能夠危及到意向金安全的主要有三個(gè)方面的因素:
其一是不法分子利用漏洞進(jìn)行詐騙;其二是不良經(jīng)紀(jì)人歪嘴和尚念歪經(jīng);其三是購(gòu)房者自己倉(cāng)促行事留下的隱患。如要保證意向金安全,不妨從這三個(gè)方面著手。
如何才能保證意向金的安全?一筆三、五萬元左右的購(gòu)房意向金,雖然相對(duì)房款來說不是很大,但對(duì)于普通的工薪家庭來說也不是小數(shù)目。保證意向金的安全成為購(gòu)房者非常關(guān)心的現(xiàn)實(shí)問題。
而令人感到有些尷尬的是,正在試點(diǎn)的二手房交易資金監(jiān)管系統(tǒng),并沒有明確是否將其納入進(jìn)來,這就需要購(gòu)房者更為小心謹(jǐn)慎才是。專家表示,要保證意向金的安全,首先是自己要小心行事,不可大意。再就是防人之心不可無,下面結(jié)合案例來具體分析。
意向金也要講安全
盧建明怎么也沒有想到,他付出去的意向金居然收不回來了,而在支付這筆錢款時(shí),中介還清清楚楚地告訴他:"如果你對(duì)房子不滿意,意向金可以退回。"
近日,盧先生看中上海浦東金橋(600639,股吧)附近一套二手房,看完房之后他自己覺得還不錯(cuò),于是向中介公司支付了2萬元的意向金,并讓中介與上家議價(jià)。四天后,盧先生再次看房時(shí),發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間有滲漏現(xiàn)象,而且賣家竟然把空調(diào)也拆走了,與當(dāng)初中介所說的送裝修有出入,于是提出放棄購(gòu)房想法。誰知中介告訴他,意向金已經(jīng)在三天后自動(dòng)轉(zhuǎn)為定金,如果反悔,將不能取回。
意向金的問題似乎成了一個(gè)無法解開的結(jié)。近日,記者咨詢了滬上幾家律師事務(wù)所,均表示目前仍有市民因?yàn)橐庀蚪鸬膯栴}而前來咨詢。上海聯(lián)業(yè)律師事務(wù)所主任律師王展表示,意向金的問題一直就困擾著購(gòu)房者。
"意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定"的規(guī)則被人利用,往往會(huì)危及到意向金的安全。據(jù)了解,在二手房交易過程中,意向金往往被當(dāng)作購(gòu)房者表達(dá)誠(chéng)意的手段。目前,房產(chǎn)中介常要求購(gòu)房者在簽訂二手房買賣合同前支付意向金,并在相關(guān)單據(jù)上注明"意向金自動(dòng)轉(zhuǎn)定金"條款,而房產(chǎn)中介大多不會(huì)主動(dòng)告知購(gòu)房者該條款。只表示"意向金是可以退的",消費(fèi)者或是沒注意此類條款,或是聽信中介的口頭承諾而輕易付款。其實(shí),"意向金"雖不具有"定金"的性質(zhì),但依據(jù)雙方約定轉(zhuǎn)為"定金"后,消費(fèi)者如不購(gòu)買該套房屋,則收不回該筆"定金"了。
其次,由于現(xiàn)有的交易程序上存在漏洞,如不法分子發(fā)布假信息,便能騙得意向金,還有就是有些購(gòu)房者在沒有考慮周全的情況下做出決定,在發(fā)現(xiàn)與預(yù)想的狀況不符時(shí)反悔,肯定也會(huì)損失意向金。
如何保證意向金的安全呢?對(duì)此,專家表示需要從兩個(gè)方面入手。其一是要防止心懷叵測(cè)之人,防止鉆入別人的圈套。其二就是購(gòu)房者自己要做到謹(jǐn)慎行事,而不能沖動(dòng),并預(yù)先將各個(gè)環(huán)節(jié)都考慮清楚。下面我們結(jié)合具體案例來分析。
選擇可靠機(jī)構(gòu)托管
在目前二手房市場(chǎng)上,賣家房源掛牌只需一個(gè)電話即可"搞掂",而在簽訂房屋買賣合同之前中介公司也不會(huì)對(duì)房產(chǎn)證的真假進(jìn)行核實(shí),而意向金交給賣家之前,恰恰是發(fā)生在產(chǎn)權(quán)調(diào)查之前,于是有人以此進(jìn)行詐騙活動(dòng)。
【案例1】
今年2月,辛先生看中寶山區(qū)一套二手房。在中介的撮合下,雙方談妥房?jī)r(jià),而辛先生也在中介公司的建議下支付了2萬元作為定金。賣家也開具了定金收取收據(jù),并約定三天后簽訂房屋買賣合同。三天后,當(dāng)辛先生再次聯(lián)系賣家時(shí),賣家竟然已經(jīng)不知所蹤,手機(jī)打不通,按房產(chǎn)證登記的地址去找,卻發(fā)現(xiàn)此人根本就不是房東。
辛先生找到中介,要求對(duì)此事負(fù)責(zé),中介房也感到很冤屈,因?yàn)樵趯⒁庀蚪疝D(zhuǎn)為定金之前,中介公司一般不會(huì)到房產(chǎn)交易中心去核查房產(chǎn)證信息。不法分子也正是利用了這個(gè)漏洞,使得辛先生上當(dāng)受騙。
應(yīng)對(duì)之策:王展表示,對(duì)于此類漏洞,購(gòu)房者一定要當(dāng)心。他建議購(gòu)房者選擇對(duì)定金進(jìn)行托管。如何操作呢?王展認(rèn)為購(gòu)房者可以在簽訂居間協(xié)議時(shí),就特別聲明意向金轉(zhuǎn)為定金之后,還是由中介公司方來保管,而不急于交給賣家,等到中介公司辦完產(chǎn)權(quán)信息核查之后,簽訂房屋買賣合同,再作為首付款一并付給賣方。
這么做可能會(huì)遭到一些急需資金賣家的反對(duì),更有可能會(huì)致使交易中斷,但是能夠保證資金安全,為什么不采用這種辦法呢?
與此有些類似的還有經(jīng)紀(jì)人收取意向金之后卷款潛逃的情況發(fā)生,如果購(gòu)房者手里只有經(jīng)紀(jì)人開據(jù)的"白條", 中介公司可能會(huì)將此視為中介人員的個(gè)人行為而拒絕賠付。對(duì)此,專家建議,購(gòu)房者務(wù)必將錢款交給中介公司財(cái)務(wù)室,并要求對(duì)方出具正規(guī)收據(jù)。
簽訂合同宜詳不宜簡(jiǎn)
意向金被賣家扣留之后,不少經(jīng)紀(jì)人會(huì)要求買家支付相應(yīng)的服務(wù)費(fèi)。而目前二手房市場(chǎng)上的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人素質(zhì)良莠不齊,少數(shù)經(jīng)紀(jì)人會(huì)利用一些欺騙手段讓購(gòu)房者上當(dāng)。而在眼下市場(chǎng)交易清淡的時(shí)期,更要注意這類情形發(fā)生。
【案例2】
今年2月月份,購(gòu)房者張先生看中上海盧灣區(qū)打浦橋附近一套房子,掛牌價(jià)為200萬元。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要求張先生先支付12萬元的意向金之后才跟賣家商談房?jī)r(jià),于是張先生提取了12萬元的現(xiàn)金支付給了經(jīng)紀(jì)人,房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人馬上將意向金作為定金付給了賣家,但三個(gè)月之后,因?yàn)檫@套房產(chǎn)尚有70萬元的抵押貸款沒有還清,而沒有辦法繼續(xù)進(jìn)行交易,張先生提出放棄買房的想法,并索回意向金。但是經(jīng)紀(jì)人卻表示如果放棄買房,便可認(rèn)定是他違約,意向金不能退回。
應(yīng)對(duì)之策:業(yè)內(nèi)人士表示,要避免這種情況的發(fā)生,只有在簽訂居間協(xié)議(或者意向金協(xié)議)時(shí),盡可能地包含更多的內(nèi)容,并把口頭承諾也寫進(jìn)去。這樣,如果雙方發(fā)生矛盾,解決起來也才能做到有據(jù)可依。上海美聯(lián)物業(yè)大連路分行高級(jí)營(yíng)業(yè)經(jīng)理蘇敏表示,居間合同里面必須將一些關(guān)鍵因素包括進(jìn)來,如物業(yè)地址、面積、總價(jià)等,物業(yè)維修基金、裝修是否贈(zèng)送等。而不能輕易聽信房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的一面之詞,更不能輕易相信他們的口頭承諾,而是把所有的承諾都變成文字。"最好是把所有能夠?qū)懮先サ膬?nèi)容都寫上去。"他說。
別倉(cāng)促行事留隱患
買房是大事,要綜合考慮到各種情況,如果因?yàn)槟承┉h(huán)節(jié)沒有考慮清楚,很有可能會(huì)致使意向金白白損失。
【案例3】
小李在莘莊看中一套小面積的兩房,總價(jià)約60萬元。小李也準(zhǔn)備了20萬元的首付款。但在辦理銀行按揭貸款預(yù)審時(shí)出現(xiàn)了一些小問題,小李的資信不夠,不能給予全額貸款,銀行只同意貸六成,也就是說,他還有4萬元的資金缺口。
小李認(rèn)為自己能夠從親戚朋友那里湊齊這多出來的4萬元,于是與賣家約定一個(gè)星期之后補(bǔ)足首付款。但世事難料,規(guī)定的時(shí)間到了之后,小李竟然還差3萬元的缺口,于是他再次與賣家商量,請(qǐng)求延期,也得到了賣家的理解。但最后小李依然還是沒有湊足首付款,只好放棄,好在賣家也算通情達(dá)理,返還了部分意向金。
應(yīng)對(duì)之策:業(yè)內(nèi)人士表示,購(gòu)房者在確定將意向金轉(zhuǎn)為定金之前,一定要把各種可能發(fā)生的情況都考慮清楚,這樣才能避免因?yàn)樽约哼`約而損失意向金的情形。上海"我愛我家"莘莊店經(jīng)理潘宇告訴記者,比較常見的做法是家人意見不統(tǒng)一,如果因此而反悔,意向金肯定無法退回,因此對(duì)于此類情形,他建議購(gòu)房者不要急于付定金,參考家人意見之后再?zèng)Q定。其次就是案例中小李的碰到的情形,因?yàn)榉魁g、資信等因素,很多購(gòu)房者無法貸足7成,因此購(gòu)房者在做預(yù)算時(shí),一定要留足應(yīng)對(duì)特殊情形的款項(xiàng)。當(dāng)然,還有一個(gè)處理方式就是與賣家事先約定互不追究責(zé)任條款。"如果是因?yàn)橘J款無法正常辦理下來,大多數(shù)人還是能夠理解的,因此會(huì)同意這類條款。"他說。
倉(cāng)促行事的情形還有不了解賣家底細(xì)就下定,因?yàn)楹ε聞e人搶先而忽視物業(yè)質(zhì)量問題等,一旦發(fā)現(xiàn)問題卻又反悔,這肯定會(huì)損失意向金。(甄愛軍)
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