團購協(xié)議約定的條件是否具有法律效力

    隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，購房模式也在不斷出現(xiàn)新的變化，其中團購的出現(xiàn)，便是一個較為有特點的新模式。但是關(guān)于團購模式中存在的法律問題，始終有人咨詢，有人疑惑，有人猶豫，特別是團購模式中團購協(xié)議的法律效力、團購協(xié)議約定條件的法律效力問題，備受關(guān)注。
   
    真實案例： 

    去年4月，張先生在網(wǎng)上發(fā)布擬組織房屋團購的信息后，短短半個月內(nèi)就有60余人加入。6月下旬，張先生組織召開了團購成員會議，選出團購代表，并進(jìn)行了較為細(xì)致的分工。在舉行了多次小型碰面會商定團購具體事宜后，張先生等團購代表將意向書面通知開發(fā)商，表示要和開發(fā)商進(jìn)行談判。 

    經(jīng)過艱苦的一整天談判，團購代表與開發(fā)商簽訂了團購協(xié)議。但最終與開發(fā)商簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》的團購成員只有談判時的1／3左右，對此，張先生十分擔(dān)憂，萬一開發(fā)商拒絕團購成員按照團購協(xié)議約定的條件，那么這份合同是否還具有效力呢？ 

    律師說法： 

        首先什么是團購？團購并非是一個法律上的固有術(shù)語。而是指由有購買某小區(qū)房屋意向的多數(shù)人組成一個臨時團體，該團體選出代表與開發(fā)商就購房條件舉行談判并達(dá)成一致意見后、每個團購成員分別與開發(fā)商簽訂商品房買賣（期房預(yù)售或現(xiàn)房出售）合同的過程。 

    其次，團購所涉及的法律關(guān)系有： 

    （1）團購組織者與團購成員之間為一種民事上的委托關(guān)系。規(guī)范的操作應(yīng)當(dāng)是由團購組織者與擬參加團購的成員簽訂委托協(xié)議，其中應(yīng)約定接受委托的團購組織者的受托權(quán)限。 

    （2）團購組織者與開發(fā)商談判的行為實為一種代理關(guān)系，其結(jié)果對于團購組織內(nèi)的每個團購成員均有約束力。 

    最后，也就是當(dāng)事人擔(dān)心的，違約責(zé)任如何認(rèn)定及承擔(dān)的問題。 

    在團購組織與開發(fā)商簽訂團購協(xié)議后，如果團購成員數(shù)達(dá)不到協(xié)議約定的最低人數(shù)，則開發(fā)商可以拒絕按照團購協(xié)議約定的條件簽訂商品房買賣合同。此時，代表團購成員簽訂團購協(xié)議的團購組織者應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)然，這種違約責(zé)任可行的方式就是適用定金罰則；如果團購組織沒有交付定金，則這種違約責(zé)任是難以執(zhí)行的，因為這個團購組織是個臨時性組織，沒有自己獨立的財產(chǎn)。 

    綜上所述，在張先生簽訂的這份協(xié)議中，是否規(guī)定有團購人數(shù)便是關(guān)鍵，如果沒有，張先生應(yīng)當(dāng)與開發(fā)商再次進(jìn)行書面確定，以免實際操作中發(fā)生不必要的麻煩。當(dāng)然，對開發(fā)商而言，也可以在團購協(xié)議中約定按照不同團購人數(shù)而給予不同的優(yōu)惠條件，以便盡可能讓雙方能夠履行團購協(xié)議。