交房時間。商品房買賣合同一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，“不可抗力”是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、水災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但在房產(chǎn)交易中，有的開發(fā)商卻將此條款進行了延伸、擴張。比如有的合同對“不可抗力”做了如下注解：“人力不可抗拒的自然災(zāi)害和其他事故，及銷售方所不能控制的其他原因造成交房延期的，銷售方不承擔(dān)責(zé)任�！边@樣的約定顯然是銷售方把自己的免責(zé)范圍擴大，是違背法律原則的。開發(fā)商不能把自身的過錯歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。
　　房屋面積。對于商品房這種特殊的商品，應(yīng)當(dāng)允許合同約定的面積存在誤差，但是誤差不應(yīng)超過合理的范圍。在簽訂商品房銷售合同時，購房者應(yīng)注意開發(fā)商對面積誤差的約定。

　　房屋質(zhì)量。商品房特別是購買預(yù)售的期房，各種復(fù)雜因素往往使購房者在簽約時難以辨清所購商品房的虛實，等到商品房交付使用之后，問題才暴露出來。消費者在簽訂合同時要注意質(zhì)量要求、交房標準等是否寫清楚了。

　　違約條款。在簽訂商品房預(yù)售合同中，有些開發(fā)商或代理商會列出許多有關(guān)購房者違約責(zé)任的苛刻條款，而千方百計避開賣方違約責(zé)任的約定；或雖約定了買賣雙方的違約責(zé)任，但雙方的違約責(zé)任約定不公平、不對等。在簽訂商品房預(yù)售合同時，買方應(yīng)要求在合同中明確賣方的違約責(zé)任，并爭取雙方違約責(zé)任的公平和對等。

　　房產(chǎn)證辦理。購房者在簽訂商品房買賣合同時要注意合同中是否有陷阱，將辦證的條件和期限進行約定。

根據(jù)經(jīng)驗，我們建議你在購買商品房前，要注意以下幾個問題：

    一、在購房時，首先要調(diào)整好自己的消費心態(tài)，克服搶購和從眾心理�，F(xiàn)在的一些發(fā)展商在銷售商品房時，經(jīng)常會做一些該項目（大廈）非常暢銷或者有很多藝術(shù)家、體育運運員、記者已經(jīng)入住的廣告，致使部分消費者往往產(chǎn)生購房沖動，當(dāng)場簽署認購書并支付定金，事后才發(fā)現(xiàn)發(fā)展商的很多承諾是虛假的，此時再想退房，為時已晚。

    二、當(dāng)你對某個項目（大廈）感興趣而來到發(fā)展商的售樓部，除了應(yīng)當(dāng)對小區(qū)和大廈的地理位置、交通、規(guī)劃、社區(qū)、房屋結(jié)構(gòu)、面積、樓價等向售樓人員了解外，還應(yīng)當(dāng)要求售樓人員出示有關(guān)資料，進行分析研究：

    （一）如果你購買的是“期房”，則可以要求發(fā)展商出示以下資料：

    a“發(fā)展商的營業(yè)執(zhí)照”和“資質(zhì)證書”，主要是看銷售商與發(fā)展商是否同一家公司，同時從營業(yè)執(zhí)照上也能夠了解發(fā)展商是否是該樓盤的開發(fā)商和它的實力；

    b“預(yù)售許可證”，如果發(fā)展商持有房地產(chǎn)登記部門出具的預(yù)售許可證，說明發(fā)展商已經(jīng)取得該大廈（項目）的土地使用權(quán)和建設(shè)工程規(guī)劃許可證，而且發(fā)展商預(yù)售該項目（大廈）已經(jīng)得到房地產(chǎn)管理部門的批準，有資格進行預(yù)售。

    （二）如果你準備購買的是現(xiàn)房，除其他材料外，還應(yīng)當(dāng)要求發(fā)展商出示以下資料：

    a“發(fā)展商的營業(yè)執(zhí)照”和“資質(zhì)證書”；

    b“新建住宅交付使用許可證”，從該證可以知道該項目（大廈）是否已經(jīng)符合住宅使用要求，可以入��；

    c“發(fā)展商該項目（大廈）的房地產(chǎn)權(quán)證”，發(fā)展商持有該證，說明該項目（大廈）是現(xiàn)房，購買后可以領(lǐng)取你們自己的房地產(chǎn)權(quán)證；

    d“房屋土地測繪面積報告書”，主要從該報告書上核查你所購買的房產(chǎn)的建筑面積。

    總之，在沒有看到上述資料并核實有關(guān)情況前，不要輕易簽署任何書面文件并支付定金。

買商品房應(yīng)注意的問題

　　買房應(yīng)查看“五證、二書” 。購房者在購房時應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”、“二書”，這是法律對銷售方的基本要求�！拔遄C”是指《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。“二書”是指《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。1、《國有土地使用證》是證明土地使用者（單位或個人）使用國有土地的法律憑證，受法律保護。2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。法律后果：按照有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)商即使取得建設(shè)用地的批準文件，但如未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設(shè)用地批準文件無效。3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確認有關(guān)建設(shè)活動的合法地位，保證有關(guān)建設(shè)單位和個人的合法權(quán)益。法律后果：房地產(chǎn)商如未取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》或者違反《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的規(guī)定進行開發(fā)建設(shè)，嚴重影響城市規(guī)劃的，由城市規(guī)劃行政主管部門責(zé)令停止建設(shè)，限期拆除或者沒收違法建筑物、構(gòu)筑物及其他設(shè)施，對有關(guān)責(zé)任人員，可由所在單位或者上級主管機關(guān)給予行政處分。4、《建設(shè)工程施工許可證》 、《建設(shè)工程施工許可證》（建設(shè)工程開工證）是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設(shè)單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。沒有開工證的建設(shè)項目均屬違章建筑，不受法律保護。當(dāng)各種施工條件完備時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照計劃批準的開工項目向工程所在地縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門辦理施工許可證手續(xù)，領(lǐng)取施工許可證。未取得施工許可證的不得擅自開工。5、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》是市、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。其主管機關(guān)是國土房管局，證書由市國土房管局統(tǒng)一印制、辦理登記審批和核發(fā)證書。房地產(chǎn)商在銷售商品房時，如該房屋已建成，還應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書。購房者如需調(diào)查房屋的建筑質(zhì)量，還可查驗房地產(chǎn)商的《工程驗收證》�！拔遄C”中最重要的是《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，兩者表明所購房屋屬合法交易范疇�！蹲≌�質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》兩書可以作為商品房買賣合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的對商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。1、《住宅質(zhì)量保證書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的住房質(zhì)量保證文件。2、《住宅使用說明書》 是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時，向購房人提供的有關(guān)住房使用的說明。

:基本注意事項

    一、基于買房目的對意向樓盤進行詳細了解，包括周邊環(huán)境、樓盤具體位置、樓盤配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施、戶型朝向等，當(dāng)然還要考慮升值潛力，做到了解清楚后才確定購買哪套房，切不可輕信開發(fā)商的宣傳廣告；

    二、查驗開發(fā)商是否取得以下五證：

   1、《國有土地使用證》

   2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》          

   3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、

   4、《建設(shè)工程施工許可證》            

   5、《商品房銷（預(yù)）售許可證》

證件不齊的商品房存在極大的風(fēng)險；

    三、仔細閱讀《商品房買賣合同》，簽訂合同要注意雙方權(quán)利義務(wù)平等。

1、確認及面積差異處理的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的。 

    2、出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的，但必須體現(xiàn)責(zé)任對等原則。

    3、出賣人或買受人單方解除合同的約定，違約責(zé)任的處理雙方可自行約定，必須體現(xiàn)責(zé)任對等原則。

    4、房屋產(chǎn)權(quán)證辦理期限及違約責(zé)任的約定，雙方是可以協(xié)商的，買受人應(yīng)當(dāng)盡量縮短辦理期限。

   特別提示：

    一、慎交購房預(yù)定金（以前開發(fā)商多寫為訂金或定金，現(xiàn)在更加狡猾了）。有些樓盤在開盤前即接受預(yù)訂，有些購房者為了買到喜愛的房號，即按開發(fā)商要求交納一定數(shù)額的預(yù)訂金，雙方簽訂《預(yù)訂合同》，開發(fā)商往往在合同中寫明如買受人到期不購買該房屋，預(yù)定金不退，切不可一時沖動，隨意交納預(yù)定金，以免造成不必要的損失。

    二、開發(fā)商的樓盤宣傳廣告承諾的重要事項如配套設(shè)施 等，一定要求開發(fā)商在補充協(xié)議中作出承諾。

    三、交房的驗收標準應(yīng)當(dāng)約定為“綜合驗收合格”，不能約定為“驗收合格”。并要求開發(fā)商提供“三《書》一《證》兩《表》”。 即《建筑工程質(zhì)量認定書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》、《竣工驗收備案表》和《房屋面積實測數(shù)據(jù)表》。 其中前兩書必須堅持，不可讓步。

    四、如果購房人有可能轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，爭取在“補充協(xié)議”里寫上“出賣人以本條款表示：同意買受人轉(zhuǎn)讓本合同的義務(wù)。” 現(xiàn)實中，如買受人要合同更名，開發(fā)商往往會收取5000元以上的高額更名費。

五、物權(quán)法第二十條規(guī)定： 當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。2007年10月1日后，你簽約后可以申請預(yù)告登記，以防開發(fā)商一房二賣。

    六、集體土地上建設(shè)的房屋千萬不要買，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售。有些集體經(jīng)濟組織肆意擴大銷售范圍，導(dǎo)致買受人無法取得合法產(chǎn)權(quán)，“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”不受法律保護。

    現(xiàn)在購房合同都使用國家建設(shè)部門監(jiān)制的《商品房買賣合同》。

    為保障你的合法權(quán)益，購房時你可以聘請律師全程陪同。

購買商品房注意事項

       購買商品房注意事項

一、繳納定金或訂金要慎重。

    《中華人民共和國合同法》規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金�！�。

    在商品房買賣過程中，由于定金或訂金引發(fā)的糾紛較多，為了避免定金或訂金糾紛的發(fā)生，市開發(fā)辦、市工商局制發(fā)的《關(guān)于推行〈武漢市商品房認購書〉（示范文本）的通知》（武開管辦[2004]350號），對訂金在什么情況下可以退還，在什么情況下不應(yīng)退還作了明確的規(guī)定�！叭缂滓译p方在約定的時間內(nèi)簽訂《武漢市商品房買賣合同》，訂金抵作購房價款；如甲乙雙方在約定簽訂《武漢市商品房買賣合同》的時間內(nèi)，甲方已將該商品房另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還買受人已付訂金；如乙方在約定的時間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《武漢市商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該商品房另售他人；如甲乙雙方在約定的時間內(nèi)，對《武漢市商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方方可將該商品房另售他人”。

    市開發(fā)辦再三提醒購房人，在購買商品房過程中，無論是繳納定金還是繳納訂金，一定要三思而行，同時，簽訂商品房認購書最好簽訂市開發(fā)辦、市工商局制發(fā)的《武漢市商品房認購書》（示范文本）。

    二、購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前要注意的問題。

    為了避免合同糾紛，保護商品房買賣雙方的合法權(quán)益，購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前一定要注意以下問題：

    （一）要注意所購商品房的合法性。購房人在購房時，要查看核實擬購商品房所在樓宇、項目的合法性。即查看五個證件：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《武漢市商品房預(yù)售許可證》。凡是未取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的“商品房”，不得購買；凡是《武漢市商品房預(yù)售許可證》中未允許預(yù)（銷）售的“商品房”不得購買；凡是過期了的《武漢市商品房預(yù)售許可證》的“商品房”不得購買。

    （二）要學(xué)習(xí)弄懂《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，掌握國家法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定，做到心中有數(shù)，才能正確運用法律維護自身的合法權(quán)益。

    （三）仔細閱讀《武漢市商品房認購書》、《武漢市商品房買賣合同》（樣本）、《業(yè)主臨時公約》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》，對照《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》，是否符合相關(guān)條款內(nèi)容的規(guī)定，是否體現(xiàn)了公平、公正、合法的原則。

    （四）要了解擬購商品房所在項目配套設(shè)施建設(shè)情況、周邊環(huán)境以及貸款等。

    三、購房戶在簽訂《武漢市商品房買賣合同》時要注意的問題。

    購房戶做到了在簽訂《武漢市商品房買賣合同》前應(yīng)注意的問題，在簽訂《武漢市商品房買賣合同》時，要特別注意以下問題。

    （一）面積確認及面積差異處理的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的。

    （二）出賣人逾期交房和買受人逾期付款的違約責(zé)任的約定，買受人與出賣人雙方是可以約定的，但必須體現(xiàn)責(zé)任對等原則。

    （三）出賣人或買受人單方解除合同的約定，違約責(zé)任的處理雙方可自行約定，必須體現(xiàn)責(zé)任對等原則。

    （四）在履行合同中發(fā)生爭議，協(xié)商不成，是通過仲裁還是法院解決，雙方可協(xié)商一致約定。

    （五）購房人認為需要雙方協(xié)商或約定的其它問題。

    四、在履行《武漢市商品房買賣合同》過程中發(fā)生糾紛應(yīng)如何處理。

    發(fā)生合同糾紛后，本著以事實為依據(jù)，以雙方簽訂的《武漢市商品房買賣合同》的約定和國家有關(guān)法律、法規(guī)為準繩，雙方協(xié)商解決。若協(xié)商不成的，可按雙方約定的方式，依法通過申請仲裁和向法院起訴解決。

5、已辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》；

6、開發(fā)商已簽訂前期物業(yè)管理合同。

7、已確定竣工及交付日期；

買受人委托的律師在簽署合同前，除要認真審核開發(fā)商的上述銷售許可文件及其他有關(guān)文件\資料，還應(yīng)審查：A、規(guī)劃總平面圖并了解該小區(qū)的規(guī)劃條件；

B、代理銷售的，代理商的營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書及委托銷售證明；C、臨時業(yè)主公約；D、到房屋行政管理部門調(diào)查買受人欲購買的房屋之前是否存在一房二賣或被抵押的情形。

(二)簽約時買受人對房屋面積的知情權(quán)和開發(fā)商的義務(wù)

對商品房面積計算依據(jù)，買受人擁有知情權(quán)，開發(fā)商也有告知義務(wù)。開發(fā)商銷售（包括預(yù)售、現(xiàn)售）商品房時，應(yīng)在售樓地點將有關(guān)房屋建筑面積計算資料或測算資料進行公示，供購房者查閱。

簽署商品房預(yù)售合同時，買受人可要求面積計算表或測算表，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積計算表》；簽訂房屋交接書或簽訂商品房現(xiàn)售合同時，開發(fā)商應(yīng)向購房者提供《房屋建筑面積測算表》；前述兩表中《房屋公用部位建筑面積說明》中必須將分攤的共有部位全部列明，并能與建筑平面布置圖對照查核。

（三）商品房買賣合同的文本

律師應(yīng)提示買受人,為便于在房地產(chǎn)登記機構(gòu)進行預(yù)售登記或產(chǎn)權(quán)登記,商品房買賣應(yīng)采用建設(shè)部、國家工商局聯(lián)合發(fā)布的《商品房買賣合同》示范文本，或者各地房屋行政管理部門同意的其他合同文本，買受人應(yīng)特別注意《商品房買賣合同》范本中開發(fā)商已填上內(nèi)容的空格部分，該部分的內(nèi)容極易損害買受人的利益。

出賣人往往會制定補充協(xié)議，買受人應(yīng)仔細審查補充協(xié)議，補充協(xié)議的內(nèi)容往往容易損害買受人的利益。

（四）積差異的處理

律師應(yīng)提示買受人，按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同沒有約定或約定不明確的，按以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）的，據(jù)實結(jié)算房價款；

（2）面積誤差比絕對值超出3％時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人補足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

由于開發(fā)商往往會改變面積差異的處理方式，故應(yīng)特別提醒買受人予以注意。

還應(yīng)注意，開發(fā)商提供的格式合同往往有“如對面積發(fā)生爭議，委托某一機構(gòu)進行測量”的內(nèi)容，律師應(yīng)提示買受人，應(yīng)當(dāng)增加“如對該機構(gòu)的測量結(jié)果仍有異議，可另行委托測量”的內(nèi)容。

（五）套內(nèi)建筑面積與分攤的共有面積

律師應(yīng)合理提示委托人，商品房建筑面積由套內(nèi)面積和分攤的共有建筑面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為買受人獨立產(chǎn)權(quán)，分攤的共有建筑面積部分為買受人與其他相關(guān)業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)，買受人依法對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

律師應(yīng)提示買受人，按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積，并可約定如建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時的處理方式。

（六）付款方式

律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，注意采用按揭付款方式的風(fēng)險：

1、合同中往往有不按時辦理按揭的買受人應(yīng)向開發(fā)商支付違約金的條款。

2、合同中往往有因買受人的責(zé)任導(dǎo)致無法辦理按揭的，如雙方無法就改變付款方式達成一致而買受人要求解除合同的，則買受人應(yīng)向開發(fā)商支付違約金的條款。

（七）交付期限

1、律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，合同一般約定，以建設(shè)方、設(shè)計方、勘察方、施工方、監(jiān)理方等五方驗收合格為交付條件，但這種驗收不是逐套驗收，而是抽查驗收，不能保證每套房屋實際上均符合交付條件，因此，應(yīng)當(dāng)在合同中加上“開發(fā)商應(yīng)當(dāng)出示本合同項下的單套商品房驗收合格的證明”的條款。

2、合同第八條第二款為可以延期交房的條件，律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，如合同條款中有“因政府原因?qū)е碌耐９ぜ耙蜷_發(fā)商設(shè)計變更或開發(fā)商所不能控制的原因?qū)е碌挠馄诮环靠梢悦庳?zé)”的條款，則應(yīng)要求取消這一點。另外，合同應(yīng)明確約定，逾期竣工以后再出現(xiàn)法定或約定的免責(zé)事由的，不應(yīng)免責(zé)。

（八）開發(fā)商逾期交房的違約責(zé)任

一般開發(fā)商會在合同中對逾期交房約定較輕的違約責(zé)任，律師應(yīng)提示買受人要求提高。

（九）規(guī)劃、設(shè)計變更的處理

律師應(yīng)提示買受人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準的規(guī)劃、設(shè)計建設(shè)商品房，應(yīng)要求在合同中寫明：簽訂《商品房買賣合同》后，規(guī)劃條件和已作出的設(shè)計是合同內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得變更規(guī)劃、設(shè)計。

經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

律師還應(yīng)當(dāng)提示買受人，在合同中加上“因容積率、建筑層數(shù)、建筑密度、建筑層高、綠地率、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)參照前兩款執(zhí)行”的內(nèi)容。

買受人有權(quán)在通知到達之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房；買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

（十）關(guān)于裝飾、設(shè)備的標準

律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，注意合同的附件三中的裝飾標準及配套設(shè)備的品牌、規(guī)格、型號等，如其中有“高級品牌、頂級產(chǎn)品”等內(nèi)容時，應(yīng)要求明確品牌名稱、規(guī)格、型號等具體內(nèi)容；

律師應(yīng)提示買受人，如希望在裝飾、設(shè)備出現(xiàn)與合同約定不一致時獲得差價部分的雙倍賠償，則應(yīng)在合同中予以明確約定。

（十一）關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建設(shè)的正常運行

律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，合同在這方面往往約定的不完整、不詳細，應(yīng)當(dāng)將主要的基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套建筑明確列出，包括但不限于：水、電、排水、電梯、停車場、全部小區(qū)道路和綠化（景觀）、管道煤氣、電信、有線電視等。

律師應(yīng)提示買受人，上述設(shè)施等的交付時間不應(yīng)晚于房屋交付時間，否則等于交了房仍無法正常使用。律師還應(yīng)提示買受人，如合同內(nèi)容為：“達不到上述條件的，逾期期間減收物業(yè)管理費”，類似的約定為無效約定，因前期物業(yè)管理公司與開發(fā)商不是同一企業(yè)法人，應(yīng)改為“由開發(fā)商代交減收的物業(yè)管理費�！�

（十二）關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記

1、律師應(yīng)提示買受人注意，由開發(fā)商提交房屋產(chǎn)權(quán)登記備案資料的時間不能過長，不宜超過一年。

2、律師應(yīng)提示買受人注意，如因開發(fā)商責(zé)任導(dǎo)致買受人無法按時取得房屋產(chǎn)權(quán)證明的違約金應(yīng)按日計付，而不應(yīng)接受一次性支付違約金的條款。

（十三）關(guān)于前期物業(yè)管理

律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，要求開發(fā)商向買受人出示開發(fā)商與前期物業(yè)管理公司簽訂的前期物業(yè)管理合同并復(fù)印該合同，注意合同條款可能會損害業(yè)主利益。

（十四）關(guān)于業(yè)主臨時公約

律師應(yīng)當(dāng)提示買受人，業(yè)主臨時公約對業(yè)主有約束力，應(yīng)向開發(fā)商索取副本.

（十五）關(guān)于合同附件與補充協(xié)議

合同附件與補充協(xié)議，即使不交付備案也屬有效的法律文件，因此，律師應(yīng)當(dāng)提示買受人認真研讀合同附件與補充協(xié)議。

（十六）對開發(fā)商違反誠信原則的懲罰

律師應(yīng)提示買受人，出現(xiàn)下列五種情形并導(dǎo)致合同無效或被撤銷、解除的，買受人可請求返還購房款及利息、賠償損失，并可請求開發(fā)商承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。：

1、開發(fā)商故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

2、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

3、開發(fā)商故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出售給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實；

4、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商未告知買受人又將該房屋抵押給第三人的；

5、商品房買賣合同訂立后，開發(fā)商又將該房屋出賣給第三人者的