租賃寫字樓無故解除合同 雖提前告知但已構(gòu)成違約
（記者 李 芹 鄭金雄 通訊員 胡林蓉）房屋租賃雙方約定，租賃期間，雙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個月通知對方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�月租金的違約金。后來，承租人在租賃期間按這個約定履行了通知義務(wù)，但出租人仍然扣下押金，由此，雙方鬧上了法庭。近日，福建省廈門市中級人民法院作出終審判決，承租人單方提前解除合同，已構(gòu)成違約，出租人可以扣下押金。
2006年8月，廣州必旺食品有限公司廈門分公司（下稱“必旺公司”）作為乙方，與甲方廈門市銀恒貿(mào)易發(fā)展有限公司（下稱“銀恒公司”）簽訂《寫字樓租賃合同》，約定：租賃期限自2006年8月25日起至2009年8月24日止；乙方向甲方支付一個月租金即29640元作為押金，押金于合同終止后無息退還于乙方。
對于變更、解除和終止事項，雙方在合同第六條第一款約定：租賃期限內(nèi)，非下列情況之一的，不得變更或者解除本合同：經(jīng)雙方協(xié)商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或者全部該房屋的；因出現(xiàn)非甲方力所能及的情況，使該房屋或設(shè)施無法正常運行，或水、電等正常供應(yīng)中斷，嚴重影響正常使用房屋的；因不可抗力因素致使該房屋損壞，本合同不能繼續(xù)履行的；在租賃期間，該房屋經(jīng)市或區(qū)（縣）政府有關(guān)部門批準動遷，或經(jīng)司法、行政機關(guān)依法限制其房地產(chǎn)權(quán)利的（非甲方責(zé)任），或出現(xiàn)因法律、法規(guī)禁止的非甲方責(zé)任的其他情況。
第六條第二款約定：在租賃期間，甲、乙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個月通知對方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�月租金的違約金。
合同簽訂后，必旺公司向銀恒公司繳納押金29640元。2007年5月22日，必旺公司發(fā)函給銀恒公司，告知提前一個月解除寫字樓租賃合同。2007年6月25日，雙方辦理寫字樓交接手續(xù)，但銀恒公司未向必旺公司退還押金。
必旺公司認為，根據(jù)雙方簽訂的合同約定，必旺公司已按照合同約定告知銀恒公司解除合同，符合合同第六條第二款的約定，不構(gòu)成違約，所以銀恒公司應(yīng)如數(shù)退還必旺公司押金29640元。
銀恒公司則認為，訟爭合同第六條第一款與第二款的法律本質(zhì)是變更、解除合同違約行為的界定和解除合同履行通知程序義務(wù)的不同約定，而非需通知解除合同的權(quán)利與無需通知解除合同的權(quán)利劃分。必旺公司于2007年5月22日突然向銀恒公司提出解除租賃合同，導(dǎo)致銀恒公司至今無法出租訟爭房屋等損失，同時，必旺公司亦當(dāng)根據(jù)《寫字樓租賃合同》的約定向銀恒公司承擔(dān)違約責(zé)任。故銀恒公司提起反訴，請求法院判令必旺公司承擔(dān)提前解除合同的違約責(zé)任及給銀恒公司造成的直至訟爭房產(chǎn)再次出租之日之損失。
法院認為，銀恒公司與必旺公司簽訂的《寫字樓租賃合同》合法有效，必旺公司未經(jīng)銀恒公司同意，單方提前解除合同，雖然提前一個月告知解除寫字樓租賃合同，但也構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。銀恒公司主張必旺公司承擔(dān)直至訟爭房產(chǎn)再次出租之日損失，沒有事實和法律依據(jù)，違約金以一個月租金為準。據(jù)此，法院作出上述判決。
單方提前解除合同是否已經(jīng)構(gòu)成違約
本報記者 李 芹 鄭金雄
對于本案的爭議焦點，當(dāng)事人雙方可否在合同中預(yù)先約定因履行通知義務(wù)而免除合同主要義務(wù)？我國合同法第五十三條對此作了規(guī)定：“合同中的下列免責(zé)條款無效：（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的�！蔽覈贤ù_立免除故意或者重大過失造成合同一方當(dāng)事人財產(chǎn)損失的條款無效，是因為這種條款嚴重違反了誠實信用原則，如果允許這類條款的存在，就意味著允許一方當(dāng)事人可能利用這種條款欺騙對方當(dāng)事人，損害對方當(dāng)事人的合同權(quán)益，這是與合同法的立法目的完全相違背的。
必旺公司的觀點是，租賃合同第六條第一款約定的是雙方協(xié)商一致及不可抗力情況下合同解除的情況；合同第六條第二款約定的是雙方非協(xié)商一致的情況下解除合同的情況，即在租賃期間，若任何一方要解約，須提前一個月通知對方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�月租金的違約金。言下之意即若按約定盡了通知義務(wù)，則屬于合同約定的正常的合同終止，不用承擔(dān)違約金。在本案中，必旺公司已經(jīng)按照合同第六條第二款之約定，于2007年5月22日履行通知銀恒公司的義務(wù)，因此無須支付違約金。
但銀恒公司卻認為，合同簽訂后，銀恒公司依約完整履行了合同義務(wù)，必旺公司卻于2007年5月22日突然向銀恒公司提出解除租賃合同，其行為已構(gòu)成了違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法院認為，對于租賃合同第六條兩款約定的理解，必旺公司與銀恒公司雙方存在歧義。根據(jù)合同法第一百二十五條的規(guī)定：當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
本案中，租賃合同第六條第一款已經(jīng)明確約定了可變更或解除合同的四種情形，除此之外的其他情形即構(gòu)成違約，而第二款所謂“在租賃期間，甲、乙方若需提前解除租賃合同的應(yīng)提前一個月通知對方，否則應(yīng)向?qū)Ψ街Ц兑粋�月租金的違約金”的規(guī)定，應(yīng)理解為當(dāng)事人不是基于合同約定的四種情形，而提前解除租賃合同，雖提前一個月通知對方，也應(yīng)支付違約金。該條規(guī)定的只是違反通知義務(wù)的違約責(zé)任，而非提前解除合同的違約責(zé)任。
因此，本案中，銀恒公司與必旺公司簽訂的《寫字樓租賃合同》合法有效，必旺公司未經(jīng)銀恒公司同意，單方提前解除合同，不符合合同約定的可以解除合同的四種情形，已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
通知義務(wù)是合同的附隨義務(wù)
本報記者 李 芹 鄭金雄
“通知”背后蘊藏著不同法理涵義
本案一審經(jīng)辦法官廈門市湖里區(qū)人民法院胡林蓉對記者說，本案主要問題是雙方對“通知”的性質(zhì)產(chǎn)生爭議，在合同法中，有很多條文涉及“通知”，但背后各蘊藏著不同的法理涵義，這是我們判斷合同當(dāng)事人在特定情況下享有何種權(quán)利或承擔(dān)何種義務(wù)的準確依據(jù)。因此，從法理層面對本案中的“通知”性質(zhì)進行深入分析和解釋，將有助于準確理解有關(guān)法條的法律原意及隨后的正確適用。
現(xiàn)實生活中，雖然簽了合同，但總有這樣那樣的原因?qū)е潞贤荒茼樌玫綀?zhí)行，其結(jié)局均是已發(fā)生法律效力的合同不能履行。在這樣的情況下，合同不履行了，要不要跟對方說一聲？這就涉及誠實信用問題。
誠實信用原則，就是要求交易雙方互為尊重、互為信賴。在交易的不同階段，交易當(dāng)事人都有對那些構(gòu)成交易本質(zhì)或者交易基礎(chǔ)的事實的存在或變化負有通知的義務(wù)。在合同簽訂時，有使用方法的告知義務(wù)、瑕疵告知義務(wù)、忠實告知義務(wù)等等；合同關(guān)系終了時，也有各種通知義務(wù)，如通知履行完畢等等；在合同履行過程中，包括合同不能履行的情況發(fā)生時，當(dāng)事人也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)通知的義務(wù)。凡此種種，在英美法上將其稱為“披露義務(wù)”，在大陸法上稱其為通知義務(wù)或告知義務(wù)，為附隨義務(wù)之一，它幾乎伴隨交易的全過程。
因此，在經(jīng)濟交往中，人們越來越注重誠實信用并貫徹于各自的交易行為中。于是，在合同不能履行情況下，不履行的一方便擔(dān)負起通知的義務(wù)，及時告知對方合同不能履行的事實和原因，甚至在合同中也約定了這樣的通知義務(wù)。
但是，這樣的約定是否導(dǎo)致只要履行了通知義務(wù)，就符合法律誠實信用的原則，就可以免責(zé)呢？
問題的答案顯然不能一概而論。尤其由于過錯導(dǎo)致合同不能履行的一方，僅履行通知義務(wù)并預(yù)約因此免除責(zé)任的，不僅不能免除責(zé)任，其行為與誠實信用也有背道而馳和規(guī)避法律的嫌疑。
但是，從另一個角度出發(fā)，通知雖然如此重要，但我們還應(yīng)該正確認識通知的合同性質(zhì)，通知義務(wù)不是構(gòu)成合同關(guān)系的唯一義務(wù)，因為合同義務(wù)由很多諸如交付、質(zhì)量等多種義務(wù)構(gòu)成義務(wù)群；同時，一般情形下，通知義務(wù)也不是合同義務(wù)群中的核心義務(wù)，因為它不是交易的目的，交易的目的在于給付，實現(xiàn)利益。除給付以外，尚有保密義務(wù)、保護義務(wù)等，也包括通知義務(wù)，它們被統(tǒng)稱為附隨義務(wù)，它們是依據(jù)給付義務(wù)的發(fā)生、變化的需要而產(chǎn)生的合同其他義務(wù)。
因此通知義務(wù)的履行效力，無論在合同的哪個階段都不能一言以蔽之即可免除其他義務(wù)，尤其主要合同義務(wù)。
提前解除合同所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任
通知義務(wù)的主要價值及作用是，要求合同一方當(dāng)事人基于誠實信用及交易習(xí)慣而保護有關(guān)當(dāng)事人利益不受損失。因此，通知的主要功能在于促進實現(xiàn)主給付義務(wù)，或者在主給付義務(wù)沒有形成或不能履行時維護他方當(dāng)事人人身或財產(chǎn)上的利益。前者為通知義務(wù)的輔助功能，后者為保護功能。
在本案中，必旺公司按照約定，提前一個月履行通知義務(wù)，告知銀恒公司解除合同，讓銀恒公司有個時間上的安排，考慮如何處置房屋，是自己使用還是繼續(xù)招租，這就體現(xiàn)了“通知”對銀恒公司可能因解除租賃合同產(chǎn)生的損失的保護功能。
同時，由于本案的《寫字樓租賃合同》沒有就必旺公司違反約定提前解除合同的違約責(zé)任作出約定。根據(jù)合同法第一百一十三條規(guī)定，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的損失。本案必旺公司就解除合同已提前一個月通知銀恒公司，況且銀恒公司至今無法出租訟爭房屋與必旺公司的違約并不存在必然的因果關(guān)系。故將必旺公司所交付的押金作為其違約所應(yīng)承擔(dān)的違約金較為公平合理。銀恒公司主張必旺公司應(yīng)承擔(dān)直至訟爭房產(chǎn)再次出租之日之損失，沒有事實和法律依據(jù)，不予支持。
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國合同法》
第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。
當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。
第九十六條 當(dāng)事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。
法律、行政法規(guī)規(guī)定解除合同應(yīng)當(dāng)辦理批準、登記等手續(xù)的，依照其規(guī)定。
第一百一十三條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。
經(jīng)營者對消費者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定承擔(dān)損害賠償責(zé)任。
第一百二十五條 當(dāng)事人對合同條款的理解有爭議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠實信用原則，確定該條款的真實意思。
合同文本采用兩種以上文字訂立并約定具有同等效力的，對各文本使用的詞句推定具有相同含義。各文本使用的詞句不一致的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同的目的予以解釋。
第二百三十二條 當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。
