盡管目前房市的波動(dòng)還未危及到銀行的信貸資產(chǎn)，但房市調(diào)整具有周期性，政策的效果和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價(jià)高漲時(shí)，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴(kuò)張，如果房價(jià)進(jìn)入下行周 期，銀行積累的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患顯然不能小覷。
事實(shí)上，多家銀行已經(jīng)在未雨綢繆，從貸款規(guī)模、準(zhǔn)入條件、貸后管理等方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)類貸款的調(diào)整。
時(shí)下即將進(jìn)入往年“金九銀十”的房產(chǎn)銷售旺季，但上半年房市整體表現(xiàn)低迷、觀望氣氛彌漫卻為這一旺季蒙上一層陰影。而這層陰影也將與房市息息相關(guān)的銀行房貸置于了風(fēng)口浪尖。
從14家上市銀行公布的中期業(yè)績報(bào)告來看，多數(shù)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額環(huán)比均實(shí)現(xiàn)較快增長，而且房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)向好。建行、中行等房貸不良貸款率和不良貸款余額持續(xù)雙降，諸如興業(yè)、深發(fā)展等房貸占比較大的銀行住房按揭貸款不良率也不過在0.2%左右。
不過，在一片祥和的銀行財(cái)務(wù)報(bào)表之外，房市卻是風(fēng)聲水起。愈炒愈熱的“斷供門”、房價(jià)何去何從的口水大戰(zhàn)、是否應(yīng)該救市的爭論預(yù)示著下半年的房市仍然不會(huì)風(fēng)平浪靜�！敖鹁陪y十”能否如期而至？銀行房地產(chǎn)類貸款是否會(huì)受到波及？商業(yè)銀行將如何調(diào)整經(jīng)營策略，防范風(fēng)險(xiǎn)？成為這個(gè)金秋銀行業(yè)無法回避的問題。
購房者：
觀望氣氛濃重
今年以來，房市一場新的調(diào)整不期而至。幾年來不斷攀升的房價(jià)終于呈現(xiàn)松動(dòng)的跡象。統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年6月，全國70個(gè)大中城市房價(jià)同比漲幅連續(xù)5個(gè)月下降，6月份更創(chuàng)下了今年以來房價(jià)單月漲幅的最大下跌。而深圳等城市的房價(jià)下降尤為明顯，房屋成交量和價(jià)格持續(xù)下降。
隨著一些城市的房價(jià)不斷走低，許多高位入市的購房者所購房產(chǎn)已大幅縮水，有的不但損失超過了首付，而且承受著償還高額貸款的巨大壓力，從而給銀行的個(gè)人房貸敲響了警鐘。
最明顯的表現(xiàn)莫過于規(guī)模不大、但切實(shí)發(fā)生的“斷供門事件”。自從6月份網(wǎng)名“風(fēng)語”的一位自稱是地產(chǎn)研究員的一篇網(wǎng)絡(luò)博文開始，有關(guān)深圳樓市可能出現(xiàn)大規(guī)模“斷供”的傳言就引起了軒然大波。目前招商銀行深圳蛇口支行起訴“漾日灣畔”樓盤業(yè)主的“斷供第一案”已于8月18日開庭審理。
日前，深圳銀監(jiān)局明確表示，目前深圳并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的房貸“斷供”。業(yè)內(nèi)專家也普遍認(rèn)為，深圳發(fā)生的斷供案僅是個(gè)案，并不會(huì)泛濫成災(zāi)。但這已然給銀行提了個(gè)醒：一旦房價(jià)下跌幅度過大，住房貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大上升。
而北京、上海等地房市的些微變化也應(yīng)當(dāng)引起銀行的警惕�！艾F(xiàn)在房市形勢使有的客戶的收入受到影響，一些老客戶明確要求做房貸展期，”工行北京分行的一名信貸員如此表示，“有的客戶剛開始選擇的貸款期限是5年、7年，現(xiàn)在想延長到15年、20年。”
此外，市場上仍在彌散的觀望情緒使人們對(duì)下半年房市能否回暖多了一種擔(dān)憂。去年6次加息后購房的貸款成本大幅增加，加之房價(jià)何去何從尚難定論，使購房者的購房意愿不斷降低。這從近期各城市住房成交量的下降中可管窺一斑。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，京城住宅銷售較之去年同期驟降67%，降幅近七成，而環(huán)比7月份，也有25%的降幅。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，上海7月一手商品房的成交量僅為101.09萬平方米，環(huán)比下滑29.4%，成交量下滑了三成。
開發(fā)商：
資金鏈緊繃
在這輪房市調(diào)整中，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金狀況更為外界關(guān)注。專家指出，受信貸政策等綜合性政策影響，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時(shí)，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗(yàn)。
國泰君安6月的一份研究報(bào)告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。盡管對(duì)于這一“資金缺口”是否真實(shí)的爭辯仍在繼續(xù)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺仍然可以從其融資動(dòng)作中的蛛絲馬跡中得出答案。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩方面，而現(xiàn)在越多的房企轉(zhuǎn)向其他融資渠道。據(jù)悉，萬科9月2日發(fā)布公告，公司將發(fā)行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券�！皬纳鲜蟹科笤敢庵Ц秱母呃⒖梢钥闯銎鋵�(duì)資金的渴望�！睒I(yè)內(nèi)專家表示。
“去年許多開發(fā)商大規(guī)模拿地，今年卻明顯放緩，主要是因?yàn)榻衲耆谫Y的幾條渠道都不暢通�！敝屑Z地產(chǎn)的一位人士指出，“現(xiàn)在市場上許多開發(fā)商的負(fù)債率都超過60%的警戒線，一些中小型房企可能將面臨生死大限。
對(duì)于一些不具備上市融資和發(fā)行債券的小型房企而言，銷售回款成為其最關(guān)鍵的甚至是唯一的資金來源。一旦樓市滯銷，這些小開發(fā)商脆弱的資金鏈無疑極易斷裂。面對(duì)資金和銷售的雙重困境，一些開發(fā)商紛紛祭起了“特價(jià)房”的新武器，以求在目前低迷的市場中殺出一條血路，甚至近期市場上開發(fā)商以“無條件退房”作為促銷手段的傳言也甚囂塵上。
需要強(qiáng)調(diào)的是，房市的低迷以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條收緊，都在暗示風(fēng)險(xiǎn)可能向銀行傳導(dǎo)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市房地產(chǎn)貸款余額占全市貸款總量的27%；房地產(chǎn)開發(fā)資金中，直接來源于銀行信貸的約占30.2%，間接來源于住房預(yù)售的信貸資金約占20%。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行占據(jù)了半壁江山。房市波動(dòng)對(duì)于銀行產(chǎn)生潛在風(fēng)險(xiǎn)的影響可見一斑。
監(jiān)管部門：
需高度關(guān)注房貸風(fēng)險(xiǎn)
眾所周知，不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是個(gè)人住房貸款，資金主要來源于銀行貸款，房地產(chǎn)市場的持續(xù)走弱，勢必引起銀行風(fēng)險(xiǎn)的積聚。大洋彼岸，美國次貸危機(jī)引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)依然在向更深層次蔓延。而我國房市從去年延續(xù)至今的萎靡態(tài)勢同樣牽動(dòng)著中國監(jiān)管層的神經(jīng)。
日前，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評(píng)估等。在之前的8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》。專家分析，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試，乃是因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。
頻繁的風(fēng)險(xiǎn)提示表明了監(jiān)管層對(duì)房市調(diào)整可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)的高度關(guān)注。中金公司最近發(fā)布的一份報(bào)告指出，如果國內(nèi)前10大城市房價(jià)下跌10%，GDP增速將下降到9.5%，上市銀行不良余額將增長19%，不良貸款率將上升14個(gè)基點(diǎn)。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場頹勢盡顯，房企面臨大浪淘沙之際，監(jiān)管層的一系列舉措顯示出其對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防控的前瞻性，將對(duì)商業(yè)銀行起到強(qiáng)烈的警示作用。
另據(jù)了解，更為實(shí)質(zhì)性的房貸風(fēng)險(xiǎn)防范動(dòng)作也在進(jìn)行中。世聯(lián)地產(chǎn)的一份內(nèi)部報(bào)告指出，銀監(jiān)會(huì)正通過現(xiàn)場檢查、非現(xiàn)場監(jiān)測和實(shí)地調(diào)研等手段，逐月、逐季對(duì)房地產(chǎn)信貸質(zhì)量進(jìn)行密切跟蹤和風(fēng)險(xiǎn)排查，旨在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)提示，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)切實(shí)防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。
商業(yè)銀行
已在未雨綢繆
對(duì)于商業(yè)銀行而言，房市波動(dòng)引發(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)并不僅在于即將發(fā)放的貸款，而在于已經(jīng)發(fā)放的大量存量貸款。
盡管目前房市的波動(dòng)還未危及到銀行的信貸資產(chǎn)，但房市調(diào)整是一個(gè)周期性的東西，政策的效果和風(fēng)險(xiǎn)的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價(jià)高漲時(shí)，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴(kuò)張，如果房價(jià)進(jìn)入下行周期，銀行積累的信用風(fēng)險(xiǎn)隱患顯然不能小覷。
分析人士指出，目前中國部分城市房價(jià)已停止上漲，如果房價(jià)出現(xiàn)下行，將引發(fā)借款人“斷供”、購房者負(fù)資產(chǎn)、開發(fā)商資金鏈斷裂、相關(guān)行業(yè)調(diào)整等一系列問題，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險(xiǎn)將顯露無疑。
那么商業(yè)銀行應(yīng)該如何防范潛在風(fēng)險(xiǎn)？中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、校長助理史建平告訴記者，防范房貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵是控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行貸款組合里面的比例，“這包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款和以房地產(chǎn)作抵押的其他貸款，這一比例不能太高，不然銀行整體風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大。”史建平表示。
事實(shí)上，多家銀行已經(jīng)在未雨綢繆，從貸款規(guī)模、準(zhǔn)入條件、貸后管理等方面加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)類貸款的調(diào)整。
“今年我們?cè)诜康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的信貸規(guī)模上進(jìn)行了嚴(yán)格控制�！惫ば斜本┓中械囊幻刨J員告訴記者，“不管是商用房開發(fā)貸款還是商品房開發(fā)貸款，外地項(xiàng)目一律不做，對(duì)于以前在其他行業(yè)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也拒絕貸款�！敝行懈邔釉谶M(jìn)行中報(bào)披露時(shí)表示，中行正在密切關(guān)注部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢，區(qū)分不同地區(qū)調(diào)整市場發(fā)展戰(zhàn)略，有效應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場價(jià)格波動(dòng)引起的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
我國商業(yè)銀行在經(jīng)歷股份制改革后，實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展，在當(dāng)前市場環(huán)境變化之時(shí)，更應(yīng)保持清醒的頭腦，提高對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的嗅覺和防控能力。如此，我國銀行業(yè)的長期繁榮發(fā)展可期。
