基本案情:原告將自有的住房一套出賣給被告,價款8萬元。被告先付定金1000元,同時預(yù)付房款2 萬元,余款在原告辦妥房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)后3日內(nèi)付清。雙方當(dāng)日簽訂合同后,被告依約將預(yù)付款、定金共計2.1萬元給付原告,原告也于當(dāng)日將房屋交付給被告,被告隨即遷往入住。2005年1月,被告因?qū)λ彿课莶粷M意,就搬了出來。并向原告明確表示,自己不要房屋了,只要求原告退還預(yù)付房款2萬元,定金就算了。原告以辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)過程中已產(chǎn)生稅、費等3000余元,要求被告賠償。雙方協(xié)商未果,原告訴至瀘縣人民法院。
如何處理本案有三種觀點:第一種觀點認為,原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實合法有效,合同履行過程中,被告以犧牲定金為代價拒絕履行合同,原告只能獲得被告的1000元定金,被告的2萬元預(yù)付款應(yīng)予以退還,而對原告產(chǎn)生的稅費等損失,被告不應(yīng)賠償;第二種觀點認為,原被告簽訂的房屋買賣合同及其中的定金條款真實合法有效,雙方均應(yīng)依約履行各自的義務(wù)。合同履行過程中,被告明確表示將不履行合同,被告已嚴重違約,被告除無權(quán)要求退還定金外,還應(yīng)賠償原告辦證過程中產(chǎn)生的損失3000元;第三種觀點認為,定金罰則和賠償實際損失不能同時適用,但是如果定金罰則不能完全彌補守約方的實際損失時,可以適用賠償實際損失的責(zé)任。具體到本案,被告應(yīng)當(dāng)賠償原告造成的實際損失3000元。
筆者贊同第三種觀點,分述如下:
根據(jù)我國《合同法》的有關(guān)理論,定金作為一種債的擔(dān)保方式,分為立約定金、訂約定金、證約定金、解約定金、違約定金等。我國《合同法》上規(guī)定的是什么性質(zhì)的定金?法律未明確規(guī)定。大多數(shù)人認為是解約定金和違約定金。上述第一種觀點就是把定金作為解約定金看待的。被告以犧牲定金為代價,取得解除合同的權(quán)利。但當(dāng)雙方約定的定金較少,而守約方因違約而產(chǎn)生的損失較大時,采取這種觀點處理,顯然對守約方不利;第二種觀點把定金作為違約定金,認為被告已嚴重違約,被告除要犧牲定金為代價外, 還應(yīng)賠償原告的損失。這種觀點在讓被告承擔(dān)定金罰則責(zé)任的同時,又讓被告賠償實際損失,其實是使被告受到了雙重處罰,顯然于被告不公;第三種觀點在確認被告違約的同時,不是簡單地適用定金罰則或者同時適用賠償實際損失,而是根據(jù)實際情況具體分析。當(dāng)定金與實際損失相當(dāng)時,由原告選擇適用。當(dāng)造成的損失較定金較多時,應(yīng)當(dāng)以賠償實際損失為限。采用這種觀點處理本案較為妥當(dāng)。
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