為少交契稅二手房標價減半

過戶不成起糾紛判房款兩清

      1月6日，江蘇省南通市中級人民法院終審判決一起房屋買賣合同糾紛案，法院判決被告（反訴原告）權某協(xié)助原告（反訴被告）劉某辦理房屋產(chǎn)權過戶登記手續(xù)，劉某給付權某購房款50000元。

  　　本案原、被告系同村人，被告權某曾在該村1組建樓房一幢及廚房一間。該樓房于1999年取得了房屋所有權證書，證書中登記的所有權人為權某。2005年10月初，劉某與權某就買賣上述房產(chǎn)一事進行了協(xié)商，雙方口頭約定了該房屋價款等事項。同年10月14日上午，權某、劉某請本村村委會主任薛某執(zhí)筆書寫售房協(xié)議書。薛某執(zhí)筆寫好售房協(xié)議書主文后，劉某、權某先后在協(xié)議書上簽名，康某在該協(xié)議書的見證人一欄內簽名，薛某在該協(xié)議書的在場人一欄內簽名。當日下午，劉某給付權某購房款48000元，權某連同先前給付的定金在內，當場出具一份收條，收條的內容為：收到劉某購房款伍萬元整。當天下午，權某將所出售的樓房和廚房的鑰匙交給了劉某。此后，劉某一家搬進該房屋居住至今。2007年12月25日，劉某向法院起訴，要求權某協(xié)助其辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。

  　　被告權某辯稱，當初實際談定的購房總價款為10萬元，合同上只寫了5萬元，其真正目的是為了劉某減少契稅。雙方曾口頭約定尚欠的購房款5萬元于兩年后給付，但劉某至今未給付，現(xiàn)要求劉某付清尚欠的5萬元。對于權某陳述的上述情況及要求，劉某予以否認，權某遂提出反訴。

  　　法院審理后認為，劉某與權某購房協(xié)議依法成立。劉某作為房屋的買受人在取得房屋后有權要求出賣人權某協(xié)助其辦理房屋產(chǎn)權過戶登記，故劉某要求權某協(xié)助過戶的訴訟請求，于法有據(jù)，予以支持。通過庭審舉證、質證、認證可查明雙方當事人口頭約定的房屋價款為10萬元，為了“減輕”劉某辦理房屋產(chǎn)權證的負擔，在書面協(xié)議上只將房屋價款寫為5萬元并約定交房當日付清，同時口頭約定另5萬元在兩年后給付。現(xiàn)劉某已給付5萬元，尚欠5萬元，依法應當給付。

  　　一審判決后，原告劉某不服，提出上訴。南通中院審理后判決駁回上訴，維持原判。

（錢  軍  繆宏勇） 

焦點透視

計稅方式漏洞應引起關注

  　　契稅指對契約征收的稅，以所有權發(fā)生轉移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權承受人征收的一種財產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)轉移稅。應繳稅范圍包括土地使用權出售、贈與和交換，房屋買賣、贈與和交換等。它是一種重要的地方稅種，在土地、房屋交易的發(fā)生地，不管何人，只要所有權屬轉移，都要依法納稅。契稅的納稅義務發(fā)生時間是納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天。要先交契稅才能辦理過戶手續(xù)，即先契后證。

  　　契稅具有強制性、無償性、固定性等特征，它與其他稅種相同，具有調節(jié)國民收入分配和再分配的作用。此外，契稅還具有證明不動產(chǎn)所有人產(chǎn)權合法性的作用。征收機關在征稅時，首先要查明產(chǎn)權轉移的合法性才準予繳納，并發(fā)給新的契證作為產(chǎn)權合法性的證明。契稅往往按照一定比率征收，國家根據(jù)市場調節(jié)需要，對這一比率可作上下浮動。契稅計稅依據(jù)歸結起來有四種：一是按成交價格計算；二是根據(jù)市場價格計算；三是依據(jù)土地、房屋交換差價定稅；四是按土地收益定稅。

  　　由于計稅方式客觀上存在一定漏洞，對每筆交易進行評估也不切實際，這給少數(shù)試圖投機取巧的當事人規(guī)避法律提供了空間。個別人在合同成交價上做文章，甚至出現(xiàn)黑白兩份合同，提交給國家交納契稅的合同大大壓低實際成交價。這種行為本質上是一種偷稅行為，構成違法，嚴重的還應依法追究刑事責任。本案原、被告運用書面、口頭約定不一的方式，降低應稅額，本質上就是規(guī)避法律，應認定為偷稅行為，依法應予打擊。

  　　盡管本案的房屋出售方通過訴訟打贏了官司，但這樣的情況不能視為一種常態(tài)。證據(jù)是訴訟之王，如果本案房屋評估價與書面約定價差距不大，僅憑證人證言就很難推翻房屋贖買方所主張的事實，如果證人證言作出相反的陳述，僅憑房屋評估價亦難推翻房屋贖買方所主張的事實。因為，認定顯失公平，在司法實踐中異常困難。只要出現(xiàn)上述不利情況之一，房屋出售方就只能打掉牙往肚里咽。（安  然）