2008年3月26日，原告毛某與被告某房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，被告將其開發(fā)的“金乾水鄉(xiāng)”第7幢104號商品房及配套雜物間出賣給原告，價款為187626元。

    合同訂立后，原告依法支付了合部房款187626元。被告于2006年9月26日向原告發(fā)出入伙通知書。原告向被告發(fā)出書面反饋意見，提出被告方無法提供房屋驗收合格文件，不具備房屋交付條件，因此拒絕收房，由此造成的損失應該由被告承擔。2008年11月9日，相關部門出具工程竣工驗收報告，被告于2008年12月14日發(fā)出補充通知，該工程于2008年12月20日經(jīng)某縣城鄉(xiāng)規(guī)劃建設局備案。原告毛某于2008年12月22日簽署了房屋驗收交接表等相關手續(xù)，正式接收房屋。

    [爭辯]

    原告訴稱，被告拖至2008年12月22日才交房，逾期交房114天構(gòu)成違約，應按日萬分之十支付逾期交房違約金共人民幣21389.36元。

    被告辯稱，不存在原告所訴的逾期交房，原告未在收到通知后收房，違約責任在原告；且工程在施工過程中由于受臺鳳和災害天氣這一不可抗力因素的影響，所延誤的工作日不能作為被告逾期交房的責任。

     [審判]

    法院審理認為，合同簽訂后，被告某房地產(chǎn)公司未按合同約定時間將符合合同約定的房屋交付原告使用，應承擔逾期交房的違約責任。商品房驗收合格時間應以出具工程駿工驗收報告的時間為準即2008年11月9日，此時交付條件成立，所以被告逾期交房違約責任的天數(shù)應自2008年8月31日計算至被告某房地產(chǎn)公司再次通知交房的時間即2008年12月14日共計105天。因雙方約定的違約金過高，應根據(jù)原告向銀行按揭貸款應支付的利息損失，按金融部門5年以上貸款，即年利率為6.39%的130%計算。被告提出多次強臺風和超降水屬于不可抗力理由不足，不予支持。法院判決被告某房地產(chǎn)公司應向原告毛某支付逾期交房違約金4545.94元。

    [評析]

    本案主要涉及到以下幾個爭議的焦點：

    關于商品房“經(jīng)驗收合格”的時間問題。原、被告雙方在合同第八條約定“該商品房經(jīng)驗收合格”是商品房交付的前提條件，原、被告提供的證據(jù)中，對驗收合格均有不同的時間記錄。單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收是建筑工程投入使用前的最后一次驗收，但驗收記錄僅是工程竣工驗收過程中的一個工作技術記錄，不是竣工驗收合格的標準性文件，形式要件欠缺。根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條規(guī)定：“工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告。工程竣工驗收報告主要包括工程概況，建設單位執(zhí)行基本建設程序情況，對工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等方面的評價，工程竣工驗收時間、程序、內(nèi)容和組織形式，工程竣工驗收意見等內(nèi)容”。因此，被告提出“商品房經(jīng)驗收合格”應按單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗收記錄所記載的最遲時間2006年9月30日為準理由不足，不予支持。原告提出“商品房經(jīng)驗收合格”的時間應以福建省房屋建筑工程竣工驗收報告的時間2006年11月9日為準，理由充分，應予支持。法院采用原告的觀點是正確的。

    關于商品房交付條件問題。原告認為，商品房交付要達到二個條件，一是商品房經(jīng)驗收合格，二是商品房經(jīng)依法備案。

    被告認為，本案銷售的是期房，不是現(xiàn)房，合同約定的交付買受人使用的商品房是指“該商品房經(jīng)驗收合格”的商品房，因此，本案中只要符合驗收合格條件，就可以交付使用。

    根據(jù)《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收暫行規(guī)定》第七條：工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告；第九條：建設單位應當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，依照《房屋建筑工程和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理暫行辦法》的規(guī)定，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設行政主管部門備案；《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；《建設工程質(zhì)量管理條例》第十六條規(guī)定：建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監(jiān)理等有關單位進行竣工驗收。建設工程經(jīng)驗收合格的，方可交付使用。據(jù)此，工程竣工驗收合格后，建設單位應當及時提出工程竣工驗收報告，并在法定的時間內(nèi)交主管部門備案。上述相關規(guī)定均說明竣工驗收報告與備案是兩個不同的概念，備案的前提是工程竣工驗收合格。本案中，雙方當事人只約定將具備“商品房經(jīng)驗收合格”條件，并符合合同約定的商品房交付買受人使用，并未將“備案”約定為交付的一個條件；且備案是行政主管部門行政監(jiān)督管理的范疇。所以，一審法院認為，本案中，商品房經(jīng)驗收合格后就可交付使用。

    關于本案是否存在不可抗力問題。根據(jù)《民法通則》規(guī)定，不可抗力是指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。臺風和暴雨等天氣在作為沿海的福建省普遍存在，作為具有相應資質(zhì)和專業(yè)技術人員的開發(fā)商而言，并非不能預見，其應當綜合這些因素，科學合理地制定施工進度及竣工交付期限；且被告所舉證據(jù)閩建電(2006)40號、47號、56號《內(nèi)部明電》、泰寧縣氣象局證明與泰寧縣建設工程質(zhì)量安全監(jiān)督站證明只能證實有關部門要求相關行業(yè)加強安全防范措施，不能證明2006年多次強臺風和超降水的情形屬不可抗力。同時，商品房買賣合同約定，遭遇不可抗力，出賣人在發(fā)生之日起10日內(nèi)告知買受人的，出賣人可據(jù)實延期，但被告未舉證證明其遭遇不可抗力事件而及時通知買受人的事實，所以被告提出多次強臺風和超降水造成工期延誤的時間應予扣除的主張，法院不予支持。

    關于雙方約定的逾期違約金是否過高的問題。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規(guī)定，約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)予以適當減少；最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少。”本案中，商品房的總價款為人民幣187626元，按日萬分之十計算違約金，每日的違約金為人民幣187.63元，確實過高，應予以調(diào)整。根據(jù)原告向銀行按揭貸款應支付的利息損失，應按金融部門五年以上貸款，即年利率6.39％的130％計算