房地產(chǎn)開發(fā)中違約行為預(yù)防

      房地產(chǎn)開發(fā)涉及面廣、周期長、環(huán)節(jié)多、資金量大。開發(fā)過程中任何一個(gè)環(huán)節(jié)上稍有差錯(cuò)，都會(huì)造成經(jīng)濟(jì)損失，甚至巨大的損失。尤其在有關(guān)合同簽訂后，對(duì)方若有違約行為，則更會(huì)造成難以估價(jià)的損失。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中如何運(yùn)用法律武器防患對(duì)方的違約行為顯得尤為重要。

     房地產(chǎn)開發(fā)中違約行為按其是否發(fā)生在合同履行期間，可分為實(shí)際違約和預(yù)期違約。實(shí)際違約是現(xiàn)實(shí)的，客觀存在的不履行或不按合同的約定履行合同義務(wù)；而預(yù)期違約表現(xiàn)為將來不履行合同義務(wù)，是一種現(xiàn)實(shí)危險(xiǎn)，它可能轉(zhuǎn)化為實(shí)際違約，也可能因違約方撤回違約的行為或意思表示而消失。對(duì)于實(shí)際違約，因違約行為的責(zé)任相對(duì)明確，可按合同的違約條款或通過訴訟、仲裁、申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行等方式解決；而對(duì)于預(yù)期違約，由于它只是對(duì)方當(dāng)事人日后可能違約的一種危險(xiǎn)性，從責(zé)任界定上相對(duì)比較困難。因此，本文僅就在房地產(chǎn)開發(fā)中如何運(yùn)用合同法防患對(duì)方當(dāng)事人可能發(fā)生的預(yù)期違約行為作一些探討。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)合同簽訂后，實(shí)際履行時(shí)會(huì)發(fā)生以下三種情況： ①開發(fā)合同約定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲方)履行義務(wù)在先，而對(duì)方當(dāng)事人(以下簡稱乙方)履行義務(wù)在后。②開發(fā)合同約定甲方、乙方同時(shí)履行義務(wù)。③開發(fā)合同約定乙方履行義務(wù)在先，甲方履行義務(wù)在后。

     在我國新合同法(1999年3月15日全國人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過的《中華人民共和國合同法》)中，針對(duì)上述三種情況，有三種抗辯權(quán)可供房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用。 1、不安抗辯權(quán)。我國合同法第68條、第69條規(guī)定了不安抗辯權(quán)制度。合同法第68條規(guī)定：“應(yīng)當(dāng)先履行債務(wù)的當(dāng)事人，有確切證據(jù)證明對(duì)方有下列情形之一的，可以中止履行：(一)經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；(二)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；(三)喪失商業(yè)信譽(yù)；(四)有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形。當(dāng)事人沒有確切證據(jù)中止履行的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任�！� 合同法第69條規(guī)定：“當(dāng)事人依照本法第六十八條的規(guī)定中止履行的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方。對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行。中止履行后，對(duì)方在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當(dāng)擔(dān)保的，中止履行的一方可以解除合同�！�

      2000年9月，杭州市某房地產(chǎn)企業(yè)與該市某建筑公司簽定了價(jià)值3500萬元的建筑施工總承包合同。合同約定：先由房地產(chǎn)企業(yè)支付25％的工程款，總計(jì)875萬元。合同簽定后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)該建筑公司存在嚴(yán)重的債務(wù)問題，經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化，因此未按合同的約定支付25％的工程款，并要求對(duì)方提供擔(dān)保。而該建筑公司未提供任何擔(dān)保，并以房地產(chǎn)公司違約為由上訴法院要求支付違約金。經(jīng)法院調(diào)查審理，認(rèn)定該建筑企業(yè)因在以往多處建筑項(xiàng)目中違規(guī)帶資施工，導(dǎo)致公司資金無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，存在嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，喪失了商業(yè)信譽(yù)，判決房地產(chǎn)企業(yè)的不安抗辯權(quán)成立，該建筑公司敗訴。從而使房地產(chǎn)企業(yè)免受巨大的經(jīng)濟(jì)損失。 2、同時(shí)履行抗辯權(quán)。我國合同法第66條規(guī)定了同時(shí)抗辯權(quán)制度：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，沒有先后履行順序的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)履行。一方在對(duì)方履行之前有權(quán)拒絕其履行要求。一方在對(duì)方履行債務(wù)不符合約定時(shí)，有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求�！�(合同法第66條)

      2001年3月，上海市某房地產(chǎn)企業(yè)與廣州市某建筑幕墻公司簽定了價(jià)值1100萬元的玻璃幕墻施工總承包合同。合同約定：按工程進(jìn)度計(jì)劃日期，同時(shí)施工并同時(shí)支付工程款。合同實(shí)施后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)該幕墻公司施工能力不足，并存在嚴(yán)重的質(zhì)量問題，由此引起房地產(chǎn)企業(yè)的警覺，向該幕墻公司提出了質(zhì)疑，并且提出不再按原合同同期支付工程款。由此雙方發(fā)生了爭議，按合同的爭議條款，經(jīng)仲裁裁決，房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)履行抗辯權(quán)成立，鑒于該幕墻公司已無能力繼續(xù)按期履行合同，裁決解除合同。 3、先履行抗辯權(quán)。我國合同法第67條規(guī)定了先履行抗辯權(quán)制度：“當(dāng)事人互負(fù)債務(wù)，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權(quán)拒絕其履行要求。先履行一方履行債務(wù)不符合約定的，后履行一方有權(quán)拒絕其相應(yīng)的履行要求�！�(合同法第67條)

      2002年5月，江蘇省蘇州市某房地產(chǎn)企業(yè)與南京市某建筑公司簽定了價(jià)值320萬元的樁基施工合同。合同約定：房地產(chǎn)企業(yè)按建筑公司樁基工程完成量每月支付相應(yīng)的工程款。工程施工后，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)現(xiàn)該建筑公司的樁基施工不符合有關(guān)國家規(guī)范，隱蔽工程可能存在質(zhì)量隱患，因而拒絕了對(duì)方要求支付工程款的要求，并且上訴法院要求采取補(bǔ)救措施并賠償損失。經(jīng)法院調(diào)查，認(rèn)定該公司工程質(zhì)量不符合國家規(guī)范，并虛報(bào)了工程量，違反了合同約定，最終判決房地產(chǎn)企業(yè)先履行抗辯權(quán)成立，責(zé)令該建筑企業(yè)采取補(bǔ)救措施，保證樁基施工質(zhì)量，以符合國家規(guī)范，并支付違約金23萬元，從而使房地產(chǎn)企業(yè)挽回了經(jīng)濟(jì)損失，保證了工程質(zhì)量。 另外，我國新合同法在引入大陸法系的不安抗辯權(quán)制度的同時(shí)也引入了英美法系的預(yù)期違約制度(包括明示預(yù)期違約和暗示預(yù)期違約)，對(duì)合同當(dāng)事人進(jìn)行了更加全面的保護(hù)。合同法第94條第2款、第108條對(duì)預(yù)期違約制度做了具體規(guī)定。 合同法第94條第2款規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同……(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)……。 合同法第108條規(guī)定：“當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任�！�

      由于我國新合同法同時(shí)引入了大陸法系的不安抗辯權(quán)制度和英美法系的預(yù)期違約制度，而且在引入時(shí)理念和制度并舉，兩者相互嫁接和改造，導(dǎo)致每項(xiàng)制度都不夠完善，整個(gè)體系又不夠協(xié)調(diào)，存在著責(zé)任竟合的情況，在法律的適用上可能會(huì)造成一定的困難。 我們?cè)趯?shí)踐中要對(duì)合同法第68條(不安抗辯權(quán))列舉的“經(jīng)營狀況嚴(yán)重惡化；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、抽逃資金，以逃避債務(wù)；喪失商業(yè)信譽(yù)；有喪失或者可能喪失履行債務(wù)能力的其他情形”行為，明確僅適用合同法第68條“可以中止履行”和第69條“對(duì)方提供適當(dāng)擔(dān)保時(shí)，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)履行”，不再適用合同法第108條、第94條第2款(預(yù)期違約)之預(yù)期違約制度。 除此之外的任何類似故意違約情形皆應(yīng)按“以自己的行為表明不履行主要債務(wù)”，從而適用合同法第108條、第94條第2款之預(yù)期違約制度，即：“可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任”；“當(dāng)事人可以解除合同”。