房產(chǎn)問題提醒1：開發(fā)商出售房屋后應(yīng)在法定或者約定時(shí)間內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，否則，將承擔(dān)巨額違約金。

案例：購到商鋪兩年余未能辦證，仲裁裁決開發(fā)商履行辦證義務(wù)同時(shí)賠償違約金。2006年5月23日尹先生與開發(fā)商麗江某房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《商品房購銷合同》四份，分別約定開發(fā)商將麗江三和商貿(mào)城麗江印象組團(tuán)第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號四套商鋪出售給尹先生，合同皆經(jīng)過麗江市玉龍縣公證處公證，尹先生一次性付清了四套房屋的全部購房款x元。合同約定“合同簽訂當(dāng)日開發(fā)商”，同時(shí)合同第十二條約定：“由開發(fā)商在交房后90天內(nèi)為申請人辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)”。尹先生當(dāng)天還向開發(fā)商交納了每套房屋辦理產(chǎn)權(quán)登記的費(fèi)用3881元，公共維修資金1779元，合計(jì)5660元。然合同簽訂后尹先生多次找到開發(fā)商，要求辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，先是因?yàn)榉慨a(chǎn)消防設(shè)施未能通過驗(yàn)收，無法辦理；后又因?yàn)槠渌鼈鶆?wù)關(guān)系，房產(chǎn)被麗江中院查封，無法辦理；再又因?yàn)橥恋貫樯虡I(yè)用地，住宅用戶要求土地使用權(quán)期限為70年，故與開發(fā)商發(fā)生爭議，又耽擱了辦理時(shí)間。一而再，再而三，開發(fā)商因?yàn)楦鞣N理由，無法辦證。業(yè)主一紙仲裁申請書，提請昆明市仲裁委員會仲裁。仲裁請求：1、確認(rèn)尹先生自2006年5月23日即取得所購買的麗江三和商貿(mào)城麗江印象組團(tuán)第一層A17x號、A17x號、A14x號、A14x號商鋪的所有權(quán)（購買價(jià)x元）。2、裁令開發(fā)商繼續(xù)履行《商品房購銷合同》第12條約定義務(wù)，即由開發(fā)商于裁決生效后30日內(nèi)將房屋所有權(quán)變更至尹先生名下（開發(fā)商提供所需材料和交納費(fèi)用）。3、裁令開發(fā)商賠償尹先生違約金，數(shù)額暫定80000元（違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為：購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算至履行義務(wù)當(dāng)日）。4、裁令開發(fā)商賠償因其違約給尹先生造成的經(jīng)濟(jì)損失24000元（律師費(fèi)17000元，申請人及代理人維權(quán)支出7000元）。5、本案仲裁費(fèi)用由被申請人承擔(dān)。

昆明市仲裁委員會裁決：1、開發(fā)商在30日內(nèi)履行合同約定辦證義務(wù)；2、承擔(dān)違約責(zé)任，違約金為同期同檔中國人民銀行人民幣逾期貸款利率（期限自約定辦證之日自提起仲裁之日）；3、仲裁費(fèi)開發(fā)商承擔(dān)。

律師點(diǎn)評：經(jīng)計(jì)算本案開發(fā)商延期兩年余辦證，應(yīng)承擔(dān)四套商鋪逾期辦證的違約金超過8萬元，可謂得不償失。房產(chǎn)是百年大計(jì)，而產(chǎn)權(quán)登記在誰的名下確定了誰擁有房屋的物權(quán)。而諸如本案“開發(fā)商違約長期無法辦理產(chǎn)權(quán)證”情況現(xiàn)實(shí)中非常普遍，無法辦證：有的因?yàn)榉课葙|(zhì)量問題；有的因?yàn)橐环慷�賣；有的因?yàn)榉慨a(chǎn)被查封扣押。而國家商品房買賣的相關(guān)規(guī)定甚多，業(yè)主在購買房屋后，遇到此類情況，完全可以依法維權(quán)，并取得勝訴。但是需要告誡的是：維權(quán)應(yīng)當(dāng)委托專業(yè)人士代理，涉及房產(chǎn)的違約行為分門別類，各不相同，有的情況應(yīng)要求解除合同，雙倍返還購房款，賠償經(jīng)濟(jì)損失；有的情況應(yīng)要求繼續(xù)履行合同，承擔(dān)違約責(zé)任，賠償損失等。沒有把握好可能喪失維權(quán)的良機(jī)，或者喪失維權(quán)獲利的機(jī)會，又或者多交冤枉錢，維權(quán)卻無法獲得成功。

房產(chǎn)問題律師提醒2：房產(chǎn)維權(quán)專業(yè)性強(qiáng)，涉及標(biāo)的額大，當(dāng)您遇到糾紛時(shí)要第一時(shí)間咨詢委托專業(yè)房產(chǎn)律師；否則，不但無法正確維護(hù)您的權(quán)益，甚至花冤枉錢。

有一典型案例：尹女士購買一棟別墅，雙方簽訂合同后，已經(jīng)支付購房款90余萬元，因各方面因素，尹女士未繼續(xù)支付剩余款項(xiàng)120余萬元。開發(fā)商為了維護(hù)自身權(quán)益，隨發(fā)函通知尹女士，要求盡快交清款項(xiàng)，否則，房屋將另行出售。尹女士因各方面原因，決定與開發(fā)商解除合同退還房款。隨與開發(fā)商在轄區(qū)工商局工作人員在場情況下協(xié)商，并存有調(diào)解記錄，調(diào)解中雙方意見為：開發(fā)商退還全部購房款90余萬元后，房屋買賣合同解除，開發(fā)商可以向第三人出售涉及房屋。同日，開發(fā)商擬定一份協(xié)議，要求尹女士簽署，協(xié)議內(nèi)容為：協(xié)議簽訂后，雙方房屋買賣合同解除，之后分期向尹女士返還購房款。而今，開發(fā)商已經(jīng)將房屋出售，但是90余萬元購房款僅僅退還了10萬元，其余款項(xiàng)尚未退還。尹女士沒有委托律師，隨即起訴到昆明中院，提出：1、要求雙倍返還支付的購房款180萬元；2、賠償各項(xiàng)損失2萬余元；3、訴訟費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。中院一審認(rèn)為，雙方合同已經(jīng)解除，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)退還購房款責(zé)任，而不是承擔(dān)雙倍返還的違約責(zé)任；僅僅支持訴訟請求中80萬元和損失2萬元。而尹女士因?yàn)楸景冈V訟多交納了訴訟費(fèi)用1萬余元，維權(quán)卻沒有達(dá)到自己想象的效果。

本案中尹女士錯誤所在：1、簽訂解除協(xié)議時(shí)沒有委托律師，導(dǎo)致簽訂了與協(xié)商意思不一致的協(xié)議，將房產(chǎn)在退款之前拱手讓給開發(fā)商；2、起訴維權(quán)沒有委托律師，提出合理但是不合法的訴訟請求，導(dǎo)致多交納上萬元的訴訟費(fèi)，權(quán)利卻未能得到保障。

房產(chǎn)問題律師提醒3：二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂很關(guān)鍵，應(yīng)委托專業(yè)房產(chǎn)律師代理進(jìn)行，避免上當(dāng)受騙，權(quán)益無法實(shí)現(xiàn)。

因?yàn)槎�手房中很多房屋是已�?jīng)出售他人的；有些房屋存在質(zhì)量問題；有些房屋被查封扣押；有些房屋因各類原因無法辦理產(chǎn)權(quán)證、土地證。這些問題的存在，皆會對買房人權(quán)利實(shí)現(xiàn)與否產(chǎn)生重大的影響，甚至導(dǎo)致付出巨額財(cái)產(chǎn)，而換來的是白條，數(shù)年訴訟等情況，諸如此類的案件，律師在實(shí)踐中也遇到的實(shí)在太多，不一一列舉。故在此，唯有建議買房人：一定要委托專業(yè)的房產(chǎn)律師，先審查所購房產(chǎn)合法性、并由律師起草并簽訂合同。

綜上，社會復(fù)雜多變，應(yīng)當(dāng)將專業(yè)的事情交給專業(yè)的人員去做，雖然支付了少許費(fèi)用，但您將獲得更多的價(jià)值和避免了糾紛。