商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定 

在司法實(shí)踐中，商品房預(yù)售合同效力的認(rèn)定是關(guān)系當(dāng)事人利益的根本問題，是影響商品房市場秩序穩(wěn)定的關(guān)鍵因素。 

《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售需具備4個條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

 首先應(yīng)當(dāng)正確理解商品房預(yù)售條件的適用與認(rèn)定商品房預(yù)售合同效力之間的關(guān)系。 

《城市房地產(chǎn)管理法》是一種行政管理法，該法第44條是關(guān)于出賣人與行政管理部門之間的關(guān)系，是行政管理部對開發(fā)商商品房預(yù)售行為進(jìn)行行政監(jiān)管的條款，屬于行政法律關(guān)系范疇。

 在我國，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)許可證的必備條件和相關(guān)程序管理?xiàng)l例》第24條明確列舉了辦理商品房預(yù)售許可證的必備條件和相關(guān)程序，其中包括了《房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的前三個條件。根據(jù)該條規(guī)定，只要出賣人按照法定程序向房地產(chǎn)行政管理部門申請辦理并取得預(yù)售許可證明的，即可認(rèn)定其具備全部預(yù)售條件。 

在司法實(shí)踐中，人民法院在認(rèn)定商品房預(yù)售合同的效力時，因?qū)儆诿袷路�律關(guān)系，僅對出賣人的預(yù)售資格從形式上進(jìn)行審查，對出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的預(yù)售合同，則認(rèn)定有效；對出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同，則認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

 當(dāng)事人對預(yù)售許可證持有異議的，因?qū)彶槌鲑u人是否具備全部預(yù)售條件則屬于行政管理部門的權(quán)限和職責(zé)，與商品房預(yù)售不是同一法律關(guān)系，當(dāng)事人只能通過行政或者行政訴訟的方式解決。

 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋將出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的時間放寬至起訴前，即只要在起訴前，出賣人取得商品房預(yù)售許可證明的，人民法院就可認(rèn)定商品房預(yù)售合同有效，這樣規(guī)定的目的盡量使合同有效成立和維護(hù)商品房交易的安全，同時也有利于當(dāng)事人在起訴前預(yù)測訴訟行為的結(jié)果，更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。 

商品房預(yù)售合同是否備案對預(yù)售同效力無影響。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定的商品房預(yù)售合同登記備案，屬于房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門對合同的一種行政管理措施，不是確認(rèn)合同效力的必要條件。 

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋第6條明確規(guī)定：“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持�！�