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石家莊律師在線:商品房質(zhì)量問(wèn)題如何索賠? |
作者:石家莊律師趙麗娜編輯
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間:2008/9/21 19:44:00 |
根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》)的規(guī)定,商品房質(zhì)量問(wèn)題通常可分為以下三種情形: 一、房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的,購(gòu)房人有權(quán)拒收、解除合同和要求賠償損失 《解釋》第十二條規(guī)定:“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持!边@里的所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括兩種情況:一是房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格。二是房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。 二、在保修范圍內(nèi)的一般質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人承擔(dān)修復(fù)責(zé)任。 《解釋》第十三條第二款規(guī)定:“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題,在保修期內(nèi),出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)!边@里所說(shuō)的質(zhì)量問(wèn)題指的就是一般質(zhì)量問(wèn)題。所謂一般質(zhì)量問(wèn)題,是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題,包括屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題,室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起沙問(wèn)題,墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問(wèn)題,廁所、廚房、盥洗室、陽(yáng)臺(tái)地面泛水、積水、漏水問(wèn)題,電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問(wèn)題等等。一般來(lái)說(shuō),房屋交付前對(duì)比較明顯的或者已知的質(zhì)量問(wèn)題,購(gòu)房人應(yīng)在房屋交付時(shí)要求出賣(mài)人給以修復(fù)。因?yàn)橘?gòu)房人在接受房屋時(shí),一般要對(duì)房屋進(jìn)行必要的驗(yàn)收,這也是購(gòu)房人應(yīng)該行使的注意義務(wù),經(jīng)驗(yàn)收后確信沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質(zhì)量問(wèn)題,應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商,要求對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方予以書(shū)面確認(rèn)并加蓋公章,在對(duì)方解決好該問(wèn)題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間內(nèi)解決不了,應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任,并索要書(shū)面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質(zhì)量問(wèn)題,在未嚴(yán)重影響正常居住使用的情況下,購(gòu)房人有權(quán)要求出賣(mài)人修復(fù)。因此增加的費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)由出賣(mài)人承擔(dān)。出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的,購(gòu)房人可自行或者委托他人修復(fù),修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失等,應(yīng)由出賣(mài)人承擔(dān)。 三、因房屋質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用的,購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。 《解釋》第十三條第一款規(guī)定:“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用,買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。”“嚴(yán)重影響正常居住使用”如何理解和把握,法律沒(méi)有作出具體規(guī)定,應(yīng)該屬于法官自由裁量的范疇。是否屬于“嚴(yán)重影響正常居住使用”的情況,司法實(shí)踐中要通過(guò)實(shí)地勘察或鑒定進(jìn)行綜合評(píng)定。
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