房地產(chǎn)信托這一新的融資方式在我國(guó)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，備受房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司以及投資者的青睞。信托公司借此獲得新的融資渠道，信托公司和投資者則乘機(jī)介入房地產(chǎn)業(yè)謀取收益，三者可謂各取所需。

然而，房地產(chǎn)信托作為信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種投資手段，受制于信托制度在我國(guó)起步較晚以及房地產(chǎn)資本市場(chǎng)的不完善，其間存在大量法律風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)信托概述

（一）房地產(chǎn)信托的含義

信托制度起源于英國(guó)，以“受人之托，代人理財(cái)”為其核心理念。我國(guó)引入該制度可追溯至20世紀(jì)初，但直至2001年才以立法的形式予以正式確立。根據(jù)我國(guó)《信托法》第二條的規(guī)定，信托“是指委托人基于對(duì)受托人的信任，將其財(cái)產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益和特定目的，進(jìn)行管理或者處分的行為。”

房地產(chǎn)信托則是指信托投資公司接受投資人的委托，發(fā)揮其專業(yè)理財(cái)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)設(shè)立房地產(chǎn)信托計(jì)劃籌集資金，用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)從而為委托人謀取利益的信托形式。它是根據(jù)信托投資對(duì)象的不同劃分得來(lái)，與其它信托的區(qū)別在于：房地產(chǎn)信托的信托財(cái)產(chǎn)專門(mén)投資于房地產(chǎn)，而其它信托的信托財(cái)產(chǎn)則投資于有價(jià)證券或公益等其它領(lǐng)域。

（二）房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式

房地產(chǎn)信托根據(jù)資金運(yùn)用方式的不同，其常見(jiàn)的運(yùn)作模式主要有以下幾類：

1、抵押貸款型。此種模式下，信托公司主要扮演金融中介的角色，通過(guò)發(fā)行信托計(jì)劃募集資金，用于向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放抵押貸款。房地產(chǎn)企業(yè)借助信托貸款獲得項(xiàng)目融資，而信托公司則通過(guò)發(fā)放抵押貸款收取手續(xù)費(fèi)和利息，從中獲取收益。

2、股權(quán)投資型。這是房地產(chǎn)信托發(fā)展的新型模式，信托公司通過(guò)發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金，并將該募集資金用于向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資，從而獲取項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)控制權(quán)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。待信托產(chǎn)品期限屆滿進(jìn)行兌付，以此收回本金和預(yù)期收益。

3、權(quán)益投資型。權(quán)益投資型信托與股權(quán)投資型信托類似，主要區(qū)別是信托公司不持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)，而僅受讓股權(quán)受益權(quán)。股權(quán)受益權(quán)是特定股權(quán)對(duì)應(yīng)的除表決權(quán)之外的因持有特定股權(quán)而享有的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益，即特定股權(quán)的收益權(quán)（股息、分紅、配送股等）。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)公司再以約定的價(jià)格回購(gòu)股權(quán)受益權(quán)。

4、置業(yè)投資型。與股權(quán)投資型入股房地產(chǎn)企業(yè)不同，置業(yè)投資型信托由信托公司直接購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，實(shí)施信托計(jì)劃，持有公寓、辦公樓等收益性房產(chǎn)。其收益可來(lái)源于出售該房地產(chǎn)的收入、出租該房地產(chǎn)的租金收入，以及其增值收益。

5、組合投資型。顧名思義，組合投資型是指組合運(yùn)用上述兩種及兩種以上投資手段的運(yùn)作模式。

二、房地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險(xiǎn)

2001年頒布實(shí)施的《中華人民共和國(guó)信托法》，以及銀監(jiān)會(huì)2007年制定的《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》，共同構(gòu)成了我國(guó)信托行業(yè)監(jiān)管的基本法律制度�！耙环▋梢�(guī)”系信托行業(yè)的一般規(guī)定，任何信托計(jì)劃的實(shí)施都必須遵照其進(jìn)行。對(duì)于房地產(chǎn)信托，銀監(jiān)會(huì)于2008年完成了對(duì)《信托公司房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)管理辦法（草案）》征求意見(jiàn)稿（簡(jiǎn)稱“REITs意見(jiàn)稿）的意見(jiàn)征詢，而該意見(jiàn)稿是我國(guó)首次對(duì)房地產(chǎn)信托作出的專門(mén)規(guī)定。盡管法規(guī)監(jiān)管不可謂不完備，但房地產(chǎn)信托依舊存在房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目詐騙、信托計(jì)劃未按規(guī)定設(shè)立、信托資金違規(guī)使用、信托擔(dān)保形同虛設(shè)、信托產(chǎn)品不能按時(shí)兌付等多項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn)，需引起全面重視。

（一）房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目欺詐的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目欺詐，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)偽造文件騙取土地使用權(quán)證和工程建設(shè)許可，進(jìn)而向信托公司提供虛假的項(xiàng)目建設(shè)方案、虛假擔(dān)保以騙取房地產(chǎn)信托資金的行為。信托公司由于盡職調(diào)查不夠充分，未能及時(shí)發(fā)覺(jué)騙局而投入信托資金，最終導(dǎo)致自身及投資者權(quán)益受損。房地產(chǎn)項(xiàng)目詐騙案在我國(guó)屢見(jiàn)不鮮。

2011年爆發(fā)的銀川“燕京華府”房地產(chǎn)項(xiàng)目詐騙案，即是此類案例的典型，涉案金額高達(dá)一億元，陜西中機(jī)東信公司負(fù)責(zé)人李飏一審被判處無(wú)期徒刑。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金巨大，使得很多不法開(kāi)發(fā)商不惜鋌而走險(xiǎn)。如果信托公司未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的詐騙情形，導(dǎo)致信托資金被開(kāi)發(fā)商騙走，就會(huì)面臨向投資者承擔(dān)高額賠償?shù)呢?zé)任。

（二）信托計(jì)劃未按委托人規(guī)定設(shè)立的法律風(fēng)險(xiǎn)

信托計(jì)劃未按規(guī)定設(shè)立主要表現(xiàn)在兩方面：一是委托人在設(shè)立信托時(shí)信托資金來(lái)源不合法，二是信托公司對(duì)預(yù)期收益作出承諾。

根據(jù)我國(guó)《信托法》第十一條規(guī)定，委托人以非法財(cái)產(chǎn)或者本法規(guī)定不得設(shè)立信托的財(cái)產(chǎn)設(shè)立信托，信托無(wú)效。同時(shí)根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第十一條第二項(xiàng)的規(guī)定，信托公司出具的認(rèn)購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)說(shuō)明書(shū)應(yīng)載明如下內(nèi)容，即委托人應(yīng)當(dāng)以自己合法所有的資金認(rèn)購(gòu)信托單位，不得非法匯集他人資金參與信托計(jì)劃。由此可見(jiàn)，在信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)，委托人有義務(wù)確保信托資金屬自己合法所有，同時(shí)信托公司在信托計(jì)劃推介時(shí)必須以文字形式向投資人進(jìn)行說(shuō)明。否則，信托計(jì)劃的設(shè)立存在違規(guī)甚至無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn)。

除此之外，信托公司向投資人承諾信托受益也是信托計(jì)劃設(shè)立時(shí)的另一法律風(fēng)險(xiǎn)。依據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第八條的規(guī)定，信托公司推介信托計(jì)劃時(shí)，不得以任何方式承諾信托資金不受損失，或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。但實(shí)踐中，為了吸引投資者參與信托計(jì)劃，信托公司有時(shí)會(huì)對(duì)預(yù)期收益向投資者做出承諾。這會(huì)導(dǎo)致信托計(jì)劃被監(jiān)管部門(mén)認(rèn)定為違規(guī)設(shè)立的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）信托資金被違規(guī)使用的法律風(fēng)險(xiǎn)

信托資金的使用不僅要遵從信托財(cái)產(chǎn)獨(dú)立性原則，符合信托目的，而且其投資方向和投資策略必須與信托計(jì)劃的約定相一致。但現(xiàn)實(shí)生活中，信托資金被挪作他用的情況卻時(shí)有發(fā)生。安信信托浙江金磊房地產(chǎn)信托計(jì)劃的信托資金被項(xiàng)目公司挪用于償還高利貸欠款，而中誠(chéng)信托于2011年設(shè)立的誠(chéng)至金開(kāi)信托計(jì)劃，也存信托資金被非法挪用的情況。一旦發(fā)生此類情形，信托資金的本金安全和未來(lái)收益都將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)，信托公司就會(huì)面臨向投資者承擔(dān)賠償責(zé)任的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（四）信托擔(dān)保難以起到擔(dān)保作用的法律風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)信托在設(shè)立之時(shí)，信托公司不僅會(huì)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查，同時(shí)在信托計(jì)劃發(fā)行以后，也會(huì)要求項(xiàng)目公司對(duì)信托產(chǎn)品進(jìn)行抵押擔(dān)保，從而控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，以期信托資金和收益能按時(shí)回收。常見(jiàn)的擔(dān)保手段包括建設(shè)項(xiàng)目及土地使用權(quán)抵押擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)擔(dān)保，甚至還有個(gè)人或企業(yè)的連帶保證。

上述擔(dān)保措施看似完備，但仍不能完全排除房地產(chǎn)信托的風(fēng)險(xiǎn)隱患。根本原因在于，信托擔(dān)保本身即存在形同虛設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)。以建設(shè)項(xiàng)目及其土地使用權(quán)抵押擔(dān)保為例，房地產(chǎn)信托資金及收益的回收，取決于建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收并取得銷(xiāo)售收入。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商因各種原因未能及時(shí)竣工并進(jìn)行銷(xiāo)售，信托資金及收益的回收就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。此時(shí)，投資者只能寄希望于抵押項(xiàng)目及土地自身的價(jià)值。但顯而易見(jiàn)的是，未能按時(shí)竣工的工程的價(jià)值大大低于工程完工后進(jìn)行銷(xiāo)售或租賃所能取得的收益。抵押的設(shè)立雖能挽回一定的損失，但就已經(jīng)產(chǎn)生的信托資金損失，信托公司仍面臨著向投資者承擔(dān)賠償責(zé)任的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（五）信托報(bào)酬不能按時(shí)得到償付的法律風(fēng)險(xiǎn)

投資者投資房地產(chǎn)信托的目的便是獲取高額的收益，而收益的取得都是以信托產(chǎn)品的兌付為前提，一旦發(fā)生兌付危機(jī)，信托公司需要向投資者承擔(dān)的賠償責(zé)任無(wú)疑是巨大的。而且，房地產(chǎn)信托的信托資金往往數(shù)額巨大，一次兌付危機(jī)極有可能導(dǎo)致信托公司破產(chǎn)�？傮w而言，房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)的原因有以下兩類：

一是項(xiàng)目公司違約。具體包括建設(shè)項(xiàng)目詐騙，項(xiàng)目公司將信托資金違規(guī)使用乃至侵占，項(xiàng)目公司因資金鏈斷裂等原因不能按時(shí)完成項(xiàng)目工程建設(shè)，從而無(wú)法獲得房地產(chǎn)建設(shè)收益等。

二是項(xiàng)目本身原因。因國(guó)家采取房地產(chǎn)調(diào)控措施、項(xiàng)目周邊區(qū)域的規(guī)劃發(fā)生變化、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位存在偏差、項(xiàng)目品質(zhì)存在瑕疵等原因，極有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的銷(xiāo)售、出租存在障礙。一旦出現(xiàn)上述情況，項(xiàng)目建設(shè)資金將無(wú)法及時(shí)回籠，信托資金和收益無(wú)法按時(shí)收回，便會(huì)導(dǎo)致兌付風(fēng)險(xiǎn)。

三、房地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險(xiǎn)防范

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有資金需求大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，資金回籠周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，因此信托公司應(yīng)當(dāng)格外重視發(fā)地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險(xiǎn)防范。具體而言，信托公司可以采取以下防范措施。

（一）加強(qiáng)對(duì)投資的信托計(jì)劃的合法性審查

信托計(jì)劃的合法性審查，主要是針對(duì)信托資金違法以及信托公司承諾預(yù)期收益率等風(fēng)險(xiǎn)的防范。首先，為防止委托人以非法資金投入信托計(jì)劃，一方面要在信托計(jì)劃發(fā)行時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)資金來(lái)源審查，另一方面則應(yīng)在信托合同中，規(guī)定投資人保證信托資金合法義務(wù)及其相應(yīng)責(zé)任。其次，信托公司在設(shè)立信托計(jì)劃時(shí)，應(yīng)仔細(xì)審查信托計(jì)劃中的表述，避免出現(xiàn)對(duì)預(yù)期收益進(jìn)行承諾的表述。

（二）對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)地盡職調(diào)查

信托公司應(yīng)及時(shí)組織財(cái)務(wù)、法律、建設(shè)工程等領(lǐng)域的專業(yè)人員，對(duì)項(xiàng)目公司以及建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地盡職調(diào)查。這樣可以使信托公司對(duì)項(xiàng)目公司及建設(shè)項(xiàng)目的基本情況有更直觀及深入的了解，充分知曉項(xiàng)目公司及建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，全面而準(zhǔn)確地把握項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)狀況及治理結(jié)構(gòu)，避免項(xiàng)目公司的誤導(dǎo)，從而避免信托資金被騙等風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（三）加大在股權(quán)投資模式使用時(shí)的風(fēng)險(xiǎn)把控

股權(quán)投資模式的風(fēng)險(xiǎn)在于：一方面信托公司作為金融機(jī)構(gòu)，投資以及資本管理是其專長(zhǎng)，但在建設(shè)項(xiàng)目管理上未必優(yōu)于房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面，入股項(xiàng)目公司即意味著成為項(xiàng)目公司股東。一旦項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金短缺不能支付工程款，那么作為施工方的建設(shè)公司即成為項(xiàng)目公司的債權(quán)人，繼而向作為股東的信托公司請(qǐng)求支付相應(yīng)款項(xiàng)。因此，信托公司必須充分了解建設(shè)項(xiàng)目所需資金規(guī)模以及項(xiàng)目公司的資金狀況，在確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)可控的前提下再選擇股權(quán)投資模式。如果項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)較大，則建議房地產(chǎn)信托采用貸款抵押型等更為穩(wěn)妥的運(yùn)作模式，同時(shí)設(shè)立合理、有效的擔(dān)保。

（四）建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別機(jī)制

信托公司應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)法律風(fēng)險(xiǎn)，建立起專業(yè)而完善的合規(guī)及風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)，制定合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)控制的內(nèi)部制度和操作流程，并指派專人監(jiān)督管理；其次，由于房地產(chǎn)信托法律風(fēng)險(xiǎn)在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中始終存在，因此信托公司還應(yīng)在房地產(chǎn)信托運(yùn)作過(guò)程中指派合規(guī)和風(fēng)險(xiǎn)控制部門(mén)的人員對(duì)目標(biāo)公司和建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行跟蹤識(shí)別，及時(shí)處理各類新發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)，確保信托計(jì)劃的安全運(yùn)行。

（作者：李晨 來(lái)源：上海企業(yè)）