房屋評估方法
一、房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價值，然后按各類房屋的結構、裝修、設備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、抵押、拍賣、典當、轉讓、析產、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。
二、房屋評估計價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計價的基本原則。
房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應花費的全部投資。
重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費、土地征用費、拆遷補償費及房屋座落地段、朝向、樓層等調節(jié)因素的增減價值。
1.建筑安裝工程造價(簡稱工程造價)，一律按房屋評估時前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預算定額》及各市發(fā)布的單位估價表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預算定額單位價目表》、XX省建筑安裝工程費用定額以及有關規(guī)定，編制預算成本。在編制預算成本時，施工安裝企業(yè)取費標準的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費;材料價格的調整系數(shù)，一律按當年當?shù)卣?guī)定的材料價格調整系數(shù)及規(guī)定按實際調整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎。
2.室外工程費，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設備、電照、甬路和化糞井等工程費用。
3.土地征用費，系指按《土地管理法》核定的征用土地補償和安置補助費。
4.拆遷補償費，系指拆除房屋收購費、臨時過渡費、搬家費、停業(yè)損失費等。
5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎的地段差價。各市、縣房地產管理機關可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應的地段差價。朝向差價，各地房地產管理機關可根據(jù)當?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率。單元內各朝向增減差價率的代數(shù)和應趨近于零。樓層差價，各地房地產管理機關可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標準價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數(shù)和應趨近于零。
6.根據(jù)房屋的特殊結構，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應以當?shù)氐臉藴屎屯ㄓ玫淖龇昂穸葹榛A計算調整分值。室內凈高，一般居住用房以室內凈高2.8米為基礎，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業(yè)務上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。
三、房屋分類：按部頒《城市房產會計制度》的規(guī)定，房屋常用結構分為四類七等
1.鋼筋混凝土結構：全部或承重部分為鋼筋混凝土結構，包括框架大板與框架輕板結構等房屋。這類房屋一般內外裝飾良好，設備比較齊全。
2.磚混結構一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內外設備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。
3.磚混結構二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結構。外墻是清水墻，沒有陽臺，內部設備不全的非單元式住宅或其它房屋。
4.磚木結構一等：材料上等、標準較高的磚木(石料)結構，這類房屋一般是外部有裝修處理，內部設備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。
5.磚木結構二等：結構正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內有專用上、下水等設備的普通磚木結構房屋。
6.磚木結構三等：結構簡單、材料較差，室內沒有專用上、下水等設備，較低級的磚木結構房屋。
7.簡易結構：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。
在評估時，如建筑情況復雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內可再分級。有些房屋介于兩個等級之間，應以主要結構為主定級。
四、房屋耐用年限及殘值率：
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| 房 屋 結 構 | | |
|--------------------|耐用年限| 殘 值 率 |
| 類 別 | 等 級 | | |
|----------|---------|------------|-------------|
|1.鋼筋混凝土結構 | | 60—80年 |0|
|----------|---------|------------|-------------|
|2.磚混結構 | 一 等 | | 2% |
| | 二 等 | 40—60年 | |
|----------|---------|------------|-------------|
| | 一 等 | | 6% |
|3.磚木結構 | 二 等 | 30—50年 |4%|
| | 三 等 | | 3% |
|----------|---------|------------|-------------|
|4.簡易結構 | | 10—15年 |3%|
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五、房屋新舊程度的評估標準：房屋新舊程度評估標準(見附表一)，是根據(jù)部頒《房屋完損等級評定標準(試行)》，參考典型代表城市的有關資料確定，原則上將房屋按常用結構分為鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構、簡易結構四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結構、裝修、設備三個組成部分十二個工種項目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應與相應的質量等級相吻合。
如下表：
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| 質 量 等 級 | 新 舊 程 度 | 備 注 |
|-----------|-----------|-----------------------|
| 完 好 房 | 十、九、八成 | |
|-----------|-----------||
| 基本完好房 | 七、六成 | |
|-----------|-----------||
| 一般損壞房 |五、四成|確定需要拆除改建的危險房按殘值計算其現(xiàn)值|
|-----------|-----------||
| 嚴重損壞房 | 三成 | |
|-----------|-----------||
| 危 險 房 | 二、一成 | |
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六、房屋建筑面積的計算：房屋評估計價一律按房屋的建筑面積(平方米)計算其價值。戶建筑面積計算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國家經委《建筑面積計算規(guī)則》的規(guī)定計算。房屋使用面積按建設部《住宅建筑設計規(guī)范》的規(guī)定計算(其規(guī)定附后)。
七、房屋評估計價方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測定的重置單價計算房屋重置完全價值(原值)，根據(jù)評估的房屋新舊程度，計算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計算公式如下：
1.房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值
2.房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)
3.房屋應提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)。
4.年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限
5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%
6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)
八、房屋評估計價工作程序：
1.凡進行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關證件向當?shù)胤康禺a交易管理處(所)申報，由當?shù)胤康禺a交易管理處(所)安排專業(yè)評估人員進行評估作價。
2.評估人員要對房屋圖卡資料復查核對，進行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標準勘察記錄房屋的結構、裝修、設備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。
3.整理勘察記錄，計算房屋的重置完全價值(原值)、現(xiàn)值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。
4.整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表(見附表二、三)，作為提供確定房屋價格的依據(jù)。
九、各市、縣房地產主管部門可依據(jù)本辦法結合當?shù)貙嶋H，制定具體實施細則。
房屋建筑面積和使用面積的計算
一、房屋建筑面積的計算
房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結構本身(如墻、柱)占用的面積在內。多層建筑按各層建筑面積總和計算。
國家經委頒布《建筑面積計算規(guī)則》如下：
1.計算建筑面積的范圍
(1)單層建筑物不論其高度如何均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。
(2)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計算建筑面積，當高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計算;當高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計算。
(3)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。
(4)地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應出口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護墻)外圍的水平面積計算。
(5)用深基礎做地下架空層加以利用，層高2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。
(6)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過2.2米時，按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(7)穿過建筑物的通道、建筑物內的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內回廊部分按其水平投影面積計算建筑面積。
(8)圖書館的書庫按書架層計算建筑面積。
(9)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。
(10)舞臺燈光控制室按圍護結構外圍水平面積乘以實際層數(shù)計算建筑面積。
(11)建筑物內的技術層，層高超過2.2米的，應計算建筑面積。
(12)有柱雨篷按柱外圍水平面積計算建筑面積;獨立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(13)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積;單排柱、
獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計算建筑面積。
(14)突出屋面的有圍護結構的樓梯間、水箱間、電梯機房等按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(15)突出墻外的門斗按圍護結構外圍水平面積計算建筑面積。
(16)封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(17)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算建筑面積。
(18)兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。
無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計算建筑面積。
(19)室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計算建筑面積;樓內有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計算建筑面積。
(20)跨越其他建筑物、構筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。
2.不計算建筑面積的范圍
(1)突出墻面的構件配件和藝術裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。
(2)檢修、消防等用的室外爬梯。
(3)層高在2.2米以內的技術層。
(4)構筑物，如：獨立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。
(5)建筑物內外的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。
(6)沒有圍護結構的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。
(7)單層建筑內分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。
(8)層高小于2.2米的深基礎地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。
二、房屋使用面積的計算
使用面積按部頒《住宅建筑設計規(guī)范》的規(guī)定計算。其規(guī)定：
1.套內使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內面積的總面積。
2.躍層住宅中的戶內樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。
3.不包含在結構面積中的煙囪、通風道、管道井均計入使用面積。
4.內墻面裝修厚度均計入使用面積。
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