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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 石家莊房地產(chǎn)律師在線解答之：建筑公司可以賣(mài)房嗎？ |
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作者：佚名本站律師編輯整理錄入
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2008/8/22 18:16:00 |
疑問(wèn)：鄭某某1998年4月15日與北京市某建筑公司（2000年12月21日變更為有限責(zé)任公司,簡(jiǎn)稱甲）簽訂了《北京市內(nèi)銷售房預(yù)售契約》，購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)值536273元的房屋，同年9月30日入住該房。鄭某某所購(gòu)的商品房是由甲的上級(jí)單位北京市某總公司(1999年5月11日變更為有限責(zé)任公司,簡(jiǎn)稱乙)委托甲開(kāi)發(fā)與銷售這一項(xiàng)目,且甲在出售此房時(shí)并未取得《商品房預(yù)售許可證》。此項(xiàng)目最初立項(xiàng)時(shí)是劃撥土地，以危改的名義立項(xiàng)，以解決紡織企業(yè)轉(zhuǎn)制及職工的安置，但其中的二棟樓后來(lái)作為商品房對(duì)外出售。
鄭某某入住后，發(fā)現(xiàn)房屋存在著許多嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題及配套設(shè)施不齊備等問(wèn)題。2000年7月18日，甲對(duì)這些存在的問(wèn)題承諾若不能及時(shí)解決，則同意經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償或退房。但甲遲遲沒(méi)有解決問(wèn)題，更沒(méi)有兌現(xiàn)承諾。2002年10月8日，該房屋仍未辦理房產(chǎn)證，鄭某某查詢時(shí)發(fā)現(xiàn)該房屋暫測(cè)面積與實(shí)測(cè)面積減少3.28%.根據(jù)鄭某某與甲在合同中的約定面積差超過(guò)正負(fù)3%是可以退房的。請(qǐng)問(wèn)鄭某某應(yīng)該向建筑公司還是向某公司提出退房？這樣的房子能退嗎？
律師答疑：本案中乙是甲的上級(jí)單位，乙委托甲作為代理人來(lái)開(kāi)發(fā)和銷售商品房，這種委托本身存在違法行為，因?yàn)榻ㄖ静](méi)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的管理規(guī)定不能接受這種委托，但基于歷史原因，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)初期存在不規(guī)范的行為，后來(lái)政府部門(mén)給乙辦理了合法的開(kāi)發(fā)手續(xù)，這種情況可以認(rèn)定乙委托是成立的，因此甲乙之間是代理人和被代理人的關(guān)系�；诖砣朔梢�(guī)定，簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的主體應(yīng)是乙與鄭某某，甲只是代理乙銷售房屋，而不能以甲自己的名義與鄭某某訂立合同，雖然開(kāi)發(fā)的前期存在問(wèn)題，但其實(shí)質(zhì)性內(nèi)容并不違反法律規(guī)定，仍屬于有效合同。
此案有三個(gè)理由都可能判解除合同，一個(gè)延期辦理房產(chǎn)證超過(guò)法定期限，二是開(kāi)發(fā)商承諾退房，三是房屋實(shí)測(cè)面積小于3%，符合合同約定，應(yīng)解除。此案應(yīng)列甲、乙為被告，乙承擔(dān)連帶責(zé)任。
本案結(jié)果：(1)解除鄭某某與甲簽訂的《北京市內(nèi)銷售房預(yù)售契約》，（2）甲退還購(gòu)房款及利息共計(jì)685892元，同時(shí)鄭某某退還房屋給乙。乙承擔(dān)連帶責(zé)任。
律師提醒：購(gòu)房人在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，一定要審查出售人的主體資格，即對(duì)于開(kāi)發(fā)的商品房項(xiàng)目，其銷售主體一定要合格，建筑公司無(wú)權(quán)銷售商品房，但其可以作為開(kāi)發(fā)商的代理人，但在實(shí)踐當(dāng)中，開(kāi)發(fā)商一般都不會(huì)委托建筑公司作為銷售的代理人，而大多委托專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司銷售。
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