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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房預(yù)售帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn) |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外www.coinwram.com
時(shí)間：2009/2/8 20:24:00 |
商品房預(yù)售是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最主要的銷(xiāo)房方式之一。但由于預(yù)售合同訂立時(shí)，買(mǎi)賣(mài)的房屋尚在建設(shè)之中，出賣(mài)人對(duì)其并不享有完全意義的所有權(quán)，因此國(guó)家對(duì)這種特殊形式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)行為有特殊的要求和規(guī)定——即實(shí)行商品房預(yù)售許可制度。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商違背了這一制度就會(huì)引發(fā)法律糾紛。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第2條規(guī)定：“ 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。這一條款首先明確規(guī)定：出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同是無(wú)效的；但同時(shí)又給予出賣(mài)人一個(gè)補(bǔ)救機(jī)會(huì)，即“在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”，這是《司法解釋》對(duì)“合同效力補(bǔ)正”的肯定，但這種補(bǔ)救行為不可能是無(wú)期限的，即只有在起訴以前補(bǔ)辦到商品房預(yù)售許可證明的，商品房預(yù)售合同才能被認(rèn)定為有效，如果超過(guò)了這個(gè)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商即便補(bǔ)到預(yù)售許可證，預(yù)售合同還是無(wú)效的。根據(jù)《合同法》第58條規(guī)定：“合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；……有過(guò)錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失”，根據(jù)上述規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有預(yù)售許可證情況下對(duì)外訂立預(yù)銷(xiāo)售合同，所承擔(dān)的法律后果為：全部退還買(mǎi)受人已交納的房款本息，并且賠償買(mǎi)受人因此無(wú)效合同而遭受的損失。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第9條規(guī)定：“出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者故意提供虛假商品房預(yù)售許可證明”。這一條款與上述《司法解釋》第2條雖然都是針對(duì)開(kāi)發(fā)商未取得預(yù)售證明對(duì)外訂立合同的情形，但本條款主要強(qiáng)調(diào)的是開(kāi)發(fā)商的“欺詐”行為，即開(kāi)發(fā)商采用“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)”或“提供虛假商品房預(yù)售許可證明”的欺詐手段誘使買(mǎi)受人與其訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，從而達(dá)到收取購(gòu)房款的目的。對(duì)這種沒(méi)有預(yù)售許可證簽訂的預(yù)售合同，即伴有開(kāi)發(fā)商惡意欺詐行為訂立的預(yù)售合同《司法解釋》規(guī)定了更為嚴(yán)厲的法律后果——“懲罰性賠償”，即買(mǎi)受人不僅可以要求開(kāi)發(fā)商返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，還可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
綜上所述，開(kāi)發(fā)商在未領(lǐng)取預(yù)售許可證明就對(duì)外訂立預(yù)售合同所引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)是顯而易見(jiàn)的，在此對(duì)開(kāi)發(fā)商提兩點(diǎn)建議：
1、嚴(yán)格遵循法律規(guī)定，在取得預(yù)售許可證明后再對(duì)外訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同；
2、在取得預(yù)售許可證明之前，如已經(jīng)辦妥立項(xiàng)、規(guī)劃、報(bào)建審批手續(xù)，但尚未領(lǐng)取預(yù)售許可證，可以與買(mǎi)受人訂立 “商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)”、“商品房定購(gòu)書(shū)”等具有預(yù)約合同性質(zhì)的協(xié)議
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