為調(diào)控市場(chǎng)，平抑住宅商品房?jī)r(jià)格，解決困難群眾的住房問(wèn)題，蘇州市2002年決定建造“定銷商品房”�？啥ㄤN商品房的糾紛也開(kāi)始浮出了水面，2005年6月20日，蘇州市滄浪區(qū)人民法院審結(jié)蘇州市第一起定銷商品房買賣糾紛案。買房人獲得10萬(wàn)元的賠償款。
 

轉(zhuǎn)讓定銷房
  在2003年初，張先生在南環(huán)西路的房子要拆遷，根據(jù)當(dāng)時(shí)的政策規(guī)定得到補(bǔ)償同時(shí)可以購(gòu)買本市城灣地區(qū)的定銷商品房一套。在取得購(gòu)買權(quán)之后，張先生的妻子對(duì)城灣的定銷商品房很不滿意，認(rèn)為那里靠近高架路，而且邊上又有煤場(chǎng)，環(huán)境較差，根本不值得去買。和張先生妻子一個(gè)單位的同事蔣女士也是一批拆遷，她為了要照顧自己家里的老人，希望能夠在自己購(gòu)買房子的基礎(chǔ)上再買一套，和父母親住在一個(gè)小區(qū)內(nèi)，照顧比較方便。經(jīng)過(guò)協(xié)商過(guò)后，張先生的妻子就同意把定銷商品房的購(gòu)買權(quán)轉(zhuǎn)讓給蔣女士，他們則到其他地方去買了商品房。2003年4月23日，張先生的妻子以張先生名義和同事蔣女士簽訂了一份房屋買賣的協(xié)議，合同中約定：“定銷商品房在取得權(quán)證后轉(zhuǎn)讓給蔣女士，蔣女士則補(bǔ)償6000元給張先生�！睆埖钠拮觿t模仿丈夫的簽名在合同上簽了名字�？墒蔷驮诤贤�簽訂之后，蘇州的房?jī)r(jià)大漲，城灣的定銷商品房的價(jià)格由每平方米2142元漲到了每平方米4000元以上。這也為今后的兩場(chǎng)訴訟點(diǎn)燃了導(dǎo)火線。
 

將妻告上法庭
  雙方達(dá)成協(xié)議后，兩人共同至房產(chǎn)公司，以張先生的名義與房產(chǎn)公司簽訂城灣定銷商品房訂購(gòu)意向書(shū)，建筑面積90平方米。該房屋的定金19000元由蔣女士代為支付給房產(chǎn)公司。蔣女士交了錢后就希望能夠早點(diǎn)交房過(guò)戶，這樣才能使心頭這塊石頭落下來(lái)。可就在一年的時(shí)間，蘇州的房?jī)r(jià)天翻地覆。張先生的妻子看著蘇州房?jī)r(jià)一天一個(gè)價(jià)，心里總是感覺(jué)很懊惱�；诓桓囊粫r(shí)沖動(dòng)把到手的金娃娃拱手讓給了別人。張先生知道了這件事情后也是一直埋怨妻子，張先生認(rèn)為當(dāng)初賣房子根本沒(méi)有經(jīng)過(guò)他的同意，處分了自己的財(cái)產(chǎn)，同時(shí)又未得到自己的追認(rèn)。在2004年2月，張先生委托律師向蔣女士發(fā)出一份關(guān)于解除協(xié)議的通知，并通過(guò)郵局退了6000元補(bǔ)償款。同時(shí)又自行去房產(chǎn)公司簽訂了定銷商品房正式的購(gòu)買合同，總價(jià)為20多萬(wàn)元�？墒鞘Y女士對(duì)于這筆退款也是拒絕接受。2004年4月，張先生將自己妻子和蔣女士都告上了法庭，要求確認(rèn)簽訂協(xié)議無(wú)效。
 

法院確認(rèn)無(wú)效
  對(duì)于丈夫?qū)⒆约焊嫔戏ㄍィ�妻子的態(tài)度也非常明確。認(rèn)為自己當(dāng)時(shí)是自作主張將屬丈夫的房產(chǎn)無(wú)條件地給了蔣女士，蔣女士自愿給了6000元作為購(gòu)房款，并非自己向其索要。協(xié)議被丈夫知道后，他老是對(duì)自己發(fā)火，此事已經(jīng)直接影響到了家庭關(guān)系。
  蔣女士則表示：“這全部是謊言，張先生的妻子和自己多年同事，他們家庭情況自己比較了解，張的妻子在家里是絕對(duì)說(shuō)了算的，不可能做出這么一個(gè)買房的決定張先生會(huì)不知道。就在2003年10月份，張的妻子打來(lái)電話稱不想把自己的那套房子賣了�？勺约簽榱速I那套房子，推掉了好幾個(gè)購(gòu)買其他房子的機(jī)會(huì)，現(xiàn)在反悔自己肯定不干。合同都是白紙黑字簽好的。后來(lái)雙方也進(jìn)行了多次協(xié)商，但對(duì)方要價(jià)實(shí)在太高，要求補(bǔ)償10萬(wàn)元，房子才可以交付給自己。對(duì)于這個(gè)要求也實(shí)在不能夠接受�！�
  法院審理后認(rèn)為：本案所涉的該套定銷商品房系張先生所有，在未征得一方權(quán)利人同意的情況下，張的妻子擅自將該房屋轉(zhuǎn)讓給蔣女士，即侵犯了張先生的合法權(quán)益，且事后張先生也未予追認(rèn)，故于2004年年底判決兩被告簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。退回蔣女士轉(zhuǎn)讓款6000元，以及已經(jīng)支付的19000元。
 

賣房人賠償10萬(wàn)
  合同被確認(rèn)無(wú)效后，蔣女士很是不甘心，房子沒(méi)有買到，自己損失了好多的買房機(jī)會(huì)，現(xiàn)在再要購(gòu)定銷房，其價(jià)格已經(jīng)在4000元每平方米以上了，損失實(shí)在太大了。今年4月份蔣女士又將張先生的妻子告上了法庭。認(rèn)為法院已經(jīng)認(rèn)定轉(zhuǎn)讓協(xié)議無(wú)效。被告的無(wú)效行為，使原告喪失了良好的購(gòu)房機(jī)會(huì)，理應(yīng)賠償原房?jī)r(jià)與現(xiàn)房?jī)r(jià)的差價(jià)損失。請(qǐng)求法院判令被告賠償因無(wú)效轉(zhuǎn)讓而致原告的損失196300元。
  法院在案件審理過(guò)程中專門委托了房地產(chǎn)評(píng)估事務(wù)所對(duì)該房屋進(jìn)行評(píng)估，結(jié)論是：以2004年12月為評(píng)估基準(zhǔn)日，蘇州市城灣地區(qū)該套住宅（98.15平方米），評(píng)估單價(jià)3728.50元，評(píng)估價(jià)格365952.28元。
  法院考慮到市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲因素，原告蔣女士購(gòu)置同地段、同面積、同質(zhì)量的房屋，所需支付的購(gòu)房款必然高于與被告所簽合同時(shí)的價(jià)款，故對(duì)現(xiàn)房?jī)r(jià)與原房?jī)r(jià)的差價(jià)損失，被告應(yīng)予賠償，但原、被告在簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，原告蔣女士在場(chǎng)，目睹被告代其丈夫簽名，未審查被告是否取得其丈夫的授權(quán)，沒(méi)有盡到充分的注意義務(wù)，對(duì)無(wú)效合同負(fù)有一定的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。被告未經(jīng)其丈夫授權(quán)，代理與原告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議并代張先生簽名，事后張先生不予追認(rèn)，導(dǎo)致合同無(wú)效，對(duì)此，被告存在主要過(guò)錯(cuò)。對(duì)合同無(wú)效造成的購(gòu)房差價(jià)損失，由原告蔣女士承擔(dān)30％，被告承擔(dān)70％。2005年6月20日判決張先生的妻子賠償原告蔣女士損失104800.49元。
  

定銷房交易要謹(jǐn)慎
  蘇州市政府每年建造數(shù)十萬(wàn)平方米的定銷動(dòng)遷房，從而妥善解決困難群眾的住房問(wèn)題�？赡壳霸谶@批定銷商品房中間，有一小部分的房屋都已經(jīng)流到了二手房市場(chǎng)。而出賣房屋的這部分拆遷戶主要是本身居住條件很好，與其保留房子，還不如變現(xiàn)；有些拆遷戶被拆的房子面積較大，一戶人家被分配到兩套，于是就將多余的一套推向市場(chǎng)。
  現(xiàn)在蘇州二手房市場(chǎng)上這種情況很多，大家都見(jiàn)怪不怪了。不過(guò)，目前在市場(chǎng)上出現(xiàn)的這些定銷房部分還沒(méi)辦好兩證，如果進(jìn)行二手房交易，可能存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，也有可能遇到蔣女士這樣的尷尬。
  定銷房在兩證不全的情況下，國(guó)家明令禁止這種購(gòu)買定銷房權(quán)利是不能上市交易的。如果把這種購(gòu)買權(quán)進(jìn)行買賣，是不合法的。所以買這種定銷房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，建議購(gòu)買者還是慎重考慮。
  同時(shí)根據(jù)我國(guó)《合同法》第五十八條的規(guī)定，“合同無(wú)效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒(méi)有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”超越代理權(quán)限簽訂的合同為無(wú)效的合同，過(guò)錯(cuò)方就要承擔(dān)相應(yīng)的損失。張先生的妻子還是要為自己所做的行為承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。10萬(wàn)元也許是可以買個(gè)教訓(xùn)了。