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| 石家莊土地法律咨詢:農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力 |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2010/6/5 16:23:00 |
農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力
林圣全
最近關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)糾紛的案件很多，主要原因是房產(chǎn)房屋升值較大，房屋拆遷涉及巨額的拆遷補(bǔ)償款，政府強(qiáng)制拆除后損失的補(bǔ)償?shù)龋V訟中，對(duì)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓效力爭(zhēng)論較大，本文根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定，就轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題作些探討
農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村居民在法律允許范圍內(nèi)對(duì)宅基地的占有、使用、收益的權(quán)利。
一、 法律對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定
《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定：“ 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。”而《土地管理法》第62條第3款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)�！边@并非對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止，僅是對(duì)農(nóng)民宅基地分配申請(qǐng)資格上的限制。《民法通則》第80條第3款“土地不得買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”，這是1987年開(kāi)始實(shí)施法律規(guī)定，這里的“土地”是否包括“土地使用權(quán)”，還是僅指土地所有權(quán)，抑或兩種權(quán)利兼而有之？1988年通過(guò)的《憲法》第2條修正案將憲法第10條第4款修改為：“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓�！薄稇椃ā返�2條修正案并沒(méi)有顧及土地的不同類別，也沒(méi)有考慮土地的不同所有權(quán)主體，而是規(guī)定“所有土地”的使用權(quán)都可以“依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。 《民法通則》第80條第3款的規(guī)定只能理解為對(duì)土地所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制，否則違憲。因此，此款規(guī)定并非屬對(duì)宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止規(guī)定。
二、 行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定
《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（1999年5月6日發(fā)布）（下稱《通知》）規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。根據(jù)地隨房走的原則，這是對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，但該《通知》并不是行政法規(guī)。依據(jù)現(xiàn)行的《行政法規(guī)制定程序條例》關(guān)于決定與公布的規(guī)定，“行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院審批”“ 報(bào)請(qǐng)總理簽署國(guó)務(wù)院令公布施行�！薄� “簽署公布行政法規(guī)的國(guó)務(wù)院令載明該行政法規(guī)的施行日期”。依據(jù)當(dāng)時(shí)生效的《行政法規(guī)制定程序暫行條例》 第三條“ 行政法規(guī)的名稱為條例、規(guī)定和辦法。”第十四條“ 行政法規(guī)草案由國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批�！薄〉谑鍡l“ 經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過(guò)或者經(jīng)國(guó)務(wù)院總理審定的行政法規(guī)，由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門(mén)發(fā)布。” 從名稱上來(lái)看，該《通知》的名稱不符合法規(guī)的制定程序規(guī)定；從通過(guò)的程序來(lái)看，該《通知》僅經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院辦公會(huì)議，未經(jīng)過(guò)法定的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，或者由國(guó)務(wù)院總理審批程序；從發(fā)布的程序來(lái)看，該《通知》僅由國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布，未符合法定的“由國(guó)務(wù)院發(fā)布，或者由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)、國(guó)務(wù)院主管部門(mén)發(fā)布”程序。另外，該通知也未公布施行日期。因此，該《通知》并不是行政法規(guī)，現(xiàn)行行政法規(guī)沒(méi)有對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出禁止性規(guī)定。
三、 行政規(guī)章對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓作出的規(guī)定
目前關(guān)于宅基地轉(zhuǎn)讓問(wèn)題的規(guī)章級(jí)規(guī)定有國(guó)家土地管理局《確定土地所有權(quán)與使用權(quán)的若干規(guī)定》第169條“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。建造在該宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓”。這里禁止的是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但其效力只是行政規(guī)章。、
四 、結(jié)論
根據(jù)民法的一般原則，法無(wú)禁止的皆可為， 根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無(wú)效。因此，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或買賣在其上所建商品房的行為，沒(méi)有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，只是違反了國(guó)務(wù)院辦公廳的政策性規(guī)定及行政規(guī)章規(guī)定，依法有效。
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