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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 律師視點(diǎn):房?jī)r(jià)回調(diào)空間很大 基本住房保障待完善 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2008/9/14 19:36:00 |
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2008年8月底，萬(wàn)科大規(guī)模推出低至7.3折的降價(jià)活動(dòng)，不少先期購(gòu)房者感覺“很受傷”�！斑@僅僅是一個(gè)開始，經(jīng)過(guò)連續(xù)十年的上漲，房?jī)r(jià)回調(diào)的空間還很大�！鄙虾７康禺a(chǎn)專家顧海波說(shuō)。
在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一個(gè)單邊上揚(yáng)、“狂飆突進(jìn)”、無(wú)量空漲的歷程。萬(wàn)科降價(jià)帶來(lái)的鯰魚效應(yīng)似乎有可能意味著一個(gè)轉(zhuǎn)折的開始。在這個(gè)轉(zhuǎn)折開始之際，回過(guò)頭看中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是什么造就了中國(guó)房地產(chǎn)“牛市”呢？毫無(wú)疑問，高速推進(jìn)的城市化運(yùn)動(dòng)是一個(gè)重要原因，但除此之外，一些“遺留問題”似乎也應(yīng)該成為不可忽視的因素。
對(duì)這個(gè)問題的反思應(yīng)該成為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如何對(duì)抗、消除“泡沫”的重大參考。一些專家認(rèn)為，20年來(lái)，雖然我國(guó)居民的居住環(huán)境普遍得到了改善，也拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)，但是因?yàn)檎卟煌晟频仍颍苍斐闪朔康禺a(chǎn)市場(chǎng)的混亂。
政策規(guī)范逐步完善
“中國(guó)的房地產(chǎn)政策，是先放開再規(guī)范，相關(guān)稅收等配套措施沒有及時(shí)跟進(jìn)，讓炒家獲利豐厚。”顧海波說(shuō)。
1998年，國(guó)務(wù)院宣布停止住房實(shí)物分配的決定。這一年，中國(guó)人民銀行出臺(tái)《個(gè)人住房貸款管理辦法》，并特意安排1000億元的貸款指導(dǎo)性計(jì)劃，倡導(dǎo)貸款買房。
1999年，中央政府開始在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房制度，推行住房分配貨幣化制度。至此，住房被真正全面推向市場(chǎng)。2002年2月，住房實(shí)物分配在全國(guó)停止。各地紛紛出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策。上海一度出臺(tái)購(gòu)房者可獲得上海藍(lán)印戶口的政策，這一政策直到2002年春天才取消。
嗅覺敏銳的民間資本開始行動(dòng)，2001年媒體上首次出現(xiàn)了溫州炒房團(tuán)的身影。28名房產(chǎn)開發(fā)商登上2001年福布斯中國(guó)富豪榜。今日的眾多富豪正是在這一階段收獲頗豐。
進(jìn)入2002年，房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范政策才開始出臺(tái)，其中土地出讓制度，以及限外令。
2002年7月1日，國(guó)土資源部制定的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》開始施行。此前的土地出讓制度成為孳生腐敗的溫床，上海房地產(chǎn)局主管土地出讓10年的副局長(zhǎng)殷國(guó)元于2006年在退休后“出事”。
外資開始在各地掃樓，上海盛捷公寓2006年2月以1億美元價(jià)格被收購(gòu)，經(jīng)過(guò)改造于一年后出售，外商獲得的毛利率高達(dá)297%。
2007年12月1日，《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》正式實(shí)施，明確規(guī)定限制外商進(jìn)入房地產(chǎn)的多個(gè)領(lǐng)域，包括：土地連片開發(fā)，高檔物業(yè)如別墅、酒店、高爾夫等項(xiàng)目開發(fā)和房地產(chǎn)中介、經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域。
基本住房保障有待完善
“由于沒有建立起真正的基本住房保障制度，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房難以滿足中低收入人群的需求，因此所有人都只能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)�！鳖櫤２ㄕf(shuō)。
他表示，根據(jù)其他國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，高收入人群的住房需求主要由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)，而中低收入人群卻無(wú)法完全通過(guò)市場(chǎng)來(lái)滿足基本居住權(quán)。因此，從保障中低收入人群基本居住權(quán)的角度出發(fā)，世界各國(guó)政府主要通過(guò)干預(yù)住房市場(chǎng)和建立住房保障制度予以滿足。
事實(shí)上，1998年出臺(tái)的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化住房制度的決定》(即23號(hào)文)明確規(guī)定：在我國(guó)推行住房分類供應(yīng)制度，即對(duì)高收入者供應(yīng)商品房，對(duì)中低收入者供應(yīng)含有一定住房社會(huì)保障的經(jīng)濟(jì)適用住房，對(duì)最低收入者供應(yīng)含有較多住房社會(huì)保障的廉租屋。
2004年發(fā)布的《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》規(guī)定，廉租住房的保障方式突出以發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼為主、實(shí)物配租和租金核減為輔；享受廉租住房的家庭人均住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，原則上不超過(guò)當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。
2007年8月7日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24號(hào)文)，該文件被各方人士認(rèn)為是對(duì)“房改”的總結(jié)，是住房新模式的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
但是，經(jīng)濟(jì)適用房所占的比重曾一度越來(lái)越小。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資占房地產(chǎn)投資的比例只有4.5%。2005年5月之后，進(jìn)一步減少到只有3%。結(jié)構(gòu)性矛盾一直存在，一邊是大量的住房銷售不出去，一邊是老百姓買不起房子，中低收入老百姓買房難的問題尚未得到根本解決。
與泡沫作斗爭(zhēng)
上世紀(jì)90年代，在海南爆發(fā)了第一輪房地產(chǎn)泡沫。
1992年，房地產(chǎn)業(yè)在有利的政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境下得到了迅速的發(fā)展，在全國(guó)范圍內(nèi)形成了房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展期。
很快，房地產(chǎn)在深圳、海南、北海等地掀起了第一撥熱潮。以海南最為典型，短短三年時(shí)間，竟然出現(xiàn)了兩萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)超過(guò)4倍。
1993年6月23日，國(guó)務(wù)院宣布終止房地產(chǎn)公司上市、全面控制銀行資金進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，次日國(guó)務(wù)院《關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)情況和加強(qiáng)宏觀調(diào)控的意見》發(fā)布。
這一招可謂釜底抽薪。1995—1996年間，在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國(guó)有商業(yè)銀行的壞賬就高達(dá)300億元。直到2006年，海南還未完全走出陰影。
另一個(gè)大漲行情從2001年左右開始。2003年，房地產(chǎn)被定位成支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府經(jīng)營(yíng)城市的理念在快速?gòu)?fù)制，一些制造類企業(yè)開始大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)，各地“地王”紛紛登場(chǎng)。到了2005年，全國(guó)房?jī)r(jià)一路高歌猛進(jìn)。有關(guān)部門開始統(tǒng)一步伐打出“組合拳”，實(shí)施調(diào)控。
2005年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通知》；4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施》；5月，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》。
2005年春夏之交，以上海為首的房?jī)r(jià)開始回落，不少購(gòu)房者感到自己被曬在高位，“房奴”成為當(dāng)年的流行語(yǔ)。但是進(jìn)入2006年，沉寂僅一年的北京、深圳房?jī)r(jià)率先悄然上漲，2007年春夏之交上海房?jī)r(jià)再次發(fā)力。
2007年，國(guó)家再次打出了組合拳，稅收和信貸等政策進(jìn)一步緊縮。2007年9月，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布第359號(hào)文，要求提高第二套房首付比例；10月，國(guó)土資源部發(fā)布第39號(hào)令，規(guī)定對(duì)未繳清全部土地出讓價(jià)款的，不得分割發(fā)放土地證。
進(jìn)入2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛漸濃，成交量低迷。（新聞來(lái)源：中國(guó)新聞網(wǎng)記者 吳芳蘭）
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