回遷房預售房開發(fā)商無權抵押貸款
法院判決：債權人受償不優(yōu)先
本報訊 （記者 郭春雨 沈 榮）近日，吉林省高級人民法院審結了原告中國銀行股份有限公司延邊分行與被告延吉誠信民族企業(yè)集團有限公司、被告延吉市恒吉地產(chǎn)開發(fā)有限公司（原延吉市遠東房屋開發(fā)有限責任公司）借款合同糾紛一案。
法院一審依法宣判被告誠信集團償還原告中國銀行延邊分行借款本息合計10266.79萬余元；原告中國銀行延邊分行對被告恒吉地產(chǎn)所有的作為抵押物的房屋及土地享有優(yōu)先受償權（但抵押前已經(jīng)預售及用于回遷安置的房屋除外）；駁回原告其他訴訟請求。
法院查明，被告誠信集團與原告因債務重組于2006年12月29日分別簽訂了3份《人民幣借款合同》，合同總額為10052.3萬元。約定上述貸款分筆到期，最后日期為2013年12月20日。同日，被告恒吉地產(chǎn)以其開發(fā)建設的新時代購物廣場二至七層為抵押物，與原告分別簽訂了4份《抵押合同》。同時，雙方依據(jù)法律規(guī)定，在行政主管部門依法辦理了抵押登記，并領取了《房屋他項權證》及《土地他項權利證明書》。被告誠信集團于同年12月27日向原告出具了重組后3個月內(nèi)償還貸款重組前利息《承諾書》，致使雙方之間完成了前述的債務重組。由于被告誠信集團拒不履行《承諾書》承諾的義務，已構成違約，原告依據(jù)約定，向被告誠信集團宣布全部借款合同項下的借款本息全部到期，并立即清償債務。截止到2007年11月9日，被告誠信集團欠原告借款本息合計10266.79萬余元。因二被告未履行債務，原告向法院起訴，要求履行還款義務并對抵押行使優(yōu)先受償權。
法院另查明，被告恒吉地產(chǎn)與原告簽訂抵押合同前，被告誠信集團及恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進行預售及回遷安置。庭審中，二被告明確表示新時代購物廣場二、三、四層已經(jīng)用于回遷安置19戶，預售63戶，共計82戶，但未到房屋產(chǎn)權登記部門辦理預售及回遷登記。
庭審中，兩被告對原告主張的事實無異議。但認為本案回遷戶、預售房戶已經(jīng)起訴，提起行政訴訟，請求撤銷相關權利證書，按法律規(guī)定應當先行政后民事，本案應當中止審理。被告因此提供了相關證據(jù)證明原告不能對上述不動產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。
法院經(jīng)審理認為，回遷戶及購房戶取得房產(chǎn)的所有權均在抵押之前，被告恒吉地產(chǎn)在向原告辦理抵押登記時，已經(jīng)不享有回遷戶及購房戶擁有的房產(chǎn)所有權，抵押行為也未得到二者的追認，屬無權處分。因此，其與原告簽訂的抵押合同中包含回遷戶及購房戶產(chǎn)權部分無效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有優(yōu)先受償權。遂依法作出上述判決。
至記者發(fā)稿時，本案上訴期限已過，當事各方均未提出上訴。
連線法官
物權優(yōu)于債權
本報記者 沈 榮 郭春雨
審理該案的法官說，本案中，原告與被告誠信集團簽訂的借款合同合法有效，雙方應當按照誠實信用原則及合同的約定，全面、適當、及時履行各自的義務。原告按借款合同的約定已經(jīng)履行了付款義務，但被告誠信集團違反合同約定，未履行還款義務，被告誠信集團應當依法承擔違約責任并繼續(xù)履行合同約定的還款義務。被告誠信集團向原告借款時，被告恒吉地產(chǎn)自愿以其所有的房屋及土地進行抵押，并且在行政主管部門辦理了抵押物登記，該抵押合法有效。在被告誠信集團不能如期償還借款的情況下，原告依法應當對被告恒吉地產(chǎn)提供抵押的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償權。
本案的事實爭議并不大，而當事各方論爭的焦點是回遷房和抵押前已經(jīng)預售的房屋問題。
對此，這位法官說，被告誠信集團提供的證據(jù)已經(jīng)證明在辦理抵押登記前，被告恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進行預售及回遷安置。而財產(chǎn)所有權屬于物權的范疇，所有權的基本權能為占有、使用、收益及處分。本案中，回遷戶及購房戶在抵押之前已經(jīng)行使了占有、使用及收益的基本權利。而本案的不動產(chǎn)所有權對回遷戶及購房戶來講，擔負著一種基本生存保障的功能，對上述權利主體而言，并非普通的民事權利，而是涉及基本人權范疇的一項權利，是一種絕對權，優(yōu)先于其他各種權利。
而原告基于借款合同而享有的抵押權，屬于主債權項下的從權利，并不能直接取得物權的效力，該抵押權的存在，目的在于保障原告?zhèn)鶛嗟膶崿F(xiàn)，從而實現(xiàn)其經(jīng)濟利益。物權與債權發(fā)生沖突時，物權效力優(yōu)于債權。從此意義上看，原告為實現(xiàn)債權而享有的抵押權并不能對抗回遷戶及購房戶基于生存權而享有的所有權。
另外，原告也不否認回遷戶及購房戶的存在（部分辦理了產(chǎn)權，部分已經(jīng)為生效的人民法院法律文書確認），而回遷戶及購房戶取得房產(chǎn)的所有權均在抵押之前，被告恒吉地產(chǎn)在向原告辦理抵押登記時，已經(jīng)不享有回遷戶及購房戶擁有的房產(chǎn)所有權，抵押行為也未得到二者的追認，屬無權處分。因此，其與原告簽訂的抵押合同中包含回遷戶及購房戶產(chǎn)權部分無效，其余部分有效，原告只能就有效部分抵押物享有優(yōu)先受償權。
案外說法
未登記的預售及回遷合同是否有效
本案中，被告恒吉地產(chǎn)與原告簽訂抵押合同前，被告誠信集團及恒吉地產(chǎn)已經(jīng)將部分房屋進行預售及回遷安置。庭審中，二被告明確表示新時代購物廣場二、三、四層已經(jīng)用于回遷安置19戶，預售63戶，共計82戶，但未到房屋產(chǎn)權登記部門辦理預售及回遷登記。那么，未經(jīng)預售和回遷登記的房屋預售及回遷合同是否有效呢？
根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定，商品房預售，應當向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)經(jīng)營開發(fā)管理條例》第三十三條則規(guī)定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。同時，《城市商品房預售管理辦法》第十條也規(guī)定，商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。房地產(chǎn)管理部門應當積極應用網(wǎng)絡信息技術，逐步推行商品房預售合同網(wǎng)上登記備案。商品房預售合同登記備案手續(xù)可以委托代理人辦理。委托代理人辦理的，應當有書面委托書。
根據(jù)以上規(guī)定，可以看出，經(jīng)過房屋預售登記的，預售合同有效。但是，未經(jīng)登記的，預售合同是否有效？法律法規(guī)未作明確規(guī)定，這就容易引發(fā)爭議。但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條：當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。這一規(guī)定中可以看出，是否經(jīng)過房屋預售登記對于預售合同的效力并沒有決定性影響。
有法律人士認為，只要是經(jīng)審查，預售房具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權，并取得《商品房預售許可證》，合同是雙方當事人的真實意思表示，合同內(nèi)容合法，就應當認為該房屋預售合同有效，但雙方當事人應到房地產(chǎn)管理部門補辦登記手續(xù)。本案中，法院沒有簡單以預售和回遷戶所獲得的商品房未辦理預售登記，不能對抗善意第三人為由，判決預售和回遷所出售的房屋無效，而是確認了回遷戶及購房戶的權利。因為本案中房地產(chǎn)公司以全部房產(chǎn)辦理抵押登記時，其對部分已經(jīng)預售和用于回遷的房屋已經(jīng)不具有完全的法律意義上的所有權，屬于無效處分，是無效的，而既然是無效的，不適用該條款就是合法的。（安 容）
短 評
民生為本
從表面上看，這起案件不過是一起事實認定并不復雜的債務合同糾紛，而實際上，審理的焦點是在合同背后——因為它涉及到80余戶回遷房和預售房所有權人的切實利益，如果處理不好，他們的利益必將受到損失，甚至會引發(fā)新的糾紛。
這就使簡單案情變得復雜起來，無疑也增加了辦案的難度。但這并沒有難住辦案的法官們，他們靈活運用法律，最終不僅解決了債務糾紛，也創(chuàng)造性地解決了糾紛背后的利益糾葛。這起總標的額越過1億元的糾紛案，經(jīng)過法官的努力，實現(xiàn)了息訴服判、案結事了的目標。
我們可以看到，本案沒有簡單套用法條以預售和回遷戶所獲得的商品房未辦理預售登記，不能對抗善意第三人為由，判決預售和回遷所出售的房屋無效，其實這樣的處理方式正是在法條規(guī)定的含義之中，因為本案中房地產(chǎn)公司以全部房產(chǎn)辦理抵押登記時，其對部分已經(jīng)預售和用于回遷的房屋已經(jīng)不具有完全的法律意義上的所有權，屬于無效處分，是無效的，而既然是無效的，不適用該條款就是合法的。
同時，這樣的判決也合情合理。本案的焦點之一是預售和回遷房屋未辦理預售登記，但這個責任在誰？在于房地產(chǎn)公司，因為按當時的房屋交易法律法規(guī)的規(guī)定，辦理預售登記的責任在房地產(chǎn)公司，房地產(chǎn)公司的責任不能讓預售和回遷房屋所有人來承擔，所以判決合理。如果一起案件的判決可能給新的糾紛埋下種子，那么這個判決是對是錯？簡單扣法條，應該說不能算是錯案，但起碼是法律效果與社會效果不和諧的案件。正如判決中論理而言，預售和回遷房屋所有人享有的物權，是生存權，其效力應大于一般的債權以及債權抵押權，從這個意義上來思考、處理，也是合情合理合法的。
顯然，這樣的思路背后有一個邏輯主線，那就是民生為本——盡可能讓更多購房者和回遷戶的利益不受損害。一位法官說得好，這既是法律責任，更是社會責任。
責任——這不正是對“三個至上”的最好詮釋嗎？
（郭春雨 安 容）
焦點透視
合同標的不確定性導致糾紛幾率增加
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商品房預售作為一種房屋買賣的方式也隨之流行開來。由于商品房預售合同是一種特殊的買賣合同，其合同標的具有不確定性。這就使得產(chǎn)生糾紛的幾率大大增加。
在商品房預售中，因建設工期長，買期房面臨的風險比一般買現(xiàn)房的大得多。有的開發(fā)商預收了購房者的房款后，由于各種原因，所建項目不能繼續(xù)進行甚至停工，未能按期竣工或如期交付房屋，給購房人造成巨大損失。2007年10月，上海市浦東新區(qū)人民法院就審理了一起延遲交房引發(fā)的糾紛案，上海某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因在商品房預售合同中延遲交房，被判決解除該合同，退還房款并支付違約金。
同時，有的商品房預售廣告和宣傳資料具有欺詐性，開發(fā)商往往夸大其詞，以吸引更多購房者與之簽訂商品房預售合同。但當房屋竣工后，卻經(jīng)常出現(xiàn)實際交付的房屋質量、面積、環(huán)境、設施與原介紹的文字材料、廣告宣傳相去甚遠的情況，而這時購房者往往由于已交付了房價款而處于被動地位。去年7月，江蘇省徐州市鼓樓區(qū)人民法院就審理了這樣一起案件。該市某房地產(chǎn)公司為自己開發(fā)的樓盤制作了精美的宣傳彩頁，米先生看后十分滿意，便和該公司簽訂了商品房預售合同。拿到房后，米先生才發(fā)現(xiàn)實際情況與宣傳廣告相去甚遠，遂將該公司告上法庭。最后，法院判決該公司承擔房屋不符銷售廣告約定的違約金，并為米先生安裝售樓�？显手Z的設施。
有專家認為，造成上述情況的原因主要有，在現(xiàn)有的市場背景下，開發(fā)商與購房者地位不平等。相對于財雄勢大的開發(fā)商來講，廣大購房者處于明顯的弱勢地位。且大多數(shù)購房者法律意識淡薄，交易知識匱乏，在權利受到損害時不能及時拿起法律武器來保護自己的合法權益。專家同時認為，房地產(chǎn)市場準入門檻偏低，監(jiān)管力度不足。一些不具備條件的企業(yè)通過掛靠、承包等方式，取得了房地產(chǎn)經(jīng)營資格，而職能部門、被掛靠的企業(yè)又未能對其進行有效管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)過程中問題和糾紛較多的不可忽視的因素。
相關人士指出，針對目前房地產(chǎn)市場特別是商品房預售市場的實際情況，必須切實加強房地產(chǎn)開發(fā)項目管理，嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項目審批程序，加強項目的跟蹤管理，依法查處違法、違規(guī)開發(fā)建設行為。同時要規(guī)范商品房面積計算標準和辦法，依法查處面積縮水行為；強化合同管理，依法查處合同欺詐行為；強化竣工驗收制度，切實把好交付使用關；加強房地產(chǎn)廣告管理，依法查處違法廣告行為。（安 容）
法規(guī)鏈接
《中華人民共和國合同法》
第一百零七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百九十六條 借款合同是借款人向貸款人借款，到期返還借款并支付利息的合同。
第二百零七條 借款人未按照約定的期限返還借款的，應當按照約定或者國家有關規(guī)定支付逾期利息。
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：
�。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵喑鲎尳�，取得土地使用權證書；
�。ǘ┏钟薪ㄔO工程規(guī)劃許可證；
（三）按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
�。ㄋ模┫蚩h級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
《中華人民共和國擔保法》
第三十三條第一款 本法所稱抵押，是指債務人或者第三人不轉移對本法第三十四條所列財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)作為債權的擔保。債務人不履行債務時，債權人有權依照本法規(guī)定以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第六條 當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預售合同生效條件的，從其約定，但當事人一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的除外。
