「案情介紹」
2005年4月22月,鐘某與劉某簽訂了《上海市房地產(chǎn)買賣合同》,劉某將上海市靜安區(qū)的一套房屋(建筑面積:249.44m2)及四個車位出售給鐘某,轉(zhuǎn)讓價格為580萬元,鐘某簽約當天支付了174萬元人民幣。因該房屋原已抵押給中國工商銀行,劉某始終不予清償其抵押貸款,導致合同無法繼續(xù)履行。鐘某向上海仲裁委員會申請繼續(xù)履行合同,后經(jīng)調(diào)解解除合同,劉某償還174萬元及相關費用給鐘某。劉某一直未履行還款義務,鐘某于2006年1月向上海市靜安區(qū)人民法院申請執(zhí)行。
「案件分析」
現(xiàn)在向銀行抵押的房屋越來越多,這些抵押的房屋是否可以查封、是否可以執(zhí)行呢?這在實踐中存在不同的理解,本人針對上述案例著重進行探討。
一、鐘某是否可以向法院申請查封劉某的房屋
答案是肯定的,《民事訴訟法》第92條的規(guī)定:“人民法院對于可能因當事人一方的行為或者其他原因,使判決不能執(zhí)行或者難以執(zhí)行的案件,可以根據(jù)對方當事人的申請,作出財產(chǎn)保全的裁定。”在實踐中,只要申請人提供擔保,法院通常都會予以裁定保全。
二、鐘某是否可以申請執(zhí)行劉某的房屋
因為劉某的房屋抵押給了中國工商銀行,而且每個月都按約還款,沒有違約的情況,那么作為一般債權(quán)人的鐘某是否可以向法院申請拍賣該房屋呢?
《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定(試行)》第40條的規(guī)定:“人民法院對被執(zhí)行人所有的其他人享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的財產(chǎn),可以采取查封、扣押措施。財產(chǎn)拍賣、變賣后所得價款,應當在抵押權(quán)人、質(zhì)押權(quán)人或留置權(quán)人優(yōu)先受償后,其余額部分用于清償申請執(zhí)行人的債權(quán)。”根據(jù)該規(guī)定,鐘某完全有權(quán)要求拍賣或變賣該房屋。是否需要征得銀行同意呢?法律沒有規(guī)定,但必須通知抵押權(quán)人,因為《擔保法》第49條得規(guī)定:“抵押期間,抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的,應當通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的,轉(zhuǎn)讓行為無效。”
根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條的規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或者抵債。”本案中的房屋是否屬于劉某生活所必需的居住房屋呢?筆者認為不是,根據(jù)案情調(diào)查知道:劉某并不居住在該房屋,該房屋是其弟弟與弟媳居住,劉某是香港人,但長期居住在上海,而且該房屋有249.44m2且有4個車位,在上海也是豪華住宅,所以法院完全可以拍賣該房屋。
法院根據(jù)《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》拍賣劉某的房屋,所得價款先清償銀行的貸款,然后清償鐘某的債權(quán)。奚正輝
(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務必注明出處和作者,否則將追究其法律責任。) |