公租房：解決整體住房難題？

第一財經(jīng)日報
岳富濤

年輕人無需再做辛苦的房奴，只需付出很便宜的租金就能住上房；開發(fā)商無需承擔各方罵名和沉重資金壓力，輕松建房，長年可以收取穩(wěn)定的租金；地方政府無需為民眾住房問題殫精竭慮，只需做好監(jiān)督者。

這是公租房的設計者們畫出的“美麗
新世界
”，也得到了多方贊同，希望公租房能一勞永逸解決我們目前遇到的諸多尖銳矛盾。七個部委聯(lián)合制定了公租房相關規(guī)則之后，地方政府紛紛積極響應，表態(tài)要大張旗鼓立即鋪開。

縱觀全球，推行公租房制度的國家和地區(qū)很多，但成功案例寥寥無幾，更沒有哪個國家和地區(qū)是靠公租房成功解決整體住房難題的。

政府愿意讓利嗎？

住建部等七部委提出，希望市場化投資成為公租房建設的重要主體，并從投資、建設、經(jīng)營到退出，都為民間資金設立好了路徑，尤其是可以轉讓。

民間資金與政府資金不同，投資回報無疑是他們關注的核心。公租房看似可以成為一項穩(wěn)定、長期、安全的投資，但仔細評估一下就會發(fā)現(xiàn)，這幾點都很難得到保證。

從投資回報率的角度來看，首先需要降低投資成本，也就是政府在稅費和出讓金方面要給予投資者極大的優(yōu)惠，才可能有吸引力。但即使目前已經(jīng)推出公租房制度的多個城市政府，沒有一家在這方面有明確承諾。模糊的背后是無法放棄巨額的相關收入，地方政府沒有多大動力將有價值的地塊用于公租房建設，即便在土地市場極不景氣的當下，包括某直轄市在內的多個城市仍然拋出了創(chuàng)紀錄的商品房土地出讓計劃。

假使地方政府愿意在土地出讓金方面做出讓步，但如果投資者能拿來建設公租房的土地都在偏遠無配套的遠郊，投資無疑只會“打了水漂”。在地段、配套、出行方面，租房者比購房者的要求高出許多。遠郊的商品房降價能賣掉，但租金再降也很難租掉，對比一下目前市場上遠郊和市中心房屋的租售比就知道了。以上海為例，市中心一套市價400萬元的中檔公寓月租金能達到7000元以上，外環(huán)外一套400萬元的大戶型公寓4000元/月也很難租出去。

租金回報太低

除了土地出讓金這個最大的成本外，根據(jù)規(guī)則的標準要求，公租房的建設成本并不低：根據(jù)上個月公布的《北京市公共租賃住房建設技術導則（征求意見稿）》中，北京的公租房將達到“拎包入住”的標準，并適當提高托幼、小學、社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生等配套標準，配置洗衣房、食堂、文化活動室等便民設施。如此巨大的投資規(guī)模，租金回報能有多少呢？