“一房二賣”是我國住房制度改革中出現(xiàn)的突出問題，改革以前，住房大部分為公房，私房買賣較少。改革后，住房向私有房發(fā)展，“一房二賣”才變得日益突出。近年來，隨著我國房價(jià)的不斷走高，不少人為牟取更高的經(jīng)濟(jì)利益，將自己所有的房屋“一房二賣”、“一房多賣”，由此帶來了一系列法律問題。

一、“一房二賣”的法律效力

房屋買賣，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)給對(duì)方，對(duì)方受領(lǐng)房屋并支付價(jià)款的合同行為。“一房二賣”是指房屋產(chǎn)權(quán)人先后與兩個(gè)人簽訂房屋買賣合同，將其所擁有的房產(chǎn)賣給兩個(gè)人。原先，我對(duì)此存在認(rèn)識(shí)上的兩個(gè)誤區(qū)，一是同一房屋，已登記的賣房行為有效，未登記的賣房行為無效。二是同一房屋，簽訂在先的賣房合同有效，簽訂在后的賣房合同無效。但仔細(xì)分析，根據(jù)《中華人民共和國合同法》等相關(guān)規(guī)定，卻并非如此。

（一）未登記的房屋買賣，合同是有效的

《中華人民共和國合同法》第44條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第9條規(guī)定：“依照合同法第44條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)或者辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！狈�律或行政法規(guī)并未將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記。我國《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記�！钡�并未規(guī)定登記與合同效力之間的關(guān)系。雖然建設(shè)部1994年8月13日發(fā)布的《關(guān)于貫徹〈城市房地產(chǎn)管理法〉若干意見的通知》規(guī)定：“凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按房地產(chǎn)法第60條第三款規(guī)定的程序先到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請(qǐng)變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級(jí)人民政府土地管理部門申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，不按上述規(guī)定程序辦理的，其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更一律無效�！钡�是，依照我國《憲法》第89條和《立法法》第56條和第71條的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)只能由國務(wù)院制定，建設(shè)部的規(guī)定僅僅是規(guī)章，而規(guī)章對(duì)于房屋買賣合同的效力，是無法構(gòu)成影響的�？梢姡�我國并沒有什么法律或行政法規(guī)將房屋買賣過戶登記規(guī)定為生效性登記，因此即使當(dāng)事人沒有辦理過戶登記，也不會(huì)導(dǎo)致其房屋買賣合同無效。

（二）未登記的房屋買賣，前后兩個(gè)合同都是有效的

第一個(gè)買賣合同沒有辦理過戶登記，因此房屋的所有權(quán)還保留在賣方的手中，賣方當(dāng)然享有包括處分權(quán)在內(nèi)的所有權(quán)的四項(xiàng)權(quán)能。與第二個(gè)買方簽訂買賣合同，無非是賣方行使處分權(quán)的體現(xiàn)。至于第一個(gè)買方，未過戶登記意味著其尚未取得所有權(quán)，而僅僅享有對(duì)房屋的債權(quán)。而按照民法原理，債權(quán)是不能對(duì)抗第三人的，因此也就不可能被第三人所侵犯。作為侵權(quán)的對(duì)象，只能是具有對(duì)世性的絕對(duì)權(quán)如物權(quán)、人身權(quán)等。我國《合同法》第121條之所以規(guī)定：“當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決�！倍�未規(guī)定由第三人直接向合同中的受害方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，原因就在于債權(quán)不具有對(duì)世性從而不能成為侵權(quán)的對(duì)象。一房二賣案件中的第一個(gè)買方，由于尚未取得房屋的所有權(quán)，因此不能聲稱第二個(gè)合同侵犯了其所有權(quán)。第二個(gè)合同既然不屬于侵犯他人合法權(quán)利的合同，當(dāng)然不應(yīng)被認(rèn)定為無效。

因此，“一房二賣”的各份合同依法均為有效。對(duì)于“一房二賣”的買房人而言，均能夠得到有效合同的保護(hù)。

二、“一房二賣”合同的履行

正因?yàn)椤耙环慷�賣”中兩份合同均為有效的，而履行只能是其中之一，另一份合同則目的落空，買房人只能向賣房人追究違約責(zé)任。這種情況下，哪一份合同應(yīng)該得到履行，哪一份因得不到履行而可以向賣房人追究違約責(zé)任。

要解決這一問題，首先應(yīng)該理清債權(quán)與物權(quán)的關(guān)系問題。債權(quán)與物權(quán)有著明顯的不同，債權(quán)為對(duì)人權(quán)，相對(duì)權(quán)，不能對(duì)抗合同外的第三人；而物權(quán)是對(duì)世權(quán)，絕對(duì)權(quán)，可對(duì)抗第三人。當(dāng)事人訂立合同會(huì)引起合同之債，這是一種債權(quán)行為，而房屋過戶則是一種物權(quán)行為，引起房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，對(duì)外則起著公示和對(duì)抗的效力。因此哪一份合同應(yīng)該得到履行，應(yīng)當(dāng)區(qū)別情況予以分別處理。

（一）兩份合同均未辦理登記。兩份合同均未辦理登記且標(biāo)的房屋尚未交付的情況，屬于兩份合同均處于未實(shí)際履行的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)以簽訂在先的合同優(yōu)先得到履行，為優(yōu)先履行判定標(biāo)準(zhǔn)。而合同未得到履行的買房人可以從賣房人處得到的違約賠償來補(bǔ)救合同未實(shí)際履行所產(chǎn)生的后果。

（二）兩份合同均未辦理登記，其中一份合同已將標(biāo)的物房屋交付。其中一份合同得到實(shí)際履行，體現(xiàn)了賣房人的意愿，這種履行也是合法履行，這時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)遵從合同的實(shí)際履行原則，維護(hù)已完成的交易。

（三）合同中一份房屋已進(jìn)行了過戶登記，其它未作登記，且房屋未轉(zhuǎn)移。因房屋的過戶登記是物權(quán)變更范疇，既然已過戶，房屋的產(chǎn)權(quán)人就已發(fā)生變更，再要求原賣房主履行合同已不可能，這時(shí)我們應(yīng)按物權(quán)公示及對(duì)抗性原理，確認(rèn)已辦理過戶登記手續(xù)的合同的效力。

（四）兩份合同中，有一份已過戶登記，有一份已交付房屋。按物權(quán)公示性及對(duì)抗性原理，無論房屋是否交付，對(duì)于已登記的房屋所有權(quán)效力任何人都無法對(duì)抗。對(duì)此只能認(rèn)定已登記過戶的房屋實(shí)際履行的效力，而排除其它合同的履行。

三、“一房二賣”中買房人的法律保護(hù)

在其中一方合同得以履行的情況下，另一份合同當(dāng)然無從履行，這時(shí)，購房者要想得到法律上的保護(hù)，只能通過追究賣房者的違約責(zé)任來維護(hù)自己的利益。這又會(huì)出現(xiàn)兩種情況，下面我們分別探討。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約的處理及法律適用

首先，應(yīng)當(dāng)明確，房地產(chǎn)企業(yè)與買房人訂立的數(shù)份買賣合同，是都有法律效力的。如果一份合同履行而導(dǎo)致另一份合同不能履行的情況下，可根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定予以處理。該司法解釋第一條規(guī)定：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”

該司法解釋規(guī)定了買房者可以向賣房者主張的多種違約請(qǐng)求權(quán)，包括懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)，又分先買者的請(qǐng)求權(quán)和后買者的請(qǐng)求權(quán)，都是不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。先買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)規(guī)定是《解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。后買者的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。

其次，惡意串通的情況下先買者的無效請(qǐng)求權(quán)�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十條規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持�！眲偛盼覀冋劶暗那昂髢蓚�(gè)合同都有效是在雙方?jīng)]有惡意串通的情況下，這個(gè)司法解釋將雙方惡意串通作為合同無效的一個(gè)事由體現(xiàn)了與合同法的相互銜接，我國合同法第五十三條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；”是“合同無效”的法定事由之一。

通過以上可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違約應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（二）一般賣房者違約的處理與法律適用

我們所講的一般賣房者是指非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，即指將自已居住或者經(jīng)營的房屋賣出變現(xiàn)的個(gè)人或者企業(yè)。一般賣房者若違約，不能適用《解釋》的規(guī)定，因?yàn)樵摻忉屖翘刂阜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)；也不能適用《中華人民共和國消者權(quán)益保護(hù)法》，因?yàn)樵摲ㄋ�特指的專指�?jīng)營者與消費(fèi)者之間出現(xiàn)的爭執(zhí)，而一般賣房者是不能算為經(jīng)營者的。這種情況下，爭議的處理應(yīng)以合同法作為基礎(chǔ)，向違約者主張違約責(zé)任。這時(shí)，不能主張懲罰性賠償，即不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任，而只能主張返還購房款及利息，賠償損失。

綜上分析，按理來講，上面列舉的案例應(yīng)該就能得到很好的解決了，兩份合同都未登記，前一份合同又得到了實(shí)際的履行，而后一份合同又因開發(fā)商隱瞞已售真相屬于非法履行，自然白女士的合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒�律保護(hù)。但本案又為何久調(diào)不結(jié)呢？這就在于本案的特殊性，因?yàn)榇朔繉儆跓o資質(zhì)無手續(xù)無戶口的三無房屋，首先是開發(fā)商非法定企業(yè)，屬個(gè)人違法開發(fā)，其次整個(gè)開發(fā)過程沒有任審批報(bào)建許可手續(xù)，所以在其誕生后也就談不上初始登記了，自然正常過戶登記是不可能的。開發(fā)商因無資金實(shí)力，負(fù)債累累，只好能多賣幾次就賣幾次，且其內(nèi)部又多存有尖銳的矛盾，現(xiàn)在兩個(gè)買房戶都是要錢沒有，要房又只有一套，另外又因訴諸法院需要不少花費(fèi)且不想面對(duì)最終結(jié)果,這才致此糾紛久拖不決。畢竟目前房地產(chǎn)開發(fā)市場極不規(guī)范的現(xiàn)象普遍存在，無資質(zhì)、借集體土地、假集資最終損害購房者的違法開發(fā)行為一方面有待監(jiān)管，另一方面也須購房者擦亮眼睛。由此可看出買房時(shí)理性分析的重要性。否則買房置業(yè)后患無窮。

“一房二賣”引發(fā)的不僅是法律問題，也是較為復(fù)雜的社會(huì)問題。以上探析只是筆者在辦理此類案件過程中的學(xué)習(xí)總結(jié)、體會(huì)。