第一講  營業(yè)稅政策分析
一、國稅發(fā)［2003］16號：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動(dòng)產(chǎn)，對外銷售時(shí)，按售價(jià)扣除買價(jià)后的差額，計(jì)算繳納營業(yè)稅。
案例分析：
裝修公司800―房產(chǎn)公司―1800工商局
"二點(diǎn)一線"
方案：
裝修公司將發(fā)票開給工商局800萬元
房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局1000萬元
效果：
房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加、印花稅
工商局少繳契稅
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財(cái)稅［1999］210號）個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。個(gè)人擁有的普通住宅免征土地增值稅。個(gè)人購買自用普通住宅暫免征契稅。
二、預(yù)收賬款
《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動(dòng)產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。
本期應(yīng)納營業(yè)稅＝（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款＋本期經(jīng)營收入）×5%
注意兩點(diǎn)：
一是不允許用其他往來科目代替"預(yù)收賬款"。
二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題
討論：
1、 借：營業(yè)稅金及附加
貸：應(yīng)交－營業(yè)稅
　　　�。�城
其他應(yīng)交款－教育費(fèi)附加
不符合配比原則。
2、 借：應(yīng)交稅金－營業(yè)稅
貸：銀行存款
也不行！
3、 增設(shè)"待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加"
取得預(yù)收賬款時(shí)：
借：待攤稅金――待攤營業(yè)稅及附加
貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加
確認(rèn)收入時(shí)：
借：營業(yè)稅金及附加
貸：待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加
　　應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費(fèi)附加
三、價(jià)外費(fèi)用
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項(xiàng)，如有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。
國稅發(fā)［1998］217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費(fèi)、管道費(fèi)、煤氣費(fèi)、水電安裝費(fèi)，屬于代收款項(xiàng)，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅。
三、代建房營業(yè)稅問題
案例分析：
甲：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
乙：娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城
甲：在建工程　19.0億元
應(yīng)納營業(yè)稅＝20×5%＝1（億元）
“委托代建”：
1、委托方擁有土地使用權(quán)；
2、委托方取得了有關(guān)部門（計(jì)委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；
3、受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；
4、施工單位將發(fā)票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；
5、受托方按照協(xié)議定收取管理費(fèi)。
注意：“管理費(fèi)”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按“服務(wù)業(yè)－代理業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
四、投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題
“投資合同”：
國稅發(fā)［1993］149號文件規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享，投資時(shí)不征營業(yè)稅，但是，將來轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，需要按照投資時(shí)不動(dòng)產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評估作價(jià)計(jì)算繳納營業(yè)稅。
甲公司分錄為：
借：長期股權(quán)投資
貸：在建工程
乙公司：
借：固定資產(chǎn)
貸：實(shí)收資本--甲
        資本公積--資本溢價(jià)
財(cái)稅［2002］191號文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時(shí)不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)時(shí)，也不再征收營業(yè)稅。原國稅發(fā)［1993］149號文件中相關(guān)規(guī)定同時(shí)廢止。
國稅函［2002］165號文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時(shí)轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動(dòng)產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。
案例分析：
案例一、償還債務(wù)式吸收合并
案例二、打包出售
某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。
方案：
第一步：先成立子公司“某某大酒店”
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：長期股權(quán)投資-投資成本3億元
貸：銀行存款 3億元
大酒店：
借：銀行存款3億元
貸：實(shí)收資本 3億元
第二步：大酒店賬務(wù)處理：
借：銀行存款 17億元
貸：其他應(yīng)付款17億元
借：在建工程　20億元
貸：銀行存款　20億元
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：其他應(yīng)收款　17億元
貸：銀行存款        17億元
第三步：對外銷售
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價(jià)12億元：
借：銀行存款12億元
貸：長期股權(quán)投資3億元
　　投資收益9億元
大酒店股權(quán)變更，變更公司章程。
房產(chǎn)公司同時(shí)收回債權(quán)：
借：銀行存款17億元
貸：其他應(yīng)收款17億元。
案例三、多步交易
銷售不動(dòng)產(chǎn)：
第一步：以不動(dòng)產(chǎn)對外投資
第二步：轉(zhuǎn)讓股權(quán)
需要買方的股東同意該方案。
弊瑞在于：買方股東可能會擔(dān)心“惡意收購”。
案例之四、
橋梁公司：中外合資企業(yè)
外方：香港60%
中方：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司40%
經(jīng)營范圍：30年的經(jīng)營權(quán)
經(jīng)營8個(gè)月之后。。。。。。
補(bǔ)償金額30億元：(一次性支付70%，21億元；30%，9億元分期付清)。
CEO顧慮：如何向股東交待？
1、應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元
2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險(xiǎn)？

五、視同銷售營業(yè)稅問題
以不動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售。
組成計(jì)稅價(jià)=成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)
抵債取得的不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時(shí)，均可以扣除買價(jià)。

六、自建自用業(yè)務(wù)
1、自己擁有非獨(dú)立核算的施工隊(duì)伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)對外銷售時(shí)，除了按規(guī)定繳納不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補(bǔ)繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅--