎn)義務(wù)。
2、 出賣(mài)人承擔(dān)賠償損失責(zé)任。
因出賣(mài)人違約致使合同解除后，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)《合同法》113條承擔(dān)損害賠償責(zé)任，通過(guò)賠償使買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)履行利益。損失包括直接損失與可得利益，前者是因房屋不能取得造成現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)損害、另購(gòu)?fù)惙课荻嘀Ц犊铐?xiàng)；后者可包括出賣(mài)人高價(jià)再售時(shí)超過(guò)原合同價(jià)款的部分。合同無(wú)效和被撤銷時(shí)，出賣(mài)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，使當(dāng)事人恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，包括締約費(fèi)用、準(zhǔn)備履行所支付費(fèi)用；為支付上述費(fèi)用所失去的利息、合理間接損失即因出賣(mài)人過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致買(mǎi)受人喪失能夠與第三人另行訂立合同機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失。
3、 出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
第2點(diǎn)所述賠償為填補(bǔ)性賠償，此處賠償是懲罰性賠償，二者功能有別，懲罰性賠償必須以填補(bǔ)性賠償為基礎(chǔ)，不能單獨(dú)適用�！督忉尅芬�(guī)定的懲罰性賠償是彈性條款，最高賠償數(shù)額不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍。法官可通過(guò)具體案情，根據(jù)出賣(mài)人的過(guò)錯(cuò)程度、主觀惡性、情節(jié)輕重、獲利數(shù)額、損失大小、社會(huì)影響程度、經(jīng)濟(jì)狀況，以及購(gòu)房人受侵害程度以及填補(bǔ)性賠償數(shù)額等具體情節(jié)，自由裁量具體賠償數(shù)額。這種彈性規(guī)定有利于實(shí)現(xiàn)個(gè)案公平，避免《消法》上雙倍賠償?shù)慕┗?guī)定，但法官有較大自由裁量權(quán)，判決結(jié)果叵測(cè)難卜，影響司法整體公正，容易造成司法腐敗。從舉證角度出發(fā)，按照“誰(shuí)主張，這舉證”原則，購(gòu)房人的舉證責(zé)任較重，不僅要證實(shí)《解釋》規(guī)定的五種情形導(dǎo)致“商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)，無(wú)法取得房屋”和“合同無(wú)效或者被撤銷、解除”，而且要證實(shí)的“故意隱瞞”中的“故意”和所售房屋已經(jīng)抵押或者已出賣(mài)等事實(shí)，一定程度上也制約了購(gòu)房人請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。
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