判 決 　　

法院認(rèn)為，原告是涉訟房屋的合法承租人，被告在將房屋出售給第三人之前，未有證據(jù)證明其已經(jīng)履行了對原告的通知義務(wù)，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為被告侵害了原告的優(yōu)先購買權(quán)。遂判決：被告與第三人之間的房屋買賣合同無效；被告將該房產(chǎn)以賣予第三人的同等條件賣給原告。

評 析

此案值得討論的一點是承租人是否有權(quán)以出租人賣予第三人的價格買受所租賃的房屋，法院是否有權(quán)判令出租人將租賃房屋以同等價格賣予承租人。

房屋承租人有優(yōu)先購買權(quán)，這是公認(rèn)的原則，但如何保護承租人的優(yōu)先購買權(quán)，卻沒有一個公認(rèn)的方法。有觀點認(rèn)為，承租人只能要求確認(rèn)出租人與第三人的買賣合同無效，而不能“強行購買”出租人的房屋。這可稱為“無效說”。

“無效說”的理由之一是，最高法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條只規(guī)定了“承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效”，而沒有規(guī)定出租人有義務(wù)將該房屋賣給承租人。筆者認(rèn)為如此理解該條是錯誤的，因為該規(guī)定只是一個授權(quán)性規(guī)范，我們不能據(jù)此推導(dǎo)出一個禁止性規(guī)范來。

“無效說”的理由之二是，優(yōu)先購買權(quán)是一種期待權(quán)。筆者認(rèn)為，如果在承租人承租租賃房屋期間，出租人未曾出賣租賃房屋，那么承租人所享有的優(yōu)先購買權(quán)可以說是一種期待權(quán)。但是，在出租人已經(jīng)決定出賣租賃房屋，特別是在已經(jīng)確定了出賣租賃房屋的具體條件時，該期待權(quán)即就轉(zhuǎn)化為形成權(quán)。也就是說，在此時只要承租人也作出愿意以同等價格買受租賃房屋的意思表示，出租人必須以該價格將租賃房屋賣予承租人。這才是對《中華人民共和國合同法》第二百三十條的正確理解。因為法律不可能設(shè)定一種在任何情形下均無條件處于“期待”狀態(tài)的權(quán)利。

“無效說”的理由之三是，如果判出租人必須把房屋賣予承租人，則違反了契約自由的原則。筆者認(rèn)為，契約自由也是一種需要依法享有的權(quán)利，而不是沒有任何節(jié)制的權(quán)利。我國合同法第二百八十九條就規(guī)定了承運人強制締約義務(wù)，對此我們能說違反了契約自由原則嗎？顯然不能。契約自由并不排除“合法”干預(yù)。

  　　如果不允許法院直接判令承租人以出租人與第三人的交易條件為條件直接購買房屋，那么承租人優(yōu)先購買權(quán)就形同虛設(shè)，確認(rèn)出租人與第三人買賣合同無效也變得毫無意義，“因為在合同被確認(rèn)為無效之后，承租人依然無法購買得到房屋，其只不過是將房屋由第三人所有變回原出租人所有而已。出租人再次出賣房屋時，很大程度上會因為承租人曾經(jīng)起訴過他而產(chǎn)生排斥情緒，從而人為地制造障礙來阻止承租人優(yōu)先購買到該房屋，承租人的優(yōu)先購買權(quán)永遠(yuǎn)得不到實現(xiàn)。因此，法院可以直接判令承租人以出租人與第三人的交易條件為條件而直接購買房屋，這應(yīng)當(dāng)是承租人優(yōu)先購買權(quán)制度的應(yīng)有之義。”（摘自深圳市羅湖區(qū)人民法院編《房地產(chǎn)案件實體處理規(guī)則》）筆者完全同意上述觀點。只有如此保護優(yōu)先購買權(quán)，優(yōu)先購買權(quán)才稱得上名副其實的優(yōu)先購買權(quán)，否則充其量只能叫做優(yōu)先確認(rèn)無效權(quán)。