【摘要】商品房質(zhì)量已成為社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)問題，商品房建設(shè)完成后，滿足哪些條件或標(biāo)準(zhǔn)才能夠交付使用，是防止不合格工程流入社會(huì)的關(guān)鍵，對(duì)于商品房交付使用的條件，國家相關(guān)規(guī)定較為簡單，也不是非常明確，由此產(chǎn)生了許多爭議，主要形成三種意見，一是以建設(shè)、監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工單位四方驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，二是以通過竣工驗(yàn)收備案為準(zhǔn)，三是以各專業(yè)驗(yàn)收合格為準(zhǔn)，本文即就這三種觀點(diǎn)進(jìn)行探討和分析。

 

《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，可見，驗(yàn)收合格是商品房交付使用的條件。但是，如何定義驗(yàn)收合格？驗(yàn)收包含哪些方面的內(nèi)容？怎樣才算驗(yàn)收合格？驗(yàn)收合格以什么為標(biāo)志？竣工驗(yàn)收未經(jīng)備案能否交付使用？這些問題沒有一個(gè)權(quán)威的定義和解釋，立法上也存在模糊和沖突之處，由此也在實(shí)務(wù)界引發(fā)了不少爭議，并逐漸形成三種意見：

一種意見認(rèn)為，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條的規(guī)定，建設(shè)單位組織的勘察設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，經(jīng)驗(yàn)收合格，形成《單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，即表明商品房驗(yàn)收合格，可交付使用。理由是根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定》第9條的規(guī)定，驗(yàn)收合格是備案的前提，備案不是行政機(jī)關(guān)對(duì)驗(yàn)收合格的確認(rèn)或?qū)徟�行為，法律和行政法�?guī)規(guī)定驗(yàn)收合格即可交付使用，并未明確要求經(jīng)備案后才可交付。建辦法函[2003]524號(hào)《建設(shè)部辦公廳關(guān)于對(duì)深圳市建設(shè)局〈關(guān)于商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量重新核驗(yàn)有關(guān)問題的請(qǐng)示〉的復(fù)函》中也明確指出：商品房經(jīng)建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收合格后即可交付使用。

另一種意見認(rèn)為，建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收合格，形成《單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，并不一定表明商品房符合使用條件，只有經(jīng)過備案機(jī)關(guān)備案后，取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》才能說明商品房具備了交付使用條件。

還有一種意見認(rèn)為,不能單獨(dú)以四方驗(yàn)收合格作為商品付交付使用的條件，也不能以經(jīng)過備案作為交付使用的條件，工程經(jīng)質(zhì)量、消防等各項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收均合格后，雖未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案，也應(yīng)當(dāng)可以交付使用。

 

筆者同意第二種意見，理由如下：

《建筑法》第61條規(guī)定，交付竣工驗(yàn)收的建筑工程，除了符合建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求外，還應(yīng)當(dāng)具備國家規(guī)定的其他竣工條件。質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求規(guī)定在《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中，也就是通常所稱的建設(shè)、施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方竣工驗(yàn)收，其他竣工條件則散見于其他法律和行政法規(guī)中，如《城市規(guī)劃法》第38條規(guī)定，城市規(guī)劃行政主管部門可以參加城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)重要建設(shè)工程的竣工驗(yàn)收；《消防法》第10條第3款規(guī)定，按照國家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建筑工程竣工時(shí)，必須經(jīng)公安消防機(jī)構(gòu)進(jìn)行消防驗(yàn)收；未經(jīng)驗(yàn)收或者經(jīng)驗(yàn)收不合格的，不得投入使用；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》第23條規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目需要配套建設(shè)的環(huán)境保護(hù)設(shè)施經(jīng)驗(yàn)收合格，該建設(shè)項(xiàng)目方可正式投入生產(chǎn)或者使用，等等。

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條規(guī)定的竣工驗(yàn)收，其驗(yàn)收內(nèi)容僅限于建筑工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求，竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備的條件中并未要求規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門已出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件。因此可以理解為，建設(shè)單位組織的竣工驗(yàn)收合格，即使形成《單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》，規(guī)劃、公安消防和環(huán)保方面的要求也不一定被認(rèn)可或準(zhǔn)許使用，結(jié)合《建筑法》第61條的規(guī)定，此類商品房不一定具備交付使用的條件。該條例第49條也規(guī)定：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他部門備案。

因此，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中所規(guī)定的竣工驗(yàn)收合格，是指的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和資料要求，與《城市規(guī)劃法》、《消防法》、《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)條例》等法律和行政法規(guī)中所規(guī)定的其他驗(yàn)收要求一樣，是商品房交付使用的必要條件，而非充分條件，因此第一種意見即認(rèn)為建設(shè)、施工、勘察設(shè)計(jì)、監(jiān)理四方的竣工驗(yàn)收合格即符合交付使用的條件顯然缺乏法律依據(jù)。

 

對(duì)于第二種和第三種意見，確實(shí)是各有依據(jù)，筆者贊同第二種意見的理由如下：

第一，《建設(shè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001是我國的工程質(zhì)量驗(yàn)收國家標(biāo)準(zhǔn)，6.0.7條規(guī)定：單位工程質(zhì)量驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)將工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和有關(guān)文件報(bào)建設(shè)行政管理部門備案。其條文說明進(jìn)一步明確，建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案制度是加強(qiáng)政府監(jiān)督管理、防止不合格工程流向社會(huì)的一個(gè)重要手段，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，到縣級(jí)以上人民政府建設(shè)行政主管部門或其他有關(guān)部門備案，否則，不允許投入使用。6.0.7條是工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文，根據(jù)《標(biāo)準(zhǔn)化法》的第十四條和建設(shè)部第81號(hào)令《實(shí)施工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)監(jiān)督規(guī)定》的規(guī)定，強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，必須執(zhí)行。因此工程竣工驗(yàn)收并經(jīng)備案后方可投入使用是國家的強(qiáng)制性規(guī)定，有明確的法律規(guī)定支持。

第二，根據(jù)竣工驗(yàn)收備案的有關(guān)規(guī)定，工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)竣工驗(yàn)收的形式、程序、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督，并將監(jiān)督情況記入《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》，提交備案機(jī)關(guān)，備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)竣工驗(yàn)收過程中有違規(guī)行為的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。從此規(guī)定可以看出，備案機(jī)關(guān)對(duì)于竣工驗(yàn)收的審查，并不限于書面審查或是形式審查，而是對(duì)驗(yàn)收的過程進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，這也向我們傳遞了一個(gè)信息，即建設(shè)單位組織的質(zhì)量、消防、規(guī)劃、環(huán)保等各項(xiàng)專業(yè)竣工驗(yàn)收是否符合法律和規(guī)范的要求，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》來判斷，而《工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告》是由工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)直接向備案機(jī)關(guān)提交的，因此第三種意見認(rèn)為的單純以各項(xiàng)專業(yè)驗(yàn)收合格作為商品房交付使用條件的理由也難以成立。并且，如果出現(xiàn)需要重新驗(yàn)收的情況，而商品房已經(jīng)投入使用，停止使用不但給購房者帶來巨大時(shí)間和經(jīng)濟(jì)損失，而且可能使公眾產(chǎn)生恐慌心理，不利于社會(huì)穩(wěn)定。因此，有必要將竣工驗(yàn)收備案作為商品房交付使用的條件。

第三，將竣工驗(yàn)收合格并備案作為商品房交付使用的條件，具有切實(shí)的操作性。我國涉及到建設(shè)工程竣工驗(yàn)收的規(guī)范性文件有20部之多，除了前而所述的工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保外，還涉及到人防、防雷、抗震、天然氣、白蚊防治等方面，如此繁雜的驗(yàn)收內(nèi)容，作為普通的購房者，當(dāng)然難以一一掌握，并且對(duì)于驗(yàn)收的程序和標(biāo)準(zhǔn)，國家規(guī)定的變化比較大，如由核準(zhǔn)制改為備案制，取消綜合驗(yàn)收行政審批等，老百姓往往無所適從，因此將備案作為商品房交付使用的條件，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和備案機(jī)關(guān)對(duì)驗(yàn)收的內(nèi)容進(jìn)行把握，更符合客觀需要。此外，從《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條和《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第6條的規(guī)定來看，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在四方驗(yàn)收合格后15天內(nèi)報(bào)送竣工驗(yàn)收備案文件，備案機(jī)關(guān)驗(yàn)證文件齊全后，即應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。因此，如果嚴(yán)格按照規(guī)定的程序，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以在四方驗(yàn)收合格后15天之內(nèi)完成備案，這個(gè)期限在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房日期中可以事先留出，對(duì)與購房者交房日期的約定影響不大。

此外，從社會(huì)公眾的心態(tài)上來說，人們還是比較依賴政府的公信力，總認(rèn)為經(jīng)過政府部門認(rèn)可的工程質(zhì)量才可靠，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商等與工程有利益關(guān)系的單位自行認(rèn)定的工程質(zhì)量持懷疑態(tài)度，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在交房日期緊迫的情況下，確實(shí)可能繞開規(guī)劃、公安消防和環(huán)保等部門，在這些要求不具備的情況下，利用其在工程建設(shè)中的有利地位，組織各單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并形成竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，如果將其驗(yàn)收?qǐng)?bào)告作為將商品房交付使用的依據(jù)，有可能促使開發(fā)商為逃避逾期交房的責(zé)任，將不合格工程投入使用，背離了工程質(zhì)量管理的初衷。因此，將竣工驗(yàn)收備案作為商品房交付使用的條件，既能有效避免不合格的工程投入使用，也符合一般大眾的心理需求。