關女士(化名）咨詢關于房屋買賣合同的問題，現(xiàn)解答如下：
某些媒體上的法律解答文章稱，"購房合同未辦理過戶登記，屬無效合同"。這種說法是錯誤的。
合同法第四十四條規(guī)定："依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。"城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定："房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章規(guī)定辦理權屬登記。"城市私有房屋管理條例
第六條規(guī)定："……房屋所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更時，須到房屋所在地房管機關辦理所有權轉移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。"從以上規(guī)定可以看出，在我國的房地產(chǎn)轉讓制度中，權屬登記為房產(chǎn)所有權取得的法定生效要件，但法律、法規(guī)均未規(guī)定房產(chǎn)轉讓合同須以登記始得生效，因此，我們不能根據(jù)以上規(guī)定推定"房屋的買賣合同必須要經(jīng)過房管機關依法辦理過戶登記才能生效。"《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定："……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后才生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移。"根據(jù)這一司法解釋，房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在，并不受過戶登記的影響。換言之，房屋買賣是否辦理過戶登記，這只決定房屋的所有權是否轉移，并不能影響買賣合同的效力，更不能決定買賣合同的效力，這一司法解釋明確地肯定了這個結論。
房屋買賣合同是基于當事人雙方合意而設定的一種權利義務關系，是以物權變動為交易內(nèi)容的合同，是一種約定的債權債務法律關系，過戶登記是該法律關系的內(nèi)容要素。房屋過戶登記實質是物權變動的一種公示形式，是法律法規(guī)中的強行法，登記使房屋權屬得到確認，具有公信力，房屋買受人有權依照合同的約定要求出賣人交付標的物。辦理過戶登記就是完全交付標的物的形式要件，是合同履行結果的表現(xiàn)形式，也是債權實現(xiàn)的標志。因此，未辦理過戶登記手續(xù)，應當視為當事人不履行合同或履行合同不完全的表現(xiàn)，而不能當做房屋買賣合同是否生效的判定依據(jù)，過戶登記與買賣合同的關系說到底就是物權與債權的關系，二者權能有很大差異，不能混為一談。
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