賣房者欲以房屋是共有財(cái)產(chǎn)為由毀約

法院：善意第三人的權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)

近日，四川省成都市中級人民法院審結(jié)一起房屋買賣合同糾紛案，終審駁回仲某及其前夫的上訴，維持原判。法院認(rèn)定被上訴人吳某已盡到了買房人通常應(yīng)有的注意義務(wù)，其作為善意第三人的合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)，故仲某在判決生效后15日內(nèi)協(xié)助吳某將所賣房屋的不動產(chǎn)權(quán)屬過戶與購買人，并支付違約金6318元。

  　　法院經(jīng)審理查明，2007年4月，仲某與吳某簽訂房屋買賣合同，將其一套住房以16萬余元的價(jià)格賣出。當(dāng)年9月，吳某按約三次共支付房款8.3萬元,仲某將該房鑰匙交與吳某，完成實(shí)際交付。不久，雙方在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的過程中發(fā)生糾紛，仲某稱涉案房屋系其與前夫共有，房屋買賣合同因無其前夫的簽名應(yīng)無效，同時還以遺失為由向房管局申請將房屋所有權(quán)證書掛失。

  　　法院另審理查明，仲某與其前夫在2003年3月登記離婚，其離婚證財(cái)產(chǎn)處理欄內(nèi)明確載明：無財(cái)產(chǎn)分割，無住房分割。仲某在2007年7月取得以其名字登記的案涉房屋所有權(quán)證書。

  　　一審法院認(rèn)為，該案房屋所有權(quán)證載明仲某為房屋所有權(quán)人，其處分該房屋并不違反法律規(guī)定。仲某及其前夫堅(jiān)持認(rèn)為他們系該房共有人，須向法院提交證據(jù)證明該房并未因他們離婚而實(shí)際分割且仍處于雙方共有狀態(tài)，但兩人均未向法院提交充分證據(jù)證明，故法院就不能確認(rèn)仲的前夫在涉案房屋中的共有人地位。

  　　法院同時認(rèn)為，庭審中的相關(guān)證據(jù)證明，購房人吳某可合理相信仲某系該房屋唯一權(quán)利人。依照相關(guān)法律規(guī)定，在共同共有人關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得該財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益，故依法作出了上述判決。

  　　一審宣判后，原審被告仲某及原審第三人其前夫均不服提出上訴。

法官說法

購房人已盡注意義務(wù)

  　　成都中院審理此案的審判長張俊說，該案二審中另查明，仲某向吳某交付的其與案涉房屋開發(fā)公司所簽訂的購房合同中，購房人僅為仲某，其向吳某所交付的其向案涉房屋開發(fā)公司支付房款的收據(jù)中，交款人也均為仲某。

  　　張俊認(rèn)為，在房屋買賣過程中，買房人應(yīng)對賣房人是否為房屋有權(quán)處分人予以核實(shí)確認(rèn)。而就該案而言，賣房人仲某向買房人吳某提供的案涉房屋的購房合同及房款支付收據(jù)中，購房人和付款人均為仲某。仲某向吳某提供的其與前夫的離婚證中，又載明雙方離婚時并無住房等財(cái)產(chǎn)分割，而且其還與吳某在合同中特別約定：仲某保證房地產(chǎn)權(quán)屬清楚，若發(fā)生與其有關(guān)的產(chǎn)權(quán)糾紛或債權(quán)債務(wù)，概由仲某負(fù)責(zé)清理，并承擔(dān)民事訴訟責(zé)任。

  　　因此，根據(jù)以上事實(shí)，作為一名普通的買房人，吳某有足夠理由相信仲某系涉案房屋的唯一所有權(quán)人，有權(quán)處分該房屋。況且，在雙方簽訂合同之后，仲某還將該房屋的鑰匙交給了吳某，即已完成該房屋的實(shí)際交付。此后仲某取得的房屋產(chǎn)權(quán)證也載明仲系該房屋的合法產(chǎn)權(quán)人，即房屋產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)對該房屋的所有權(quán)人系以仲某予以登記公示，自此，吳某更有理由相信仲某有權(quán)向其出售該房屋。而仲某及其前夫卻均無證據(jù)證明吳其在簽訂合同時明知該房屋系該兩人的共同財(cái)產(chǎn)。因此，據(jù)此判斷，吳某盡到了買房人通常應(yīng)有的注意義務(wù)，且已按約定支付了相應(yīng)的對價(jià)，故其系善意買受人。